Wohnungsbewertung: Bedeutung, Faktoren und Notwendigkeit

Sie besitzen eine Wohnung? Dann wissen Sie sicher noch, zu welchem Preis Sie die Immobilie gekauft haben. Aber kennen Sie auch den aktuellen Wohnungswert? Dieser entspricht nicht unbedingt dem Kaufpreis. Wenn Sie wissen wollen, wie viel Ihre Immobilie wert ist, gibt eine Wohnungsbewertung Aufschluss. Hierbei werden verschiedene Kriterien beleuchtet, die den Wohnungswert positiv oder negativ beeinflussen. Wie führen Sie als Privatperson eine Wohnungsbewertung durch? Welche Faktoren sind zu berücksichtigen? Und wieso ist der Wert überhaupt so wichtig? In diesem Lexikonbeitrag informieren wir Sie über diese und weitere Fragen rund um die Wohnungsbewertung.

Der Wohnungswert – auch Verkehrswert genannt – gibt an, zu welchem Preis sich eine Immobilie verkaufen lässt. Entscheidend ist der Zeitpunkt der jeweiligen Berechnung. Der Wohnungswert kann starken Schwankungen unterliegen und durch verschiedene Ereignisse steigen oder sinken. Deshalb gibt der Wohnungswert den Marktwert zu einem spezifischen Zeitpunkt an.

Laut § 194 aus dem Baugesetzbuch (BauGB) handelt es sich dabei um den Preis, der „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Demnach ist der Wohnungswert zunächst eine hypothetische Größe. Repräsentativ wird er, wenn das Objekt zum Verkauf angeboten und alle Kriterien erfüllt sind, die für die Wertermittlung als Grundlage verwendet wurden.

Wer den Immobilienwert ermitteln möchte, sollte verschiedene Kriterien berücksichtigen. Zu den wichtigsten gehört die Wohnungslage. Diese kann nach dem Erwerb einer Wohnung nicht verändert werden und spielt deshalb für Kaufinteressenten eine besonders große Rolle. Grundsätzlich sind sowohl die Makrolage als auch die Mikrolage entscheidend.

Makrolage einer Immobilie

Die Makrolage liefert Informationen über die räumliche Umgebung einer Wohnung. Dabei wird nicht nur die direkte Nachbarschaft in die Analyse einbezogen, sondern es wird die ganze Region oder Gemeinde berücksichtigt. Entscheidend ist beispielsweise, wie stark die Infrastruktur ausgeprägt ist. Eine Rolle spielen außerdem die folgenden Fragen:

• Gibt es in der Nähe ausreichend viele Supermärkte und Geschäfte? 

• Befinden sich Ärzte, Schulen und Apotheken in dem Ort?

• Existiert ein kulturelles Angebot an Museen, Veranstaltungen und Theatern?

Die Makrolage berücksichtigt zudem wirtschaftliche Faktoren der Umgebung. Dazu zählen die Kaufkraft oder die Quote der Arbeitslosigkeit. Ob sich größere Arbeitgeber und somit Arbeitsplätze in der Nähe befinden, ist ebenfalls von Bedeutung.

Mikrolage einer Immobilie

Die Mikrolage gibt Kennzahlen zur direkten Umgebung einer Wohnung oder einer Immobilie an. Dazu zählt etwa,

• in welcher Straße sie sich befindet,

• wer in der Nachbarschaft wohnt und

• wie attraktiv diese gestaltet ist.

Bei der Wohnungsbewertung ist außerdem die Lage im Haus entscheidend. Ob sich eine Wohnung im Erdgeschoss befindet und einen Gartenzugang hat oder im Obergeschoss liegt und über einen Balkon verfügt, wirkt sich beispielsweise auf den Wert aus.

Neben der Mikro- und Makrolage gilt es zahlreiche weitere Punkte zu berücksichtigen, wenn Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie berechnen möchten. Diese stammen aus den unterschiedlichsten Bereichen:

• Größe und Grundriss: Die Größe in Quadratmetern ist für die Wohnungsbewertung essenziell. Auch der Grundriss und die Aufteilung der einzelnen Zimmer sind entscheidend.

