Wohnungswert ermitteln

Der Wohnungswert gibt an, welchen Marktpreis eine Eigentumswohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt hat. Dieser Wert basiert auf verschiedenen Faktoren. Zu diesen Variablen gehören die Lage, die Wohnfläche, der Zustand der Immobilie sowie die aktuelle Marktsituation. Der Wert dient der Orientierung für Verkaufspreise, Finanzierungsentscheidungen oder steuerliche Bewertungen. Ein realistischer Marktpreis hilft Ihnen als Eigentümer, eine fundierte Entscheidung zu treffen und gegebenenfalls einen angemessenen Ertrag zu erzielen, wenn Sie das Objekt verkaufen wollen.

In Deutschland gibt es drei gängige Verfahren, mit denen beispielsweise Makler den Wert von Eigentumswohnungen zu ermitteln:

1. Vergleichswertverfahren: Hier wird der Wert einer Wohnung anhand vergleichbarer Objekte in der Umgebung bestimmt. Dabei spielen Faktoren wie Baujahr, Ausstattung und Lage eine entscheidende Rolle. Dieses Verfahren wird besonders oft bei Eigentumswohnungen angewendet.

2. Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird vor allem bei vermieteten Wohnungen genutzt. Der Wohnungswert ergibt sich aus den zukünftigen Erträgen (Mieteinnahmen), die unter Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten und Kapitalisierungszinssatz berechnet werden.

3. Sachwertverfahren: Diese Art der Wohnungsbewertung basiert auf den Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus. Das Verfahren kommt häufig bei selbstgenutzten Immobilien zum Einsatz, spielt aber bei Eigentumswohnungen eine untergeordnete Rolle.

Eine Wohnungsbewertung kann von verschiedenen Stellen durchgeführt werden. Ausgebildete Gutachter, wie zertifizierte Immobilienbewerter oder Sachverständige, bieten detaillierte Bewertungen an. Diese sind in der Regel kostenpflichtig und eignen sich beispielsweise für offizielle Rechtsgeschäfte.

Daneben gibt es Online-Dienste, die es Ihnen ermöglichen, eine erste Einschätzung des Wohnungswertes zu erhalten. McMakler bietet Ihnen beispielsweise kostenlose Immobilienwert-Rechner an, bei denen Marktdaten und Vergleichswerte genutzt werden, um den Wert zu bestimmen. Diese digitalen Verfahren bieten eine schnelle und unkomplizierte Möglichkeit, sich einen ersten Überblick über den möglichen Marktpreis zu verschaffen.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist in den meisten Fällen die beste Methode zur Bewertung einer Eigentumswohnung oder auch beim Hausverkauf. Da sich Eigentumswohnungen meist in Mehrfamilienhäusern befinden und es daher ausreichend Vergleichsdaten gibt, liefert dieses Verfahren besonders präzise Ergebnisse.

Ertragswertverfahren

Sollte die Wohnung vermietet sein, kann zusätzlich das Ertragswertverfahren sinnvoll sein, um die Renditeerwartung in die Bewertung einfließen zu lassen und möglichst präzise den Immobilienwert zu ermitteln. 

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren hingegen wird nur selten bei Eigentumswohnungen angewendet, da es oft zu unrealistischen Ergebnissen führt. 

Wenn ein Experte eine Eigentumswohnung bewertet, berücksichtigt er dabei vor allem die folgenden Faktoren:

• Anzahl der Zimmer: Die Anzahl der Wohnräume hat einen direkten Einfluss auf den Wert der Immobilie. Größere Wohnungen mit mehreren Zimmern sind meist wertvoller als kleinere Einheiten.

• Ausstattung der Wohnung: Verfügt die Wohnung über eine moderne und hochwertige Ausstattung, wie eine Fußbodenheizung, eine Einbauküche oder ein hochwertiges Bad, steigert das den Wert der Wohnung. Ist das Objekt dazu noch gut gedämmt und mit modernen, energetisch optimierten Fenstern ausgestattet, wirkt sich das ebenfalls positiv auf den Marktpreis aus.

• Baujahr und Bausubstanz: Ältere Gebäude können (je nach Zustand) einen niedrigeren Marktwert haben, während neuwertige oder sanierte Eigentumswohnungen oft höher bewertet werden. Die Qualität der Bausubstanz und mögliche Renovierungsmaßnahmen beeinflussen ebenfalls, wie wertvoll das Objekt auf dem Markt ist.

