Bauland verkaufen: Qualitätsmerkmale und Wertermittlung

Bauland ist der Definition nach ein Land, das laut Flächennutzungsplan und Bebauungsplan bebaut werden kann. Früher bezeichnete Bauland schlicht den Grund und Boden, der sich für den Ackerbau eignet. Ob ein Grundstück Bauland ist, hängt von der Art des Grundstücks ab. Neben dem Bauland gibt es fertiges, freies Bauland und Rohbauland. Bauerwartungsland ist zukünftiges Bauland, welches zwar im Flächennutzungsplan der Gemeinde/Kommune, jedoch noch nicht im Bebauungsplan eingetragen ist, und deshalb auch noch nicht bebaut werden darf.

1.1 Was ist Bauland und was ist Gartenland?

Gartenland darf nur gärtnerisch genutzt werden. Diese Nutzungsbeschränkung trennt es rechtlich vom Bauland und Ackerland. Laut dem Kataster-ABC (VDE-Verlag) umfasst Gartenland folgende Flächen:

• die dem Gartenbau dienenden Flächen

• Hausgärten

• Ziergärten

• Obstanlagen

• Baumschulen

• private Parkanlagen bis 50 Ar (bzw. 5000 Quadratmeter)

• selbstständige Kleingärten (Schrebergärten, Laubenkolonien)

1.2 Einteilung nach Entwicklungszustand

Grundstücke werden nach § 5 ImmoWertV in vier Entwicklungsstufen eingeteilt:

1. Stufe: Flächen der Land- oder Forstwirtschaft

2. Stufe: Bauerwartungsland

3. Stufe: Rohbauland

4. Stufe: Baureifes Land

Gerade bei der Qualität von Bauland gibt es bei dem vorhandenen, aber knappen Angebot große Unterschiede. Fakt ist: Nicht jede angebotene Fläche kann sofort bebaut werden. In vielen Fällen ist ein Grundstück nur eingeschränkt oder unter bestimmten Auflagen bebaubar. Personen, die Baufläche kaufen möchten, interessieren sich für die Qualität des Baugrundstücks.

Ein wichtiges Qualitätskriterium ist dabei die Art des Grundstücks:

• Brachland:
  Dazu zählen in der Regel ehemalige landwirtschaftliche Flächen. Die Tatsache, dass keine weitere landwirtschaftliche Nutzung mehr stattfindet, lässt oft auf eine geringe Qualität der Böden schließen. Auch die meist langjährigen Verfahren zur Umwandlung in Bauland drücken natürlich die Nachfrage und den Preis. Erst über die notwendigen Flächennutzungspläne und Bebauungspläne der Gemeinde kann Brachland in weiteren Schritten umgewandelt werden in --> Bauerwartungsland --> Rohbauland --> baureifes Land.

• Bauerwartungsland:
  Diese Flächen sind in einem Zustand, bei dem noch nicht gebaut werden darf. Sie sind aber im entsprechenden Flächennutzungsplan zur Bebauung vorgesehen und können zukünftig, nach einer gewissen Zeit, zu Bauland werden. Das ist dann der Fall, wenn die Grundstücke in den Bebauungsplan eingetragen worden sind. Erst danach wird ein Baurecht geschaffen. Ob es dazu kommt, ist oftmals nicht ganz sicher und hängt vielfach von kommunalpolitischen Strömungen und Interessenlagen ab. Ebenso wenig absehbar ist, ob zukünftig noch einschränkende Vorgaben aus dem Bebauungsplan drohen. Es ist also ein Risiko mit dem Erwerb dieser Flächen verbunden.

• Bauland:
  Es wird durch einen wirksamen Bebauungsplan entsprechend ausgewiesen. Automatisch erhält ein Grundstück durch seine Lage in einer Baulücke zwischen bebauten Flächen den Status als Bauland. Trotzdem kann es noch nicht oder nur zum Teil erschlossen sein (--> Rohbauland) Erst mit einem Vorbescheid durch die Bauaufsicht wird es bebaubar.

