Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren - Die Vollfinanzierung

Den Traum vom Eigenheim in die Tat umzusetzen, ist für viele Menschen nicht nur ein kostspieliges, sondern auch ein langwieriges Unterfangen – insbesondere wenn es an Eigenkapital fehlt. Doch auch in diesem Fall gibt es eine Möglichkeit, das Projekt „Eigenheim“ zu realisieren: Gehen Bauherren oder Immobilienerwerber den Weg der Vollfinanzierung, unterstützt die Bank bei der Finanzierung und übernimmt – je nach Vereinbarung – sämtliche Kosten. Unterschieden wird zwischen zwei Varianten:

• Mit der 100-Prozent-Finanzierung wird der komplette Kaufpreis der Immobilie durch die Bank gedeckt. Die Kaufnebenkosten trägt der Käufer oder Bauherr selbst.

• In Ausnahmefällen lassen sich über eine Vollfinanzierung zusätzlich auch die Nebenkosten abdecken – etwa Notarkosten und anfallende Gebühren für den Grundbucheintrag. Hierbei spricht man von der 110-Prozent-Finanzierung.

Tim Klamann von McMakler rät: „In einer Niedrigzinsphase kann eine Vollfinanzierung mitunter sinnvoller sein als eine Finanzierung mit Eigenkapitalanteil. Zumindest die Nebenkosten sollten Bauherren oder Immobilienerwerber jedoch stets aus eigener Tasche zahlen. Wer eine 110-Prozent-Finanzierung anfragt, hat oft geringere Chancen auf einen Vertrag, da diese gegenüber der 100-Prozent-Finanzierung für Banken mit einem höheren Finanzierungsrisiko einhergeht.“

Lange Zeit galt die Regel, dass für die Realisierung der eigenen vier Wände mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selbst aufzubringen seien. In Zeiten, in denen die Bauzinsen niedrig sind, sind viele Banken dazu bereit, einer 100-Prozent-Finanzierung zuzustimmen – unter den richtigen Voraussetzungen:

• Vollfinanzierte Immobiliendarlehen gehen für Banken mit höheren Risiken einher, weshalb eine überdurchschnittlich gute Kreditwürdigkeit meist Grundvoraussetzung ist. Oftmals richten sich Banken nach der 40-Prozent-Regel. Diese besagt, dass die monatlichen Raten zur Ablösung des Kredits nicht mehr als 40 Prozent des Einkommens des Kreditnehmers ausmachen dürfen.

• Neben einem einwandfreien SCHUFA-Score sollten Bauherren oder Immobilienerwerber ohne Eigenkapital außerdem ein sicheres Einkommen vorweisen.

• Auch die Immobilie selbst kann für Banken ein Argument für oder gegen eine Finanzierung sein. Sind Standort und Zustand ausgesprochen gut, spricht dies sehr viel eher für eine Vollfinanzierung als ein Wohnobjekt in schlechter Lage, das zudem einer Modernisierung bedarf.

Kreditinstitute wählen Kreditnehmer, denen sie eine Vollfinanzierung gewähren, nach strengen Richtlinien aus. Wer die bereits aufgeführten Voraussetzungen erfüllt, hat gute Chancen darauf, die Finanzierung zu angemessenen Konditionen bei seinem bevorzugten Kreditinstitut zu erhalten. Um darüber zu entscheiden, wer als Kreditnehmer des Finanzierungsangebots infrage kommt, setzen Banken häufig die 40-Prozent-Regel ein. Sie besagt, dass die monatliche Rate zur Tilgung des Kredits nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Einkommens des Darlehensnehmers betragen darf. Bereits laufende Kredite, zum Beispiel für die Abzahlung eines Autos oder anderer Konsumgüter, werden bei der Berechnung berücksichtigt. Das bedeutet, dass jegliche Kredite des Kreditnehmers in ihrer Gesamtsumme die Quote von 40 Prozent des Einkommens nicht übersteigen dürfen. Kreditinstitute bevorzugen bei der Kreditvergabe Kunden, die über ein hohes, stabiles Einkommen verfügen.

Tipp: Da bereits laufende Kredite bei der 40-Prozent-Regel einberechnet werden, sollten Sie die Aufnahme von Krediten im Vorfeld nach Möglichkeit vermeiden, wenn Sie eine Vollfinanzierung für Ihre Wunsch-Immobilie beantragen möchten.

Wer sein Traumobjekt gefunden hat und in Sachen Finanzen eine Vollfinanzierung in Erwägung zieht, sollte sämtliche Vor- und Nachteile vorab abwägen:

Vorteile

Steht kein Eigenkapital zur Verfügung, ist die Vollfinanzierung ein direkter Türöffner auf dem Weg zum Eigenheim. Bauherren oder Immobilienerwerber können ihren Traum von den eigenen vier Wänden ohne Umwege umsetzen. Zudem entgehen sie einer Doppelbelastung aus Ansparung von Eigenmitteln und Mietzahlungen. Darüber hinaus kann sich eine Vollfinanzierung in Niedrigzinsphasen durchaus rentieren:

Tim Klamann von McMakler: „Sind die Guthabenzinsen gering, lässt sich spekulieren, inwieweit sich eine langjährige Ansparung von Eigenkapital gegenüber einer Vollfinanzierung lohnt. Bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Eigenkapital angespart ist, haben sich die Zinsen für Baugeld mit hoher Wahrscheinlichkeit erhöht. Für einen Hauskauf oder -bau zahlen Interessierte dann mitunter einen höheren Zinssatz als sie es in einer Niedrigzinsphase für eine Vollfinanzierung täten.“

Nachteile

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist mit Risiken verbunden. So verlangen Banken beispielsweise häufig hohe Tilgungsleistungen. Darüber hinaus dauert die Rückzahlung des Darlehens durch das höhere Kreditvolumen länger, als wenn eine Immobilie mit Eigenkapital erworben oder gebaut wird. Ist kein Eigenkapital vorhanden, fehlt es in der Regel an den wichtigen finanziellen Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie.

Die Vollfinanzierung eröffnet eine zusätzliche Finanzierungsmöglichkeit für den Traum vom Eigenheim. Vor allem Menschen mit geringem Eigenkapital – zum Beispiel junge Familien und Alleinstehende – können das Konzept nutzen, um die eigenen vier Wände zu ermöglichen. Besonders in Niedrigzinsphasen kann sich eine Vollfinanzierung außerdem mehr lohnen als ein langjähriges Ansparen von Eigenkapital. Zu bedenken sind jedoch die anspruchsvollen Voraussetzungen, die Banken in der Regel stellen. Wer über einen Hauskauf oder -bau nachdenkt, für den gilt: Ein gewisses Eigenkapital ist nach wie vor wünschenswert.

Sollte das notwendige Eigenkapital allerdings nur kurzfristig noch nicht vorhanden sein, da es noch in Form von Anlagevermögen und nicht in Form von liquiden Mitteln verfügbar ist, kann eine Zwischenfinanzierung in Frage kommen.

Das Team von McMakler Finance berät Sie umfassend zu Ihrer persönlichen Immobilienfinanzierung. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin!