Gewerbeimmobilien: Firmengebäude verkaufen

Das Gabler Wirtschaftslexikon definiert eine Gewerbeimmobilie wie folgt:

“Gebäude für das nicht produzierende Gewerbe und für die Verwaltung des produzierenden Gewerbes. Dazu gehören Büro- und Verwaltungsgebäude, Beherbergungsimmobilien, Senioreneinrichtungen, Handelsimmobilien, Freizeitimmobilien sowie Gewerbe- und Technologieparks. Bewertungstechnisch werden auch Mehrfamilienhäuser mit einem mehr als 50-prozentigen gewerblichen Nutzungsanteil als Gewerbeimmobilien angesehen.“

Nach § 181 Absatz 6 des Bewertungsgesetzes (BewG) handelt es sich bei Geschäftsgrundstücken um Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind. Berechnet wird dies anhand der Wohn- und Nutzfläche.

Ob es sich bei einer Immobilie um eine Gewerbeimmobilie handelt, hängt also davon ab, ob ihre Hauptnutzung gewerblich ist. Die Nutzung eines Gebäudes für öffentliche Zwecke, beispielsweise für öffentliche Unternehmen oder Behörden, gilt ebenfalls als gewerblich. Diese Unterscheidung ist wichtig, da der Verkauf von gewerblichen Immobilien, gerade im Hinblick auf ihre Bewertung und steuerlichen Aspekte, gesondert behandelt wird. Es gibt eine Vielzahl von verschiedenen Arten der Gewerbeimmobilie. Einige klassische Typen sind:

• Dienstleistungs-/Büroimmobilien: Bürogebäude

• Handelsimmobilien: Ladengeschäfte, Supermärkte, Verkaufsflächen, Shoppingcenter

• Logistikimmobilien: Lagerhallen, Kühlhallen

• Industrie-/Produktionsimmobilien: Maschinen- und Produktionshallen, Montageräume

• Gesundheit/Hygiene: Arztpraxen, Kliniken

• Banken/Finanzdienste: Bankfilialen, Automatenräume

• Gastronomie: Restaurants, Bistros, Kneipen

• Freizeitimmobilien: Schwimmbäder, Fitness- und Sportstudios

• Spezialgewerbe: Hotels, Bauernhöfe, Tankstellen, Bahnhöfe

Je nach Art der Gewerbeimmobilie, müssen verschiedene Aspekte des Verkaufsobjekts unterschiedlich stark gewichtet werden:

Bei Handels- und Gastronomieobjekten spielen konjunkturelle und saisonale Aspekte eine wichtige Rolle. Während hingegen im Bereich der Logistik vor allem der Standort und die Verkehrslage preisbestimmende Faktoren sind.

Allerdings gibt es ein paar Fragen von so grundlegender Bedeutung, dass sie bei jedem Gewerbeimmobilienverkauf berücksichtigt und beantwortet werden sollten. Diese lauten wie folgt:

• Wer sind mögliche Käufer?

• Welche Art von Gewerbe passt zu der Immobilie?

• Welcher Teilmarkt wird ganz besonders durch sie angesprochen?

• Wie entwickelt sich der Markt zum bestimmten Zeitpunkt?

• Welche Ausstattungen und Merkmale sprechen wen speziell an?

• Was könnten Hindernisse für potenzielle Käufer oder Investoren sein?

• Wie können eventuelle Nachteile bis zum Verkauf aus dem Weg geräumt werden?

Verkaufen Sie Gewerbeimmobilien, so sind die potentiellen Käufer folgerichtig gewerbliche Kunden. Es ist davon auszugehen, dass Unternehmen die aktuelle Marktlage studiert und sich im Vorfeld einen guten Überblick über die aktuellen Immobilienpreise verschafft haben. Besonders zu beachten ist bei der Festlegung des Kaufpreises das Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

Es ist dementsprechend ratsam, ein professionelles Wertgutachten erstellen zu lassen, um ebenfalls im Besitz aller nötigen Informationen zu sein. Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchten, sollte ein Gewerbemakler mit der Immobilienbewertung beauftragt werden. Dieser wird mithilfe des Ertragswertverfahrens einen realistischen Verkaufspreis für Sie ermitteln. Das Ertragswertverfahren wird häufig für Immobilien verwendet, die nicht selbst genutzt werden. Die potentiellen Käufer sind an einer guten Rendite dieser Immobilien interessiert, da das Haus oder die Wohnung als Kapitalanlage gekauft werden.

