Grundstückspreise

Grundstückspreise werden in erster Linie vom Bodenwert bestimmt. Für die Grundstücksbewertung ist es also notwendig, den Bodenwert eines Stücks Land zu kennen. Für die Ermittlung des Bodenwerts gibt es die folgenden zwei Möglichkeiten:

• Das Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren wird der Bodenwert in einer Gemeinde aus den Verkaufspreisen für ähnliche Grundstücke in vergleichbarer Lage, die in der näheren Vergangenheit am Markt erzielt wurden, abgeleitet. Doch nicht immer gibt es Objekte, die sich als Vergleichsobjekte eignen.
  

• Der Bodenrichtwert: Wenn es für das zu bewertende Grundstück keine geeigneten Vergleichsgrundstücke gibt, kann auch der relevante Bodenrichtwert bei der Ermittlung des Bodenwerts eines Grundstücks hilfreich sein. Er wird meist von einem Gutachter erstellt und ist dementsprechend verlässlich. Die Bodenrichtwerte in Deutschland sind durch einen Gutachterausschuss ermittelte Durchschnittswerte, die jeweils für den Boden in bestimmten Lagen (den sogenannten Bodenrichtwertzonen) erstellt werden. Der Bodenrichtwert wird in Euro pro Quadratmeter angegeben.
  

Aus den ermittelten Bodenwerten von Grundstücken lassen sich angemessene Preise ableiten. In der Regel bedarf es kleiner bis mittlerer Anpassungen, um ein Objekt genau zu bewerten, und zwar aufgrund der nicht selten sehr individuellen Eigenschaften der Landstücke. Ein Makler kann mit Ihrer Einwilligung dank seiner Kenntnisse über aktuelle Grundstückspreise dabei helfen, korrekt zu ermitteln, wie viel Sie für eine Immobilie verlangen können. Dies ist enorm wichtig für den weiteren Verlauf der Vermarktung. Setzt man den Verkaufspreis zu hoch an, schreckt er potenzielle Käufer ab. Ist er zu niedrig, verschenkt der Eigentümer nicht nur bares Geld, sondern lässt Interessenten für einen Kauf möglicherweise vermuten, das Objekt hätte versteckte Mängel.

Der Quadratmeterpreis gibt an, wie viel ein Quadratmeter Grundstücksfläche oder ein Quadratmeter Wohnfläche in einer bestimmten Region aktuell kostet. An diesem Wert kann man sich bei der Wertermittlung für die eigene Immobilie orientieren. Die Quadratmeterpreise, für den eigenen Stadtteil, kann man auf einschlägigen Immobilienseiten recherchieren oder man informiert sich bei einem Makler aus der Region. In der nachfolgenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Grundstückspreise ausgewählter Bundesländer und ihren jeweiligen Städten mit den aktuell vorliegenden Daten aus dem Jahr 2023, die die Preise pro Quadratmeter angeben:

Quelle: Statista, Grundstueckspreise 2023, Deutschland

In Metropolen sind die Grundstückspreise pro Quadratmeter weiterhin besonders hoch, wie unsere nachfolgende Tabelle mit einer Auswertung der Grundstückspreise aus dem Jahr 2023 zeigt:

Quelle: LBS Preisspiegel 2023

Grundstückspreise sind insbesondere von der Lage abhängig. Darüber hinaus spielen aber viele weitere Variablen ebenfalls eine Rolle. Grundstücke haben in der Regel individuelle Eigenschaften, die ihren sogenannten Grundstückswert und somit ihren Verkaufspreis beeinflussen. Darum können Grundstückspreise in den meisten Fällen nicht ohne Weiteres einfach aus den Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien übernommen werden. Auch die Bodenrichtwerte können nur als Orientierung bei der Berechnung des Grundstückswerts dienen. Um präzise den individuellen Grundstückswert ermitteln zu können, müssen auch die individuellen Variablen berücksichtigt werden, die den jeweiligen Grundstückswert beeinflussen. Dazu gehören insbesondere:

• die Ausrichtung und der Schnitt: Für Grundstücke, die günstig ausgerichtet und geschnitten sind, lassen sich höhere Preise erzielen. Besitzen Sie beispielsweise ein Stück Land mit einem einen unverbauten unverbaubaren Bergblick, können Sie in der Regel einen höheren Grundstückspreis ansetzen.
  

• die Größe: Der Grundstückswert steigt tendenziell, je größer es ist.
  

• der Erschließungsgrad: Bei erschlossenen Grundstücken sind weniger bzw. keine baulichen Maßnahmen erforderlich, damit sie genutzt werden können. Das bedeutet, dass bei ihnen auch keine Kosten für die neuen Käufer für die Erschließung und Nutzung anfallen, wodurch der Verkaufspreis höher angesetzt werden kann.
  

• die Beschaffenheit des Bodens: Die Bodenqualität (gibt es zum Beispiel Altlasten?) und die Art des Bodens (also etwa Lehm, Fels oder Kies) beeinflussen die Grundstückspreise.
  

• die Bebaubarkeit: Eignet sich ein Grundstück als Bauland, hat das einen positiven Einfluss auf den optimalen Verkaufspreis. Je größer die bebaubare Fläche ist, desto höher ist in der Regel auch der Grundstückspreis.
  

