Bodenrichtwert ermitteln

Unter dem Bodenrichtwert versteht man den durchschnittlichen Lagewert des unbebauten Bodens bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche. Die sogenannte Bodenrichtwertzone - das eingegrenzte Gebiet, auf das sich der Bodenrichtwert bezieht - umfasst Gemeinden, Stadtteile oder ganze Orte. Um den Bodenrichtwert präzise ermitteln zu können, sollten die in einer Bodenrichtwertzone enthaltenen Grundstücke in ihrer Art und Nutzungsweise und weitgehend übereinstimmen.

Für die Wertermittlung eines Grundstücks ist das Vergleichswertverfahren die am häufigsten verwendete Methode. Wenn keine Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, kann der Bodenrichtwert einer Region zur Grundstücksbewertung herangezogen werden.

Zuständig für die Ermittlung bzw. Berechnung von Bodenrichtwerten sind die jeweiligen Gutachterausschüsse eines Gebiets bzw. einer Gemeinde. Diese Ausschüsse sind mit Immobiliensachverständigen besetzte, selbstgeführte und unabhängige Gremien, deren Hauptaufgabe es ist, Transparenz auf dem Grundstücks- bzw. Immobilienmarkt zu schaffen. Ein Gutachterausschuss erhält von den Notaren seines Zuständigkeitsbereiches Kopien aller abgeschlossenen Immobilienkaufverträge. Anschließend werden diese zu sogenannten Kaufpreissammlungen zusammengeführt. Die gesammelten Daten über die Kaufpreise in einem bestimmten Gebiet sind in der Regel die Basis für die Bodenrichtwertermittlung.

Die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung von Bodenrichtwerten bildet § 196 des Baugesetzbuches (BauGB). Hiernach sind aufgrund der Kaufpreissammlung “flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte).”

Um den Bodenrichtwert einer Region bestimmen zu können, wird ein Grundstück herangezogen, welches für die Bodenrichtwertzone repräsentative Merkmale eines Grundstücks aufweist. Dabei handelt es sich um das für eine Region relevante Bodenrichtwertgrundstück oder auch Richtwertgrundstück. Darzustellen sind zudem die wertbeeinflussenden Merkmale eines Bodenrichtwertgrundstücks.

Aus dem Durchschnitt der in einer Zeitspanne erzielten Kaufpreise von Grundstücken, die sich innerhalb der jeweiligen Bodenrichtwertzone befinden, wird der Bodenrichtwert des Bodenrichtwertgrundstücks abgeleitet. Die Angaben beziehen sich auf den durchschnittlichen Quadratmeterpreis der Fläche.

Innerhalb eines bebauten Gebietes ist der Wert des Grundstücks zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Grund und Boden unbebaut wäre. Der Bodenrichtwert stellt dementsprechend einen reinen Grundstückswert dar.

Wie oft werden Bodenrichtwerte ermittelt?

Nach § 196 des BauGB gelten für die Ermittlung von Bodenrichtwerten folgende Grundsätze:

• Wenn keine häufigere Ermittlung vom jeweiligen Bundesland bestimmt wurde, müssen Bodenrichtwerte jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu einem Stichtag ermittelt werden.

• Im Falle einer steuerlichen Bewertung des Grundstücks sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln.

• Bodenrichtwerte, die sich auf einzelne Gebiete beziehen, sind zu einem abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln.

Jeder Bürger kann von der zuständigen Geschäftsstelle Auskunft über den Bodenrichtwert eines Grundstücks erhalten. Dabei ergeben sich zwei Möglichkeiten:

4.1) Bodenrichtwertauskunft der Gutachterausschüsse

Alle Bodenrichtwerte müssen veröffentlicht und dem zuständigen Finanzamt mitgeteilt werden. Um eine Auskunft über die Bodenrichtwerte zu erhalten, können Bürger diese bei der jeweiligen Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses anfragen. Hierbei wird die Bodenrichtwertauskunft über die jeweiligen Bodenrichtwertkarten bzw. Bodenrichtwerttabellen ermöglicht. Bei der Erstellung dieser Karten greift man auf topographische Karten, Regionalkarten oder Stadtpläne zurück. Grundstücke mit ähnlichen Nutzungs- und Wertverhältnissen werden in diesem Zuge zusammengefasst. Die gezeigten Zonen der Bodenrichtwertkarten zeigen die jeweils gültigen Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche. In der Regel kann man die Bodenrichtwertkarte vor Ort kostenlos einsehen, dagegen können bei einer schriftlichen Anfrage Kosten entstehen.

4.2) Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Die Bundesländer besitzen eigene Bodenrichtwertinformationssysteme, BORIS, über die Bodenrichtwerte kostenlos abgefragt werden können.

