Mietpreisbremse: Was Sie als Vermieter wissen sollten

Das Gesetz zur Mietpreisbremse ist am 01.06.2015 in Kraft getreten. Laut dem Gesetz dürfen die Mieten bei der Wiedervermietung von Wohnraum nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Demnach kann jedes Bundesland eine sogenannte Mietpreisbremse in Gebieten mit angespannter Wohnungslage einführen. Nach § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) liegen solche Gebiete vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Mithilfe von entsprechenden Rechtsverordnungen können die Landesregierungen solche Gebiete für die Dauer von maximal fünf Jahren bestimmen. Die Rechtsverordnung muss eine Begründung enthalten, warum die jeweilige Gemeinde in die Verordnung aufgenommen werden soll. Eine besondere Gefährdung liegt nach dem BGB vor, wenn:

• die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

• die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

• die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird,

• geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Die Mietpreisbremse hat keine Auswirkungen auf bereits laufende Mietverträge. Sie bezieht sich nur auf Wohnraum, der ab der Einführung des Gesetzes in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde neu vermietet wird. Bei bestehenden Mietverträgung gilt die sogenannte Kappungsgrenze. Das bedeutet, der Vermieter kann die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen.

Tabelle: Umsetzung Mietpreisbremse in den Bundesländern

Derzeit haben zwölf der 16 Bundesländer die Mietpreisbremse umgesetzt. Im Saarland, in Sachsen sowie in Sachsen-Anhalt wurde die Mietpreisbremse bisher nicht eingeführt. Schleswig-Holstein dagegen hat die Mietpreisbremse 2019 vorzeitig wieder abgeschafft. Nachfolgend finden Sie eine Tabelle mit den wichtigsten Fakten:

Vermieter können die ortsübliche Vergleichsmiete anhand der folgenden vier Möglichkeiten ermitteln:

• Örtlicher Mietspiegel: Über die ortsübliche Vergleichsmiete gibt der örtliche Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde Auskunft. Dabei wird die Vergleichsmiete als Nettokaltmiete angegeben. In der Regel umfasst der Betrachtungszeitraum für die Vergleichsmiete seit 2020 die vorangegangen sechs Jahre.

• Auskunft aus der Mietdatenbank: In Gegenden wo es keinen Mietspiegel gibt, können gegebenenfalls ietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden oder alternativ auch vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete herangezogen werden.

• Sachverständigengutachten: Auch ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kann als Grundlage dienen (§ 558a Absatz 2 Satz 3 BGB).

• Vergleichswohnungen: Zudem besteht ohne Mietspiegel die Möglichkeit, dass eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend drei vergleichbarer Wohnungen angepasst wird (§ 558a Absatz 2 Satz 4 BGB).

In der Regel müssen sich Vermieter in den entsprechenden Gebieten an die Vorgaben der Mietpreisbremse halten. Dennoch gibt es Ausnahmen, in denen die Mietpreisbremse nicht gilt. Dazu gehören:

• Höhere Vormiete: Lag die Miete des vorherigen Mieters bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf auch nachfolgend eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden (§ 556e Absatz 1 BGB). Dabei bleiben Mietminderungen und Mieterhöhungen unberücksichtigt, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Bezugspunkt ist demnach die Vormiete, die ein Jahr vor Beendigung des vorherigen Mietverhältnisses erzielt wurde. Der Vermieter genießt in diesem Fall Bestandsschutz.

• Modernisierungsmaßnahmen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB (dazu gehören zum Beispiel bauliche Veränderungen durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird oder durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden) durchgeführt, darf die zulässige Miete überschritten werden (§ 556e Absatz 2 BGB).

• Neubau: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB).

• Umfassende Modernisierung: Von der Mietpreisbremse ausgeschlossen ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB). Eine umfassende Modernisierung beschreibt eine Wohnung, die etwa zur Gleichstellung mit einem Neubau saniert wurde. Als Faustregel gilt hierbei ein Kostenaufwand von etwa einem Drittel der Kosten eines Neubaus.

In den oben aufgeführten Ausnahmefällen ist es dem Vermieter möglich, mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Aber aufgepasst: Falls eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt, gilt seit dem 01.01.2019 eine Auskunftspflicht. Das bedeutet, wenn Vermieter eine deutlich höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, sind sie dazu verpflichtet ihre Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert und schriftlich darüber zu informieren.

Trotz des 2015 in Kraft getretenen Mietpreisbremse hat der Vermieter einer Wohnung oder eines Hauses die Möglichkeit eine Mieterhöhung durchzusetzen. Dabei gibt es folgende zulässige Möglichkeiten:

• Neuvermietung: Bei einer Neuvermietung haben Vermieter die Möglichkeit, die Miete anzupassen. Die Höhe der Miete ist dabei allerdings begrenzt und darf nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Städten, wo kein verbindlicher Mietspiegel vorliegt, darf die Miete 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse ist in solchen Fällen wirkungslos.

• Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Ebenfalls zulässig bei bestehenden Mietverträgen ist die Anpassung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die gesetzlichen Regelungen finden sich dazu in § 558 BGB. Der Vermieter kann sich bei der Vergleichsmiete auf den örtlichen Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten stützen. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist frühestens jedoch 15 Monate nach Einzug des Mieters bzw. 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung zulässig. Dies bedeutet allerdings nicht, dass der Vermieter alle 15 Monate eine Mieterhöhung durchsetzen kann, denn innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete um nicht mehr als 20 Prozent erhöht haben. In einigen Städten liegt diese sogenannte Kappungsgrenze bei nur 15 Prozent. Bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

• Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen: Trotz der Mietpreisbremse sind Mieterhöhungen nach Modernisierungen grundsätzlich möglich. Waren es bis 2018 noch 11 Prozent der Modernisierungskosten, die auf den Mieter umgelegt werden durften, sind es seit Anfang 2019 nun 8 Prozent, die umgelegt werden können. Als Kappungsgrenze gelten Mieterhöhungen nach Modernisierungen von 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb einer Zeit von 6 Jahren.

• Staffelmiete: Generell ist die Vereinbarung einer Staffelmiete zulässig, dabei sollten Vermieter aber ebenfalls die Mietpreisbremse im Blick haben. Die Staffelmiete wird im Mietvertrag vereinbart und legt automatische Mieterhöhungen nach bestimmten Zeiträumen fest. Weitere Mieterhöhungen, also die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder Mieterhöhungen nach Modernisierungen, sind dann allerdings ausgeschlossen. Bei der Staffelmiete gilt zu beachten, dass sowohl die Ausgangsmiete als auch die vereinbarten Mietstaffeln nicht mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. In Gebieten, wo die Mietpreisbremse gilt, liegt die Grenze bei 10 Prozent.

• Indexmiete: Die Miete lässt sich zudem in Form einer Indexmiete vereinbaren. Die Indexmiete ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, welcher vom Statistischen Bundesamt jährlich veröffentlicht wird. Die Miete erhöht sich also, wenn sich die Verbraucherpreise erhöhen. Die Mietpreisbremse greift nur bei der anfänglich im Mietvertrag vereinbarten Miete, sodass diese die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten darf.

Bei einer Neuvermietung innerhalb eines angespannten Wohnungsmarktes darf der Vermieter die Miete um maximal zehn Prozent zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Ein Beispiel: Kostet eine Wohnung derzeit 6,60 Euro pro Quadratmeter und die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 7,00 Euro, dann darf der Vermieter die Miete auf maximal 7,70 Euro erhöhen. Liegt bereits eine höhere Bestandsmiete vor, darf der Vermieter diese beibehalten (siehe oben).

Die Mietpreisbremse gilt nunmehr seit einigen Jahren in Regionen mit einem besonders angespannten Wohnungsmarkt. Trotzdem zahlen einige Mieter noch immer überhöhte Mieten. Der Bundestag entschied 2020, dass Mieter die zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen können. Mieter, die ab dem 01.April 2020 ein Mietverhältnis eingegangen sind, müssen dafür innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses gegen die überhöhte Mietzahlung vorgehen und können dann für den gesamten Zeitraum die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Der Mieter kann allerdings nicht einfach eine Mietkürzung vornehmen. Mieter sind dazu verpflichtet die überhöhte Miete in Schriftform zu rügen und den Vermieter dazu aufzufordern, die Miete an die gesetzlichen Vorgaben der Mietpreisbremse anzupassen. Mieter, deren Mietverhältnis vor dem 01. April 2020 begonnen hat, haben immerhin Anspruch auf Rückerstattung der zuviel gezahlten Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge.

Der Unterschied zwischen der Mietpreisbremse und dem Berliner Mietendeckel ist vielen nicht ganz klar. Zu beachten ist jedoch, dass der Berliner Mietendeckel am 15.04.2021 durch das Bundesverfassungsgericht gekippt wurde und seither als verfassungswidrig gilt.

Doch was sind nun die Unterschiede zwischen einem Mietendeckel und der Mietpreisbremse?

Zuerst einmal wurde der Mietendeckel lediglich auf Landesebene beschlossen und gilt nur für das Land Berlin. Die Mietpreisbremse hingegen ist ein Bundesgesetz, das 2015 im Bundestag verabschiedet wurde und in derzeit 12 Bundesländern gilt, darunter auch in Berlin.

Der Mietendeckel hatte in Berlin eine Mietobergrenze zur Folge. Zudem sollten die Mieten der Stadt für fünf Jahre mit dem Stand Juni 2019 “eingefroren” werden. Mieter konnten ab Herbst 2020 darüber hinaus eine Mietsenkung bei überhöhter Miete durchsetzen. Die Mietpreisbremse hingegen besagt, dass die Miete bei Neu- und Wiedervermietung nicht mehr als 10 Prozent über den örtlichen Mietspiegel oder der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt nur bei Mietverhältnissen, die nach dem 01.06.2015 geschlossen wurden.