Steuern sparen beim Hausverkauf

Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften, wie dem Hausverkauf ohne Makler, nach dem EStG steuerpflichtig. Ob tatsächlich Steuern fällig werden, hängt jedoch von den persönlichen Umständen des Eigentümers ab. Um herauszufinden, ob Sie beim Hausverkauf Steuern zahlen müssen oder ob Sie diese sparen können, gilt es zwei wichtige Faktoren zu beachten:

• Wie lange ist die zu verkaufende Immobilie bereits in Ihrem Besitz?

• Besitzen Sie mehrere Immobilien, die Sie in kurzer Zeit verkaufen möchten?

Ein Hausverkauf ist in der Regel steuerfrei, solange Sie keinen Gewinn erwirtschaften. Verkaufen Sie ein Haus gewinnbringend, gibt der Gesetzgeber vor, dass der Gewinn aus dem Verkauf bei Ihrer Einkommenssteuererklärung unter “Sonstige Einkünfte” angegeben werden muss. Die beiden Steuerarten, die auf den Gewinn anfallen können, sind die Spekulationssteuer und die Gewerbesteuer. Im Folgenden erfahren Sie, wann welche Steuer fällig wird und wie die Höhe berechnet werden kann.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, müssen sie den daraus erzielten Gewinn versteuern, wenn zwischen der Anschaffung und dem Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen, also wenn sich die Immobilie seit weniger als zehn Jahren in Ihrem Besitz befindet. Aufgrund dieser Zehnjahresfrist nennt man diese Art der Besteuerung des Einkommens auch Spekulationssteuer, denn bei einem Verkauf so kurz nach Erwerb lässt sich eine Veräußerung mit Gewinnerzielungsabsicht vermuten. Ob die Spekulationssteuer aber tatsächlich fällig wird, hängt davon ab, ob die Immobilie eigen- oder fremdgenutzt wurde.

Die Spekulationsfrist gilt jedoch nur für den Privatverkauf. Gehört die Immobilie zu einem Betriebsvermögen, wie zum Beispiel eine Gewerbeimmobilie, ist der Veräußerungsgewinn immer zu versteuern. Die Versteuerung des entstehenden Gewinns aus einem privaten Veräußerungsgeschäft, wie einem Hausverkauf, ist in § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) festgelegt.

2.1 Die Spekulationssteuer: Wann wird sie fällig?

In der Regel werden Gewinne aus einem Hausverkauf mit der Spekulationssteuer besteuert. Voraussetzung für die Besteuerung ist es, dass das Haus weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz gewesen ist. Jedoch hat der Gesetzgeber einige Ausnahmen und Möglichkeiten geschaffen, beim Hausverkauf Steuern auf den Verkaufsgewinn zu sparen. Wann dies der Fall ist, erklären wir Ihnen hier:

• Haus-/Wohnungsverkauf nach Eigennutzung: Sollten Sie Ihre Immobilie zu Wohnzwecken genutzt haben, können Sie sie auch vor Ende der zehn Jahre steuerfrei verkaufen. Bei einem Haus- oder Wohnungsverkauf sparen Sie die Steuer, sofern Sie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangen Kalenderjahren die Immobilie selbst genutzt haben. Diese Regelung greift auch, wenn Sie ein Haus verkaufen, welches zuvor von Ihren Kindern bewohnt wurde. Allerdings nur, solange diese berechtigt sind, Kindergeld zu beziehen.

• Mehrfamilienhäuser: Gleiches gilt, wenn Sie eine Wohnung als Teil eines Mehrfamilienhauses in den zwei Jahren vor dem Verkauf des Hauses selbst genutzt haben. Beim Verkauf des Mehrfamilienhauses wird die Fläche der selbstgenutzten Wohnung von der Gesamtfläche des Mehrfamilienhauses abgezogen. Der Veräußerungsgewinn wird entsprechend anteilig ohne den Gewinn aus der Wohnung versteuert. Bei Vermietung des gesamten Hauses hingegen gilt die Zehnjahresfrist. Bei einer fremdgenutzten Immobilie muss also die Spekulationsfrist eingehalten werden, um den Veräußerungsgewinn steuerfrei zu erhalten.

