Wohnungspolitik: Steht nach der Wahl ein Neuanfang?

Knapper Wohnraum, steigende Mieten, Stadtflucht, Zuzug in die Metropolen – der Wohnungsmarkt ächzt unter den Belastungen. Corona hat die Probleme noch verschärft. Jetzt wird eine neue Regierung unser Land lenken. Weht in der Wohnungspolitik nun also ein neuer Wind? Wir geben einen Überblick.

Dringend muss die Politik Antworten auf die zahlreichen wichtigen Fragen der Wohnungspolitik finden. Viele Menschen möchten oder können die Situation auf dem Wohnungsmarkt nicht mehr akzeptieren. In Berlin gipfelte der Unmut in einem Volksentscheid, der die Politik zur Enteignung großer Wohngesellschaften auffordert. Die Herausforderungen für die neue Bundesregierung im Punkto Wohnungspolitik sind klar: Gefragt sind mehr Wohnungsbau und eine Begrenzung der Mietsteigerungen. Was können Mieter und Wohngesellschaften von der neuen Regierung erwarten und wie wird die neue Wohnungspolitik aussehen?

Nach vierwöchigem Ringen haben sich die Koalitionsparteien auf einen Koalitionsvertrag geeinigt. Dieser enthält einige Punkte zur Wohnungspolitik und zum Wohnungsbau. Welche Änderungen gibt es?

Eigenständiges Bauministerium

Der Bereich Bauen und Wohnung wird künftig kein Nischendasein mehr fristen. Er wird aus dem großen Ministerium des Innern ausgegliedert und in eigenes Bauministerium überführt.

Schaffung von Wohnraum

Der Wohnungsbau nimmt wie in der Wohnungspolitik der Vorgängerregierung breiten Raum ein. So sollen jährlich 400.000 Wohnungen neu gebaut werden, davon 100.000 im Sozialen Wohnungsbau. Für den Sozialen Wohnungsbau sollen zudem die Mittel erhöht werden, aber auch ein „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ mit allen wichtigen Akteuren soll ins Leben gerufen werden. Für Wohnraum galt bisher eine lineare Abschreibung von zwei Prozent, diese wird auf drei Prozent angehoben. Das Ziel ist es, Wohnungsbauunternehmen zu mehr Neubau zu motivieren. Auch die soziale Eigenheimförderung soll erhöht werden, sodass zusätzlich privater Wohnraum die Lage auf dem angespannten Wohnungsmarkt entlasten kann.

Schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren

Zukünftig sollen Planungs- und Genehmigungsverfahren im Rahmen der Wohnungspolitik schneller durchgeführt werden. Hierfür sollen eine unbefristete Fortsetzung des Planungssicherstellungsgesetzes zur digitalen Verfahrensbeteiligung, die Wiedereinführung einer wirksamen und unionsrechtlich zulässigen Form der materiellen Präklusion und Stichtagsregelungen im Baugesetzbuch verankert werden. Auch Brachflächen sollen schneller mobilisiert und zu Bauflächen umgewidmet werden.

Maßnahmen zum Mieterschutz

Zusätzlich zu den Maßnahmen für den Sozialen Wohnungsbau will die Regierung im Rahmen der Wohnungspolitik die geltenden Mieterschutzregelungen prüfen und gegebenenfalls verlängern. So soll die Mietpreisbremse bis zum Jahr 2029 verlängert und gar verschärft werden, in besonders angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur noch um elf statt um 15 Prozent (beziehungsweise 20 Prozent in einigen Regionen) steigen. Der Betrachtungszeitraum für den Mietspiegel wird auf sieben Jahre ausgedehnt. Der qualifizierte Mietspiegel soll in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern verpflichtend werden.

Klimaschutz im Gebäudebereich

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird geändert, um im Gebäudebereich die Klimaziele zu erreichen. Es sollen ab 2025 neu eingebaute Heizungen auf der Basis von 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden. Die Standards im Neubau werden an den Standard des KfW-Effizienzhauses Typ 40 angeglichen, bei Bestandsbauten sollen die auszutauschenden Teile bei Ausbauten, Umbauten und Erweiterungen denen des Standard Effizienzhauses 70 entsprechen.

