Die 10 wichtigsten Infos zur Schenkungssteuer bei Immobilien

Schenkungssteuer ist die Steuer, die der Beschenkte dem zuständigen Finanzamt melden und in Form einer Schenkungssteuererklärung abgeben muss, wenn er eine “Schenkung unter Lebenden” (§ 7 ErbStG) erhalten hat und der Wert des geschenkten Vermögens den gesetzlich geregelten Freibetrag übersteigt. Die Schenkungssteuer ist in Deutschland ebenso wie die Erbschaftssteuer im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz geregelt.

1.1 Was unterliegt der Schenkungssteuerpflicht?

Als Schenkungen unter Lebenden sieht der Gesetzgeber nach § 7 ErbStG unter anderem jede freigebige Zuwendung zu Lebzeiten ohne Gegenleistung. Schenkungen können finanzieller oder materieller Natur sein, also zum Beispiel Geldgeschenke, Immobilien oder Geschäftsanteile. Der Fiskus betrachtet diese Geschenke als vorgezogene Erbfälle. Ohne Schenkungssteuer würde das Risiko bestehen, dass Erblasser ihr Vermögen nicht erst als Erbschaft, sondern bereits vor ihrem Tod weitergeben, um die Steuer auf die Erbschaft zu sparen. Damit die Steuer auf das spätere Erbe nicht auf diese Weise vom Erblasser vor dem Tode umgangen werden kann, erhebt der Fiskus Steuern auf Schenkungen, sollte sich die Summe nicht in den geltenden Schenkungssteuer-Freibeträgen bewegen.

Was viele nicht wissen: Auch das gemeinsame Konto von Ehepartnern, Abfindungen beim Verzicht auf ein Erbe bzw. den Pflichtteil sowie unverzinsliche Darlehen unterliegen ebenfalls der Schenkungssteuerpflicht.

1.2 Schenkungssteuer vs. Erbschaftssteuer: Was sind die Unterschiede?

Die Schenkungssteuer ähnelt dem Prinzip der Erbschaftssteuer. Mit ihr soll verhindert werden, dass vor einem Erbe Steuern durch Geschenke umgangen werden. Es gibt jedoch Unterschiede in den Gesetzmäßigkeiten:

• Eltern und Groß-/Urgroßeltern fallen bei Schenkungen zu Lebzeiten in eine schlechtere Steuerklasse als bei einer Erbschaft

• Bei Schenkungen gelten keine Versorgungsfreibeträge

• Selbstgenutztes Wohneigentum ist nur bei Schenkungen für Ehe- und Lebenspartner steuerbefreit, nicht aber für Kinder oder Stiefkinder

1.3 Kann man eine Schenkung zurückfordern?

• Grundsätzlich ist eine Schenkung nicht an Bedingungen geknüpft, außer diese wurden vertraglich vereinbart.

• Geschenktes muss zurückgezahlt werden bei Wegfall der Geschäftsgrundlage, grober Undankbarkeit des Beschenkten oder aufgrund einer finanziellen Notlage des Schenkenden.

1.4 Wann fällt keine Schenkungssteuer an?

Es gibt gesetzlich geregelten Freibeträge und Steuersätze, die festlegen, ab wann und in welcher Höhe eine Besteuerung stattfindet. Die Freibeträge für nahe Verwandte sind am höchsten, sodass diese keine allzu hoch ausfallenden Steuerzahlungen erwartet. Mit sinkendem Verwandtschaftsgrad fallen die Freibeträge. Die Zuteilung der Personen zu den im Schenkungsrecht geltenden Steuerklassen und die entsprechenden Steuersätze finden Sie in der Tabelle 1 in Abschnitt 3.2. Dieser können Sie die dazugehörigen Freibeträge entnehmen. Für Schenkungsbeträge unterhalb der Freibeträge fällt keine Schenkungssteuer an.  

Es gibt noch weitere Fälle, in denen Sie keine Schenkungssteuer zahlen müssen, zum Beispiel wenn ein Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner dem anderen die gemeinsam bewohnte Immobilie vermacht (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Möglichkeiten die Schenkungssteuer zu umgehen, erfahren Sie in den Abschnitten 5 bis 10.

