Immobilienmarkt Corona: Der COVID-19 Immobilienreport

Zunächst ergriffen die einzelnen Bundesländer eigene Maßnahmen, wie etwa mit Schulschließungen oder Einschränkungen des öffentlichen Lebens. Am 22. März 2020 beschloss die Bundesregierung eine bundesweite Kontaktsperre, welche in einer Pressekonferenz der Bundeskanzlerin am 15. April 2020 nochmals bis zum 4. Mai 2020 verlängert wurde. Trotz anfänglicher Schließungen und Einschränkungen begannen die Bundesländer nach dem 20. April im Zuge zurückgehender Fallzahlen allmählich mit der Lockerung von Beschränkungen. So konnten die verschiedenen Geschäfte und Restaurants trotz vieler Auflagen wieder ihren Betrieb aufnehmen, Innenstädte ziehen wieder Menschen zum Einkaufen und Verweilen an. Dennoch bleiben gewisse Einschränkungen bestehen, so bleiben Großveranstaltungen bis Oktober 2020 verboten. So wurden auch traditionelle, kulturelle Ereignisse, wie das Oktoberfest in München, für dieses Jahr abgesagt.

Die Folgen für die deutsche Wirtschaft sind deutlich zu spüren. Wie auch in anderen Staaten kam es zu Stilllegungen in der Industrie und zu Beschränkungen des öffentlichen Lebens. Aufgrund der bundesweiten Kontaktsperre und beispielsweise der Ladenschließungen erleben die Unternehmen massive Umsatzeinbußen. Die Bundesregierung reagierte mit Corona-Soforthilfen in Form von Zuschüssen mit bis zu 15.000 Euro oder mit zinsfreien Darlehen, um kleinere Unternehmen und Selbstständige zu unterstützen und zu entlasten.

Auf dem Arbeitsmarkt werden nun die Folgen der Pandemie deutlich sichtbar. So vermeldete die Bundesagentur für Arbeit im Mai einen Anstieg der Arbeitslosenzahl auf 2,8 Millionen Personen. Relativ gesehen betrug die Arbeitslosenquote im März noch 5,1 Prozent, in Folge der Krise lag die Quote der Arbeitsuchenden im Mai bei 6,1 Prozent. Noch beachtlicher verhält es sich bei der Anzahl der Kurzarbeitenden, so stieg diese in der Phase der starken persönlichen und wirtschaftlichen Einschränkungen von ca. 40.000 Personen im Februar zwischenzeitlich bis auf 8 Millionen Personen im April an, ein historischer Höchstwert. Besonders stark traf es das verarbeitende und das Gastgewerbe sowie die sonstigen wirtschaftlichen Dienstleistungen. Diese Bereiche machten hier mehr als die Hälfte der angezeigten Kurzarbeitenden aus. Im Zuge der Lockerungen und Öffnungen einzelner Geschäfte, vermeldete die Bundesagentur für Arbeit noch 1,1 Millionen angezeigte Kurzarbeitende für den Monat Mai.

Die globalen Finanzmärkte befanden sich in sehr turbulenten Zeiten und verzeichneten nach dem Ausbruch von COVID-19 massive Kursverluste. In Deutschland fiel der deutsche Aktienindex (DAX) am 18. März 2020 auf einen Tiefpunkt von 8.400 Punkten. Vor der vierwöchigen Talfahrt notierte der Aktienindex noch mit einem Allzeithoch von knapp 13.800 Punkten. Kurz darauf, am 19. März 2020, kündigte Christine Lagarde, die Präsidentin der Europäischen Zentralbank, ein Notfallprogramm im Umfang von 750 Milliarden Euro an. Mittlerweile zeigen die Lockerungen der Kontaktbeschränkungen und weiteren konjunkturellen Maßnahmen aus Börsensicht zumindest kurzfristige Erfolge. So konnte sich der DAX nach seinem Tief Mitte März binnen zweieinhalb Monaten auf ein 11-Wochen-Hoch mit mehr als 12.000 Punkten erholen, eine relative Steigerung von mehr als 40 Prozent.