• Ausrichtung: Die Ausrichtung der Wohnung hat einen direkten Einfluss darauf, wie hell und einladend sie wirkt. Wohnungen mit Süd-West-Ausrichtung bieten besonders viel Sonnenlicht und haben deshalb für gewöhnlich einen höheren Wert. Die Nord-Ausrichtung gilt als besonders unglücklich, da die Wohnung nur wenig Sonnenlicht erhält.

• Zustand: Soll eine Immobilie bewertet werden, dann ist der Zustand von enormer Bedeutung. Wann wurde das letzte Mal renoviert und welche Mängel gibt es? Das Baujahr der Immobilie, die Dämmung und der allgemeine Pflegezustand sind ebenfalls relevant. Nicht zu vernachlässigen sind in diesem Zusammenhang außerdem die Fragen, von wann die Heizung stammt, wie es um die Energieeffizienz bestellt ist und wann die elektrischen Leitungen verlegt beziehungsweise erneuert wurden.

• Ausstattung: Für die Wohnungsbewertung ist es wichtig, welchem Standard die Ausstattung entspricht. Ist dieser einfach, durchschnittlich, gehoben oder gar exklusiv? Berücksichtigt wird beispielsweise die Qualität der Böden, des Bades, der Küche oder der Heizung. Auch das Vorhandensein von Balkon, Terrasse, Aufzug oder Garage wirken sich positiv aus.

• Eigentumsverhältnisse: Wer eine Eigentumswohnung besitzt, gehört in der Regel

einer Wohnungseigentümergemeinschaft an. Für den Wert ist zum Beispiel entscheidend, ob es Rücklagen gibt und welche Modernisierungen in Zukunft auf die Gemeinschaft zukommen.

• Mietverhältnis: Ob eine Wohnung derzeit vermietet ist oder leer steht, beeinflusst die Wohnungsbewertung ebenfalls. In der Regel sind vermietete Wohnungen etwas weniger wert. Das liegt vor allem daran, dass potenzielle Käufer in unvermietete Wohnungen direkt einziehen könnten und der Zustand außerdem einfacher zu erfassen ist.

Wie Sie sehen, gibt es eine ganze Reihe an Aspekten, die sich positiv oder negativ auswirken und die bei einer Wohnungsbewertung zu berücksichtigen sind.

Wer den Wohnungswert ermitteln möchte, kann auf verschiedene Punkte stoßen, die sich negativ auf den Wert einer Immobilie auswirken. Manche entziehen sich Ihrem Einfluss als Wohnungseigentümer, andere Mängel lassen sich durch Fachleute oder durch Sie selbst beheben.

Ein mögliches Kriterium stellt eine zu hohe Geräuschkulisse dar. Eine Autobahn, öffentliche Einrichtungen wie ein Krankenhaus oder ein Flughafen in der Nähe schrecken viele Interessenten aufgrund der erhöhten Lärmbelastung ab. Es besteht also eine geringere Nachfrage nach der Immobilie, was den Wert senkt.

Der Zustand der Wohnung sorgt in vielen Fällen ebenfalls für einen niedrigeren Wert. Feuchte Wände sowie Schimmel, undichte Fenster oder knarzige, alte Holzdielen – auf die neuen Eigentümer kämen im schlimmsten Falle hohe Renovierungskosten zu, welche sich auch auf den Verkaufspreis auswirken.

Den Wert der eigenen Immobilie zu kennen, erweist sich in verschiedenen Szenarien als wichtig. So wie sich viele Eigentümer eines Eigenheims fragen „Was ist mein Haus wert?“, möchten auch Eigentümer von Wohnungen den Wert ihrer eigenen vier Wände grundsätzlich kennen.