1.5 Wie hoch ist die Schenkungssteuer?

Die Frage nach der Höhe der Schenkungssteuer lässt sich nicht pauschal beantworten. Der Verwandtschaftsgrad hat einen maßgebenden Einfluss darauf. Aus ihm ergibt sich die Zuteilung der beschenkten Person zur im Schenkungsrecht geltenden Steuerklasse und die entsprechenden Steuersätze. Neben dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem wirkt sich auch die Höhe der Zuwendung auf die Höhe der Schenkungssteuer aus. Mit steigendem Wert des steuerpflichtigen Erwerbs erhöht sich die auf die Schenkung abzuführende Steuer.  

In Abschnitt 3 erhalten Sie ausführliche Informationen dazu, wie Sie Ihre Steuerklasse ausmachen und welcher Schenkungssteuer-Freibetrag und Steuersatz sich daraus ergeben. Zudem finden Sie dort zwei übersichtliche Tabellen, aus denen Sie die Steuerklassen, Steuersätze und Freibeträge in Abhängigkeit zum Verwandtschaftsverhältnis (Tabelle 1) und die geltenden Steuersätze nach der Höhe der Zuwendung (Tabelle 2) ablesen können.

Schenkungen müssen dem zuständigen Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach Erhalt in einem kurzen Schreiben gemeldet werden. Im Anschluss fordert das Finanzamt eine Schenkungssteuererklärung an. Welche Informationen Sie in der Steuererklärung angeben müssen, haben wir Ihnen in dieser Checkliste zusammengestellt:

• Zeitpunkt der Zuwendung (Schenkung)

• Persönliche Kenndaten Zuwender (Schenker)

• Persönliche Kenndaten Erwerber (Beschenkter)

• Gegenstand der Zuwendung (Schenkung)
  

Der Gegenstand der Zuwendung wird bei der Steuererklärung weiter differenziert:

• Land- und Forstwirtschaftliches Vermögen Anzahl der wirtschaftlichen Einheiten / Wert)

• Grundvermögen (Anzahl der Grundstücke/ Grundstückswert)

• Betriebsvermögen (Anzahl der Betriebe / Betriebswert)

• Anteile von Personengesellschaften (Gesellschaftsvertrag / Buchwert des zugewendeten Anteils)

• Wertpapiere (Name des Geldinstituts / Wert)

• Guthaben bei Geldinstituten (Name des Geldinstituts / Wert)

• Bausparguthaben (Bausparnummer / Bausparkasse / Wert)

• Kapitalforderungen, zum Beispiel Instandhaltungsrücklagen (Schuldner / Wert)

• Zinsansprüche (Schuldner / Wert)

• Ansprüche aus Versicherungen (Versicherungsunternehmen / Wert)

• Renten (Schuldner / Jahreswert)

• Nießbrauch (Fläche der belasteten Räume / Gesamte Wohn- und Nutzfläche)

• Geld

• Münzen, Edelsteine, Edelmetalle, Perlen

• Kfz, Boote, Kunstgegenstände, Schmuck

• Rechte (Patente, Urheberrechte)

Der Steuersatz für Schenkungen von Immobilien, Betriebsvermögen oder Geldbeträgen ist von der Steuerklasse des Beschenkten und dem Wert der Schenkung (zum Beispiel der geschenkten Immobilie) abhängig.

3.1 Welche Steuerklasse habe ich?

Steuerklassen sind den meisten durch die Lohnsteuer bereits bekannt. Wie bei der Lohnsteuer und der Erbschaftssteuer gibt es auch bei der Schenkungssteuer verschiedene Steuerklassen, die durch das Verwandtschaftsverhältnis bestimmt werden. Dabei wird zwischen diesen drei Steuerklassen unterschieden:

• Steuerklasse I - Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Enkelkinder

• Steuerklasse II - geschiedene Ehepartner, Geschwister, Neffen, Nichten, Eltern und Großeltern

• Steuerklasse III - alle weiteren Personen

3.2 Welchen Schenkungssteuer-Freibetrag und Steuersatz habe ich?

Je nach Steuerklasse gelten andere Steuersätze und Freibeträge:

• Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Enkelkinder fallen in Steuerklasse I. Diese Steuerklasse ist die günstigste mit einem Steuersatz von 7 bis 30 Prozent und Schenkungssteuer-Freibeträgen von 200.000 bis 500.000 Euro.

• Geschiedene Ehegatten, Geschwister, Neffen, Nichten, Eltern und Großeltern fallen in Steuerklasse II und zahlen 15 bis 43 Prozent Steuer auf Schenkungen bei einem Steuerfreibetrag von 20.000 Euro.

• Nicht-Verwandte und alle anderen Personen fallen in Steuerklasse III, mit einem Steuerfreibetrag von ebenfalls 20.000 Euro, aber dem ungünstigsten Steuersatz von 30 bis 50 Prozent.
  