• die Lage: Für Grundstücke, die sich in gefragten Gegenden befinden, werden höhere Erträge erzielt. Die Attraktivität hängt davon ab, ob das Stück Land zentral liegt und ob es in der Nähe genug Bushaltestellen und U- oder S-Bahnhöfe sowie Schulen, Kitas, Arztpraxen, Kultur- und Erholungsangebote gibt.

4. Prognose: Grundstückspreise steigen weniger stark oder sinken

Auf dem Immobilienmarkt ist zu beobachten, dass die Grundstückspreise einige Jahre lang immer weiter gestiegen sind. Diese Entwicklung wurde durch eine steigende Nachfrage, bei gleichzeitig knappem Angebot, bedingt. Je mehr Interessenten es für ein einzelnes Objekt gibt, desto teurer kann man das Grundstück verkaufen. Aktuell ist jedoch eine Wende des Trends für Grundstückspreise zu beobachten: Die Nachfrage ist gesunken und hat regional zu sinkenden Immobilienpreisen geführt. Diese Situation ist das Ergebnis mehrerer Faktoren:

• Viele Verbraucher in Deutschland betrachten die ein Eigenheim immer noch als Altersvorsorge und sichere Geldanlage.

• Um der Inflation entgegenzuwirken, hat die EZB den Leitzins in den letzten Jahren mehrfach angehoben. Im Dezember 2024 lag er bei 3,15 Prozent. Dadurch wurden Immobilienfinanzierungen immer teurer, sodass sich weniger Menschen ein Eigenheim leisten können.

• Trotzdem setzen viele Eigentümer gibt es die berechtigte Vermutung, dass mit der Aussichtperspektivisch auf weiter steigende Quadratmeterpreise. Das führt dazu, dass manche Grundstückseigentümer ihr Eigentum zurückhalten. Sie versprechen sich davon, zu einem späteren Zeitpunkt einen besseren Preis pro Quadratmeter zu erzielen. Das wiederum führt zu einer weiteren Verknappung auf dem Immobilienmarkt.

• Der vergleichsweise sichere Immobilienmarkt in Deutschland zieht immer mehr Investoren aus dem In- und Ausland an. Gründe dafür sind vor allem die Wertsteigerung der Gebäude und steigende Mieten mit deutlich mehr Rendite als z.B. bei Festgeldern oder gar Staatsanleihen.

Sie möchten wissen, wie sich konkret der Wert eines Grundstücks berechnen lässt? Informieren Sie sich in unserem Ratgeber-Artikel!

5. Warum gibt es regionale Unterschiede?

Auch wenn die Preise für Grundstücke in den letzten Jahren bundesweit insgesamt gestiegen sind, bedeutet das nicht, dass das für alle Regionen der Fall ist. Es gibt ganz klare regionale Unterschiede bei der Preisentwicklung. Ländliche Regionen schneiden tendenziell schlechter ab. In den Wohnlagen in und um Großstädte und Ballungsgebieten sind die Quadratmeterpreise dagegen sehr stark gestiegen und haben inzwischen sogar Höchststände erreicht (siehe Tabelle oben). Mehrere Faktoren haben diese Entwicklung bedingt:

• Immer mehr Menschen sind aus den ländlichen Gebieten u.a. wegen Arbeits- und Bildungsangeboten in die Großstädte und Ballungsgebiete gezogen. Das hat zu einer erhöhten Nachfrage an Immobilien und Grundstücken, die sich in diesen Lagen befinden, geführt.

• Gleichzeitig ist das Angebot in den Städten platztechnisch begrenzt.

• Auf dem Land gibt es oftmals mehr Platz zum Bauen und es kommen tendenziell weniger Interessenten auf eine Immobilie, weshalb Land in der Regel günstiger ist.
  

Das Zusammenspiel aus erhöhter Nachfrage und knappem Angebot führt zum Anstieg der Grundstücks- bzw. Immobilienpreise. Insbesondere in den Großstädten, in deren näherer Umgebung und in besonders gefragten Stadtteilen. Das größere Angebot zusammen mit der geringeren Nachfrage auf dem Land führen dazu, dass die Immobilienpreise nicht so stark steigen wie in den Städten - in manchen ländlichen Regionen sinken die Preise sogar.

Was steigert den Wert eines Grundstücks?

Der Wert eines Grundstücks steigt vor allem durch eine gute Lage, große bebaubare Fläche, günstigen Schnitt, hohe Bodenqualität sowie attraktive Ausblicke. Auch eine ausgebaute Infrastruktur in der Umgebung erhöht den Grundstückswert genauso wie eine gute Verkehrsanbindung und ein nahes und breites Angebot an Kitas, Schulen und Freizeitmöglichkeiten.

Was mindert den Wert eines Grundstücks?

Der mögliche Verkaufspreis wird gemindert, wenn das Grundstück schlecht erschlossen ist, womöglich Altlasten im Boden zu finden sind, oder wenn es ungünstig liegt. Auch eine geringe Bebaubarkeit, ein erschwerter Zugang oder fehlende Infrastruktur sind abträglich. Außerdem können wenig gefragte Gebiete oder schlechte Umgebungsbedingungen, wie Lärmbelästigung, den Preis negativ beeinflussen.

Wo gibt es Auskunft über Grundstückspreise?

Informationen finden Sie in Bodenrichtwertkarten, auf regionalen Immobilienportalen, bei Maklern oder lokalen Gutachterausschüssen. Für bestimmte Regionen und Metropolen finden Sie die Quadratmeterpreise oftmals auch online.