Bestellerprinzip bei Vermietungen

Das Bestellerprinzip gilt seit 2015 und bedeutet im Wesentlichen dem Namen getreu: Wer bestellt, muss zahlen. Beauftragt ein Eigentümer einen Immobilienmakler mit der Vermittlung der Immobilie, muss er bei erfolgreicher Leistung auch den Makler mit der Provision entlohnen. Die Regelung ist normiert in § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG).

Dieser Grundsatz gilt jedoch auch umgekehrt, wenn ein Mieter die Unterstützung eines Immobilienexperten bei der Suche nach Wohnraum in Anspruch nimmt: Ist der Makler der Erfüllung seiner Pflichten nachgekommen und hat er ein passendes Objekt vermittelt, hat der Mieter die Maklercourtage zu begleichen.

Ziel des Gesetzes ist es, den Mieter vor ungerechtfertigten Belastungen zu schützen, indem verhindert wird, dass ein Vermieter die Maklerprovision, auch Maklercourtage genannt, einfach an den Mieter weitergibt.

1.1 Vorherige Rechtslage und Problematik

Vor der Einführung des Bestellerprinzips war es dem Vermieter laut Wohnungsvermittlungsgesetz erlaubt, die Maklerprovision auf den neuen Mieter umzulegen.

Problematisch war daran, dass der Vermieter bedenkenlos die Dienste eines Maklers beanspruchen konnte und die Vergütung dann durch den Mieter erfolgte. Besonders in Ballungsgebieten bedeutete dieser Vorteil für Vermieter gewaltige Zusatzkosten für die Wohnungssuchenden. Bei einer Provisionshöhe von zwei Monatskaltmieten konnten diese bei steigenden Mietpreisen schnell im vierstelligen Bereich liegen.

Ist der Vermieter derjenige, der den Makler beauftragt, so ist dieser auch dazu verpflichtet, die Maklerprovision zu zahlen. Findet ein Makler im Auftrag des Vermieters einen geeigneten Mieter, so ist der Vermieter dem Makler gegenüber provisionspflichtig.

Die Höhe der Maklergebühren bei Zahlungspflicht des Vermieters ist nicht gedeckelt, die Kosten können dafür aber als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden, wenn es sich um den Erwerb eines Mietobjekts handelt, mit dem steuerpflichtige Mieteinnahmen generiert werden.

Wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat, dann darf die Maklercourtage in keiner Weise auf den Mieter übertragen werden. Manchmal versuchen Vermieter, sich etwa durch zu hohe Ablösesummen für Einrichtungsgegenstände das Geld für die Maklercourtage auf Umwegen zurückzuholen. Dies ist nicht erlaubt. Als Orientierungspunkt wurde festgelegt, dass die Ablöse den Zeitwert um nicht mehr als 50 Prozent übersteigen darf.

Mieter sollen grundsätzlich von den Neuerungen durch das Bestellerprinzip profitieren. Ein Mieter bezahlt den Makler nur dann, wenn er diesen in Kenntnis der Provisionspflicht mit der Wohnungssuche beauftragt hat.

Der Mieter muss den Makler auch nur dann bezahlen, wenn die letztendlich erworbene Wohnung auch wirklich aufgrund des Suchauftrags gefunden wurde und nicht schon vorher in der Kartei war. War die Wohnung bereits Bestandteil der Makler-Kartei, so wurde der Makler zuerst vom Vermieter beauftragt, und der Mieter muss die Kosten nicht tragen. Nach wie vor gilt, dass der Makler nur bezahlt werden muss, wenn ein Mietvertrag durch die Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist. Der Maklervertrag muss in Textform vorliegen.

Anders als beim Auftrag durch den Vermieter ist die Maklercourtage für den Mieter gedeckelt. Die Höhe der Maklergebühren beträgt maximal 2 Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Da Nebenkosten nicht Teil der Monatsmiete sind, bleiben diese unberücksichtigt.

Ob die Maklergebühren auf Mieterseite ebenfalls von der Steuer absetzbar sind, hängt von den individuellen Rahmenbedingungen ab. Bei der Wohnungssuche aufgrund eines neuen Arbeitsortes stehen die Chancen gut.

Das Bestellerprinzip konnte sich beim Immobilienkauf nicht durchsetzen.

SPD und Grüne forderten bereits 2011 eine gesetzliche Regelung der Verteilung der Maklerkosten bei Vermietung und Verkauf. Anders als bei Vermietungen wurde der Gesetzesentwurf für das Bestellerprinzip beim Verkauf abgelehnt. Stattdessen wurde am 23. Juni 2020 ein Halbteilungsprinzip, das “Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser” eingeführt. Das Prinzip legt eine Provisionsteilung zu einem 50:50 - Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer fest. Jede Partei zahlt also 50 Prozent des in dem Bundesland üblichen Maklerhonorars.

Käufer von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen sollten nicht mehr Maklerprovision als der Verkäufer zahlen. Das bedeutet auch, dass Makler keine provisionsfreien Tätigkeiten mehr ausüben können, welche dann letztendlich vom Käufer bezahlt werden müssen.

Mit dieser Neuverteilung soll der Kauf einer Immobilie für junge Menschen und Familien erleichtert werden. Sie gilt lediglich für selbstgenutzte Immobilien, also nicht für Anlageobjekte oder Gewerbeimmobilien.

Lesetipp: Was ist die Verkäuferprovision?

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Ein Verstoß gegen das Bestellerprinzip stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, für die ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro verhängt werden kann. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sich im Laufe der Zeit keine Tricks und Varianten zur Umgehung der Regelung entwickelt haben, für Mietinteressenten ist deshalb besondere Vorsicht geboten.

Hier einige Beispiele:

1. Makler lassen sich bei der Wohnungsbesichtigung unterschreiben, dass der Mietinteressent sie beauftragt hat, obwohl das bereits der Vermieter getan hat. Unter dem Druck, die Wohnung bekommen zu wollen, stimmen Mieter dem häufig zu. Dieses Vorgehen ist jedoch unzulässig.

2. Oft steht im Kleingedruckten einer Wohnungsanzeige, dass der Interessent mit der Kontaktanfrage dem Makler einen Suchauftrag erteilt. So schickt der Makler bei Vertragsabschluss dann auch eine Provisionsrechnung – der Provisionsanspruch ist in diesem Fall nicht rechtsgültig.

3. Einige Immobilienanzeigen werden nicht mehr auf bekannten Immobilienportalen, die jeder Mietinteressent über Google einsehen kann, gezeigt. Inserate werden zum Beispiel öfter auf privaten Seiten präsentiert, zu denen nur Makler exklusive Zugangsrechte haben. Somit werden Mietinteressenten dazu bewegt, einen Makler zu beauftragen.

4. Unseriöse Makler versuchen teilweise, durch Reservierungsbestätigungen, überhöhte Abstandszahlungen, Service-Gebühren oder Verwaltungskosten mehr Geld von Interessenten zu verlangen. Mietinteressenten sind in diesen Fällen jedoch nicht zur Zahlung verpflichtet.

5. Es kommt auch vor, dass sich ein Makler von einem Vermieter einen Auftrag erteilen lässt, abwartet, bis ihn auch ein Mieter beauftragt, und diese zwei Parteien – sofern sie zusammenpassen – zusammenführt. So wird der Makler von beiden Parteien bezahlt. Auch diese Vorgehensweise ist gesetzwidrig.

Gut zu wissen ist, dass die Maklerprovision gemäß § 5 WoVermittG innerhalb von drei Jahren nach Zahlung zurückgefordert werden kann, wenn der Makler gegen gesetzliche Regelungen verstoßen hat.

Besonders scharf kritisiert wurde das Bestellerprinzip seitens der Immobilien- und Maklerverbände. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) – ein Zusammenschluss von Maklern, Immobilienberatern, Verwaltern und anderen Berufsgruppen aus der Immobilienbranche – befürchtete, dass Wohnungen zunehmend unter der Hand vergeben würden und Makler große Umsatzeinbußen zu erwarten hätten. Auch hätten die Regelungen negative Auswirkungen auf die Vermittlungsqualität, worunter besonders die Mieter zu leiden hätten. In Folge der Kritik seitens der Makler wurde eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht eingereicht, mit der Begründung, dass die Neuregelung die berufliche Freiheit der Makler eingrenzen würde und sie in ihrer Vertragsfreiheit beschränke. Diese Begründung wurde vom Bundesverfassungsgericht als zulässig beurteilt, der Antrag wurde jedoch am 29. Juli 2016 abgelehnt, da das Bestellerprinzip zugunsten des Verbraucherschutzes als rechtens angesehen wird. Teilweise kam auch Kritik von Seiten der Mietergemeinschaft. Es wurde ein Umlegen der Beraterkosten auf die Mietpreise befürchtet, wodurch die Mieter schließlich doch für die Courtage aufkommen müssten und langfristig sogar mehr Unkosten hätten, als durch eine punktuell zu zahlende Maklerprovision.

6.1 Entwicklung nach Beginn des Bestellerprinzips

Zunächst wurden nach Inkrafttreten des Gesetzes tatsächlich Einbußen für Makler bei der Vermittlung von Mietobjekten festgestellt. Diese Entwicklung hielt jedoch nicht an, da der Mehraufwand bei der Suche nach Mietern für die Vermieter zu hoch und umständlich war, weshalb viele die Arbeit wieder in professionelle Hände gegeben haben. Die Kenntnisse eines Maklers über Immobilienmarkt, Mietpreisgestaltung, Bonität und Eignung der Mieter sowie seine Fähigkeiten bei der Vermarktung, der Erstellung von Exposés und der Durchführung von Besichtigungen, überwiegen eine mögliche Kostenersparnis. Diese weitreichenden Aufgaben sind für die meisten allein nicht zu bewältigen.

Das Bestellerprinzip bei der Immobilienvermietung soll vor allem Verbraucher entlasten, indem es die Kosten für die Maklerprovision dem Auftraggeber auferlegt, der in den meisten Fällen der Vermieter ist. Das Gesetz war vor Inkrafttreten höchst umstritten, was sich im späteren Verlauf als teilweise nicht begründet erwiesen hat. Das Bestellerprinzip für die Vermietung soll die Kostentragungspflicht bezüglich der Maklerprovision fairer verteilen. Interessenten, Vermieter oder Verkäufer sollten jedoch aufmerksam sein, um die Einhaltung der Neuregelung durch alle Parteien zu sichern. So steht einem für alle Beteiligten zufriedenstellenden, erfolgreichen Vertragsabschluss nichts mehr im Wege.