Der Verwandtschaftsgrad ist entscheidend:
In der nachfolgenden Tabelle wird deutlich, welchen Einfluss das Verwandtschaftsverhältnis auf die Schenkungssteuer hat. Schenkt ein Ehegatte seiner Frau beispielsweise eine Immobilie im Wert von einer halben Million Euro, so ist die Schenkung für die Frau steuerfrei. Sollten das Paar jedoch in einer unverheirateten Partnerschaft leben, so müsste bereits eine Schenkung von mehr als 20.000 Euro von dem Lebenspartner mit der Schenkungssteuer versteuert werden.

Bei Ehepartnern oder Kindern fallen maximal 30 Prozent an, bei entfernten Verwandten liegt der Steuersatz bei mindestens 15 oder sogar 30 Prozent.

Tabelle 1: Schenkungssteuer - Höhe und Freibetrag nach Verwandtschaftsverhältnis

3.3 Wie viel Prozent Schenkungssteuer muss ich zahlen?

Haben Sie Ihre Freigrenze ermittelt und feststellt, dass die Zuwendung den Freibetrag überschreitet, müssen Sie Schenkungssteuer zahlen. Der genaue Steuersatz ergibt sich aus der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs, also dem Betrag, der nach Abzug des Freibetrags übrig bleibt. Den Prozentsatz in Ihrer Steuerklasse in Abhängigkeit von der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs können Sie in Tabelle 2 ablesen.

Tabelle 2: Schenkungssteuer - Steuersätze nach Höhe der Zuwendung

Für Beträge bis 75.000 Euro liegt der Steuersatz an der unteren Grenze mit 7 Prozent für Personen der Steuerklasse I (Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Enkelkinder), 15 Prozent für Personen der Steuerklasse II (Geschiedene Ehegatten, Geschwister, Neffen, Nichten, Eltern und Großeltern) und 30 Prozent für alle anderen Personen.

Der höchste Steuersatz wird mit 30 Prozent (Steuerklasse I), 43 Prozent (Steuerklasse II) und 50 Prozent (Steuerklasse III) für einen steuerpflichtigen Betrag über 26 Mio. Euro angesetzt.

Wie wird die Schenkungssteuer berechnet? So können Sie die Schenkungssteuer in 5 Schritten ganz einfach selbst berechnen:

Schritt 1 - Steuerklasse und Freibetrag bestimmen

Bestimmen Sie in Tabelle 1 Ihre Steuerklasse und Ihren persönlichen Freibetrag anhand Ihres Verwandtschaftsverhältnisses zum Schenkenden.

Schritt 2 - Immobilienwert ermitteln

Bestimmen Sie den Verkehrswert der Immobilie, die Sie als Zuwendung erhalten haben und erfahren Sie auf diese Weise, ob der Immobilienwert innerhalb Ihres persönlichen Freibetrags liegt. Sie können den Wert Ihres Hauses, Ihres Grundstücks oder Ihrer Wohnung zu 100 Prozent kostenlos, diskret und unverbindlich online von uns bestimmen lassen. Nach nur wenigen Klicks erhalten Sie bereits eine Kurzbewertung, die Ihnen bereits eine gute Orientierung gibt. Auf Ihren Wunsch holen wir im Anschluss (ebenfalls kostenlos) weitere Informationen für eine umfassende Immobilienbewertung ein, um den Verkehrswert Ihrer Immobilie präzise bestimmen zu können.

Schritt 3 - Steuerpflichtigen Zugewinn berechnen

Ziehen Sie Ihren persönlichen Freibetrag vom Verkehrswert der Immobilie ab. Der Betrag, der nach Abzug des Freibetrags übrig bleibt, ist der steuerpflichtige Erwerb bzw. Zugewinn:

Schritt 4 - Genauen Steuersatz ablesen

Bestimmen Sie in Tabelle 2 den genauen Steuersatz anhand Ihrer Steuerklasse und des steuerpflichtigen Zugewinns.

Schritt 5 - Höhe der Schenkungssteuer berechnen

Multiplizieren Sie den steuerpflichtigen Zugewinn mit dem ermittelten Steuersatz, um die Höhe der Schenkungssteuer in Euro zu berechnen:

Wie kann man die Schenkungssteuer umgehen? Wir haben sechs Tipps, um die Schenkungssteuer auf legalem Wege zu umgehen und Steuern bei der Schenkung von Immobilien zu vermeiden.

