Im Sprachgebrauch wird der Begriff des Wertgutachtens sowohl für einfache Kurzgutachten als auch für gerichtsfeste Verkehrswertgutachten verwendet. Es ist jedoch wichtig, genau zu unterscheiden: Für verschiedene Anlässe ist die einfache Variante der kostenlosen (online) Immobilienbewertung bereits ausreichend, in anderen Fällen ist jedoch ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten erforderlich.

Die Anforderungen an die Form sind bei einem vollwertigen Wertgutachten höher, weshalb es mehr Zeit und Aufwand in Anspruch nimmt, ein solches Gutachten für eine Immobilie zu erstellen. Für ein Wertgutachten prüft ein Immobiliensachverständiger alle Unterlagen und nimmt eine Begutachtung vor Ort vor. Die Erstellung eines Immobiliengutachtens kann einige Wochen dauern.

Sollten Sie kein Gutachten benötigen, das vor Gericht oder bei Behörden gültig ist, sondern beispielsweise den Wert Ihrer Immobilie für den Hausverkauf erfahren wollen, bietet Ihnen eine klassische Online-Immobilienbewertung eine schnelle und kostengünstige (zum Teil sogar kostenlose) Alternative für die Markteinschätzung Ihres Hauses. Hierbei geben Sie selbst alle Eckdaten zu Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung in das Online-Bewertungstool ein und der Immobilienwertrechner errechnet den Wert Ihrer Immobilie. Die Qualität der Wertermittlung einer Immobilie hängt hierbei von der Genauigkeit der eingegebenen Daten ab.

Es gibt drei Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie:

• Das Vergleichswertverfahren

• Das Ertragswertverfahren

• Das Sachwertverfahren

Ob das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommt, ist abhängig von der Art und Nutzung der jeweiligen Immobilie. So kommt bei Reihenhäusern oder Einfamilienhäusern beispielsweise meist das Sachwertverfahren zum Einsatz. Unbebaute Grundstücke lassen sich grundsätzlich am besten durch das Vergleichswertverfahren schätzen. Bei vermieteten Objekten bemisst sich der Immobilienwert am Ertrag, weshalb dieser meist anhand des Ertragswertverfahrens berechnet wird. Häufig werden für die Wertermittlung auch mehrere Methoden miteinander kombiniert.

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder verkaufen möchten, ist es ratsam, im Vorfeld ein Gutachten erstellen zu lassen. Ein Wertgutachten bringt sowohl für Kaufinteressenten als auch Immobilienverkäufer wichtige Vorteile:

• Kaufinteressenten wollen in der Regel sehr genau wissen, in welchem Zustand sich ein Haus befindet. Doch Laien können oft nicht erkennen, ob nach Einzug in ein Haus oder eine Wohnung nicht verdeckte Baumängel und somit unvorhergesehene Kosten für Sanierung und Renovierung auf sie warten. Deswegen lohnt es sich für Käufer bei einem Immobilienkauf, ein Gutachten erstellen zu lassen. Der Immobiliengutachter wird dabei die Bausubstanz des Objekts genau prüfen und kann auf etwaige Baumängel oder notwendige Baumaßnahmen hinweisen, die hohe Zusatzkosten verursachen könnten. Durch das Gutachten können Interessenten möglicherweise entstehende Kosten für das Haus also schon einplanen und gut informiert in die Verhandlungen über den Kaufpreis gehen.

• Bei einem Wertgutachten für ein Haus oder eine Wohnung werden die individuellen Besonderheiten des Objekts wie Lage, Größe und Ausstattung berücksichtigt. Angesichts der Lage und des Zustandes des Objektes wird sein realer Wert bestimmt. Daraus können Verkäufer einen fairen Angebotspreis für das Haus ableiten und stellen sicher, dass sie keine potenziellen Kunden durch einen überhöhten Preis verschrecken oder zu wenig Gewinn erzielen.

Marktwert vs. Verkaufspreis

Der durch die Wertermittlung errechnete aktuelle Wert der Immobilie bietet für den Hausverkauf zwar einen ersten Anhaltspunkt, um einen angemessenen Angebotspreis festzulegen, ist jedoch kein Garant für den später tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis. Dieser kann sowohl unter als auch über dem errechneten Verkehrswert für das Haus liegen. Die tatsächliche Höhe des Verkaufspreises ergibt sich in der Regel erst im Verlauf des Verkaufsprozesses und wird insbesondere durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage beeinflusst.

Nicht nur Verbraucher, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen, brauchen ein Wertgutachten, um eine korrekte Immobilienbewertung zu erhalten. Darüber hinaus gibt es Situationen, in denen Wertgutachten für Immobilien vom Gesetzgeber sogar vorgeschrieben sind. In diesen Fällen muss die Verkehrswertermittlung durch einen anerkannten Gutachter erfolgen, damit das Wertgutachten vor Gericht und Behörden genehmigt wird. Hier ein paar Beispiele, wann solche Gutachten bei Streitigkeiten vor Gericht oder dem Fiskus vorgelegt werden müssen:

• Bei gerichtlichen Verhandlungen bzgl. einer Scheidung

• Wenn Erbstreitigkeiten vor Gericht ausgetragen werden

• Wenn eine Zwangsversteigerung bevorsteht

• Zur Bestimmung des Betriebsvermögens

• Zur Dokumentation des Immobilienwertes gegenüber dem Fiskus

Darüber hinaus sind auch Banken dazu verpflichtet, anhand eines Wertgutachtens über die Kreditvergabe für eine Immobilie zu entscheiden. Dabei handelt es sich um die Ermittlung des Beleihungswertes, den die Bank selbst ermittelt.