• Rohbauland:
  Darunter fallen Grundstücke, die in einem Bebauungsplan rechtmäßig als Bauland ausgewiesen worden sind. Allerdings sind die Flächen noch nicht durch die Gemeinde oder Stadt an das Netz für Strom, Wasser, Abwasser oder Gas angeschlossen. Somit kann noch nicht direkt gebaut werden. Heißt für Verkäufer: Sie sollten entweder selbst für die notwendigen Voraussetzungen und Anschlüsse sorgen oder Abstriche beim Preis machen, denn der Verkaufspreis für Rohbauland liegt unter dem von fertigem Bauland.

• Fertiges, freies Bauland:
  Wie auch beim Fertigbauland können diese Flächen sofort bebaut werden. Es steht voll erschlossen bereit für den Eigenheimbau. Dementsprechend enthält der Verkaufspreis die nicht unerheblichen Erschließungskosten. Obwohl es seinen Preis hat, ist die Nachfrage nach fertigem Bauland hoch.

• Bebautes Grundstück:
  Auf diesem Grundstück sind bereits Bauten vorhanden. Für diese ist zu klären, ob sie – und unter welchen Bedingungen – weiter genutzt werden können. Es kann auch sein, dass sie sogar abgerissen werden müssen. Diese Folgekosten können also den Verkauf und den Preis am Markt belasten.

2.1 Wo kann man die Bebaubarkeit eines Grundstücks prüfen?

Auskunft über die Bebaubarkeit erhalten Sie aus dem Bebauungsplan - falls vorhanden - Ihrer Gemeinde bzw. Region. Darüber hinaus gibt der Bebauungsplan Regelungen zur Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise, den Baugrenzen sowie Regelungen für den Denkmalschutz vor. Je nach Gemeinde/Kommune sind die Angaben unterschiedlich detailliert. Eine wichtige Rolle spielen die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl. Anhand dieser Kennzahlen erfahren Bauherren, wie viel Quadratmeter der Grundstücksfläche bebaut und wie viele Geschosse errichtet werden dürfen. Eigentümer sowie portenzielle Interessenten können den Bebauungsplan beim jeweiligen Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt oder Bezirksamt einsehen. Außerdem ist es in vielen Regionen mittlerweile möglich, den Plan online einzusehen. Weitere Informationen zum Bebauungsplan erhalten Sie in unserem Ratgeber: Bebauungsplan.

Ist die Bebaubarkeit in einem Gebiet fraglich, sollten verkaufswillige Bauland-Eigentümer eine Bauvoranfrage beim örtlichen Bauamt stellen. Das ist immer dann sinnvoll, wenn es

• keinen qualifizierten Bebauungsplan gibt oder

• die Bebaubarkeit auch nicht aus der benachbarten Bebauung erkennbar ist.

Mit der Anfrage reicht der Bauwillige Vorschläge schriftlich beim Bauamt ein, wie er sich die zukünftige Bebauung vorstellt. Die für eine Bauvoranfrage erforderlichen Unterlagen sind durch die jeweilige Landesbauordnung vorgegeben.

Erforderliche Dokumente können zum Beispiel sein:

• Bauantrag

• Baubeschreibung

• Lageplan

• Auszug aus der Flurkarte

• Bauzeichnungen

• Statische Nachweise

• Entwässerungsplan

• Fotos zum aktuellen Bestand

• Einverständniserklärungen der Nachbarn

Eine Bauvoranfrage löst bei der Bauverwaltung verschiedene Bearbeitungsschritte aus, die mehrere Wochen in Anspruch nehmen können. Bei einer förmlichen Bauvoranfrage erhält der Anfragende einen rechtswirksamen Bauvorbescheid, der drei Jahre Gültigkeit hat. In dieser Frist müsste ein konkreter Bauantrag gestellt werden. Immerhin haben Sie nun eine rechtsverbindliche Antwort vom Bauamt zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks. Diese ist jedoch noch keine Baugenehmigung.

