Immobilienblase USA: Wie kam es zu der Immobilienkrise?

“Immobilienblase”, “Immobilienkrise”, “Häuser-Blase”, ”Inflation” und “Preissturz” - das sind Wörter, die uns alle Jahre wieder begegnen. Schlagzeilen wie „Droht Deutschland eine Immobilienblase?“ oder „Platzt bald die Immobilienblase?“ sehen wir immer wieder. Dass sich viele Menschen über Immobilienblasen den Kopf zerbrechen, macht Sinn. Schließlich stürzte eine Immobilienblase die gesamte Welt in eine Wirtschafts- und Finanzkrise. Auch die Immobilienblase auf dem spanischen Immobilienmarkt ist eine der bekanntesten Immobilienmarkt-Katastrophen in Europa. Doch wie kam es überhaupt zu diesen Immobilienblasen? Wichtiger noch: Was können wir daraus lernen, um die Wiederholung eines solchen Geschehens zu vermeiden?

In diesem Artikel nimmt McMakler Sie mit auf eine Reise in die Vergangenheit und erklärt die Geschichte der zwei bekanntesten Immobilienblasen der Welt auf.

Seit der Gründung der USA ist Wohneigentum ein wichtiger Bestandteil des amerikanischen Traums. Um den Bürgern und Bürgerinnen Amerikas diesen Traum verwirklichen zu können, leitete der Staat einige Maßnahmen ein, die jeden Menschen ein Stückchen näher an die eigenen vier Wände bringen sollten. Was keiner wissen konnte: Genau diese Maßnahmen sollten Amerika in eine Finanzkrise stürzen.

Wie alles Begann: Von Fannie Mae bis Freddie Mac

Lang, lang ist´s her, als der Staat im Zuge des „New Deals“ 1938 die Hypothekengesellschaften Federal National Mortgage Association, kurz, Fannie Mae, und Federal Home Loan Mortgage Corporation, auch Freddie Mac genannt, einführte. Diese Hypothekengesellschaften dienten ausschließlich einem einzigen politischen Ziel: Jedem Amerikaner sein Eigenheim zu ermöglichen. Als „Government Sponsored Enterprises“ konnten die beiden Hypothekengesellschaften sich, dank höchstmöglichem Rating des Garantiegebers, günstig refinanzieren und Kredite zu sehr günstigen Konditionen vergeben. Die Ausleihungen waren für den Kreditnehmer äußerst vorteilhaft: Lediglich 2,5 Prozent seines Eigenkapitals musste er hinterlegen, im Gegensatz du den üblichen 10 Prozent bei den Geschäftsbanken.

Die beiden Gesellschaften Fannie Mae und Freddie Mac expandierten, bis sie im Jahre 2007 rund die Hälfte des US-amerikanischen Hypothekenvolumens in sich vereinen konnten.

Darlehen auch ohne Bonität – Die Banken verlieren die Kontrolle.

Nach dem Platzen der Dotcom-Blase und der Rezession der frühen 2000er nach dem Terroranschlag auf das World Trade Center versuchte die US-Notenbank, die Zinsen auf kurzfristige Investments so niedrig wie möglich zu halten. Sie behielten diese Niedrigzinspolitik jedoch auch bei, als es den USA wirtschaftlich schon längst besser ging. Das Geld war also viele Jahre lang „billig“.

Auf dem US-Immobilienmarkt gab es infolgedessen einen Boom. Die Banken weiteten die Kreditgewährung aus. Sogenannte „Subprime-Darlehen“ wurden nun auch Darlehensnehmern mit immer geringerer Bonität gewährt, während die Kontrolle über die Kreditwürdigkeit schwand.

Die US-Bürger kauften Häuser wie nie zuvor – und zwar auf Kreditbasis. Das Kreditrisiko wurde von Banken in Form von hypothekarisch gesicherten Wertpapieren zunehmend auch an ausländische Anleger ausgelagert.

Da die Nachfrage nach Immobilien so hoch war, stiegen deren Preise stark an, was wiederum zu einer wachsenden Immobilienspekulation führte. Die steigenden Immobilienpreise sorgten dafür, dass selbst Fehlinvestitionen zu keinen großen Verlusten führten.

Dadurch, dass so ziemlich jeder Bürger einen Kredit erhalten konnte, kaufte sich auch so ziemlich jeder ein eigenes Haus – auch, wenn er oder sie es sich eigentlich gar nicht leisten konnte. Es wurden nun auch denjenigen hohe Kredite bewilligt, die absolut kein Einkommen hatten. Diese Menschen bekamen sogenannte “Negatively Amortizing Adjustable Rate Subprime Mortgages”, in denen beschrieben wurde, dass der Darlehensnehmer noch nicht mal eine monatliche Rate zurückzahlen muss. Die fehlende Rate wurde, nach ausbleibender Zahlung, einfach direkt zur Hauptsumme addiert. Andere Darlehensnehmer bekamen ein Darlehen mit einem variierten Zins, z.B. einem sogenannten “Teaser Zinssatz” von 2 Prozent für die ersten fünf Jahre und danach eine variierte Rate, die je nach Marktlage drastisch in die Höhe schießen konnte und es den Darlehensnehmern, die sich dessen nicht bewusst waren, schwer machte, die steigende monatliche Rate zurückzuzahlen. Die Regierung sah zu diesem Zeitpunkt noch kein Problem mit dieser Technik, da sie es dem Volk ermöglichte, weiterhin Häuser zu kaufen.

Doch im Jahr 2006 stiegen die Zinsen auf ein für viele Menschen nicht mehr tragbares Niveau. Das hatte zur Folge, dass sie ihre Kredite nicht mehr bedienen konnten.

Die Immobilienblase platzt

Aufgrund der Zahlungsunfähigkeit vieler Hypothekenschuldner platzten tausende von Hypotheken. Die Liquidität am Markt versiegte und eine Refinanzierung wurde unmöglich. Schließlich kam es zum Unvermeidbaren: Die kreditinduzierte Immobilienblase platzte und die Finanzkrise von 2007 nahm ihren Lauf. Schnell gerieten diejenigen in den Strudel, die den Kreditnehmern das Geld so leichtfertig geliehen hatten: Die Hypothekenfinanzierer. Global verloren die Vermögenswerte von Banken fast 6 Prozent an Wert und die Sorge vor einem deflationären Kollaps ließ die Börsenkurse rund um den Globus einbrechen. Gut ein Jahr später erreichte die Finanzkrise den Höhepunkt: Die Großbank Lehman Brothers musste am 15. September 2008 Insolvenz beantragen.

In den 90er Jahren erlebte Spanien einen enorm starken Immobilienboom. Jahrelang wurde hier der Immobilienbau forciert, zumal die Anmietung einer Wohnung teurer war als der Kauf eines eigenen Hauses und die Zinsen verlockend niedrig. Viele Spanier und auch Ausländer investierten leichtfertig in den spanischen Immobilienmarkt. Im Zusammenhang mit der Einführung des Euros im Jahr 2002 versuchten auch zahlreiche Menschen, durch Immobilienkäufe in Spanien „Geldwäsche“ zu betreiben.

So kam es dazu, dass überall in Spanien tausende von Gebäuden, Wohnungen und Häusern errichtet worden sind. Jedoch bewohnte diese Gebäude kaum jemand. Es wurden ganze Geisterstädte erbaut.

Geisterstädte zum Zwecke der Spekulation

Die Gebäude in Spanien wurden fast ausschließlich als Spekulationsobjekte erbaut. Ein schlauer Trick, denn Unternehmen, Banken und Immobiliengesellschaften konnten so einen jährlichen Profit von ca. 20 Prozent generieren. Um die Instandhaltung der rund 800.000 neuen Wohnungen kümmerte sich Vater Staat. Dies verleitete Banken ebenfalls dazu, leichtfertig Kredite zu vergeben. Heute wissen wir, dass zu dieser Zeit Kredite im Umfang von bis zu einer Milliarde Euro an private Investoren und Bauunternehmen ausgegeben worden sind.

Es kam auch dazu, dass Immobilienkredite vergeben wurden, die 100 Prozent der Immobilie finanzierten. Da die Wertgutachten der spanischen Immobilien oftmals viel höher lagen als der Kaufpreis der Immobilie, wurden Hypotheken gestrickt, bei denen der Käufer zwar kein Eigenkapital aufbringen musste, die Hypotheken jedoch trotzdem sicher wirkten, da der Kredit sich nur auf 70 bis 80 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie belief. Die Banken schätzten das Risiko als begrenzt ein, da die spanischen Immobilienpreise ja stark stiegen.

Jahrelang waren die Zinsen in Spanien niedrig und lagen zeitweise unterhalb der Inflationsrate. Parallel dazu verdreifachten sich die Wohnungspreise. Der Kauf einer Immobilie galt deshalb als sichere Geldanlage. Jedoch warnte die Organisation für Wirtschaftliche Entwicklung und Zusammenarbeit frühzeitig, dass die Preise wegen des rasanten Anstiegs um ca. 30 Prozent aufgebläht waren. Eine Immobilienblase war die Folge.

Ausbruch der Finanzkrise– Schluss mit dem Bauboom

Aufgrund der sinkenden Zinsen konnten sich Kreditnehmer immer mehr Immobilien leisten. Spaniens Einwohner investierten Millionen in ihr Eigenheim, rund 85 Prozent der Bevölkerung besaßen ein eigenes Haus. Obwohl eine Immobilienkrise bereits abzusehen war, entstanden im Jahr 2007 nochmal 600.000 neue Wohnungen, in den fünf Jahren zuvor waren fast fünf Millionen Wohnungen mehr entstanden als in Deutschland, Frankreich und Italien zusammen. Der Grund: Solang die Immobilienwerte stiegen, stiegen auch die Renditen der Besitzer.

Doch spätestens nach dem Ausbruch der Subprime-Krise in den USA im Sommer 2007 war auch in Spanien Schluss mit dem Bauboom. Durch die globale Bankenkrise war es plötzlich schwer geworden, einen Kredit zu bekommen. Für rund eine Millionen Wohnungen in Spanien gab es keine Interessenten mehr. Dadurch fielen die Preise für Immobilien beinahe um 30 Prozent. Mit steigender Inflation und fallenden Immobilienpreisen war die Hypothekenbelastung plötzlich untragbar hoch.

Wenn die Immobilienpreise nicht steigen, entsteht eine große Differenz zwischen dem eigentlichen Verkaufspreis der Immobilie und dem sehr großzügig begutachteten Verkehrswert. Genau dies wird zu einem massiven Problem, wenn der Eigentümer die Immobilie verkaufen will oder muss, weil er seine Hypothek nicht bezahlen kann.

Die Banken trugen jedoch das Risiko für den gewährten Kredit schon lange nicht mehr, da sie es schon längst auf dem Kapitalmarkt weitergegeben hatten. Mit „Retail Mortgage Backed Securities“ wurden aus problematischen Hypotheken Wertpapiere gemacht und auf dem Kapitalmarkt veräußert. Es gab nun jedoch das Problem, dass keiner diese Wertpapiere kaufen wollte. Investoren behandelten solche Papiere wegen der Subprime-Krise in den USA grundsätzlich mit Zurückhaltung.

Und so wurde das spanische Problem zu einem europäischen Problem: Die Papiere wurden als Sicherheiten für kurzfristige Darlehen bei der Europäischen Zentralbank hinterlegt.

Seit 2016 betreibt die Europäische Zentralbank eine Nullzinspolitik. Dies bedeutet, dass wieder günstigere Kredite vergeben werden. Neben den steigenden Immobilienpreisen lässt vor allem auch die leichtsinnige Vergabe von Krediten den Blasenindex weiter ansteigen. Nach der Finanzkrise im Jahr 2008 hat die Europäische Kommission außerdem zahlreiche Verordnungen erlassen, um einen rechtlichen Rahmen für die europäischen Finanzmärkte zu schaffen, der die Markttransparenz stärken soll und Anleger besser schützt. Zudem wurde im Jahr 2017 das Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz verabschiedet, um der Entstehung einer kreditfinanzierten Blase auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt entgegenwirken zu können. Um den deutschen Markt darüber hinaus noch zu schützen, ist im Jahr 2010 die Basel III Bestimmung in Kraft getreten. Sie dient dazu, Banken strenger zu regulieren, indem ihnen eine Mindest-Kernkapitalquote und eine Eigenkapitalquote vorgeschrieben wird. Dies schafft verschiedene Puffer, damit Banken ihre Finanzierung selbst tragen müssen und somit verhindert wird, dass der Steuerzahler die Banken ausbalancieren muss. In Deutschland hat auch die BaFin mehr Handlungsspielraum erhalten, um die Banken und deren Hypothekenvergabe, zu überwachen.

Eigentlich wäre zu erwarten gewesen, dass die Welt aus den Folgen eines zu heiß gelaufenen Immobilienmarktes gelernt hätte. Doch seit Monaten lesen wir immer wieder deprimierende Nachrichten darüber, dass sich erneut eine Blase auf dem amerikanischen Immobilienmarkt gebildet hat. Droht knapp 14 Jahre nach dem Ausbruch der Weltwirtschaftskrise ein Immobiliencrash 2.0?

Der Immobilienmarkt ist im ganzen Land stark überhitzt. Seit Jahren steigen die Immobilienpreise dramatisch und haben in diesem Jahr sogar ein neues Rekordhoch erreicht. Genau wie vor 14 Jahren sind die Amerikaner eifrig dabei, ihre Immobilien zu beleihen, um das Geld in einen weiteren, florierenden Markt zu investieren: Aktien.

Aufgrund der Vermögenspreisinflation steigen die Aktien- und Immobilienpreise, was ein Investment äußerst lukrativ macht. Die Menschen wollen sich reich fühlen und investieren deshalb munter weiter. Die Preise steigen immer höher, während die Wirtschaft am seidenen Faden hängt. Denn alles hängt zusammen: Geraten plötzlich der Immobilien- oder Aktienmarkt unter Druck, kann es erneut zu einer Finanzkrise kommen. Das Hypotheken-aufnehmen-und-in Aktien-investieren geht nur solange gut, wie es auch neue Käufer auf dem Markt gibt. Mittlerweile sind die Hauspreise aber so hoch, dass sich immer weniger Menschen Wohneigentum oder Immobilieninvestitionen leisten können. Bleibt die Nachfrage plötzlich weg, kommt es zu Leerstand und einem drastischen Preisverfall, der Verbraucher und Banken in den finanziellen Ruin treiben wird.

Doch wie konnte sich eine weitere Immobilienblase bilden? Schließlich ist man sich den Folgen eines überbewerteten Marktes bewusst.

Um die Wirtschaft während der Corona-Pandemie in Gang zu halten, führte die US-Notenbank Fed eine ultra-lockere Geldpolitik. Sie druckten Geld und senkten die Zinsen auf Null. Sind die Zinsen niedrig, kann die Regierung mehr Geld ausgeben als sie einnimmt, da die Schulden „billig“ sind. Banken können es sich also leisten, hohe Geldsummen als Kredite auszugeben.

Der Immobilienmarkt reagiert meist sehr sensitiv auf Zinsänderungen, da der Immobilienkauf oft der größte Kauf im Leben eines Menschen ist und die meisten Menschen eine Hypothek auf ihre Immobilie aufnehmen, um diese abzuzahlen. Sinken die Zinsen auf ein niedriges Niveau, können die Menschen es sich leisten, sich stärker zu verschulden und viele ergreifen die Gelegenheit, sich Wohneigentum zu kaufen. Hinzu kommt, dass die Pandemie die Nachfrage nach Häusern nochmals gestärkt hat. Das Resultat: Eine Immobilienblase.

Anstatt die Zinsen anzuheben und das ganze Geschehen zu kontrollieren, hat die Fed den Immobilienmarkt noch zusätzlich aufgeheizt. Seit dem Beginn der Pandemie hat die Notenbank monatlich Staatsanleihen im Wert von 60 Milliarden US-Dollar und Hypothekenanleihen im Wert von 40 Milliarden US-Dollar gekauft. Dies macht die Hypotheken günstiger und hat die Bevölkerung dazu verleitet, sich größere und teurere Häuser zu kaufen. Der Gedanke dahinter war, den Konsum anzukurbeln und somit die Wirtschaft aufrecht zu erhalten.

Die Lage ist offensichtlich brenzlich. Wir können uns nur ausmalen, welche Folgen eine weitere Weltwirtschaftskrise haben wird, besonders da die Wirtschaft vieler Länder immer noch wegen der Corona-Pandemie und den Lockdowns geschwächt ist. Doch viele Ökonomen sind der Meinung, dass ein weiterer Marktcrash trotz der Immobilienblase eher unwahrscheinlich ist.

Heute ist die Lage anders als noch vor 14 Jahren. Damals entstand die extreme Preiserhöhung auf dem Immobilienmarkt durch Spekulation und sehr lockere Kreditvergabe. Heutzutage sind die Banken viel stärker reguliert und prüfen die Bonität der Kunden. Sollten die Zinsen steigen, werden sie dies um maximal ein bis zwei Prozent tun, jedoch weiterhin niedrig bleiben. Langfristige Hypotheken sind also sicher. Sollten die Preise auf dem Immobilienmarkt sinken, werden viele Interessenten, die sich momentan keine Immobilie leisten können, wegen der Lohninflation sofort zuschlagen.

Doch nur weil die Immobilienblase nicht platzt, heißt es nicht, dass die Preise immer weiter steigen werden. Schon bald sollten die Immobilienpreise wieder zu sinken beginnen. Einen Immobiliencrash wird es zwar nicht geben, dennoch werden einige Menschen ihr Vermögen aufgrund des Preisverlustes schrumpfen sehen.