Der erste Tipp, wie Sie die Schenkungssteuer umgehen können, liegt auf der Hand: Informieren Sie sich über die Freibeträge und nutzen sie diese alle zehn Jahre aus, indem Sie das Vermögen in Raten verschenken. Überlegen Sie dabei im Vorfeld, wie Sie ihr Vermögen aufteilen können, um hier einen Steuervorteil zu erhalten. Die Schenkung in Raten erfordert allerdings etwas Geduld, vor allem bei großen Vermögenswerten, da aufgrund der Zehnjahresfrist einige Dekaden ins Land gehen können.

5.1 Wie hoch ist der Freibetrag für Schenkungen an Kinder?

Der Freibetrag für Schenkungen an die eigenen Kinder (auch an Stief- und Adoptivkinder) gilt jeweils pro Elternteil und Kind und beträgt 400.000 Euro. Eltern können also ein Grundstück oder Haus aus gemeinsamem Besitz im Wert von 800.000 Euro (400.000 Euro vom Vater und 400.000 Euro von der Mutter) steuerfrei an ein Kind verschenken. Bei zwei Kindern verdoppelt sich der Freibetrag auf 1,6 Mio. Euro usw. Vorausschauend denkende Eltern nutzen die Freibeträge für Schenkungen an ihre Kinder alle zehn Jahre optimal aus. Liegt der geschenkte Vermögenswert oberhalb der Freigrenze, so wird die Differenz mit 7 bis 30 Prozent besteuert.

5.2 Wie viel darf man steuerfrei an seine Geschwister verschenken?

Geschwister fallen - ebenso wie geschiedene Ehepartner, Neffen, Nichten, Schwiegereltern und Schwiegerkinder - in Steuerklasse II. Personen dieser Steuerklasse haben von den Verwandten die ungünstigsten steuerlichen Voraussetzungen bei Schenkungen. Die Freigrenze liegt lediglich bei 20.000 Euro. Schenkungen, welche diese Freigrenze überschreiten, werden mit 15-43 Prozent besteuert. Der Schenkungssteuer-Freibetrag kann unter Geschwistern ebenfalls gemäß der Zehnjahresfrist alle zehn Jahre genutzt werden.

Die höchsten Freibeträge für Schenkungen haben laut Gesetz Familienmitglieder, allen voran der Ehepartner mit einer Steuerbefreiung für Beträge bis 500.000 Euro, der alle zehn Jahre in Anspruch genommen werden kann. Möchte man mit seinem Partner die Ehe eingehen, so lohnt es sich durchaus, mit einer Schenkung bis nach der Eheschließung zu warten. Durch Eheschließung erhöht sich der Freibetrag laut Gesetz von 20.000 auf 500.000 Euro. Gleichzeitig wechselt der Partner von Steuerklasse III in Steuerklasse I, wodurch sich der Steuersatz von 30-50 Prozent auf 7-30 Prozent erheblich reduziert. Die Eheschließung bietet sich vor allem bei Immobilien an, da der Wert eines Hauses oder Grundstücks in der Regel den Freibetrag von 20.000 Euro überschreitet. Bei einer Schenkung an eine nicht verwandte Person würden somit hohe Steuern anfallen, die entsprechend durch die Steuerbefreiung eingespart werden können.

Bei einer Kettenschenkung erstreckt sich die Schenkung über mehrere Angehörige, um die zugelassenen Schenkungssteuer-Freibeträge optimal zu nutzen. Diese Methode erfordert einen guten Familienzusammenhalt und Vertrauen. Kettenschenkungen sind vor allem bei Schenkungen von Immobilien beliebt, um Erbschaftssteuer zu sparen, da ein Haus oder Grundstück, anders als Geschäftsanteile oder Barvermögen, nicht so einfach aufgeteilt werden kann. Denn: Im engsten Kreis der Familie sind die Freibeträge am höchsten und gleichzeitig die Steuersätze am niedrigsten.

Dabei gilt zu beachten: Auch wenn die Schenkung nur kurzzeitig im Besitz der Mittelsperson ist und sie diese weiter verschenkt, so wird der Betrag mit ihrem Freibetrag verrechnet. Hat die Person innerhalb der Zehnjahresfrist bereits Schenkungen erhalten, so muss dies berücksichtigt werden - ebenso, wenn weitere Schenkungen innerhalb der Zehnjahresfrist vorgesehen sind.