Zur Erstellung eines Wertgutachtens wird der Verkehrswert des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks anhand drei verschiedener Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts bestimmt:

• Ertragswertverfahren

• Sachwertverfahren

• Vergleichswertverfahren

Welches Wertermittlungsverfahren am besten geeignet ist, hängt generell von der Art der Immobilie ab. Zudem können auch mehrere Verfahren für eine Immobilie angewandt werden.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren stehen Renditeüberlegungen im Vordergrund. Die Ermittlung des Verkehrswertes wird anhand des zukünftig möglichen Ertrags der Immobilie vorgenommen. Demzufolge eignet sich das Ertragswertverfahren insbesondere für Mietobjekte, wie Wohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren eignet sich vorrangig bei eigengenutzten Immobilien, wie Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften oder Reihenhäusern. Die Ermittlung des Verkehrswertes ist beim Sachwertverfahren an die Herstellungskosten des Hauses geknüpft. Sowohl der Wert des Gebäudes als auch der Bodenwert und die Außenanlagen spielen bei der Ermittlung des Sachwerts eine Rolle. Zudem lässt das Verfahren die Berücksichtigung besonderer und individueller Ausstattungsmerkmale des Hauses zu.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren eignet sich als Wertermittlungsverfahren bei einfach zu vergleichenden Immobilien und wird demnach häufig bei der Wertermittlung von unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen angewandt. Anhand von grundlegenden Eckdaten wird die zu bewertende Immobilie bei diesem Verfahren mit ähnlichen Immobilien verglichen. Für die Wertermittlung von Grundstücken wird im Falle von zu wenigen Vergleichsobjekten auf Bodenrichtwerte zurückgegriffen.

Bei einem Wertgutachten berücksichtigen Sachverständige mehrere Faktoren, die sich auf den Wert einer Immobilie auswirken können. Faktoren, die in die Verkehrswertermittlung einfließen, sind:

Baujahr der Immobilie: In erster Linie ist für die Ermittlung des Verkehrswerts in einem Wertgutachten das Baujahr der Immobilie von Bedeutung. Genauer gesagt handelt es sich bei dem Baujahr um das Jahr der erstmaligen Bezugsfertigkeit.

Die Lage des Objekts: Wichtig ist zum Beispiel, ob die Lage der Immobilie gefragt ist, ob in der Nähe Freizeit- und Kulturangebote sowie Einkaufsmöglichkeiten vorhanden sind und ob es eine gute Verkehrsanbindung gibt.

Die Ausstattung der Immobilie: Auch die Ausstattung der Immobilie spielt beim Wertgutachten eine Rolle. Dabei könnten zum Beispiel Bodenbeläge, Heizungsanlagen oder Badezimmer berücksichtigt werden.

Der Zustand der Immobilie: Der Gutachter achtet sowohl auf bauliche als auch auf technische Aspekte, wie beispielsweise die Bausubstanz, die Wasser- und Gasleitungen und die Elektroanlagen und auf Mängel.

Die energetische Beschaffenheit der Immobilie: Es wird zum Beispiel am Haus geprüft, ob die Außenwände und das Dach gedämmt und die Außentüren und die Fenster isoliert sind. Hier kann auch ein Blick in den Energieausweis aufschlussreich sein.

Der Erschließungsgrad des Objekts: Es ist von Bedeutung, ob die Immobilie gut an das Telefonnetz und an das Wassersystem angeschlossen ist.

Die Außenanlage: Gartenanlagen, Garagen oder Carports können die Bewertung der Immobilie positiv beeinflussen.

Die Nutzung der Immobilie: Bei vermieteten Objekten, wie Mehrfamilienhäusern oder Wohnungen, fließen die Erträge aus der Immobilie ebenfalls in das Wertgutachten ein. Der Sachverständige benötigt hierfür vor allem eine Mieterliste bzw. Einsicht in die Mietverträge.

Rechtliche Rahmenbedingungen: Denkmalschutz, Wohn- oder Wegerechte und Vorbau- oder Erbbaurechte beeinflussen den Wert eines Hauses. Hierfür lohnt sich ein Blick in den Grundbuchauszug der Immobilie.