• Verkauf einer geerbten Immobilie: Wenn Sie ein Haus als Erbe erhalten und verkaufen möchten, dann beginnt die Spekulationsfrist nicht erst mit dem Erhalt des Erbes. Stattdessen ist der Zeitpunkt entscheidend, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat. Wenn Sie als Erbe eine geerbte Immobilie verkaufen, zahlen Sie also keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn, wenn der ursprüngliche Zeitpunkt des Kaufs mehr als zehn Jahre zurückliegt.

• Unbebautes Grundstück verkaufen: Beim Grundstücksverkauf gilt, dass unbebaute Grundstücke als nicht bewohnbar gewertet werden. Deshalb wird hier in jedem Fall die Spekulationssteuer fällig, es sei denn, Sie besitzen das Grundstück bereits über zehn Kalenderjahre.

2.2 Wie viel Spekulationssteuer muss gezahlt werden?

Die beim Finanzamt abzugebende Steuer ist kein Festbetrag. Sie ist abhängig von Ihrem persönlichen Steuersatz und dem Spekulationsgewinn, den Sie mit dem Verkauf erzielt haben.

Der Spekulationsgewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem Preis, den Sie für die Immobilie bezahlt haben. Allerdings können Sie zu Ihren Anschaffungskosten auch die Kaufnebenkosten rechnen, also z. B. die Grunderwerbsteuer. Auch Veräußerungskosten, wie Maklerprovision, können Sie vom Veräußerungserlös abziehen.

Gegenüber dem Finanzamt geltend gemachte Abschreibungen beim Verkauf von vermieteten Immobilien mindern die Anschaffungskosten hingegen und müssen vom Kaufpreis abgezogen werden.

2.3 Spekulationssteuer-Freibetrag und Sparmöglichkeit

Eine Sonderregelung stellt der Verlust bei einem Verkauf dar. Falls Sie im selben Abrechnungsjahr eine Immobilie mit Gewinn verkaufen, können Sie den Verlust der anderen Verkäufe steuermindernd angeben. Wenn Sie die Spekulationssteuer berechnen möchten, sollten Sie auch wissen, dass es einen Freibetrag von 600 Euro gibt. Die Spekulationssteuer für Immobilien lässt sich also auch durch einen gestaffelten Verkauf umgehen.

2.4 Ein Rechenbeispiel

450.000 € Veräußerungserlös der Immobilie

-300.000 € Anschaffungskosten

-20.000 € Kaufnebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer)

-5.000 € Kosten Hausverkauf (z. B. für Inserate)

-600 € Freibetrag

-10.000 € Verlust bei vorherigem Immobilienverkauf

+10.000 € steuerliche Abschreibungen (vermietete Immobilien)

124.400 € zu versteuernder Gewinn

40 % persönlicher Steuersatz

49.760 € zu zahlende Steuer

2.5 Steuern beim Verkauf eines Hauses mit Arbeitszimmer

Ein Arbeitszimmer kann bei der Einkommenssteuererklärung steuerlich abgesetzt werden. Dieser Steuervorteil wird zum Nachteil beim Hausverkauf. Will man ein Haus in Eigennutzung mit Arbeitszimmer innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen, so ist der Verkauf des Wohnraums steuerfrei (wenn man im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren darin gewohnt hat). Das Arbeitszimmer gilt hingegen als eigenständiges Wirtschaftsgut, weshalb Spekulationssteuer auf den anteiligen Gewinn des Arbeitszimmers gezahlt werden muss. Das Finanzgericht Köln hat dem allerdings widersprochen. Demnach kann der Gewinn für ein Haus mit Arbeitszimmer nicht besteuert werden, wenn das Haus hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird (AZ 8 K 1160/15). Auch das Finanzgericht München hat angezweifelt, dass es sich bei einem Arbeitszimmer um ein eigenständiges Wirtschaftsgut handelt.

