Investieren zu Zeiten der Vermögenspreisinflation?

Es ist uns noch frisch im Gedächtnis, wie das Coronavirus die Welt vor zwei Jahren plötzlich in eine unerwartete Krise stürzte. Lockdowns, weltweite Shutdowns, Kontaktbeschränkungen und mehrmonatiges Ausharren im Haus waren die Folge. Für die Weltwirtschaft war dies eine Katastrophe. Die meisten Menschen erwarteten Börsencrashs und Bankenkrisen. Hätten die Zentralbanken nicht mit einer expansiven Geldpolitik reagiert, wären diese Prognosen vermutlich auch eingetreten.. Um in Zeiten der Coronakrise, der Lockdowns und des wirtschaftlichen Stillstands die Wirtschaft dennoch aufrecht zu erhalten, druckten die Zentralbanken Geld. “Moment mal”, denken Sie sich. Das ist doch der sichere Weg in die Inflation! Stichwort 1923. Die ausgewiesene Inflationsrate betrug jedoch zuletzt lediglich 1,2 Prozent pro Jahr. Wir sind also sicher, oder?

Kritiker der Geldpolitik der Zentralbanken meinen, dass die tatsächliche Inflation viel höher sei als aktuell abgebildet. Was nämlich nicht berücksichtigt wird, ist die Vermögenspreisinflation. Was genau diese Vermögenspreisinflation ist, wie sie sich auf die Inflationsrate auswirkt und was dies für Immobilieninvestitionen bedeutet, erfahren Sie in diesem Artikel.

Die expansive Geldpolitik der Zentralbanken während der Coronakrise wurde von so manchem kritisiert. Schließlich führt die Zunahme der Geldmenge, während die Summe aller Dienstleistungen und produzierter Waren gleich bleibt, zu einer Inflation. Doch keine Angst – wir werden unser Geld nicht in Schubkarren umherschieben müssen, um einen Laib Brot zu kaufen. Die mit dem Verbraucherpreisindex gemessene Inflationsrate lag im letzten Jahr lediglich bei 3,1 Prozent.

Doch die offiziell ausgewiesene Inflationsrate stellt die tatsächliche Inflation zu niedrig dar. Es wird lediglich die Verbraucherpreisinflation gemessen, die die Zunahme des Preisniveaus von Konsumgütern und Dienstleistungen ausdrückt, nicht aber die Zunahme des Preisniveaus von Investmentgütern. Das heißt, die Vermögenspreisinflation wird bei der Messung der Inflationsrate nicht berücksichtigt.

Die Vermögenspreisinflation, auch Vermögenspreisspirale oder Asset-Price Inflation genannt, beschreibt den andauernden Preisanstieg von Vermögenswerten wie Aktien und auch Immobilien. Die Vermögenspreisinflation ist nicht dasselbe wie die mit dem Verbraucherpreisindex gemessene Inflation. Auch bei relativ stabilen Verbraucherpreisen, wie wir sie jetzt haben, ist eine Vermögenspreisinflation möglich.

Obwohl die Verbraucherpreise also noch nicht so stark beeinflusst worden sind, schlägt sich das Drucken von Geld in höheren Investment Asset-Preisen nieder. Ja, darunter auch Immobilien. Das Argument der noch niedrigen Inflation wird gerne von der Zentralbank genutzt, um zu belegen, dass die expansive Geldpolitik keine Inflation ausgelöst hat. Würde man jedoch die Vermögenspreisinflation in die Inflationskennzahl mit einbeziehen, wäre die Inflationsrate viel höher.

Das Geld, das vom Staat in die Wirtschaft gepumpt wird, investiert die Bevölkerung in Vermögenswerte. Die Menschen haben Angst vor einer Inflation und investieren Güter, die eben als sicher angesehen werden: Immobilien und Sachwerte. Die Preise für Vermögenswerte deutscher Haushalte sind im Jahr 2021 um mehr als 12 Prozent gestiegen. Das ist der höchste Preisanstieg seit 2005. Insbesondere Immobilien, Betriebsvermögen und Aktien haben sich verteuert. Deutsche Hauspreise nahmen beispielsweise in der Zeit vom Jahr 2011 bis 2021 um ganze 6,5 Prozent zu. Wird der Anstieg der Nettomietrendite von geschätzten 2,5 Prozent noch hinzugerechnet, liegen wir bei einem Preisanstieg von ca. 9 Prozent. Demgegenüber steht eine lediglich 3,1-prozentige Preisinflation des Verbraucherpreisindexes.