Zudem sind Sie jetzt planungsrechtlich auf der sicheren Seite. Denn wer Bauland kaufen möchte, will für seine baulichen Absichten Planungssicherheit haben. Und: Sollte das Bauvorhaben konkret werden, dürfen behördliche Auflagen und Vorgaben nicht mehr wesentlich vom Bauvorbescheid abweichen.

3.1 Was kostet eine Bauvoranfrage?

Allerdings hat dieser Service des Amtes seinen Preis. Bei kleineren Bauvorhaben (z. B. Einfamilienhäusern) fallen in der Regel Gebühren zwischen 50 und 250 Euro an. Für größere Projekte (Mietobjekte, Mehrparteienhäuser) sind vierstellige Beträge einzuplanen. Bedenken Sie jedoch, dass mit einem Bauvorbescheid die Chancen bei einem Grundstücksverkauf steigen. Das Baugrundstück ist jetzt ohne Zweifel attraktiver und dies lässt den Grundstückspreis steigen.

Vor einem Verkauf des Baulands gilt es zu klären, welche Zielgruppe als Käufer infrage kommt. Sind es eher Privatpersonen, die sich mit dem Bau eines Einfamilienhauses ihren Lebenstraum erfüllen wollen? Oder ist die Fläche für Bauträger oder Projektentwickler interessant, die größere Immobilien mit mehreren Einheiten bauen wollen? Es liegt nahe, dass größere Grundstücksflächen eher Bauträger als private Käufer ansprechen. Da sie regelmäßig größere Grundstücke zur späteren, gewinnbringenden Vermarktung bebauen, sind Bauträger oft wirtschaftlich starke Kaufinteressenten mit größeren finanziellen Spielräumen. Für Interessenten ist hierbei besonders relevant, ob das Bauland auch für die gewerbliche und landwirtschaftliche Nutzung freigegeben ist.

In manchen Fällen ist es aber auch eine Überlegung wert, ob sich nicht eine Teilung des Grundstücks lohnt. Damit könnten zwei oder mehr attraktive, bebauungsfähige Grundstücke in einer stärker am Markt nachgefragten Größenklasse entstehen. Natürlich sollte dieser Effekt die dabei entstehenden Kosten der Realteilung deutlich übersteigen. Achtung: In einigen Bundesländer wird für die Teilung von Grundstücken eine Genehmigung benötigt. Bringen Sie daher rechtzeitig die geltenden Vorschriften und Regelungen beim zuständigen Amt in Erfahrung.

Erste, annähernd objektive Daten für die Ermittlung von Wert und Verkaufspreis bei einem unbebauten Grundstück ohne Immobilie liefern die Bodenrichtwerte. Sie werden bundesweit von Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Dabei sammeln sie die amtlich gemeldeten Kaufpreise (notarielle Kaufverträge) für die Grundstücke ihrer Region und ermitteln mindestens alle zwei Jahre einen Durchschnittswert zur Wertbestimmung von Grundstücken bzw. Bauland. Die entsprechenden Werte können über Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen eingesehen werden. Aber aufgepasst: Die Bodenrichtwerte stellen nur einen Durchschnittsbetrag dar. Fanden im Umfeld bzw. Wohngebiet des betreffenden Grundstücks in den letzten Jahren viele Verkäufe statt und weicht die Qualität oder Lage der Grundstücke zum Teil sehr stark voneinander ab, sind Abweichungen nach oben oder unten von bis zu 20 Prozent durchaus nicht unüblich.

Da auch die Bewertung eines Grundstücks, das als Bauland verkauft werden soll, gelegentlich ziemlich komplex sein kann, empfiehlt es sich unter Umständen, einen qualifizierten Sachverständigen oder einen professionellen Immobilienmakler zu beauftragen. Dadurch haben Eigentümer von Bauland nicht zuletzt ein fundiertes Verkaufsargument.