Für eine erste Einschätzung hilft es oftmals, einen Blick auf vergleichbare Immobilien zu werfen und zu schauen, für welche Preise diese angeboten beziehungsweise verkauft werden. Darüber hinaus gibt es Situationen, in denen eine Wohnungsbewertung notwendig beziehungsweise gefordert sein kann, zum Beispiel bei:

• Feststellung der finanziellen Sachverhalte im Rahmen von Scheidungen

• Verkehrswertermittlung durch das Finanzamt

• Kreditvergaben

• Erbstreitigkeiten

• Zwangsversteigerung

• Schenkungen

Es gibt somit unterschiedliche Szenarien: Wer über einen Verkauf nachdenkt, kann eine Wohnungsbewertung durchführen lassen – in anderen Fällen ist sie zwingend erforderlich.

Oftmals werden Quadratmeterpreise als Grundlage verwendet, um den Wert einer Wohnung zu ermitteln. Das ist zunächst ein guter Anhaltspunkt, denn der Quadratmeterpreis spiegelt den durchschnittlichen Preis in der Umgebung wider. Er kann jedoch nicht als alleinige Grundlage verwendet werden. Das liegt an den oben aufgezählten Kriterien: Ist eine Wohnung in einer teuren Nachbarschaft renovierungsbedürftig und hat keine moderne Ausstattung, dann kann ihr Wert trotzdem deutlich unter den Quadratmeterpreis fallen.

Ähnliches gilt, wenn es sich um ein frisch saniertes Objekt mit einer hochwertigen Ausstattung und verschiedenen Extras handelt. Diese Punkte können zu einem höheren Preis führen. Der Quadratmeterpreis stellt somit einen guten Anhaltspunkt dar, muss aber um viele weitere Kriterien ergänzt werden.

Um eine Wohnungsbewertung durchzuführen, haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Diese reichen von einer Selbstbewertung bis zu einem professionellen Gutachter.

Bewertung durch den Eigentümer

Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen will, möchte die Bewertung mitunter selbst durchführen. Hierbei vertrauen Sie auf Ihr eigenes Urteilsvermögen und ermitteln den Wert selbst. Dabei sollten allerdings unbedingt die obenstehenden Faktoren berücksichtigt und genau hingeschaut werden. Denn mitunter sind Mängel vorhanden, die Ihnen als Laie nicht sofort ins Auge springen. Auch der Zustand oder die Lage werden mitunter nicht objektiv eingeschätzt, was die Selbstbewertung schwierig macht.

Bewertung durch einen Makler

Immobilienmakler führen in der Regel eine Haus- oder Wohnungsbewertung durch, wenn sie ein Objekt verkaufen sollen. Sie kennen die gängigen Immobilienpreise und können eine erste Einschätzung abgeben, welche Summe realistisch ist. Die professionelle Ermittlung des Wertes kommt Ihnen zugute, weil Sie sie nicht selbst durchführen oder einen anderen Fachmann beauftragen müssen. Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, erstellt der Hausmakler außerdem eine Anzeige für den Verkauf, kommuniziert mit Interessenten und führt Besichtigungstermine durch.

Bewertung über Online-Portale

Viele Menschen möchten eine kostenlose Immobilienbewertung durchführen lassen und entscheiden sich dabei für Online-Portale. Sie geben dort Eckdaten Ihres Objekts ein, wie etwa das Baujahr, die Größe und die Ausstattung. Auf dieser Grundlage wird der Verkehrswert ermittelt. Das hat für Sie den Vorteil, dass keinerlei Kosten auf Sie zukommen und Sie das Ergebnis unmittelbar erhalten. Die Immobilienbewertung wird dadurch schnell, unkompliziert und kostenlos.

Sie möchten errechnen, wieviel Ihre Immobile wert sein könnte? Der kostenlose McMakler-Immobilienrechner gibt Aufschluss.

Bewertung durch einen Gutachter

Fordert ein Gericht oder das Finanzamt ein Immobiliengutachten an, muss dieses von einem geprüften Immobiliengutachter erstellt werden. Es besteht dann nicht die Möglichkeit, einen Makler oder ein Online-Portal zurate zu ziehen. Der Sachverständige schaut sich die Wohnung oder das Haus an und erstellt ein professionelles Gutachten. Dieses enthält eine Angabe über den aktuellen Verkehrswert und dient den Behörden als verlässliche Grundlage.

Die Wohnungsbewertung ist eine komplexe Aufgabe: Verschiedenste Kriterien wie die Lage, der Zustand, die Ausstattung und die Größe der Wohnung haben einen Einfluss auf den Immobilienwert. Es lassen sich somit nur schwer pauschale Aussagen dazu treffen, wie viel eine Immobilie einbringen kann. Stets gilt es, die individuellen Gegebenheiten vor Ort zu berücksichtigen. Deshalb ist es ratsam, für die Wohnungsbewertung einen Profi hinzuzuziehen. Sie möchten eine Immobilienbewertung kostenlos durchführen lassen? Unsere kompetenten und erfahrenen Experten von McMakler beraten Sie gerne! Vereinbaren Sie dazu gerne einen Termin!

Makroanalysen sind für die verschiedensten Käufer von Interesse. Schließlich liefern die Analysen ein besonders umfangreiches Bild und erleichtern es deutlich, Immobilien und Investitionen einzuschätzen.

Davon profitieren diese Käufergruppen:

• Privatkäufer: Möchten Sie eine Immobilie selbst bewohnen? Dann legen Sie sicher Wert darauf, dass Geschäfte, Ärzte und Freizeitangebote in der Nähe sind. Auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie die wirtschaftlichen Gegebenheiten stellen Kriterien dar, die Sie unbedingt beim Kauf berücksichtigen sollten. In Kombination mit einer Mikroanalyse verschafft Ihnen die Makroanalyse ein recht detailliertes Bild darüber, ob eine Immobilie und deren Lage für Sie passend sind.

• Investoren: Bevor in ein Objekt investiert wird, möchten Investoren sicherstellen, dass die Immobilie eine gute Rendite abwirft. Um die Chancen bewerten zu können, gibt eine Makroanalyse Aufschluss über die Entwicklung einer Region.

• Vermieter: Sie möchten zur Altersvorsorge eine Wohnung kaufen und vermieten? Die Wahl des für Sie passenden Objektes sollte sich vornehmlich darauf stützen, ob die Lage für künftige Mieter attraktiv ist. Um Aufschluss darüber zu erlangen, analysieren Sie eingehend das Makroumfeld. Befinden Sie anhand dessen die Lage der Immobilie als geeignet, vermeiden Sie Leerstand und damit einhergehenden Ausfall von Mieteinnahmen.

Als Privatperson, die eine Immobilie kaufen möchte, können Sie selbst viele Informationen einholen, die in die Analyse der Makrolage einfließen. Fahren oder laufen Sie die Umgebung der Immobilie weiträumig ab und halten Sie Ausschau nach Einrichtungen Ihres individuellen Bedarfs wie Supermärkte, Schulen, Arztpraxen sowie Freizeit- und Kulturstätten. Dabei stoßen Sie gegebenenfalls zudem auf Stationen des öffentlichen Nahverkehr. Ebenso verschafft Ihnen die Recherche mit einem Online-Kartendienst einen guten Überblick.

Mit etwas mehr Aufwand gelangen Sie an Kennzahlen der harten Lagefaktoren wie die lokale Beschäftigungssituation oder die Wirtschaftskraft. Viele Kommunen veröffentlichen Berichte dazu – erkundigen Sie sich einfach im Rathaus des jeweiligen Stadtteils oder der Gemeinde danach.

Auf den ersten Blick kann eine Immobilie schnell überzeugen. Liegen jedoch nur wenige Geschäfte in der Nähe und ist der nächste Bahnhof oder das Fitnessstudio nur durch eine längere Autofahrt zu erreichen, kann die Freude am neuen Zuhause schnell verfliegen. Bevor Sie also das Objekt kaufen, sollten Sie sich ein umfangreiches Bild über die Makrolage wie über die Mikrolage verschaffen. So erhalten Sie eine hervorragende Basis, um die Lage der Immobilie und damit deren Wert besser einschätzen zu können und eine objektive Kaufentscheidung zu treffen.