Wir sprechen dann von einer Inflation, wenn die Menge des Geldes zunimmt, die Summe aller Dienstleistungen und produzierter Waren jedoch gleich bleibt. Denn dann verliert das Geld an Wert, während die Produkte und Dienstleistungen teurer werden. Drucken die Notenbanken neues Geld und bringen dies in Umlauf, verliert das bisherige Geld an Wert. Die Coronakrise brachte ein erhebliches Inflationsrisiko mit sich. Heute wird auf Inflationsrisiken reagiert, indem die Banken die Zinsen senken und expansive Geldpolitik betreiben. Die Geldmenge in der Eurozone wächst derzeit so schnell wie seit den 2000er Jahren nicht mehr. Dieses Geld hat nicht zu einem Anstieg der Konsumgüter-Preise geführt, sondern verursachte den Anstieg der Preise von Vermögenswerten. Hinter dieser Entwicklung steht die Erwartung der Zentralbank, dass das Hochdrücken der Vermögenspreise den Konsum und somit das Wirtschaftswachstum anregt. Die Folge sind also unter anderem steigende Immobilienpreise.

Die deutschen Immobilienpreise schießen seit Jahren vor den Augen der Bevölkerung in die Höhe. Im vergangenen Jahr haben sich die Immobilien um rund 6,3 Prozent verteuert. Ein niedriges Zinsniveau führt jedoch trotzdem zu einer hohen Nachfrage nach Immobilien. Wir wissen, dass aufgeblasene Immobilienpreise zu Immobilienblasen führen können. Wir wissen auch, welche Folgen diese mit sich bringen können. Speziell können wir eine mögliche Immobilienblase auch in Deutschland beobachten. Doch wie sieht es konkret mit einer Immobilieninvestition zu Zeiten der Vermögenspreisinflation aus?

Immobilien gelten im Allgemeinen als sehr sichere Geldanlagen zu Zeiten einer Inflation. Angenommen, es würde sich um eine Inflation im herkömmlichen Sinne handeln, können Immobilien steigende Inflationsraten durch parallel steigende Mieteinnahmen ausgleichen. Da es sich bei Immobilien um ein natürlicherweise knappes Gut handelt, gibt es für diese keinen festgelegten Wert. Nimmt also die Geldmenge zu, so steigt auch der nominale Wert der Immobilie.

Sollten Sie nun in eine Immobilie investieren? Eine Immobilieninvestition als Inflationssicherheit ist besonders dann geeignet, wenn die Immobilie selbst genutzt wird. Während der Vermögenspreisinflation steigt der Wert der Immobilie, jedoch verliert das Geld an Wert. Wurde die Immobilie finanziert, kann sich die Inflation doppelt positiv auf Ihr Vermögen auswirken. Der Nennwert der Schulden bleibt gleich, während der tatsächliche Wert der Schulden durch die Geldentwertung sinkt. Haben Sie in eine Immobilie investiert, die sie selbst nutzen, haben Sie kaum Kosten, derweilen steigt der Wert der Immobilie jedoch. Hier besteht allerdings die Gefahr eines Klumpenrisikos: Wenn Ihre Rücklagen nur aus einem einzigen Vermögenswert bestehen und dieser plötzlich an Wert verliert, kann das schlimme Folgen haben. Ihre finanzielle Flexibilität wäre eingeschränkt und es könnten sich Liquiditätsengpässe bilden. Eine Immobilie bindet viel Kapital, das nicht verzehrt werden kann. Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, erwirtschaftet diese auch keine Erträge.

Auch bei einer nicht selbst genutzten, vermieteten Immobilie steigt der Wert während der Inflation, doch mit dem Wert steigen auch die zu tragenden Kosten. Der Wert des Geldes, das Sie als Vermieter von Ihrem Mieter erhalten, sinkt. Zum Ausgleich können Sie meist nur die Miet-, Neben- und Betriebskosten erhöhen, doch damit riskieren Sie auch, Ihren Mieter zu verlieren.

Seit Jahren steigen die Vermögenspreise in Deutschland viel schneller als die Verbraucherpreise. Wenn Sie in einen Sachwert investieren, können Sie Ihr Vermögen also trotz steigender Inflation erhöhen.

Steigende Vermögenspreisinflation heißt aber nicht, dass Sie jetzt sofort alles daran setzen sollten, in eine Immobilie zu investieren. Der Immobilienkauf sollte gut überlegt sein und auch nur dann getätigt werden, wenn Sie sich der möglichen Folgen dieser Entscheidung bewusst und sicher sind, ein solches Investment finanziell tragen zu können.