Dabei verwenden die Sachverständigen oder Makler neben der Grundstücksbewertung über die Bodenrichtwerte das Vergleichswertverfahren. Voraussetzung ist, dass ausreichend viele vergleichbare Objekte einbezogen werden können. Das Vergleichswertverfahren wird über § 15 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt. Der Verkehrswert (Marktwert) wird aus den tatsächlichen Kaufpreisen anderer Grundstücke ermittelt, soweit diese bezüglich der Lage, der Nutzung, der Bodenbeschaffenheit, des Zuschnitts oder anderer Merkmale mit dem zu bewertenden Objekt vergleichbar sind. Der Wert von Bauland, und damit auch der realistische Verkaufspreis, wird so unter anderem durch folgende Faktoren beeinflusst:

• Grundstücksgröße und -form

• Bebauung: Art und Maß wie Grundflächen- (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ)

• Bebaubare Fläche

• Bebauungsvorschriften

• Lage (Infrastruktur, Nachbarschaft, Versorgung)

• Art der Bepflanzung

• Boden- und Oberflächeneigenschaften

• Grad der Erschließung

• Denkmalschutz

• Eventuelle Altlasten

Beim Verkauf eines Grundstücks sollten Kaufinteressenten über die wichtigsten Aspekte zur Bebaubarkeit informiert werden. Will der Interessent den Kaufpreis für das Bauland über ein Bankdarlehen finanzieren, so sollten diese Unterlagen zum Verkauf besorgt werden:

• Flächennutzungsplan

• Bebauungsplan

• Liegenschaftskarte bzw. Flurkarte (Bauamt)

• Aktueller Grundbuchauszug

• Altlasten (-verzeichnis)

• Baulasten

• Erschließungsnachweis

• Grundpfandrechte

• Letzter Grundsteuerbescheid

• Außen- oder Luftbildaufnahmen vom Grundstück

Sollten alle Beteiligten grünes Licht für den Verkauf geben, sollten Sie sich schnellstmöglich mit dem Käufer auf einen Notar verständigen. Dieser wird für beide Seiten einen Kaufvertrag über das Bauland entwerfen und mit den Beteiligten abstimmen. Danach leitet er alle notwendigen weiteren Schritte ein und holt noch fehlende Zustimmungen bei den Behörden ein. Ist der Vertrag unterschrieben und beurkundet, kann der Notar den Verkauf als neutrale Instanz für beide Seiten rechtswirksam abschließen.

Der Verkauf von Bauland ist wie auch der Immobilien- oder Grundstücksverkauf mit einigen Kosten für den Grundstückseigentümer verbunden. Neben den Kosten für die Beschaffung aller relevanten Dokumente (z.B. der Auskunft aus dem Grundbuch), kommen bei der Beauftragung eines Maklers auch noch die Maklerkosten hinzu. Die Höhe der Maklerprovision unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland - üblicherweise beträgt sie zwischen drei bis sieben Prozent des Kaufpreises. Wird das unbebaute Grundstück bzw. Bauland innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, fällt in Deutschland außerdem die Spekulationssteuer an. Gemäß § 23 des Einkommensteuergesetzes ist der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig. Die Höhe der Spekulationssteuer ist dabei abhängig vom ermittelten Wertgewinn sowie dem persönlichen Steuersatz des Grundstückseigentümers.

Möchten Sie Bauland verkaufen, müssen Sie im ersten Schritt feststellen, um welche Entwicklungsstufe und Art von Bauland es sich handelt. Am stärksten nachgefragt ist fertiges, bereits erschlossenes Bauland. Sofern die Bebaubarkeit in irgendeiner Form fraglich ist, holen Sie eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt ein – so sind Sie und auch der potentielle Käufer auf der sicheren Seite. Anschließend ermitteln Sie, meist in Zusammenarbeit mit einem Sachverständigen oder Immobilienmakler, den Wert des Baulandes. Über einen Makler oder in Eigeninitiative veräußern Sie das Bauland anschließend.

Die Wertermittlung für Ihr Grundstück übernimmt McMakler vollkommen kostenlos.