Grundsätzlich müssen Sie beim privaten Verkauf eines Hauses keine Gewerbesteuer bezahlen, da dies zu den privaten Veräußerungsgeschäften gehört. Gewinne aus einem gewerblichen Grundstückshandel unterliegen hingegen grundsätzlich der Einkommenssteuer und der Gewerbesteuer. Daher ist Vorsicht geboten, wenn Sie innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei private Veräußerungsgeschäfte tätigen. Das Finanzamt wertet Ihre Verkäufe dann als gewerblichen Grundstückshandel und auf den Verkaufserlös wird sowohl die Gewerbesteuer als auch die Einkommensteuer fällig.

Diese Regelung beinhaltet auch, dass Sie bei einer Überschreitung nicht nur den vierten Immobilienverkauf, sondern auch die ersten drei Immobilien rückwirkend versteuern müssen. Allerdings werden Objekte nur dann gezählt, wenn sie weniger als fünf Jahre in Ihrem Besitz gewesen sind. Für Personen, die einen branchennahen Beruf ausüben, wie Architekten oder Bauunternehmer, gilt sogar eine Haltefrist von zehn Jahren.

Bei der Drei-Objekt-Grenze gibt es diverse Ausnahmen und Sonderregelungen:

• Geerbte Objekte: Bei der Veräußerung einer geerbten Immobilie gilt, dass diese nur dann zu Ihrer Freigrenze von drei Objekten gezählt wird, wenn der Erblasser gewerblich mit Immobilien gehandelt hat.

• Zwangsversteigerung: Selbst im Falle einer Zwangsversteigerung wird der Immobilienverkauf zu Ihrer Freigrenze gezählt.

• Ein Grundstück, mehrere Gebäude: Falls Sie mehr als drei Häuser einzeln verkaufen, diese sich aber alle auf einem Grundstück befinden, zählen die Verkäufe nicht als Grundstückshandel.

• Mehrfamilienhäuser: Sollten Sie ein Haus kaufen, es in ein Mehrfamilienhaus umwandeln und die entstandenen Objekte als einzelne Eigentumswohnungen verkaufen, zählt jede Eigentumswohnung als einzelnes Objekt.

• Ehepartner: Verheiratete Paare werden als einzelne Personen gezählt. Die Veräußerungsgeschäfte der Ehepartner werden nicht unter der Drei-Objekt-Grenze zusammengefasst, sondern einzeln behandelt.

Abschließend ist aber zu beachten, dass die Fünfjahresfrist keine feste Grenze darstellt, sondern ein Richtwert ist. Das Finanzamt kann auch nach der abgelaufenen Frist den erneuten Immobilienverkauf als gewerblichen Handel werten.

3.1 Berechnung der Gewerbesteuer

Wie viel Sie bei einer anfallenden Gewerbesteuer zahlen müssen, richtet sich nach dem Verkaufserlös der Immobilien und dem Hebesatz der Gemeinde, in der sich die Immobilien befinden.

Die Berechnung funktioniert dabei wie folgt: Die Steuermesszahl (3,5 Prozent) des Verkaufserlöses wird mit dem Hebesatz multipliziert. Wie hoch dieser ist, hängt von der jeweiligen Kommune ab. Gesetzlich geregelt ist allerdings, dass er mindestens 200 Prozent beträgt. Auch hier gibt es einen Freibetrag, dieser beträgt 24.500 Euro.

124.500 € Veräußerungserlös der Immobilie

-24.500 € Freibetrag

100.000 € Verbleibender Gewerbeertrag

3,5 % Gewerbesteuermesszahl

3.500 € Steuermessbetrag

200 % Hebesatz der Gemeinde

7.000 € Gewerbesteuer

3.2 Berechnung der Einkommensteuer

Den Betrag, der bei der Einkommenssteuer einberechnet wird, bezeichnet man als zu versteuerndes Einkommen (zvE). Dieser Betrag besteht nicht aus dem gesamten Einkommen, sondern er entsteht aus der Gegenüberstellung der Einkünfte und relevanten Ausgaben – inkl. beispielsweise des Kinderfreibetrags. Der zu versteuernde Betrag wird (ab einem Grundfreibetrag von 8.130 Euro) in vier Gruppen eingeteilt:

Eine Immobilie innerhalb der Familie zu verkaufen und dadurch die Schenkungssteuer zu umgehen, ist für viele Immobilieneigentümer reizvoll. Denn wer ein größeres Vermögen in Form einer Schenkung erhält, hat dies innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt zu melden und ist verpflichtet Schenkungssteuer zu zahlen. Doch ist der Verkaufspreis innerhalb der Familie zu niedrig angesetzt, läuft man Gefahr, wegen Scheinkaufs oder inoffizieller Schenkung belangt zu werden. Damit Sie vor rechtlichen oder finanziellen Konsequenzen geschützt sind, raten wir Ihnen, den Wert der Immobilie vorab zu bestimmen, um einen angemessenen Verkaufspreis festzulegen. Eine Möglichkeit der Wertermittlung bietet ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen bzw. Immobiliengutachters. Eine kostenlose Alternative stellt eine Online-Immobilienbewertung dar, die jedoch keine Gültigkeit vor Gericht hat.

4.1 Hausverkauf an Ehepartner, (Enkel-) Kinder und (Groß-) Eltern

Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt in der Regel Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis. Ausgenommen davon sind Verwandte der direkten Linie. Dazu gehören Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern. Bei einem Hausverkauf an diese Personen entfällt die Grunderwerbsteuer für den Käufer.

4.2 Hausverkauf unter Geschwistern

Geschwister gehören nicht der direkten Linie an und sind damit steuerpflichtig. Bei einem Hausverkauf unter Geschwistern fällt daher Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis (abzüglich eines Freibetrags von 2.500 Euro) an. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert nach Bundesland und kann bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen.

• Vermeiden Sie beim Privatverkauf die Zahlung von Spekulationssteuer, indem Sie darauf achten, das Haus nicht innerhalb der 10-Jahres-Frist zu verkaufen.

• Nutzen Sie die Immobilie selbst zu Wohnzwecken im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren, so können Sie auch vor Ende der zehn Jahre steuerfrei verkaufen.

• Bevor es ein finales Urteil vom Bundesfinanzhof gibt, beachten Sie beim Verkauf einer privat genutzten Immobilie, dass das Arbeitszimmer als eigenständiges Wirtschaftsgut zählen kann, für das beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist anteilig Spekulationssteuer anfallen kann.

• Wenn Sie im selben Abrechnungsjahr eine Immobilie mit Gewinn verkaufen, können Sie den Verlust des anderen Verkaufs steuermindernd angeben.

• Bei einem privaten Hausverkauf können eventuell mit dem Verkauf entstehende Kosten von der Einkommenssteuer abgesetzt werden. Dazu zählen Kosten für Notare, Gutachter und Makler sowie Kosten für Instandhaltungen und Modernisierungen.

• Durch einen gestaffelten Hausverkauf und die Nutzung des 600-Euro-Freibetrags lässt sich ggf. die Spekulationssteuer umgehen.

• Beachten Sie die Drei-Objekt-Grenze: Tätigen Sie nicht mehr als drei private Veräußerungsgeschäfte in fünf Jahren, um die Zahlung von Gewerbesteuer zu vermeiden. Andernfalls wird der Verkauf als gewerbliches Immobiliengeschäft bewertet.

• Beim Erwerb eines Hauses unter Geschwistern fällt Grunderwerbsteuer von bis zu 6,5 Prozent auf den Kaufpreis an. Diese entfällt beim Hausverkauf an Verwandte in direkter Linie, also z.B. an Kinder und Ehepartner.

In unserem Ratgeber können Sie auch unseren Artikel zum Thema Haus verkaufen oder vermieten lesen, um herauszufinden, was sich (unter anderem) aus steuerlicher Sicht am meisten lohnt.