Was Sie über das Ertragswertverfahren wissen müssen

Dem Ertragswertverfahren liegen grundsätzlich zwei Berechnungen zugrunde. Der Grundstückswert und der Wert der baulichen Anlagen werden mit unterschiedlichen Vorgaben berechnet. Denn ein Grundstück verliert selten an Wert, die errichtete Immobilie hingegen schon. Folgende Formeln werden dabei zur Anwendung gebracht:

Für einen Laien sieht die Berechnung bei einem Ertragswertverfahren sehr komplex aus. Dies resultiert aus der jeweiligen Bedeutung der einzelnen Faktoren.

• Rohertrag: In den Rohertrag werden die nachhaltig erzielbaren Mieten einbezogen. Dabei spielen die derzeitigen Ist-Mieten keine Rolle bei der Bewertung, sondern es kommt nur die ortsüblichen Mieten an.

• Bewirtschaftungskosten: Hierin werden alle Kosten aufgeführt, die für eine Instandhaltung des Grundstücks sowie der Immobilie notwendig sind, aber nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Dazu zählen beispielsweise Abschreibungen, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Verwaltungskosten.

• Liegenschaftszins: Für den Liegenschaftszins wird der marktübliche Zinssatz einer Liegenschaft herangezogen. Seine genaue Höhe wird aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abgeleitet.

• Vervielfältiger: Der Vervielfältiger ist auf den ersten Blick die unverständlichste Komponente in der Berechnung. Die im Verfahren angewandte Rechengröße leitet sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins ab. Die Formel hierfür lautet (Ø V = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1). Das „n“ steht für Restnutzungsdauer und das „I“ für den Liegenschaftszins.

Alle drei Anwendungsverfahren zur Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes einer Immobilie haben ihre Vor- und Nachteile. Das Ertragswertverfahren eignet sich in erster Linie für die Ermittlung einer möglichen Rendite beim Kauf eines Grundstücks mit einem Mehrfamilienhaus oder einer Immobilie mit Wohn- und Gewerbeeinheiten. Die Vorteile eines Ertragswertverfahrens sind:

• Anlageobjekte: Das Ertragswertverfahren lohnt sich bei Anlageobjekten, weil bei diesem Verfahren die Einnahmen im Mittelpunkt stehen.

• Praxisbezogen: Weil zur Berechnung des Ertragswertverfahrens die marktüblichen Mieteinnahmen einbezogen werden, erweist es sich als besonders praxisbezogen.

• Exakte Berechnung: Diese Form der Wertermittlung ist sehr präzise, weil gleich mehrere Faktoren einfließen, die genau berechnet werden können und auf sehr umfassenden Daten basieren.

Das Ertragswertverfahren hat auch Schwächen, die sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer berücksichtigt werden müssen. Die Abhängigkeit vom Liegenschaftszins, der nicht in jeder Gemeinde vorliegt, und dass zukünftige Mietsteigerungen nicht mit einberechnet werden können, sind klare Nachteile eines Ertragswertverfahrens.

Die Kosten können mit dem Auftragnehmer individuell vereinbart werden. Architekten und Ingenieure rufen für solche Aufträge eigene Preise auf. Als Richtwert können 1,5 Prozent des Immobilienwertes dienen. Der hohe Preis basiert auf der sehr komplexen Berechnung.

Die drei zulässigen Verfahren zur Verkehrswertberechnung unterscheiden sich wesentlich voneinander. Immobilienverkäufer sollten die jeweiligen Vor- und Nachteile gegeneinander abwägen, um sich für das für sie passende Verfahren zu entscheiden.

Bei einem Vergleichswertverfahren werden die umliegenden Grundstücke zum Wertvergleich herangezogen. Das Verfahren dient in erster Linie der Ermittlung des Wertes unbebauter Grundstücke, lässt sich aber auch auf Immobilien anwenden, die sich in Bauart, Größe und Ausstattung ähneln.

Ebenso wie das Ertragswertverfahren ist das Sachwertverfahren sehr komplex. Dabei werden der Gebäude- und der Bodenwert berechnet. Beim Gebäudewert dienen die Baukosten als Basiswert, von dem dann ein Wert abgezogen wird, der dem aktuellen Abnutzungsgrad entspricht.Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn weder das Ertragswertverfahren noch das Vergleichswertverfahren für die Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes geeignet sind.

Den Ertragswert einer Immobilie selbst zu ermitteln, steht jedem Immobilienbesitzer oder Interessenten frei. Aufgrund der Komplexität und der fehlenden Erfahrungswerte ist dies jedoch nicht ratsam, denn mit selbst errechneten Preisen haben Sie eine deutlich schlechtere Verhandlungsposition. Die Bedeutung einer fundierten Expertise ist beim Ertragswertverfahren nicht zu unterschätzen und kann sich für Sie auszahlen, etwa wenn der Kaufpreis über dem ermittelten Verkehrswert oder Ihren Erwartungen liegt.