• Bayern

• Baden-Württemberg

• Berlin

• Brandenburg

• Bremen

• Hamburg

• Mecklenburg-Vorpommern

• Nordrhein-Westfalen

• Rheinland-Pflanz

• Saarland

• Sachsen

• Sachsen-Anhalt

• Schleswig-Holstein

• Thüringen

Bodenrichtwerte werden dazu verwendet Grundstückswerte zu ermitteln. Aus diesem Anwendungszweck entstehen zwei grobe Bereiche, in denen Sie den Bodenrichtwert Ihrer Immobilie benötigen:

Hausverkauf:

Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, will natürlich wissen, was das Objekt wert ist und was ein realistischer und fairer Preis wäre. Denn kein Käufer will überteuerte Immobilien kaufen, aber Sie als Verkäufer wollen Ihr Objekt auch nicht unter Wert verkaufen. Hier empfiehlt sich eine professionelle Hausbewertung. Der Angebotspreis einer Immobilie wird meist vom Verkehrswert bestimmt. Sofern es keine Vergleichswerte gibt, um das Vergleichswertverfahren anzuwenden, wird die Bodenrichtwerttabelle des Gebiets für die Wertfindung miteinbezogen. Sollten Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen, geht der Lagewert noch stärker in den Angebotspreis mit ein.

Steuerliche Bemessungsgrundlage:

Der jeweilige Gutachterausschuss ist verpflichtet, seine Ergebnisse den zuständigen Steuerbehörden zukommen zu lassen. Finanzämter beziehen den Bodenrichtwert zur Ermittlung des Einheitswertes, für die jährlich anfallenden Grundsteuer, mit ein. Die Richtwerte für den Boden sind außerdem bei der Bestimmung der Steuerlast bei Erbschaft und Schenkung eines unbebauten Grundstücks maßgeblich, da diese Steuern auch auf Basis des Wertes einer Immobilie berechnet werden.

Andere Nutzungsgebiete:

Auch bei Vermögensverwaltungen außerhalb eines Kaufes oder Verkaufes sind Bodenrichtwerte ein guter Indikator für Grundstückswerte: Wenn Vermögen geerbt wird, muss sich oft im Rahmen der Nachlass-Regelung mit den Richtwerten für den Boden auseinandergesetzt werden. Wenn Erben Grundstücke oder Immobilien untereinander aufteilen müssen, wollen sie oft vorher deren Wert kennen. Die zuletzt erhobenen Bodenrichtwerte können dabei gute Anhaltspunkte bieten, um eine faire Aufteilung der Vermögenswerte zu gewährleisten.

Auch beiHausverkäufen nach einer Scheidung können diese Vergleichswerte auf Grund eines Zugewinnungsausgleichs relevant werden.

Während sich der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie auf den voraussichtlich auf dem aktuellen Markt erzielbaren Verkaufspreis bezieht, beschreibt der Bodenrichtwert den durchschnittlichen Preis eines unbebauten Grundstücks pro Quadratmeter Fläche innerhalb eines begrenzten Gebiets. Der Bodenrichtwert kann als Grundlage der Berechnung für den Grundstückswert dienen, jedoch basiert er häufig auf veralteten Basiswerten. In vielen Bundesländern wird der Bodenrichtwert nur alle zwei Jahre zu einem bestimmten Stichtag neu ermittelt und bezieht sich somit nicht auf aktuelle Marktgegebenheiten. Der Verkehrswert dagegen wird unter der Berücksichtigung der aktuellen Nachfrage- und Marktsituation ermittelt. In den meisten Fällen fällt der Verkehrswert dementsprechend viel höher als der Bodenrichtwert aus.

Wenn Sie vorhaben, Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück zu verkaufen, lassen Sie den Wert am besten von einem professionellen Immobilienmakler ermitteln. Die Immobilienbewertung bei McMakler erfolgt einfach und kostenlos.

Der Bodenrichtwert bildet eine vereinfachte Grundlage zur Grundstückswertermittlung und kann Aufschluss über den erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie bzw. eines Grundstücks geben. Um jedoch herauszufinden, wie viel ein Grundstück innerhalb dieses Gebiets zum aktuellen Zeitpunkt wert ist, muss eine professionelle Immobilienbewertung erfolgen. Sollten keine Vergleichswerte zur Verwendung des Vergleichswertverfahrens zur Verfügung stehen, wird die Bodenrichtwerttabelle eines Gebiets oder einer Gemeinde für die Grundstücksbewertung miteinbezogen.

Dennoch können individuelle Faktoren stark von diesem Durchschnittswert abweichen. Um den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihre Immobilie zu erzielen, müssen weitere wertbeeinflussende Faktoren berücksichtigt werden. Hier kann ein Immobilienmakler helfen. Fordern Sie jetzt eine kostenlose Grundstücksbewertung bei McMakler an.