Mit der neuen Wohnungspolitik werden Solarzellen auf Dächern bei gewerblichen Neubauten verpflichtend, bei privaten Neubauten sollen sie zur Regel werden. Seit Anfang 2021 zahlen Mieter eine CO2-Steuer für ihre Heizung, sofern sie CO2-Emissionen verursacht. Diese soll zukünftig zwischen Mieter und Vermieter geteilt werden. Hierfür möchte die Koalition ein Stufenmodell nach Gebäudeklassen einrichten oder ersatzweise eine Regelung, die Mieter und Vermieter genau hälftig belastet.

Selbstgenutztes Wohneigentum

Die Koalition verspricht, durch ihre Wohnpolitik mehr Menschen das Wohnen im selbstgenutzten Eigentum zu ermöglichen. Neben der Erhöhung der sozialen Eigenheimzulage soll eine flexiblere Grunderwerbssteuerregelung dazu beitragen. Die Bundesländer erhalten die Möglichkeit, Freibeträge für die Grunderwerbssteuer einzurichten. Außerdem sollen eigenkapitalersetzende Darlehen eingeführt werden, durch Tilgungszuschüsse und Zinsverbilligungen sollen die Hürden für einen Eigentumserwerb noch weiter gesenkt werden.

• Ein verpflichtender Sachkundenachweis für WEG-Verwalter, Mietverwalter und Immobilienmakler soll eingeführt werden.

• Die Städtebaumittel sollen erhöht werden.

• Die Kommunen sollen bei der Prävention und Bewältigung von Starkregenereignissen und Extremwetter unterstützt werden.

Der Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. und der Deutsche Mieterbund haben sich enttäuscht von den Ergebnissen der Verhandlungen zur Wohnungspolitik gezeigt. Lediglich der Deutsche Städte- und Gemeindebund (DStGB) ist zufrieden.

• Der Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. sieht in der Wohnungspolitik eine einseitige Belastung der „vermietenden Privatpersonen“ und eine „dem Parteiproporz geschuldete Politik für Mieter“. Er bemängelt, dass die Koalitionäre keine Anreize geschaffen hätten, neue Wohnungen zu errichten, da das Vermieten „noch komplizierter und teurer“ werde. Der Verband vermisst einen Aufbruch in der Wohnungspolitik und spürbare Verbesserungen für die Energiewende im Gebäudebestand. Einzig die Entscheidung, ein eigenes Ministerium für Bauen und Wohnen zu schaffen, sieht der Verband laut seiner Website Haus & Grund positiv.

• Der Deutsche Mieterbund beklagt, dass „der Koalitionsvertrag leider eine Enttäuschung für Mieterinnen und Mieter“ sei. Er hatte sich eine stärkere Begrenzung des Mietanstiegs gewünscht und weitere Mieterschutzregelungen. Auch kritisiert er, dass bis 1. Juni 2022 die CO2-Steuer gänzlich von den Mietern übernommen werden müsse, obwohl allein die Vermieter die Entscheidung für oder gegen eine klimafreundliche Heizung treffen würden. Lediglich die Einführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit, den Bau von 400.000 Wohnungen und dass davon 100.000 Sozialer Wohnungsbau sein werden, hebt der Mieterbund auf seiner Website lobend hervor.

• Der Deutsche Städte- und Gemeindebund hingegen sieht die neue Wohnungspolitik positiv. Die Erhöhung der Städtebaufördermittel, Maßnahmen zu Lärmschutz und Innenentwicklung, die schnelleren Planungs- und Genehmigungsverfahren und das bezahlbare Wohnen und Bauen befürwortet der DStGB ausdrücklich.

Die neue Bundesregierung hat die Wohnungspolitik zumindest stärker auf die Agenda gesetzt und die Probleme benannt. Ob das dazu führt, dass mehr Wohnungen gebaut werden, ist schwer einzuschätzen. Während sich die private Wohnungswirtschaft laut ihrem Verband skeptisch zeigt, gibt die positive Grundstimmung beim DStGB Hoffnung. Sicher ist: Es bleibt spannend, wie sich die Wohnungspolitik entwickelt.