7.1 Sind Kettenschenkungen zulässig?

Stellen Kettenschenkungen nicht eigentlich einen Rechtsmissbrauch nach § 42 der Abgabenordnung (AO) dar? Nein! - das hat der Bundesfinanzhof entschieden. Eine Kettenschenkung ist aber nur dann rechtmäßig, wenn sie folgende Voraussetzungen erfüllt:

• Die Mittelsperson hat keine rechtliche Verpflichtung zur Weitergabe des Vermögens an den Endempfänger

• Die erste Schenkung (vom Schenkenden an die Mittelsperson) darf nicht zeitgleich mit der zweiten Schenkung (von der Mittelsperson zum Endempfänger) erfolgen. Beide Schenkungen müssen mindestens ein paar Tage zeitversetzt erfolgen.

• Jede Schenkung muss entsprechend einzeln für sich vom Notar beurkundet werden
  

Diese Praxis der Kettenschenkung ist besonders bei Schenkungen von Großeltern zu Enkeln beliebt.

Für Schenkungen von Immobilien sieht das Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz noch ein paar Sonderregelungen für selbstgenutzte und vermietete Immobilien vor, durch die Sie Steuer sparen können.

8.1 Wie hoch ist die Schenkungssteuer bei selbstgenutzten Immobilien?

Unter Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern kann selbstgenutztes Wohneigentum für die gemeinsame Verwendung steuerfrei verschenkt werden.

8.2 Wie hoch ist die Schenkungssteuer bei vermieteten Immobilien?

Bei vermieteten Immobilien gilt: zehn Prozent des Verkehrswertes des Hauses, des Grundstücks oder der Wohnung sind schenkungssteuerfrei. Bei der Berechnung der Schenkungssteuer für vermietete Immobilien müssen also nur 90 Prozent des Immobilienwertes berücksichtigt werden.

Hierbei profitieren Schenkende und Beschenkte von der Großzügigkeit des Gesetzgebers, bei besonderen Anlässen von der Erhebung einer Schenkungssteuer abzusehen. Für übliche Gelegenheitsgeschenke ist die Größenordnung nicht klar definiert, wodurch der Schenkende einen relativ großen Handlungsspielraum hat. Auch wenn es erlaubt ist, zur richtigen Gelegenheit tiefer in die Tasche zu greifen, sollte das Geschenk in einer angemessenen Relation zum Gesamtvermögen stehen und nach Anlass, Art (in der Regel bewegliche Gegenstände, aber auch Wertpapiere) und Wert der allgemeinen Verkehrsanschauung entsprechen und in weiten Kreisen der Bevölkerung üblich sein (vgl. BFH v. 1.7.1964, II 180/62, HFR 1965, 164).

Folgende Gelegenheiten werden als Anlass zu Großzügigkeit akzeptiert:

• Geburtstage

• Abitur

• Examen

• Hochzeit

• Jubiläum
  

Wichtig: Die Steuerbefreiung für Gelegenheitsgeschenke muss nach § 13 Abs. 1 Nr. 14 ErbStG beantragt werden.

Immobilien übersteigen im Verkehrswert, der für die Berechnung der Schenkungssteuer angesetzt wird, häufig die Freibeträge für Schenkungen. Dies ist vor allem bei ungünstigen Verwandtschaftsverhältnissen oder Nicht-Verwandtschaft der Fall, da hier die Freibeträge am geringsten sind.

Wenn Sie nicht darauf angewiesen sind, eine Immobilie im eigenen Besitz zu halten, könnte es durchaus von Vorteil für Sie sein, Ihr Haus, Grundstück oder Ihre Wohnung zu verkaufen. Mit dem Erlös aus dem Immobilienverkauf können Sie Ihr Vermögen aufteilen und die Freibeträge für Schenkungen geschickt alle zehn Jahre ausnutzen. Dieses Vorgehen bietet sich vor allem an, wenn Ihre Immobilie einen hohen Wert hat (welcher die Freibeträge übersteigt) oder Sie vor der Herausforderung stehen, Ihr Vermögen auf mehrere Begünstigte (zum Beispiel mehrere Kinder oder Enkelkinder) aufzuteilen.

Wenden Sie sich an uns, wenn Sie in Betracht ziehen, Ihre Immobilie zu verkaufen und dadurch Schenkungssteuer zu sparen. Wir begleiten Sie über den gesamten Verkaufsprozess bis hin zum Notartermin. Lassen Sie Ihre Immobilie jetzt kostenlos von uns bewerten.