Verfahren zur Wertermittlung Ihrer Immobilie

Die Art und Weise der Hausbewertung ist durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. In der ImmoWertV werden drei verschiedenen Methoden zur Wertermittlung von Immobilien beschrieben.

• Ertragswertverfahren

• Vergleichswertverfahren

• Sachwertverfahren

Es gibt verschiedene Verfahren der Immobilienbewertung, weil sich der Wert einer Immobilie durch unterschiedliche Faktoren definiert.
Wird die Immobilie als vermietetes Objekt verkauft oder handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie, ist für den Wert die Rendite in Form von Mieteinnahmen (Ertragswert) interessant. In diesem Fall kommt es zum Ertragswertverfahren. Dabei wichtig: Wie viel Rendite wirft die Immobilie in Zukunft ab? Wird die Immobilie aber nicht vermietet, sondern vom Eigentümer selbst bewohnt, kommt es zum Vergleichswertverfahren. Für welchen Preis wurden ähnliche Immobilien in der gleichen Lage in letzter Zeit verkauft?
Wenn es nicht ausreichend geeignete Vergleichsobjekte gibt, kommt es zum Sachwertverfahren. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der Kosten eines theoretischen Wiederaufbaus berechnet.

Beim Ertragswertverfahren ist der Hauswert unter Anderem von den zu erwartenden Erträgen (beispielsweise durch Mieteinnahmen) und der Restnutzungsdauer abhängig. Die drei Hauptkomponenten bei der Berechnung sind der Jahresreinertrag, der Bodenwert und der sogenannte Vervielfältiger.

Allgemein kommt es zu dieser Form der Immobilienwertermittlung, wenn die bewertete Immobilie vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Also bei nicht vermieteten Immobilien. Üblicher Weise also bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Zur Wertermittlung der Immobilie werden die Preise ähnlicher Immobilien in ähnlicher Lage ermittelt und die Objekte mit dem zum Verkauf stehenden verglichen. Wichtige Parameter sind dabei unter anderem:

• die Größe

• die Restnutzungsdauer

• der energetische und bauliche Zustand

• Gebäudeart

• Bauweise

Was eine Immobilie wirklich wert ist hängt auch von der direkten Umgebung ab. Eine große Kreuzung beispielsweise wirkt sich in der Regel negativ, eine ruhige Seitenstraße positiv auf den Immobilienwert aus. Die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien können beim örtlichen Gutachter-Ausschuss erfragt werden. Das alleine reicht aber nicht aus, um den tatsächlichen Verkehrswert zu ermitteln.

Das Sachwertverfahren wird ebenfalls bei nicht vermieteten Immobilien angewendet. Und zwar dann, wenn man eine Immobilie bewerten möchte, zu der es keine geeigneten Vergleichsobjekte gibt. Grundlage für die Sachwertmethode bilden der Grundstückswert und der Wert aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück. Unter baulichen Anlagen wird in der Regel alles verstanden, was fest mit dem Boden verbunden ist, oder verhältnismäßig lange zur Verwendung an ein und derselben Stelle bleibt. Die Berechnung des Bodenwerts wird mit Hilfe des Vergleichsverfahrens umgesetzt, während der Wert der baulichen Anlagen in Anlehnung an die Herstellungskosten oder die Kosten zur Wiederbeschaffung ermittelt wird. Abnutzung und Zustand der Gebäude werden ebenfalls berücksichtigt. Da dieses Verfahren tendenziell eher marktfern ist, stellen Gutachterausschüsse Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung.