Immobilienblase Deutschland: Droht uns jetzt eine Immobilienkrise?

Droht in Deutschland eine Immobilienblase? Was ist das überhaupt? Welche Faktoren begünstigen eine Immobilienblase? Und worauf müssen sich Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten einstellen? Die Antworten auf diese und weitere Fragen finden Sie in unserem Magazinbeitrag.

• Zu den Merkmalen einer Immobilienblase gehören überhöhte Preise, steigende Nachfrage, Überbewertung und drohender Preisverfall.

• Schnell steigende Kaufpreise, niedrige Zinsen, wenige Neubauten und leichtfertige Kreditvergaben können zu einer Immobilienblase führen.

• Auf eine Blase in Deutschland könnten die hohe Nachfrage in den Metropolen, steigende Bauzinsen und ein begrenztes Angebot an Neubauten hindeuten.

• Allerdings sprechen das langsame Wirtschaftswachstum, strenge Kreditprüfungen und die regional begrenzten Preissteigerungen deutlich gegen eine Immobilienblase.

Eine Immobilienblase ist eine bestimmte Art der Spekulationsblase und entsteht dann, wenn Käufer zu viel Geld für eine Immobilie zahlen. In diesem Fall übertrifft die Nachfrage nach Wohn- oder Gewerbeimmobilien das Angebot. Infolgedessen steigen die Immobilienpreise, es findet eine Überbewertung der Immobilien statt und die Käufer sind bereit, überhöhte Preise zu zahlen. Die Preise liegen höher als der eigentliche Wert von Boden und Gebäude. 

Die sogenannte Immobilienblase steht symbolisch für einen aufgeblasenen Markt. Sie droht zu platzen, sobald die Immobilienpreise ihren Höhepunkt erreicht haben. Die Folge: Die Immobilienpreise fallen schlagartig. Dieser plötzliche Wertverlust macht Immobilien als Investitionen instabil und sorgt für höhere Zinsen. Dadurch droht vielen Menschen und Baufinanzierern, beispielsweise Banken, die Insolvenz. Daher ist es wichtig zu erkennen, wann eine Immobilienblase entsteht oder sich kurz vor dem Platzen befindet.

Eine Immobilienblase entsteht nicht von heute auf morgen. Stattdessen ist sie das Ergebnis eines jahrelangen Prozesses. Anhand von Erkenntnissen aus der Vergangenheit lassen sich diverse Faktoren ausmachen, die typischerweise zur Entwicklung einer Immobilienblase führen. Dazu gehören vor allem die folgenden Merkmale:

• Immobilienpreise steigen ungebremst: Wenn die Immobilienpreise besonders schnell steigen, droht eine Blase zu entstehen. Die Preise wachsen dann meist schneller als andere volkswirtschaftliche Faktoren wie Mieten, Inflation und Lohn. Außerdem entsprechen die Immobilienpreise häufig nicht mehr dem tatsächlichen Sachwert des Grundstücks und des Hauses darauf. 

• Kaufpreise steigen stärker als Mieten: Normalerweise steigen die Immobilienpreise ähnlich schnell an wie die Mieten. Dies deutet auf eine gesunde Teuerung hin. Falls die Preise jedoch auf Dauer deutlich stärker wachsen als die Mieten, sollten Sie aufmerksam werden. Dies kann ein Zeichen dafür sein, dass mit Immobilien spekuliert wird. Ein solches Verhalten hat in der Vergangenheit zu Unsicherheit am Markt geführt. Es bringt nämlich das Risiko mit sich, dass sich Marktteilnehmer verspekulieren, Insolvenz anmelden müssen und so eine negative Kettenreaktion auslösen. 

• Banken vergeben leichtfertig Immobilienkredite: In der Vergangenheit haben Kreditinstitute, gerade in den USA, leichtfertig Kredite an Personen vergeben, die sich eigentlich kein Haus leisten konnten. Wenn in solchen Fällen die Raten nicht mehr gezahlt werden können, bleiben Banken auf ihren Kosten sitzen. Die darauffolgenden Zwangsversteigerungen unter Wert überschwemmen den Markt wiederum mit billigen Immobilien, die den Markt weiter destabilisieren.  

• Wenig neue Immobilien kommen auf den Markt: Immobilienpreise können übermäßig stark ansteigen, wenn die Nachfrage deutlich größer ist als das Angebot. Ein Faktor dafür ist die Zahl an Neubauten – wenn zu wenig neue Immobilien entstehen, entspricht der Markt nicht der Nachfrage. Dies führt zu deutlich teureren Immobilienpreisen. 

• Niedriger Leitzins macht alternative Geldanlagen unattraktiv: Übermäßige Spekulation ist ein weiteres Merkmal dafür, dass sich eine Immobilienblase bildet. Sie geschieht oft dort, wo sich aufgrund niedriger Zinsen alternative Geldanlagen wie Sparbücher und Tagesgeldkonten nicht lohnen. Dies war in den letzten Jahren der Fall und wirkt sich weiterhin auf das Anlegeverhalten aus. Dadurch besteht unter kaufkräftigen Investoren nämlich eine hohe Nachfrage auf dem Immobilienmarkt, was die Preise nach oben treibt.

• Hohe Nachfrage durch starke Wirtschaft: Wenn die Wirtschaftslage in einem Land besonders gut ist, geht dies oft mit einer hohen Nachfrage nach Eigenheimen einher. Immer mehr wollen sich in diesen Situationen den Traum vom Eigenheim erfüllen. Ein starker Anstieg kann jedoch dazu führen, dass eine Immobilienblase entsteht. 

Achtung: Es ist wichtig zu beachten, dass in dieser Liste nicht alle Faktoren aufgezählt werden. Außerdem müssen mehrere der genannten Entwicklungen gleichzeitig passieren, um das Risiko einer Immobilienblase entstehen zu lassen. Eine solche Blase lässt sich also nicht so einfach vorhersagen. Sie sollten jedoch Ihre finanzielle Situation besonders genau überprüfen, wenn Sie die genannten Faktoren wahrnehmen und Ihre Immobilie verkaufen oder ein neues Eigenheim kaufen wollen. Lassen Sie sich am besten von einem Immobilienmakler zur aktuellen Situation beraten, wenn Sie sich nicht ganz sicher sind, wie Sie vorgehen sollen.

Angesichts der genannten Faktoren, die zu einer Immobilienblase führen können, stellt sich nun die Frage: Wie steht es um den deutschen Immobilienmarkt? Im Folgenden finden Sie einige Merkmale, die auf die Gefahr einer Blase auf dem Immobilienmarkt in Deutschland hinweisen können. Je mehr dieser Merkmale bundesweit oder regional gleichzeitig auftreten, desto wahrscheinlicher ist die Bildung einer Immobilienblase:

• Angehobener Leitzins: Nach langer Niedrigzinspolitik hat die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen seit dem Jahr 2022 mehrfach angehoben. Dadurch sind die Immobilienpreise merklich angestiegen. Auch wenn die EZB den hohen Leitzins seit dem zweiten Halbjahr 2024 mittlerweile wieder etwas abgesenkt hat, verbleibt er auf einem relativ hohen Niveau. Diese höheren Zinsen könnten jedoch den Kreislauf einer Blase am Immobilienmarkt starten. Denn durch höhere Bauzinsen können sich nun weniger Menschen einen Kredit für ein Eigenheim leisten. Käufer müssen für Ihren Baukredit deutlich höhere Monatsraten zahlen und mehr Menschen können sich gar keine Baufinanzierung leisten. Dadurch sinkt die Nachfrage und die Gefahr einer Immobilienblase steigt. 

• Alternative Geldanlagen weiterhin unattraktiv: Zwar bieten klassische Geldanlagen wie Sparbücher und Tagesgeldkonten mittlerweile wieder höhere Zinsen als noch vor wenigen Jahren. Doch aufgrund der höheren Inflation der letzten Zeit normalisiert sich der Zustand gerade erst. Zugleich gelten Immobilien immer noch als sichere Geldanlage. Diese Faktoren führen dazu, dass insbesondere Großinvestoren weiterhin Immobilien kaufen. Dabei konzentrieren sie ihre Investitionen vor allem auf wenige Großstädte und ihre Speckgürtel. Dort wiederum kann das Angebot nicht mit der Nachfrage mithalten, die Preise steigen und das Immobilienblasenrisiko erhöht sich.