Die Lage einer Wohnung ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Wertermittlung. Im Zuge der Wohnungsbewertung wird zwischen Mikrolage und Makrolage unterschieden. Die Kombination aus Mikro- und Makrolage entscheidet darüber, wie attraktiv eine Wohnung für Käufer oder Investoren ist und welchen Ertrag sie letztlich erzielen kann. Hinter den Begriffen stecken folgende Kriterien:

• Mikrolage: Dieser Begriff beschreibt die direkte Umgebung der Wohnung. Dazu gehören das Wohnviertel, die Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, öffentliche Verkehrsanbindungen und die Nähe zu Erholungsgebieten. Eine gute Mikrolage kann den Wert einer Wohnung und damit den Quadratmeterpreis erheblich steigern.

• Makrolage: Sie bezieht sich auf die allgemeine Lage in einer Stadt oder Region. Wirtschaftliche Entwicklung, Arbeitsmarktsituation und demografische Trends beeinflussen den Immobilienmarkt auf Makroebene. Eine Wohnung in einer wirtschaftlich starken Gegend mit hoher Nachfrage wird tendenziell teurer gehandelt als in strukturschwächeren Gebieten.

Eine Wohnungsbewertung ist in vielen Situationen sinnvoll. Sie wird vor allem beim Verkauf eines Objekts wichtig. Dann dient die Bewertung nämlich dem Zweck, einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Auch im Zuge einer Erbschaft oder Schenkung ist eine Wertermittlung nötig, um steuerliche Aspekte korrekt zu berücksichtigen. Ebenso verlangen Banken häufig eine professionelle Immobilienbewertung, wenn eine Wohnung als Sicherheit für einen Kredit dient.

Sie planen einen Verkauf Ihrer Wohnung und wollen sie attraktiver für mögliche Käufer machen? Als Wohnungseigentümer können Sie durch gezielte Maßnahmen den Wert ihrer Immobilie steigern. Dazu zählen:

• Renovierungen und Modernisierungen: Eine neue, moderne Küche oder ein hochwertig renoviertes Badezimmer steigern den Marktpreis erheblich. Auch das Erneuern von Böden oder das Streichen der Wände kann den Gesamteindruck deutlich verbessern.

• Energieeffizienzmaßnahmen: Wenn Sie neue, isolierende Fenster oder eine verbesserte Dämmung einbauen, senken Sie die Energiekosten und erhöhen den Marktwert der Immobilie. Käufer achten nämlich zunehmend auf Nachhaltigkeit.

• Optische Verbesserungen: Ein frischer Anstrich, neue Bodenbeläge oder moderne Beleuchtungskonzepte werten eine Wohnung optisch auf und machen sie attraktiver für potenzielle Käufer.

• Attraktive Außenbereiche: Stilvolle Möbel auf einem gepflegten Balkon erhöhen die Wohnqualität ebenfalls und können den Verkaufspreis positiv beeinflussen.

Für eine erste Online-Wohnungsbewertung bei McMakler, müssen Sie im ersten Schritt grundlegende Daten zur Immobilie angeben, darunter Lage, Wohnfläche, Baujahr, Etage und den aktuellen Vermietungsstatus. Diese Daten ermöglichen eine grobe Markteinschätzung.

Für eine ausführlichere und rechtssichere Bewertung sind zudem Dokumente erforderlich, die detaillierte Einblicke in die Immobilie geben. Dazu gehören ein aktueller Grundbuchauszug, der die rechtlichen Besitzverhältnisse klärt, ein Energieausweis zur Bewertung der energetischen Effizienz sowie eine Wohnflächenberechnung zur genauen Ermittlung der Wohnungsgröße. Baupläne und Grundrisse helfen dabei, die Raumaufteilung nachzuvollziehen, während Nebenkostenabrechnungen potenzielle laufende Kosten aufzeigen. Falls die Wohnung vermietet ist, werden außerdem Mietverträge benötigt, um die Mieteinnahmen und potenzielle Renditen zu bewerten. Die Wohnung wird in diesem Fall nämlich inklusive des Mietvertrags verkauft.

Es gibt verschiedene Arten der Immobilienbewertung, die sich in ihrer Genauigkeit und dem Aufwand unterscheiden. Eine kostenlose Online-Immobilienbewertung liefert nach wenigen Eingaben eine erste Orientierung über den Wert der Immobilie. Diese basiert auf allgemeinen Marktdaten und Vergleichswerten. Eine detailliertere Wohnungsbewertung erfolgt durch eine Vor-Ort-Besichtigung durch einen Makler oder Gutachter. Hier werden weitere Aspekte wie der Zustand der Wohnung, Modernisierungen oder das Gemeinschaftseigentum berücksichtigt, um Ihre Eigentumswohnung zu bewerten. Wenn Sie eine rechtssichere Wertermittlung benötigen, sollten Sie auf ein Verkehrswertgutachten zurückgreifen, das eine umfassende Dokumentation und detaillierte Bewertung bietet.