Eigentümer müssen für den Gutachter folgende Unterlagen über ihre Wohnung oder ihr Haus zusammenstellen:

• Grundbuchauszug: Darf nicht älter als drei Monate sein, erhältlich beim Grundbuchamt

• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis: Wird vom Bauordnungsamt erstellt

• Auszug aus der Flurkarte: Darf nicht älter als drei Monate sein, beim Katasteramt erhältlich

• Alle Bauzeichnungen des Objektes (inkl. Zeichnungen der Grundrisse, Schnittzeichnungen sowie Zeichnungen von späteren Um- oder Anbauten)

• Die Berechnung der Wohnfläche

• Belege von Modernisierungen

• Bei Eigentumsimmobilien: Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Aufteilungsplan, Teilungserklärung und Informationen zu den Nebenkosten

• Bei Erbbaurecht: Ein Nachweis des aktuellen Erbbauzinses und der Erbbaurechtsvertrag

• Bei denkmalgeschützten Immobilien: Eine Kopie des Denkmalbescheides

• Bei Mietimmobilien: Mietvertrag sowie Informationen zur Nettokaltmiete

Wer für die Erstellung eines Wertgutachtens für ein Einfamilienhaus oder eine andere Objektart zuständig ist, hängt von der Art des benötigten Gutachtens ab. Freie Gutachter erstellen Immobilienbewertungen, die vor Gericht keinen Bestand haben müssen. Darüber hinaus gibt es öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, die durch die Industrie- und Handelskammern (Berufsbezeichnung der IHK) geprüft und ernannt werden. Deren Gutachten sind auch gerichtsfest. Ein Teil der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sind staatlich anerkannte Immobiliengutachter. Diese werden von den Landesbehörden beaufsichtigt und erstellen auch in ihrem Auftrag Gutachten für Immobilien. Für ein Verkehrswertgutachten, das beispielsweise aus steuerlichen Gründen benötigt wird, empfiehlt sich die Beauftragung eines staatlich anerkannten Immobiliengutachters.

Wie viel Zeit die Erstellung eines Wertgutachtens für ein Haus in Anspruch nimmt, kann pauschal nicht beantwortet werden. Die Dauer für die Verkehrswertermittlung hängt von mehreren Faktoren, wie der Art der Immobilie oder der Größe des Hauses, ab. Bei einem umfangreichen Verkehrswertgutachten durch einen Gutachter, Makler oder Sachverständigen kann die Erstellung des Wertgutachtens durchschnittlich bis zu 4 Wochen Bearbeitungszeit, aber auch mehr, in Anspruch nehmen. Die professionelle Wertermittlung ist grundsätzlich mit mehreren Schritten verbunden, wie dem Einholen von objektbezogenen Unterlagen und einem Vor-Ort-Termin. Dementsprechend sollten Sie sich vorab gründlich informieren und ein Verkehrswertgutachten rechtzeitig in Auftrag geben. Für private Angelegenheiten, wie zum Beispiel einen Immobilienverkauf, reicht in der Regel jedoch auch ein Kurzgutachten aus, das keine Gültigkeit vor Gericht besitzt. Dennoch kann es auch hier zu einer mehrwöchigen Bearbeitungszeit kommen, da auch dieses in mehreren Schritten erstellt wird. Für Immobilienverkäufer und -käufer empfiehlt sich deshalb eine kostenlose und unverbindliche Online-Immobilienbewertung von McMakler!

Die Kosten für Wertgutachten wird in der Regel vom Auftraggeber, meist dem Eigentümer der Immobilie, getragen. Grundsätzlich haben Kunden bei einem Wertgutachten die Möglichkeit, über das Honorar des Immobiliengutachters zu verhandeln. Deswegen sollten Verbraucher mehrere Angebote einholen, bevor sie einen Gutachter beauftragen. Die Kosten für das Wertgutachten hängen einerseits von der Art der Bewertung und andererseits vom erwarteten Verkehrswert der Immobilie sowie vom Aufwand ab. Die Online - Immobilienbewertung ist in der Regel kostenlos.

Verbraucher, die kein Vollgutachten benötigen, können alternativ ein günstigeres Kurzgutachten erstellen lassen. Der Umfang sowie der zeitliche Aufwand sind bei einem Kurzgutachten geringer als bei einem Vollgutachten, weshalb das Kurzgutachten auch kostengünstiger ist. Auftraggeber müssen bei einem Kurzgutachten mit Kosten bis ca. 500 Euro rechnen. Oftmals bemisst sich das Honorar des Gutachters nach einem Stundensatz oder einer Pauschale. Ein Kurzgutachten verfügt über keine rechtliche Gültigkeit, sondern kommt lediglich zur Schätzung des Verkaufspreises in Frage.

Die Kosten für ein vollständiges Verkehrswertgutachten, das über gerichtliche Gültigkeit verfügt, gehen darüber hinaus. Sie hängen von der Höhe des Verkehrswertes der begutachteten Immobilie ab. Die Kosten für Wertgutachten, die vor Gericht gültig sind, richten sich oft nach der Verordnung über die Honorare für Architekten und Ingenieure (HOAI) von 2002. Diese Honorarordnung ist allerdings seit 2009 nicht mehr bindend, so dass auch abweichende Preisgestaltungen möglich sind. Auch der jeweilige Aufwand für eine Wertermittlung beeinflusst die Höhe ihres Preises.