2. Auswirkungen der Coronakrise auf den deutschen Immobilienmarkt

2.1 Wie entwickeln sich die Neuveröffentlichungen von Immobilieninseraten (Kauf und Miete) während der Coronakrise?

Betrachtet man die Entwicklung der neuveröffentlichten Immobilieninserate auf dem deutschen Immobilienmarkt, lässt sich für das Jahr 2020 am Markt für Wohnimmobilien bisher ein unübliches Bild betrachten. Nach dem gewohnten Abflauen des Marktes zum Jahresende steigt die Anzahl der Neuveröffentlichungen während des Jahresbeginns normalerweise wieder an und stabilisiert sich nach den ersten Wochen auf einem höheren Niveau. Dies lässt sich gut an den Entwicklungen im Jahr 2019 erkennen, welches somit für die Analyse als Vergleichsreferenz herangezogen werden kann.

Eine entsprechende Entwicklung ist 2020 jedoch weder für Kauf- noch für Mietimmobilien zu beobachten. Zwar stieg die Zahl von Neuveröffentlichungen von Kaufobjekten im Januar noch kontinuierlich, fiel dann jedoch am Monatsende ab und bewegte sich im Folgenden wieder im Bereich des Jahresbeginns, ehe es in der zweiten Märzhälfte zu einem erneuten Rückgang kam. Der Zeitpunkt der ersten Lockerungen markierte gleichzeitig das Ende des Abwärtstrends. Danach stagnierte das Neuangebot über mehrere Wochen und ist seit Ende Mai leicht steigend (siehe Abb. 2).

Bei den Mietobjekten ist ein anderes abweichendes Muster zu beobachten. Hier waren die Neuangebotszahlen ab Jahresbeginn sehr stabil und fielen erst im im Laufe des März auf ein tieferes Niveau ab. Dieses erwies sich trotz ersten Lockerungen der Kontaktbeschränkungen bis Ende Mai erneut als stabil, wonach wieder mehr neue Angebote veröffentlicht wurden, zwischenzeitlich sogar mehr als im gleichen Zeitraum 2019 (siehe Abb. 3).

Konkret sanken sowohl für Miet- als auch Kaufobjekte die Neuveröffentlichungen in der dritten Märzwoche deutlich. Im Laufe dieser Woche, an deren Ende das bundesweite Kontaktverbot verkündet wurde, beschlossen die einzelnen Landesregierungen bereits diverse Einschränkungen des öffentlichen Lebens.

Ferner haben beide Arten der Kommerzialisierung gemeinsam, dass sie bis Ende Januar, zum Zeitpunkt des ersten COVID-19 Falls in Deutschland, über den Vorjahreswerten liegen und sich bis kurz vor Ende unserer Betrachtung darunter bewegen. Im Gegensatz zu den Mietimmobilien ist der Unterschied bei den neu veröffentlichten Häusern und Wohnungen zum Kauf jedoch deutlicher ausgeprägt. Verglichen mit 2019 ist das Neuangebotsvo-lumen im Zeitraum bis Ende Juni für Wohnim-mobilien zum Kauf um ca. 36 Prozent zurückgegangen, für Mietimmobilien um ca. 13 Prozent. Legt man nur die Neuangebote seit der Kontaktbeschränkung zu Grunde, steigt der Unterschied zum letzten Jahr sogar auf ca. -46 Prozent beim Kauf, während sich bei den Mietobjekten keine nennenswerte Veränderung ergibt.

Die vorangegangene Betrachtung lässt jedoch nur eine eingeschränkte Sicht der Dinge zu, da die Zahl der Neuobjekte an sich nicht im direkten Zusammenhang mit dem Erfolg ihrer Vermarktung steht. Um das Marktgeschehen noch besser verstehen zu können, lohnt sich daher ein zusätzlicher Blick auf die Entwicklung der gesamten Angebotszahlen (Inventar). Vereinfacht ausgedrückt kann dies Aufschluss darüber geben, wie sich die Verkaufszahlen im Verhältnis zu den neu dazugekommenen Angeboten verhalten. Etwa lässt sich ein sinkendes Gesamtangebot so interpretieren, dass während des betrachteten Zeitraums mehr Objekte verkauft wurden, als neu dazugekommen sind. Dabei wird angenommen, dass Objekte erst nach dem Verkauf aus der Vermarktung genommen werden.

2.2 Wie entwickelt sich das gesamte Immobilienangebot / Inventar während der Coronakrise?

Das Gesamtangebot für Kaufobjekte wies im Januar kaum Schwankungen auf und fiel danach bis Mitte Februar leicht zurück (siehe Abb. 4). Auf diesem niedrigeren Niveau blieb es dann zunächst stabil, ehe in der 13. Kalenderwoche ein Anstieg zu beobachten ist, der bis zum Ende April andauerte. Seit Inkrafttreten der ersten Lockerungen stagnieren die Werte weitestgehend und stiegen Ende Juni wieder leicht an. Über den gesamten Zeitraum nahm das Gesamtangebot zu, blieb jedoch hinter den Vorjahreswerten zurück.

Beim Mietinventar lässt sich bis zum März nur wenig Veränderung feststellen, es stieg dann wie am Markt für Kaufimmobilien von der 13. Woche bis zum Zeitpunkt der Lockerungen stark an (siehe Abb. 5). Auch setzte danach zunächst Stagnation ein, doch seit Anfang Juni ist erneut ein starker Anstieg zu beobachten. Dieser war so stark, dass das Gesamtangebot für Mietobjekte am Ende dieser Betrachtung mehr als 33 Prozent über dem Vorjahreswerten zur gleichen Zeit lag.

Insbesondere lässt sich festhalten, dass das Inventar auf beiden Märkten nach dem Inkrafttreten des Kontaktverbots in der 13. Woche stark angestiegen ist. Da die neuen Veröffentlichungen schon mindestens zwei Wochen zuvor rückläufig waren und bis zum Zeitpunkt der Lockerungen in der 16. Woche blieben, lässt sich schlussfolgern, dass die Anzahl der Verkäufe bzw. Vermietungen während dieser Zeit einbrach. Anders ausgedrückt: Obwohl weniger neue Inserate geschaltet wurden, stieg das Inventar an Miet- und Kaufobjekten an. Das Ende des Anstiegs beim Gesamtinventar der Kaufimmobilien legt nahe, dass sich das Verhältnis zwischen Neuangebot und Nachfrage seit den Lockerungen zugunsten von letzterer verschoben hat.

Gibt es Unterschiede in der Entwicklung der Angebotszahlen der einzelnen Objektarten (Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Hauser zur Miete, Wohnungen zur Miete) während der Corona-Pandemie?
Eine Unterscheidung nach Objektart ließ keine nennenswerten Unterschiede erkennen, mit der Ausnahme, dass das Mietinventar der Häuser im Vergleich zum gesamten Mietinventar fast durchgängig über den Vorjahreswerten lag (siehe Abb. 6-9 im McMakler Corona-Immobilienreport zum Download).

Bezüglich der Mietimmobilien gab es bis zum März eine gleichmäßige Entwicklung, also auch nach Ankunft des Virus in Deutschland. Danach wies die Nachfrage einen Abwärtstrend auf, der bis zum Zeitpunkt der ersten Lockerungen anhielt (siehe Abb. 11). In der Folge war die Nachfrage kurzzeitig steigend und stabilisierte sich bis Anfang Juni auf einem höheren Niveau, ehe zum Ende dieser Betrachtung wieder ein leichter Abwärtstrend zu erkennen ist. Zum Vergleich: 2019 stieg die Nachfrage bis in den April an und sank erst wieder kurz vor der Osterzeit. In Zahlen ausgedrückt, ging die Nachfrage nach Mietimmobilien im gesamten Zeitraum gegenüber 2019 um ca. 18 Prozent zurück, für die Zeit nach dem Kontaktverbot steigt dieser Wert auf etwa 22 Prozent.

