Was Sie über das Ertragswertverfahren wissen müssen

• Das Ertragswertverfahren wird angewendet, um den Marktwert von Immobilien zu berechnen, die vermietet oder verpachtet sind. Es ist eine von drei gesetzlich zugelassenen Methoden, neben dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren.

• Das Verfahren berücksichtigt zahlreiche komplexe Elemente. Der Grundstückswert und der Wert der baulichen Anlagen werden getrennt berechnet.

• Die Kosten für das Ertragswertverfahren belaufen sich in der Regel auf etwa 1,5 Prozent des Immobilienwertes. Sie können darüber jedoch mit dem Unternehmen verhandeln, das Sie beauftragen wollen.

• Das Ertragswertverfahren bezieht die marktüblichen Mieteinnahmen ein. Es ist dank detaillierter Berechnungen eine praxisnahe und präzise Form der Wertermittlung.

Dem Ertragswertverfahren liegen grundsätzlich zwei Berechnungen zugrunde. Der Grundstückswert und der Wert der baulichen Anlagen werden mit unterschiedlichen Vorgaben berechnet. Denn ein Grundstück verliert selten an Wert, die errichtete Immobilie hingegen schon. Folgende Formeln werden in diesem Rahmen zur Anwendung gebracht:

Für einen Laien sieht die Berechnung bei diesem Vorgehen sehr komplex aus. Dies resultiert aus der jeweiligen Bedeutung der einzelnen Elemente.

• Rohertrag: In den Rohertrag werden im ersten Schritt die nachhaltig erzielbaren Mieten einbezogen. Dabei spielen die derzeitigen Ist-Mieten keine Rolle bei der Bewertung, sondern es kommt nur die ortsüblichen Mieten an.

• Bewirtschaftungskosten: Hierin werden alle Kosten aufgeführt, die für eine Instandhaltung des Grundstücks sowie der Immobilie notwendig sind, aber nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Dazu zählen zum Beispiel Abschreibungen, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Verwaltungskosten.

• Liegenschaftszins (auch Grundstückszins): Für den, den normalerweise ein Immobiliengutachter berechnet, wird der marktübliche Zinssatz einer Liegenschaft herangezogen. Seine genaue Höhe wird aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abgeleitet.

• Multiplikator: Der Multiplikator ist auf den ersten Blick die unverständlichste Komponente in der Berechnung. Die dabei angewandte Rechengröße leitet sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Grundstückszins ab. Die Formel hierfür lautet (Ø V = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1). Das „n“ steht für Restnutzungsdauer und das „I“ für den Grundstückszins.

Alle drei Anwendungsverfahren zur Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes eines Hauses haben ihre Vor- und Nachteile. Das Ertragswertverfahren eignet sich in erster Linie für die Ermittlung einer möglichen Rendite beim Kauf eines Grundstücks mit einem Mehrfamilienhaus oder einem Gebäude mit Wohn- und Gewerbeeinheiten, wenn beispielsweise Unternehmens- und Privaträume im selben Haus untergebracht sind. Die Vorteile eines Ertragswertverfahrens sind:

• Anlageobjekte: Das Ertragswertverfahren lohnt sich zur Immobilienbewertung bei Anlageobjekten, weil bei diesem Verfahren die Einnahmen im Mittelpunkt stehen.

• Praxisbezogen: Weil zur Berechnung die marktüblichen Mieteinnahmen einbezogen werden, erweist sich das Vorgehen als besonders praxisbezogen.

• Exakte Berechnung: Diese Form der Wertermittlung ist sehr präzise, weil gleich mehrere Elemente einfließen, die genau berechnet werden können und auf sehr umfassenden Daten basieren.

Die Methode hat auch Schwächen, die sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer berücksichtigt werden müssen. Die Abhängigkeit vom Grundstückszins, der nicht in jeder Gemeinde vorliegt, und dass zukünftige Mietsteigerungen nicht mit einberechnet werden können, sind klare Nachteile dieses Vorgehens.

Das Finanzamt verwendet das EWV, um den Wert von Immobilien festzulegen. Dieser dient als Grundlage für steuerliche Angelegenheiten wie die Grundsteuer, Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer.

Die Kosten können mit dem Auftragnehmer individuell vereinbart werden. Architekten und Ingenieure rufen für solche Aufträge eigene Preise auf. Als Richtwert können 1,5 Prozent des Immobilienwertes dienen. Der hohe Preis basiert auf der sehr komplexen Berechnung.

Die drei zulässigen Verfahren zur Verkehrswertberechnung unterscheiden sich wesentlich voneinander. Immobilienverkäufer sollten die jeweiligen Vor- und Nachteile gegeneinander abwägen, um sich für das für sie passende Vorgehen zu entscheiden.

Bei einem Vergleichswertverfahren werden die umliegenden Grundstücke zum Wertvergleich herangezogen. Die Methode wird in erster Linie bei unbebauten Grundstücken angewendet, lässt sich aber auch bei Immobilien nutzen, die sich in Bauart, Größe und Ausstattung ähneln.

Ebenso wie das Ertragswertverfahren ist das Sachwertverfahren sehr komplex. Dabei werden der Gebäude- und der Bodenwert berechnet. Beim Gebäudewert dienen die Baukosten als Basiswert, von dem dann ein Wert abgezogen wird, der dem aktuellen Abnutzungsgrad entspricht. Es kommt zur Anwendung, wenn weder das Ertragswertverfahren noch das Vergleichswertverfahren für die Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes geeignet sind.

Das Ertragswertverfahren findet auch außerhalb von Immobilienkäufen Anwendung. Wenn es etwa um die Unternehmensbewertung geht, wird häufig das sogenannte IDW S1-Verfahren genutzt.

Angenommen Sie sind an einem Mehrfamilienhaus interessiert und wollen herausfinden, ob sich der Kauf lohnt. Dies können Sie beispielsweise so errechnen:

Ein beispielhaftes Mehrfamilienhaus bringt jährlich 60.000 Euro Miete ein. Davon werden Kosten wie Reparaturen und Verwaltung abgezogen, zum Beispiel 10.000 Euro. Es bleiben 50.000 Euro.

Ein Teil des Wertes kommt vom Grundstück (zum Beispiel 200.000 Euro), der Rest vom Gebäude. Der Gebäudewert wird berechnet, indem der verbleibende Gewinn (50.000 Euro) mit einem Faktor (zum Beispiel 18, je nach Restnutzungsdauer) multipliziert wird: 50.000 Euro × 18 = 900.000 Euro.

Am Ende wird der Grundstückswert (200.000 Euro) zum Gebäudewert (900.000 Euro) addiert; heraus kommt der Gesamtwert: 1.100.000 Euro. So wird der Wert der Immobilie geschätzt.

Da Sie kein offizielles Gutachten oder etwas Ähnliches benötigen, steht es Ihnen als Immobilieneigentümer oder Interessenten frei,, den Ertragswert einer Immobilie selbst zu ermitteln. Aufgrund der Komplexität und der fehlenden Erfahrungswerte ist dies jedoch nicht ratsam, denn mit selbst errechneten Preisen haben Sie eine deutlich schlechtere Verhandlungsposition. Die Bedeutung einer fundierten Expertise ist beim Ertragswertverfahren nicht zu unterschätzen und kann sich für Sie auszahlen, etwa wenn der Kaufpreis über dem ermittelten Verkehrswert oder Ihren Erwartungen liegt.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert einer vermieteten Immobilie berechnet. Dabei fließt ein, wie viel Miete eingenommen werden kann. Davon werden Kosten etwa für Reparaturen abgezogen und darauffolgend der Wert des Gebäudes und des Grundstücks berechnet. Auch die Lage und der Marktzins spielen eine Rolle.

Wann muss das Ertragswertverfahren angewendet werden?

Das Verfahren wird genutzt, wenn es um den Wert von Immobilien geht, die vermietet oder verpachtet sind, zum Beispiel Mehrfamilienhäuser oder Wohn- und Gewerbeimmobilien. Es zeigt, wie viel Rendite ein Käufer erwarten kann.

Was ist der Unterschied zwischen einem Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren?

Das Ertragswertverfahren basiert auf dem Aspekt der Mieteinnahmen, um den Wert zu bestimmen. Beim Sachwertverfahren konzentriert sich darauf, wie viel der Bau und der Boden gekostet haben. Dieser Wert wird dann nur angepasst, um Einflüsse wie Abnutzung zu berücksichtigen.

Welche Unterlagen benötigt man für ein Ertragswertverfahren?

Für ein Ertragswertverfahren werden Mietverträge, Grundbuchauszug, Informationen zu Nebenkosten, Bodenrichtwert, Baupläne und Kostennachweise für Reparaturen gebraucht. Damit kann genau berechnet werden, wie viel die Immobilie wert ist.