Neben dem Wertgutachten sollten Sie sich im Vorfeld mit der Beschaffung verkaufsrelevanter Unterlagen beschäftigen. Folgende Dokumente zum Hausverkauf sollten beschafft werden:

• Flurkartenauszug bzw. Lageplan

• Aktueller Grundbuchauszug, aus dem Einträge zu Belastungen und Rechten Dritter hervorgehen

• Baupläne im Maßstab 1:100 und Werkpläne im Maßstab 1:50

• Nutzflächenberechnung

• Kubaturberechnung

• Bebauungsplan

• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

• Baubeschreibungen (insbesondere Umbauten)

• Belege zu Instandhaltungen oder Sanierungen (ggf. mit Handwerkerrechnungen)

• Betriebskostenaufstellung/Nebenkostenabrechnungen für die letzten zwei Jahre

• Bei Vermietung: Mietverträge der letzten drei Jahre

• Gültiger Energieausweis

Auch bei der Beschaffung der relevanten Dokumente wird die Zusammenarbeit mit einem Gewerbemakler empfohlen. Viele der Unterlagen sind beim Bauordnungsamt zu beziehen. Ein Makler kann Ihnen bei der Beschaffung behilflich sein.

Ähnlich dem Verkauf nicht-gewerblicher Immobilien, gibt es Konditionen und Eigenschaften, die sich in besonderem Maße auf den Verkaufspreis auswirken. Um den aktuellen Wert Ihres Gewerbeobjekts vor dem Verkauf zu erfahren, ist es empfehlenswert einen Gewerbemakler zu beauftragen. Bei der Preisbestimmung mithilfe des Ertragswertverfahrens spielen vor allem der Bodenwert sowie der Gebäudeertragswert, der sich unter anderem aus den Bewirtschaftungskosten und den Mieteinnahmen zusammensetzt, eine entscheidende Rolle. Ebenfalls sollten Verkäufer auf den Gewerbeteilmarkt achten, da hier unterschiedliche Faktoren zur Kaufpreisermittlung beitragen können. Die folgenden Kaufpreisfaktoren sind ebenfalls entscheidend:

• Lage: Befindet sich das Objekt in einer zur geplanten Nutzung passenden Lage? Ein Kaufhaus beispielsweise ist am besten in einer Großstadt platziert. Ein ländliches Gebiet mit wenig Zufahrt wäre hingegen unvorteilhaft.

• Zustand: Sind zukünftig hohe oder eher geringe Instandhaltungs- und Renovierungskosten zu erwarten?

• Vermietet oder unvermietet: Ist die Immobilie vermietet, so ist diese Tatsache positiver zu bewerten, als ein Leerstand, der Fragen aufwirft: Warum und wie lange? Aber: Es ist nur dann relevant, wenn der Käufer die Immobilie nicht selber nutzen will. Ein vermietetes Objekt bietet dem Interessenten generell mehr finanzielle Sicherheit. Die potenziellen Interessenten verlangen häufig eine Kopie des Gewerbemietvertrags. Diese sind im Vergleich zu Mietverträgen für Wohnraum in ihrer Gestaltung oft viel freier. Auch ist es Mietern in der Regel nicht möglich den Gewerbemietvertrag während der Vertragslaufzeit zu kündigen.

• Mieteinnahmen: Bei vermieteten Objekten interessieren sich potenzielle Käufer meist besonders für die Höhe, die Ausfallsicherheit und die Datierung des Mietvertrags.

Übrigens beeinflusst auch der Verkaufszeitpunkt den Preis einer Immobilie. Lesen Sie dazu weiterführend unseren Ratgeber-Artikel.

An sich fallen beim Verkauf eines Firmengebäudes die gleichen Steuern an, wie beim privaten Hausverkauf:

• Spekulationssteuer: Sollte die zu verkaufende Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrem Erwerb mit einem Gewinn den Eigentümer wechseln, ist dieser Vorgang steuerrechtlich ein Spekulationsgeschäft. Es muss Spekulationssteuer entrichtet werden. Zählt die verkaufte Immobilie zu Ihrem Betriebsvermögen, gilt die Spekulationsfrist von bis zu zehn Jahren nicht - es werden zusätzliche Steuern fällig.

• Steuersatz: Veräußerungsgewinne sind in Höhe des persönlichen Einkommenssteuersatzes zu versteuern.

• Steuerminderung: Die Steuerlast kann gemindert werden, indem alle beim Verkauf anfallenden Kosten mit dem Verkaufsgewinn verrechnet werden. Dabei verringern zum Beispiel Kosten für den Notar, für das Gutachten, den Energieausweis, der Aufwand für Reparaturen und Renovierungen oder etwa andere Werbungskosten den erzielten Gewinn.

• Gewerbesteuer: Die Gewerbesteuer wird fällig, wenn Sie innerhalb der letzten fünf Jahre mehr als drei Objekte veräußert haben. In diesem Fall liegt nach dem Finanzamt keine private Vermögensverwaltung vor, sondern Ihnen wird ein gewerblicher Grundstückshandel unterstellt.

Gewerbeimmobilie steuerfrei verkaufen durch die Rücklage

§ 6b des Einkommensteuergesetzes (EStG) regelt die “Übertragung stiller Reserven bei der Veräußerung bestimmter Anlagegüter”. Verkaufen Sie eine Gewerbeimmobilie gewinnbringend, so bilden Sie in der Regel eine Rücklage aus dem versteuerten Gewinn. Mit stillen Reserven können Sie jedoch in Einzelfällen auch steuerfrei Rücklagen bilden und zwar, wenn die Immobilie wegen höherer Gewalt oder einem behördlichen Eingriff aus dem Betrieb ausscheidet (R 6.6 Abs. 1 EStR). Demnach ist ein steuerfreier Verkauf einer im Betriebsvermögen gebundenen Immobilie möglich, und zwar durch stille Reserven aufgrund einer Ersatzbeschaffung, also eines erneuten Immobilienkaufs (Ersatzwirtschaftsgut). Grundsätzlich müssen stille Reserven versteuert werden. Haben Sie allerdings vor, eine neue Gewerbeimmobilie zu kaufen, so können Sie den Erlös aus dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie mit stillen Reserven in einer Rücklage binden und Steuern sparen. Beim Kauf einer Ersatzimmobilie innerhalb von 4 Jahren nach Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie wird die Rücklage von den Kosten für die neue Immobilie abgezogen. Die Frist zur Beschaffung einer Ersatzimmobilie beträgt bei einem Neubau sogar 6 Jahre. Weitere Voraussetzung ist, dass sowohl die alte als auch die neue Immobilie zum inländischen Betriebsvermögen gehören und sich die verkaufte Immobilie mindestens sechs Jahre im Anlagevermögen befunden hat. Da die stillen Reserven während dieser Zeit als Rücklage in der Bilanz gebunden werden, fallen keine Steuern für den Verkauf der Gewerbeimmobilie an.

Steuerberechnung: Wie hoch ist die Steuer beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie?

Die Spekulationssteuer beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie beträgt bis zu 40 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie. Lassen Sie Ihre Gewerbeimmobilie kostenlos von McMakler bewerten, um bereits vor dem Verkauf die Spekulationssteuer zu berechnen.

Die Berechnung der Gewerbesteuer ist sehr komplex. Die Steuer ergibt sich aus Ihrem Gewinn aus dem Gewerbebetrieb unter Berücksichtigung von Hinzurechnungen und Kürzungen gemäß §8 und §9 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) sowie des Hebesatzes der Gemeinde und der Rechtsform Ihres Unternehmens.

Die Gründe für den Immobilienverkauf können vielseitig sein. Der Verkauf von Gewerbeimmobilien ist grundsätzlich etwas aufwendiger als der von Privatimmobilien. Egal ob Sie eine Büroimmobilie, Produktionsimmobilie oder Logistikimmobilie verkaufen wollen, jede Veräußerung ist mit gewissen Besonderheiten verbunden. Im ersten Schritt sollten Sie die Zielgruppe klar eingrenzen. Anschließend sollten Sie eine Analyse über die aktuelle Marktsituation anfertigen um einen Überblick zu erhalten. Lassen Sie am besten ein professionelles Wertgutachten erstellen, um mit fundierten Informationen in spätere Preisverhandlungen einsteigen zu können. Die Beauftragung eines Immobilienmaklers kann Ihnen hierbei viel Zeit und Ärger ersparen. Im besten Fall hat Ihr Makler bereits gute Kontakte zu Investoren und kann somit schnell den passenden Käufer für Ihr Gewerbeobjekt finden. Er hilft Ihnen bei der Vermarktung des Gewerbeobjekts, kann Sie bei möglichen Fragen beraten und steht Ihnen während des gesamten Ablaufs unterstützend zur Seite. Dadurch können Sie einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen.

Für den Verkauf ist es zudem wichtig, dass Sie Unterlagen wie etwa Baupläne oder die Nutzflächenberechnung parat haben. Zu guter letzt, müssen Eigentümer den erzielten Verkaufsgewinn dann unter Umständen versteuern.