Dabei wird die Entwicklung in Gesamtdeutschland jeweils als Referenzrahmen herangezogen. Zuvor soll jedoch in diesem Teil eine holistische Perspektive eingenommen werden. Zu diesem Zweck werden folgend die einzelnen Bundesländer nach den rein prozentualen Auswirkungen in den Immobilienmärkten miteinander verglichen und nach ihrer Betroffenheit klassifiziert. Die Analyse erfolgt jeweils für den Kauf- und Mietimmobilienmarkt.

Die Vergleichsgrößen sind, wie in der deutschlandweiten Analyse,

• a) das Volumen von Neuveröffentlichungen von Immobilieninseraten,

• b) das gesamte Immobilienangebot bzw. Inventar und

• c) die Nachfrage in den jeweiligen Märkten.
  

Zur Berechnung der prozentualen Veränderungen in den Immobilienmärkten wurde für die Neuveröffentlichungen sowie die Nachfrage das Volumen des beobachteten Zeitraums kumuliert, jeweils für das aktuelle Jahr und das Vergleichsjahr 2019. Daraufhin wurde der Rückgang bzw. die Zunahme des aktuellen Jahres in Relation zum Referenzjahr gemessen. Im Falle des Inventars konnte das in der bundesweiten Analyse vorgefundene Muster, mit einem zunehmenden Anstieg des Inventars nach Inkrafttreten der bundesweiten Kontaktbeschränkungen (am 23. März 2020 / ab KW 13), in den meisten Bundesländern ebenfalls vorgefunden werden. Dementsprechend wurde hier der prozentuale Anstieg des Inventars im Zeitraum von KW 13 bis KW 16 (Ende der Betrachtung) dieses Jahres gemessen. Hierfür wurde das Inventar in KW 16 in Relation zum Inventar in KW 13 gesetzt.

3.1 Vergleich der Kaufimmobilienmärkte

Betrachtet man die Kaufimmobilienmärkte der Bundesländer, so erkennt man die Ähnlichkeit zur gesamtdeutschen Entwicklung (siehe Tab. 1). Insgesamt bewegt sich die Mehrheit der Bundesländer in einem ähnlichen Bereich wie die Bundesrepublik allgemein. Für alle drei beobachteten Vergleichsgrößen liegen jeweils 11 Bundesländer (und damit rund 69 Prozent) in einem Abweichungsbereich von bis zu 5 Prozent um den deutschen Mittelwert. Dies impliziert, dass sich die Beobachtungen auf gesamtdeutscher Ebene in den meisten lokalen Immobilienmärkten ähnlich abgespielt haben. Dies wird ebenfalls in der Betrachtung der einzelnen Bundesländer im nächsten Teil dieses Berichts ersichtlich.

a) Neuveröffentlichungen
Betrachtet man die Neuveröffentlichungen von Inseraten für Kaufimmobilien, so fällt auf, dass alle Bundesländer im Vergleich zu 2019 einen Rückgang des Volumens zu verzeichnen haben. Die Spanne liegt dabei zwischen -1 Prozent und -40 Prozent. Die meisten Bundesländer sind von einem Abfall von ca. 20 Prozent oder mehr betroffen. Dabei findet sich ebenfalls die Mehrheit der Länder in der Nähe des Bundesschnitts von -30 Prozent wieder. Die Bundesländer, welche am wenigsten von diesen Rückgängen betroffen sind, sind an erster Stelle Bremen als Ausreißer (-1 Prozent), gefolgt von Berlin (-17 Prozent) und Brandenburg (-18 Prozent). Die am schwersten betroffenen Länder sind das Saarland und Schleswig-Holstein mit jeweils -35 Prozent, Hessen bildet mit einem Rückgang von 40 Prozent das Schlusslicht.