Wenige Neubauten: In Deutschland werden zu wenige Immobilie gebaut, um mit der Nachfrage mitzuhalten. Die Politik wollte darauf eigentlich reagieren: Die 2021 gewählte Bundesregierung aus SPD, FDP und Grünen hatte sich das Ziel gesetzt, dass jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen entstehen. Erreichen konnte sie das Ziel in den Jahren 2022 und 2023 allerdings nicht und Vertreter der Immobilienwirtschaft gehen davon aus, dass das Ziel auch 2024 verfehlt wird.

Es gibt auf der anderen Seite einige Merkmale, die dagegensprechen, dass wir in Deutschland mit einer Immobilienblase rechnen müssen. Dazu gehören vor allem die folgenden Faktoren: 

• Langsames Wirtschaftswachstum: Die deutsche Wirtschaft befindet sich aktuell in einer Krise. Das Wachstum liegt bei etwa null Prozent, manche Experten rechnen gar mit einer Rezession. Dies hat die Folge, dass die Nachfrage am Immobilienmarkt nicht zu stark steigt. Obwohl verschiedene Investoren in den Großstädten Immobilien kaufen, sind viele private Käufer aktuell eher vorsichtig und wollen ihre Immobilienkäufe auf besonders sichere finanzielle Beine stellen. Ein Kaufrausch, der zu einer Immobilienblase führt, ist nicht zu erwarten.

• Banken vergeben keine leichtfertigen Kredite: In der Vergangenheit haben Banken teilweise sehr leichtfertig Baufinanzierungen vergeben. Dadurch konnten sich zahlreiche Personen Immobilie kaufen, die eigentlich nicht kreditwürdig waren. Als diese ihre Raten nicht mehr zahlen konnten, platzte die Immobilienblase. Mittlerweile achten Banken und Kreditinstitute genauer darauf, dass Kreditnehmer ihre Kredite auch bedienen können. Das macht den Markt für alle Interessenten deutlich sicherer.

• Keine flächendeckende Überbewertung: Ein weiterer Faktor sind Überbewertungen von Immobilien. Diese finden in Deutschland jedoch nicht flächendeckend statt. Zwar sind Wohnungen und Häuser in den Metropolen oft deutlich teurer als ihr reiner Sachwert. Trotzdem sind die Kaufpreise für Immobilien nicht in allen Gegenden Deutschlands so hoch. Insbesondere in Ostdeutschland und in ländlichen Regionen entwickeln sie sich meist in einem vernünftigen Tempo.

Nachdem sich die Immobilienblase meist über Jahre hinweg aufgeblasen hat, platzt sie irgendwann. Diese Metapher wird benutzt, weil der Crash sehr schnell abläuft. Nachdem die Immobilienpreise nämlich ihr Maximum erreicht haben, fallen sie durch die geplatzte Blase abrupt. 

In dem Moment, in dem die Immobilienblase platzt, sinkt die Nachfrage nach Immobilien schnell ab. Dadurch fallen zugleich auch die Immobilienpreise. Das heißt: Ein Haus oder eine Wohnung ist nicht mehr so viel Wert wie noch vor dem Platzen der Blase. Falls Sie Ihre Immobilie in diesem Moment verkaufen, machen Sie finanziell einen Verlust.

Aufgrund der unsicheren Situation am Markt geraten trotzdem viele Menschen in Panik und veräußern ihre Immobilien. Die vielen billigen Immobilien überschwemmen den Markt. Dadurch steigt das Angebot deutlich über die Nachfrage und die Preise fallen auf ein sehr niedriges Niveau.

Damit eine Immobilienblase platzt, benötigt es einen konkreten Anlass, warum plötzlich die Preise für Wohneigentum fallen, und einen unsicheren Immobilienmarkt. Dies geschieht beispielsweise, wenn Banken ohne ausreichende Kontrollen Baukredite vergeben. Auch staatliche Subventionen, die zu einer übergroßen Nachfrage nach Immobilien führen, können den Markt aus dem Gleichgewicht bringen. Dann steigt die Nachfrage rasant, bis das Angebot an einem gewissen Punkt die Nachfrage zu deutlich übersteigt. Dann platzt die Blase nach dem genannten Muster und die Immobilienpreise fallen rasant.

Experten gehen davon aus, dass sich die Immobilienpreise, vor allem auf den angespannten Märkten der Metropolen, in Zukunft nicht mehr ganz so dynamisch weiterentwickeln werden. Zwar lässt sich noch nicht von einem Ende des Booms sprechen. Auch in den nächsten Jahren werden die Immobilienpreise weiter steigen, voraussichtlich jedoch weniger stark. Städte wie Frankfurt, München oder Hamburg zeigen bereits, dass die Preissteigerungen von Quartal zu Quartal geringer ausfallen. Faktoren wie die Nachwirkungen der Pandemie und der anhaltende Trend zum Home-Office in den letzten Jahren sorgen auf den Immobilienmärkten der Metropolen also für etwas Entspannung. Umso mehr Druck ist dafür im Umland zu spüren, wo die Kaufpreise weiter in die Höhe schießen.

Der Anstieg der Immobilienpreise wird allerdings nur in einigen Metropolen abflachen. Während der Höhenflug in Hamburg und München bald vorbei sein könnte, zeichnen Prognosen ein anderes Bild für Berlin. Hier werden auch in den nächsten Jahren weiterhin starke Preissteigerungen, insbesondere für Eigentumswohnungen, erwartet. Auch für die Rheinmetropole Köln prognostizieren Experten starke Preisanstiege.

Die Frage, ob es in Deutschland aber nun eine Immobilienblase gibt, lässt sich pauschal nicht definitiv beantworten. Die Expertenmeinungen gehen auseinander, allerdings gibt es einige Merkmale auf dem Immobilienmarkt, die aktuell gegen eine Immobilienblase in Deutschland sprechen. So werden in Deutschland bislang keine fragwürdigen Kredite vergeben. Im Gegenteil: Die Vergabe eines Kredits erfolgt anhand einer strengen Prüfung. Darüber hinaus steigen die Immobilienpreise in Deutschland eher regional, in den meisten ländlichen Gebieten sind die Preissteigerungen nach wie vor sehr moderat. Außerdem drückt die allgemeine Wirtschaftslage auf die Nachfrage, die daher nur moderat steigt. Außerdem sind die meisten deutschen Haushalte momentan nicht überschuldet, sodass sie ihre Kredite weiterhin bedienen können und kein Bankencrash droht.

Die letzte große Immobilienblase ist 2007 in den USA geplatzt und hat zu einer weltweiten Wirtschaftskrise geführt. Diese Immobilienkrise erreichte auch Deutschland. Damals haben sich viele Großinvestoren verspekuliert. Als die Zinsen stiegen und viele Privatpersonen ihre Zinsraten nicht mehr zahlen konnten, führte dies zu Panikverkäufen und einer Reihe von Pleiten großer Finanzunternehmen. Aus dieser Krise wurden jedoch einige Lehren gezogen, die dafür sorgen sollen, dass ein entsprechender Fall nicht noch einmal eintritt. Dazu gehören genauere Prüfungen und bessere Absicherungen.

Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase entsteht, wenn Käufer überhöhte Preise für Immobilien zahlen und die Nachfrage das Angebot übersteigt. Dies führt zu stark steigenden Preisen und einer Überbewertung. Sobald die Preise ihren Höhepunkt erreichen, droht ein abruptes Platzen der Blase, was zu einem Preisverfall und finanziellen Instabilitäten bei Investoren und Banken führen kann.

Warum wird die Immobilienblase nicht platzen?

Es gibt einige Argumente, die gegen ein Platzen der Immobilienblase sprechen. Dazu gehört, dass die Wirtschaftslage in Deutschland aktuell nicht gut genug ist. Außerdem vergeben Banken und Kreditinstitute nicht leichtfertig Baufinanzierungen, wie dies in der Vergangenheit passiert ist. Zudem sind Immobilien zwar in manchen Metropolen überbewertet, nicht jedoch flächendeckend in ganz Deutschland.

Wie entsteht eine Immobilienblase?

Damit eine Immobilienblase entsteht, müssen einige Faktoren zusammenspielen. Merkmale für eine Blase auf dem Immobilienmarkt sind beispielsweise ungebremst steigende Preise, die sich losgelöst von den Mieten entwickeln. Auch wenn Banken ihrer Kontrollfunktion nicht nachkommen und leichtfertig Baukredite vergeben, kann eine Immobilienblase entstehen. Außerdem spielen Faktoren wie eine starke Wirtschaft eine Rolle, die zu einer besonders hohen Nachfrage führen.