WEG-Reform: Das hat sich für Wohnungseigentümer geändert

Das Wohneigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten des Zusammenlebens für Eigentümergemeinschaften. Es wurde bereits im Jahr 1951 erlassen. Im Jahr 2020 schließlich wurde es umfassend novelliert. Wir erläutern Ihnen, was die WEG-Reform für Wohnungsbesitzer und Besitzergemeinschaften bedeutet und welche die wichtigsten Neuregelungen sind.

Nachdem es zuvor fast 70 Jahre Bestand hatte und bis dahin nur geringfügig angepasst wurde, erfolgte am 1. Dezember 2020 die erste wirkliche Reform des Wohneigentumsgesetz. In diesen 69 Jahren hatte sich gesellschaftlich immerhin so einiges gewandelt – nur eben die Grundlagen für Wohnungseigentümer nicht. Inzwischen wurden wesentliche Teile des Regelwerkes modernisiert und den aktuellen Bedürfnissen von Besitzerinnen und Besitzern angepasst.

Eine der wichtigsten Neuerungen im Wohnungseigentumsgesetz betrifft bauliche Sanierungen von Eigenheimen oder Wohnungen. Die alte Fassung des WEG verlangte für Sanierungsmaßnahmen die Zustimmung aller beziehungsweise eines Großteils der Eigentümer innerhalb der Besitzergemeinschaft. Diese Vorgabe erschwerte bislang jegliche Anpassungen. Nun ist es leichter möglich, Instandsetzungsarbeiten durchzuführen und sein Haus oder seine Wohnung energetisch zu optimieren oder altersgerechter zu gestalten.

Weiterhin erleichtert die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes auch bauliche Maßnahmen, die im Interesse der Gemeinde oder der Nachbarschaft sind. Ein Beispiel: In den nächsten Dekaden werden viele neue Ladestationen benötigt, um Elektro-Autos mit Strom zu versorgen. Das neue Wohnungseigentumsrecht ermöglicht derlei infrastrukturelle Anpassungen.

Bislang galt: Eine qualifizierte Mehrheit von mindestens drei Vierteln aller stimmberechtigten Eigentümer war erforderlich, um bauliche Veränderungen an einer Wohnung oder einem Haus überhaupt durchführen zu können. Das führte nicht selten zu einem Modernisierungsstopp, da bei kleineren Gemeinschaften das Votum Einzelner zu Blockaden der Sanierungsvorhaben führen konnte. Bei rund 10 Millionen Wohnung, die sich auf 800.000 Eigentümergemeinschaften verteilten, führte dies in der Vergangenheit zu einer Sanierungs-Blockade. Nach der WEG-Reform reicht inzwischen eine einfache Mehrheit der anwesenden Stimmen in der Eigentümerversammlung aus, um einen Umbau zu beschließen. Somit will die Bundesregierung verhindern, dass vor allem energiesparende Sanierungsmaßnahmen von einzelnen Eigentümern blockiert werden.

WEG-Novelle: Weiterer Schutz für Minderheiten in der Eigentümerversammlung gesichert

Es gibt allerdings nach wie vor Grenzen für die Mehrheit der Eigentümerversammlung. Dies dient insbesondere dem Schutz bestimmter Minderheiten. Der § 20 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes gewährleistet, dass bauliche Veränderungen nicht beschlossen werden dürfen, die eine Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einzelne Wohnungseigentümer ohne ihr Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Da nicht weiter ausgeführt ist, was genau grundlegende Veränderungen sind, wird bei Streitfällen in Zukunft die Rechtsprechung Präzedenzen zur Klärung dieser Begrifflichkeit schaffen müssen.

Kostenverteilung wird neu geregelt: Besserer Schutz vor finanzieller Überforderung

Paragraph 21 WEG regelt die Kostenverteilung für bauliche Maßnahmen neu und erteilt auch detaillierte Vorgaben bezüglich baulicher Veränderungen. Er garantiert, dass nicht jeder einzelne Eigentümer an den Kosten beteiligt werden kann, wenn er gar nicht damit einverstanden war. Auch bei Betriebs- und Reparaturkosten müssen die Mitglieder der Versammlung nur entsprechend ihrer Anteile zahlen – wenn sie denn für eine solche Maßnahme gestimmt haben.