b) Kaufinventar
Hinsichtlich des gesamten Angebots an Kaufimmobilien (Kaufinventar) ergibt sich ein sehr ähnliches Bild wie bei den Neuveröffentlichungen. So lässt sich für alle Länder ein Anstieg des Inven-tars seit dem bundesweiten Kontaktverbot beobachten. Der Bereich liegt dabei zwischen +8 Prozent und +21 Prozent. Ebenso finden sich praktisch alle Bundesländer im Bereich des Durchschnitts wieder, es sind keine auffälligen Ausreißer zu beobachten, wie zum Beispiel mit Bremen bei den Neuveröffentlichungen. Die Länder, welche den größten Anstieg des Inventars und damit des Immobilienangebots für Käufer erlebt haben, sind Brandenburg, Hamburg und Nordrhein-Westfalen mit jeweils +21 Prozent. Der geringste Anstieg lässt sich in den Ländern Thüringen, Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern beobachten. Dabei belegt Thüringen mit einem Anstieg von 10 Prozent den 14. Platz, dahinter liegt Niedersachsen mit +9 Prozent. Mecklenburg-Vorpommern verzeichnet mit +8 Prozent den geringsten Anstieg in der Bundesrepublik und fällt damit im nationalen Vergleich auf den letzten Platz.

c) Nachfrage nach Kaufimmobilien
Bei Betrachtung der Nachfrage nach Kaufimmobilien ergibt sich ein vielschichtigeres Bild: So entwickeln sich hier nicht alle Länder in eine Richtung, der Bereich der Werte liegt zwischen +2 Prozent und -40 Prozent. Weitergehend finden sich bei der Nachfrage unter den Bundesländern mehr Ausreißer, vor allem im Bereich der niedrigeren Rückgänge. Dennoch liegen die meisten Bundesländer in einem ähnlichen Bereich wie der nationale Durchschnitt. Im Falle der Nachfrage sind Bremen, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt am schwächsten betroffen. Bremen verzeichnet als einziges Bundesland sogar einen Anstieg der Nachfrage (+2 Prozent) und ist damit Spitzenreiter. Mecklenburg-Vorpommern (-12 Prozent) und Sachsen-Anhalt (-16 Prozent) belegen mit verhältnismäßig schwachen Einbußen den zweiten und dritten Platz. Besonders schwer sind die gleichen Länder wie im Falle der Neuveröffentlichungen betroffen. Hessen trifft es mit einem Minus von 40 Prozent bundesweit am stärksten, das Saarland und Schleswig-Holstein belegen mit je -32 Prozent die Plätze 14 und 15.

Als zweite Vergleichsgröße wurde der effektive Hypothekenzinssatz der deutschen Bundesbank herangezogen. Der effektive Hypothekenzins dient als Annäherung der Kosten für einen aufgenommenen Immobilienkredit. Somit erlaubt ein niedriger Zins die Aufnahme von günstigen Darlehen und erleichtert den Kauf von Immobilien für Konsumenten. Erhöhte Investitionen in Immobilien haben schlussendlich einen Einfluss auf die Preise von Immobilien und dadurch auch auf den Immobilienmarkt.

Im Gegensatz zu der Entwicklung des DAX las-sen sich im Falle des Hypothekenzinses Zusammenhänge mit der Entwicklung des deutschen Hauspreisindexes erkennen (siehe Abb. 127). Zu Beginn der Jahrtausendwende bewegte sich der Hypothekenzins noch auf einem hohen Niveau und der Hauspreisindex überwiegend abwärts. Mit dem starken Abfall des Hypothekenzinses im Nachgang der Weltwirtschaftskrise 2007 auf unter 4 Prozent begannen die Immobilienpreise, kontinuierlich zu steigen. Die Senkung des Zinssatzes auf weniger als 2 Prozent ab 2014 ist in einer verstärkten, fast exponentiellen Steigung des Hauspreisindexes erkennbar. So lässt sich ein negativer Zusammenhang zwischen den beiden Kennzahlen erkennen, welcher durch die statistisch signifikante und starke negative Korrelation beider Kennzahlen unterstrichen wird (Korrelationskoeffizient ρ = -0,8233; p-Wert = 8,2 Prozent).