Allerdings: Wenn bauliche Veränderungen mit einer Zwei-Drittel-Mehrheit beschlossen werden und mindestens die Hälfte aller Anteilseigner abgestimmt hat, müssen die anfallenden Kosten von allen Parteien getragen werden. Gleichzeitig hält diese Regelung des Wohnungseigentumsgesetzes aber eine entscheidende Maßgabe parat: dass die beschlossenen Veränderungen nicht mit „unverhältnismäßig hohen Kosten“ verbunden sein dürfen.

Im Falle einer Amortisierung der angefallenen Kosten innerhalb eines „angemessenen“ Zeitraumes können die Kosten ebenfalls auf alle Eigentümer umgelegt werden. Gemeint sind damit Baumaßnahmen, die schon nach relativ kurzer Zeit allen Eigentümern Einsparungen verschaffen. Darunter fallen die meisten energetischen Maßnahmen wie beispielsweise der Einbau eines neuen Heizkessels, der die Energiekosten deutlich senkt. Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte einen Rahmen von zehn Jahren als einen angemessenen Zeitraum.

Privilegierte Baumaßnahmen: Barrierefreiheit, Einbruchschutz und Ladestationen

Der Gesetzgeber hebt in der WEG-Reform einige sogenannte privilegierte Fälle hervor, die speziellen Rechtsanspruch erhalten. Das soll dazu beitragen, dass entsprechende bauliche Maßnahmen besonders schnell und möglichst unkompliziert umgesetzt werden können. Paragraph 20 Abs. 2 benennt diese privilegierten Maßnahmen. Dabei handelt es sich um:

• Baumaßnahmen, die einen Zugang zu leistungsstarkem Internet und Telekommunikation ermöglichen

• Lademöglichkeiten für Elektroautos

• Einbruchschutzmaßnahmen und Sicherung des Eigentums

• Umgestaltung der Bausubstanz für mehr Barrierefreiheit

Einer der großen Vorteile der WEG-Reform ist die neu geschaffene Möglichkeit für Einzelne, bauliche Veränderungen allein und auf eigene Kosten in den entsprechenden privilegierten Bereichen zu verlangen. Die Eigentümerversammlung kann eine solche zwar nicht ablehnen, ist aber andererseits berechtigt, ihren Einfluss auf die bauliche Durchführung und Umsetzung auszuüben. So kann sie beispielsweise bestimmte Vorgaben verlangen, die anschließend auch umgesetzt werden müssen.

Vereinfachte Durchführung der Eigentümerversammlungen

Eine zentrale Neuerung im Wohnungseigentumsgesetz bezieht sich vor allem auf die Eigentümerversammlungen und erleichtert die Durchführung und die Beschlussfindung. In der Vergangenheit war mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile erforderlich, um eine Beschlussfähigkeit zu gewährleisten. Nun gilt: Eigentümer sind immer beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der anwesenden stimmberechtigten Wohnungseigentümer.

Aufhebung der physischen Anwesenheitspflicht

Die WEG-Reform reagiert auf die gesellschaftlichen und technologischen Veränderungen der Lebensrealität. Mit der Novellierung ist die virtuelle Anwesenheit auf einer Eigentümerversammlung rechtmäßig. Die Versammlung selbst kann sich einen individuellen Veranstaltungsrahmen schaffen und neben Präsenzversammlungen auch Online-Veranstaltungen organisieren.

Beliebige Größe des Verwaltungsbeirats bestimmbar

Im Rahmen der alten WEG-Version wurde die Größe des Verwaltungsbeirates auf drei Personen festgesetzt. Künftig können jedoch beliebig viele Mitglieder in den Rat gewählt werden. Dabei gilt lediglich die Vorgabe, dass ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen sind, wenn der Rat mehrere Personen umfasst.

Verwalter erhalten Entscheidungsbefugnisse

Mit der WEG-Reform erhalten die Verwalter eine ganze Reihe neuer Befugnisse, alleinständig über bestimmte Bau- oder Reparaturmaßnahmen entscheiden zu dürfen. Dazu gehören Maßnahmen mit „untergeordneter Bedeutung“. Beispielsweise können nun kleinere Reparaturen durchgeführt oder aber auch Handwerker vertraglich verpflichtet werden.

Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist es für Gemeinschaftsmitglieder nun möglich, Eigentümer auszuschließen. Damit erhalten die Mitglieder einen mächtigen Mechanismus. Sollte eine Fortsetzung in der Eigentümergemeinschaft aus plausiblen Gründen nicht mehr zumutbar sein, kann eine Veräußerung verlangt werden (§ 17 Abs. 2 WEG). Zu den möglichen Gründen gehören „wiederholt gröbliche Verstöße“ gegen die Gemeinschaftsregeln.