Alle Informationen rund um den Energieausweis

Der Energieausweis (auch "Energiepass" oder “Energiesparausweis” genannt) ist ein im Rahmen der Energieeinsparverordnung (EnEV) entwickeltes Dokument, welches den energetischen Zustand einer Immobilie beurteilt und die Energieeffizienz auf der Grundlage des bisherigen Energieverbrauchs oder der technischen Eigenschaften eines Objektes berechnet. Der Energieverbrauch wird in Kilowattstunden angegeben. Die Informationen über den Energieverbrauch/ Energiebedarf in Bezug auf die Gebäudenutzfläche ermöglichen somit den Vergleich von Immobilien und die Unterscheidung in verschiedene Energieeffizienzklassen. Diese Informationen sind bei neuer Vermietung, Verpachtung oder dem Verkauf einer Immobilie relevant. Die Erstellung eines Energieausweises können beispielsweise Architekten, Physiker, Handwerker oder Ingenieure übernehmen.

Durch die Einführung des Gebäudeenergieausweises bietet sich Kauf- und Mietinteressenten die Möglichkeit, den Energieverbrauch/ Energiebedarf mit den Daten anderer Immobilien zu vergleichen und die voraussichtlichen Kosten zu kalkulieren. Dadurch können Immobilienbesitzer den aktuellen Energiezustand einsehen und gegebenenfalls Modernisierungsempfehlungen umsetzen. Durch sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen kann oftmals eine Wertsteigerung der Immobilie vor dem Verkauf erzielt werden. Auch das eigene Heizverhalten kann überprüft und somit letztendlich Heizkosten eingespart werden.

Der Energieverbrauchsausweis enthält also wichtige Informationen über die energetische Qualität eines Gebäudes sowie die Verbrauchsdaten und hilft, die Höhe der zukünftigen Energie- bzw. Nebenkosten abzuschätzen. Nach Einführung des Energiepasses gewann dieser, durch die Weiterentwicklung der Energieeinsparverordnung Aussagekraft und wurde durch die EnEV 2007 auch für bereits bestehende Gebäude eingeführt. Die politische Intention ist, auf Gebäude mit schlechten Energiekennwerten aufmerksam zu machen und Eigentümern energetisch wirksame Modernisierungsempfehlungen zu bieten.

Neuerungen der EnEV 2014 für Energieausweise

Die EnEV 2014 enthält zahlreiche Neuerungen rund um den Energieausweis. Seit dem 1. Mai 2014 ist es Pflicht in Immobilienanzeigen bestimmte Energiekennwerte mit anzugeben. Die EnEV 2014 regelt, welche Kennwerte aus dem Energieausweis dabei veröffentlicht werden müssen:

• Art des Energieausweises

• Endenergiebedarf bzw. -verbrauch des Objektes

• Wesentliche Energieträger für die Heizung (z.B. Gas)

• bei Wohnhäusern auch das Baujahr und die Effizienzklasse
  

Außerdem muss die Energieeffizienzklasse des Gebäudes in einer Farbskala dargestellt werden, so wie dies z. B. bei Elektrogeräten üblich ist. Die Skala reicht von A+ (Effizienzhaus 40) bis H (nicht modernisiert). Der Aussteller des Energieausweises muss dem Eigentümer im Energieausweis (nicht mehr nur begleitend zum Energieausweis) Empfehlungen geben, wie sich die energetischen Eigenschaften des Gebäudes verbessern lassen: sogenannte Modernisierungsempfehlungen. Sofern dies nicht möglich ist, muss dies im Energieausweis vermerkt werden.

Jeder neue Energieausweis muss mit einer Registriernummer versehen werden. Diese beantragt der Aussteller bei der zuständigen Behörde oder auch Registrierstelle.

Energieausweise müssen schon bei der Vermarktung vorliegen - also bereits vor Abschluss eines Kaufvertrages für eine Immobilien - und den Interessenten unaufgefordert vorgelegt werden.

Seit dem ersten November 2020 gibt es ein neues Gebäudeenergiegesetz (GEG). Dieses löst die bisher gültigen Gesetze und Verordnungen zur Energieeinsparung, die EnEG und die EnEV, ab. Dieses Gesetz bringt einige Neuerungen und Ergänzungen mit sich. Insbesondere die Rolle des Energieausweises beim Immobilienverkauf wurde klarer definiert.

Der Energieausweis selbst ist bereits seit 2009 flächendeckend für Wohngebäude verpflichtend, ungeachtet des Baujahres. Er kann entweder auf Grundlage des errechneten Bedarfs oder des tatsächlichen Verbrauchs ausgestellt werden. Beim Verbrauchsausweis gelten gewisse Beschränkungen bezüglich des Baujahres und der Anzahl der Wohnungen. Eine von beiden Angaben, bei Wohnimmobilien bezogen auf die Wohnfläche, muss im finalen Dokument angegeben sein. Außerdem ist der Aussteller des Energieausweises verpflichtet, Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz zu geben.

Das GEG hat zusätzlich die Informationspflichten für Verkäufer und Makler verschärft. Diese sind jetzt dazu verpflichtet, potenziellen Käufern mehr Informationen aus dem Energieausweis zur Verfügung zu stellen. Bereits im Inserat muss Auskunft über die Angaben des Energieausweises gegeben werden. Des Weiteren müssen die für die Heizung und Warmwasserversorgung verwendeten Energieträger, das Baujahr und die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse - sofern der Ausweis nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde - im Inserat genannt sein.

Einen Energieausweis zu erhalten muss nicht teuer sein. Jedoch sollte auf die Qualifikation des ausstellenden Experten beachtet werden. Hier kann der Makler behilflich sein. Besonders gut beraten ist, wer sowohl die Maklerleistung als auch den Energieausweis, sofern noch nicht vorhanden, aus einer Hand bekommt. McMakler bietet mit seinem deutschlandweiten Netzwerk an lokalen Maklern und dem McEnergieausweis beide Leistungen an. Das Team von McEnergieausweis stellt sowohl den Energiebedarfsausweis als auch den Energieverbrauchsausweis aus.

Dabei wird auch die bis zum 30. April 2021 geltende Übergangsfrist für die Ausstellung von Energieausweisen nach EnEV ausgenutzt. Immobilien, die bislang noch keinen Energieausweis haben, bekommen bis zu diesem Stichdatum noch den nach altem Recht gültigen Ausweis ausgestellt.

Bei dem Verkauf oder der Vermietung (bzw. Verpachtung) einer Immobilie ist der Energieausweis verpflichtend. Außerdem ist er beim Kauf und bei der Modernisierung hilfreich, da er wichtige Hinweise auf Einsparpotenziale und konkrete Vorschläge für Modernisierungsmaßnahmen liefert. Beantragen muss den Energieausweis der jeweilige Verkäufer oder Vermieter, also der Eigentümer, Verwalter oder Makler. Die Ausstellung eines Gebäudeenergieausweises können nur befugte Personen beantragen. Dies sind beispielsweise Handwerksmeister, Architekten oder Schornsteinfeger, die alle Vorgaben für die verschiedenen Objekte, wie etwa Hochbauten, Mehrfamilienhäuser oder Wohnungen, kennen.

Erkennen Immobilieneigentümer im Energieausweis zu hohe Kosten, können sie bei Bedarf geeignete Modernisierungsmaßnahmen ergreifen und Sanierungen an Ihrer Immobilie vornehmen. In manchen Fällen lässt sich so einiges an Kosten einsparen.

Generell besteht die Energieausweispflicht seit dem 1. Oktober 2008. Die Bundesländer sind seit der Energieeinsparverordnung 2014 zu Stichprobenkontrollen verpflichtet. Wird ein Haus nur privat genutzt und nicht verkauft, verpachtet oder vermietet, wird meist kein Energieausweis benötigt. Ausnahmen bilden Neubauten, diese benötigen einen Energieausweis.

Immobilieneigentümer müssen die Energieausweise Kaufinteressenten und potenziellen Mietinteressenten nicht nur bei Besichtigungsterminen vorlegen – auch bei Immobilienanzeigen ist die Angabe der Energieeffizienz verpflichtend. Eigentümer müssen beim Hausverkauf oder der Vermieten eines Hauses also grundsätzlich den Energiepass vorlegen. Dies gilt auch, wenn nur einzelne Wohnungen aus dem Gebäude verkauft werden, da der Energieausweis immer für das gesamte Gebäude gültig ist. Passiert das nicht, kann der Eigentümer seit der EnEV 2014 mit einem hohem Bußgeld von mehreren Tausend Euro bestraft werden.

Grundsätzlich sind Notare gesetzlich dazu verpflichtet bei der Beurkundung von Immobilienkaufverträgen zu prüfen, ob ein Energieausweis vorliegt. Das bedeutet, ein Hausverkauf ohne Energieausweis ist in der Regel nicht möglich - auch wenn Verkäufer und Käufer sich anders einigen.

Eine Ausnahme gilt für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen (zum Beispiel Baudenkmäler), sowie für kleine Gebäude mit einer Gebäudenutzungsfläche von unter 50 Quadratmetern: Energieausweise werden hier nicht benötigt. Ebenfalls von der Pflicht ausgenommen sind Gebäude, die nicht regelmäßig genutzt, geheizt oder gekühlt werden, wie beispielsweise Ferienhäuser. Auch für Bauten mit einer speziellen Nutzung, wie beispielsweise Ställe, Gewächshäuser oder Werkstätten, besteht keine Energieausweispflicht.

Keinen Energiepass braucht, wer selbst in einem eigenen Haus wohnt, für das die Baugenehmigung vor dem 1. Oktober 2007 erteilt wurde, und dieses weder verkaufen noch vermieten möchte. Vermieter, bei denen das Mietverhältnis schon vor Einführung der Energieausweispflicht bestand, brauchen erst einen Energieausweis, wenn das Mietverhältnis endet und die Immobilie zum Verkauf oder zur erneuten Vermietung vorgesehen ist.

Die zwei verschiedenen Energieausweistypen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis unterscheiden sich in ihrer Machart. Der Verbrauchsausweis bewertet den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner eines Hauses. Der Bedarfsausweis bewertet hingegen nutzerunabhängig den theoretischen Energiebedarf, der aus dem Zustand des Gebäudes gefolgert wird.

Energieverbrauchsausweis

Für die Ermittlung des Energieverbrauchs wird meist über eine Abrechnungsperiode der zurückliegenden drei Jahre die tatsächlich verbrauchte Energie herangezogen. Die Energieeffizienz wird hierbei anhand des gemessenen Energieverbrauchs der Bewohner bewertet, wobei die Energieverbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser der letzten drei Jahre berücksichtigt werden.

Das individuelle Nutzerverhalten der Bewohner beeinflusst das Ergebnis natürlich stark. Da die meisten Bewohner einen individuellen Verbrauch haben, können nur begrenzt Aussagen über den zukünftigen Bedarf oder den energetischen Zustand der Immobilie gemacht werden. Somit ist der verbrauchsorientierte Energieausweis weniger aussagekräftig als der Bedarfsausweis. Die Ermittlung des Energieverbrauchs wird in der Regel vom jeweiligen Versorgungsunternehmen oder einem Messanbieter durchgeführt.

Energiebedarfsausweis

Der Bedarfsausweis bildet den theoretischen Energiebedarf, beispielsweise eines Wohnhauses, ab. Die Grundlage des Bedarfsausweises ist ein technisches Gutachten, welches von einem Fachmann erstellt wird und sehr viel komplexer ist (daher auch teurer). Für die Berechnung der Werte von Wohngebäuden und Co. werden technische Details, wie zum Beispiel der Zustand von Wänden, Fenstern und der Anlagentechnik (Heiz- und Lüftungsanlage beziehungsweise die Verwendung erneuerbarer Energien) herangezogen. Nicht zur Berechnung herangezogen wird das individuelle Verbrauchsverhalten der Bewohner eines Wohngebäudes. Das große Plus dieses Ermittlungsverfahrens ist die Identifizierung von energetischen Schwachstellen bei Gebäuden. Messungen vor Ort sind nicht erforderlich, da die Energiekennwerte unter Annahme standardisierter Rahmenbedingungen für Witterung und Nutzerverhalten berechnet werden.

Beide Energieausweisvarianten enthalten, gemessen an den Verbrauchswerten und der Art der Immobilie (Hochbau, Wohnung, Mehrfamilienhaus, ...) individuelle Modernisierungsempfehlungen für die jeweilige Immobilie. Beim Bedarfsausweis sind diese meist besser auf das jeweilige Gebäude zugeschnitten. Im Verbrauchsausweis gibt es eine Skala für den Endenergieverbrauch und im Bedarfsausweis eine Skala für den Endenergiebedarf. Nicht selten wird die Effizienzklasse bei Verbrauchsausweisen besser bewertet als bei Bedarfsausweisen. Beim Bedarfsausweis fallen beispielsweise Wärmeverluste durch Gebäudeundichtigkeiten sehr stark ins Gewicht. Zusätzlich wird für die Bewertung von einer Normbeheizung ausgegangen, die in der Realität selten vorkommt. Beim Verbrauchsausweis ist die Bewertung natürlich abhängig vom Verhalten der Bewohner, allerdings fließt bei der Bewertung auch nur der tatsächlich ermittelte Verbrauch mit ein.

Prinzipiell kann bei der Art des Gebäudeenergieausweises zwischen dem Verbrauchs- und dem Bedarfsausweis frei gewählt werden. Allerdings gibt es Ausnahmen. So können für Neubauten beispielsweise nur Bedarfsausweise erstellt werden, da noch keine Verbrauchsdaten der Bewohner vorliegen. Auch für kleinere Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, die nicht der Wärmeschutzverordnung (WSchV) von 1977 entsprechen, ist der Energiebedarfsausweis vorgeschrieben. Der Verbrauchsausweis ist für diese Gebäude nur zulässig, wenn der Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde (oder das Gebäude nachträglich saniert wurde und die WSVO von 1977 erfüllt).

Tabelle: Welche Art von Energieausweis ist zulässig für Gebäude im Bestand?

Energieausweise sind ab dem Datum der Ausstellung für maximal zehn Jahre gültig. Das gilt auch, wenn in diesem Zeitraum Änderungen an den rechtlichen Anforderungen für Energieausweise eintreten. Sollten Sie umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen oder Umbauten vornehmen, können sich diese positiv auf den Energieausweis auswirken. Gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) muss in solchen Fällen die Energieeffizienz des Gebäudes neu berechnet und ein neuer Ausweis erstellt werden.

Zur Ausstellung eines Energieausweises für Wohngebäude sind gemäß § 21 EnEV und § 29 EnEV folgende Personen berechtigt:

Die Energieeinsparverordnung enthält keine konkreten Vorgaben zur Ausstellung eines Energieausweises für Umbauten, Neubauten und Erweiterungen. Bei Nichtwohngebäuden hingegen sind ausschließlich die Hochschulabsolventen aus den entsprechenden Fachbereichen zur Ausstellung berechtigt.

Die Kosten für den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis unterscheiden sich, da der Bewertungsaufwand für beide Varianten unterschiedlich hoch ist.

Der verbrauchsbasierte Energieausweis bzw Verbrauchsausweis ist einfacher zu erstellen und kann bei vielen Anbietern online angefordert werden. Mit Kosten zwischen 25 bis 100 Euro, je nach Ersteller (Schornsteinfeger, Makler, …) ist dieser preisgünstiger als der Bedarfsausweis. Bei Mehrfamilienhäusern mit bis zu sechs Wohneinheiten sind Kosten von ca. 250 Euro üblich. Bei McEnergieausweis erhalten Sie den Bedarfsausweis bereits für 99 Euro, sollten Sie sich für einen Verkauf mit McMakler entscheiden, ist dieser sogar kostenlos.

Das Erstellen eines Bedarfsausweises ist aufwendiger, vor allem, wenn dieser durch einen Energieberater bei einer Vor-Ort-Begehung ausgestellt wird. Hierbei ist mit Kosten zwischen 300 und 500 Euro zu rechnen. Bei großen Gebäuden ist eine Grundpauschale von ca. 300 Euro zuzüglich 30-50 Euro pro Wohneinheit durchaus üblich. Bei McEnergieausweis zahlen Sie nur 99 Euro.

Die Kosten für einen Energieausweis sind nicht gesetzlich geregelt und variieren bei den verschiedenen Anbietern, wie Schornsteinfegern, Maklern oder Handwerksmeistern, erheblich.. Es ist ratsam vorab verschiedene Angebote und Alternativen einzuholen. Die Qualität des Ergebnisses und der Verbrauchswert sollten dabei nicht variieren.

Wer muss den Energieausweis bezahlen?

Für das Ausstellen des Energieausweises ist der Verkäufer (Eigentümer, Verwalter oder Makler) verantwortlich. Dies ist in der 2014 überarbeiteten Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt. Demnach trägt der Verkäufer auch die Kosten für den Energieausweis. Wenn Sie McMakler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, erstellen wir den Energieausweis kostenlos für Sie.

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten für die Erstellung von Energieausweisen. Sie können entweder vor Ort oder online erstellt werden. Beide Optionen liefern die gleiche Qualität. Da beim Online-Energieausweis jedoch keine Besichtigung der Immobilie stattfindet, muss der Aussteller des Energieausweises sich auf die korrekten Angaben des Eigentümers verlassen können. Unabhängig von der Art des Energieausweises benötigen Sie zur Online-Beantragung nur wenige Minuten:

Aufgepasst: Dem Immobilienbesitzer droht eine Bußgeldstrafe in Höhe von maximal 15.000 Euro, sollte der Energieausweis falsche Angaben enthalten.

Nicht jeder darf einen Energieausweis ausstellen - das gilt auch für Online-Ausweise. Prüfen Sie, ob es sich um einen qualifizierten Aussteller handelt, bevor Sie den Energieausweis in Auftrag geben. Unser Tipp: Lassen Sie Ihren Bedarfs- bzw. Verbrauchsausweis jetzt direkt von McEnergieausweis online erstellen.

Wenn Sie vorhaben, Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung zu verkaufen, ist ein Energieausweis Pflicht. Die Erstellung eines Energieausweises ist dabei häufig mit einem Kostenaufwand verbunden. Das ist allerdings nicht der Fall, wenn Sie McMakler mit Ihrem Verkauf beauftragen. Bei uns erhalten Sie den Energieausweis kostenlos als Teil unseres Services.

Vorsicht ist geboten: Im Internet finden Sie viele unseriöse Anbieter, die mit der kostenlosen Erstellung eines Energieausweises werben. Dabei kommt es häufig vor, dass Betrüger in diesem Zusammenhang überteuerte Handwerksleistungen verkaufen wollen.

In der Regel umfasst ein Energiepass fünf Seiten. Standardmäßig finden Sie darin allgemeine Daten, wie Name, Anschrift und Berufsbezeichnung des Ausstellers, sowie das Ausstellungsdatum. Des Weiteren enthalten Energieausweise, die ab Mai 2014 ausgestellt wurden, eine Registriernummer, die der Kontrolle durch die zuständigen Behörden dienen soll. Ebenso enthalten sind die Energieeffizienzklassen auf einer Farbskala. Die Farbskala beginnt bei A+ im grünen Bereich und geht bis hin zu H im roten Bereich, wobei A+ der beste Wert ist. Auch Gebäude mit älteren Energieverbrauchsausweisen oder Bedarfsausweisen kann man durch eine Wertetabelle einer Energieeffizienzklasse zuordnen. Der Aufbau der Energieausweistypen variiert lediglich darin, auf welcher Seite Sie den jeweiligen Kennwert finden, ansonsten sind sie deckungsgleich:

Zu beachten ist, dass es sich immer um den Endenergiebedarf handelt, also die tatsächlich verbrauchte Energiemenge in Kilowattstunden abzüglich des Übertragungs- und Wandlungsverlustes. Der auf dem Gebäudeenergieausweis angegebene Wert kann vom tatsächlichen Endenergieverbrauch abweichen. Eine Heizung wird beispielsweise wegen des Wärmeverlustes im Erd- und Dachgeschoss intensiver genutzt.

Begriffserklärung

Primärenergiebedarf: Die Daten des Primärenergiebedarfs bilden die Energieeffizienz des Gebäudes ab. Sie berücksichtigen neben der Endenergie auch die sogenannte “Vorkette” (Erkundung, Gewinnung, Verteilung, Umwandlung) der jeweils eingesetzten Energieträger (z.B. Heizöl, Gas, Strom, erneuerbare Energien etc.). Ein kleiner Wert signalisiert einen geringen Bedarf und damit eine hohe Energieeffizienz.

Endenergiebedarf/ Energiebedarfskennwert: Der Endenergiebedarf gibt die nach technischen Regeln berechnete, jährlich benötigte (theoretische) Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung an. Er wird unter Standardklima- und Standardnutzungsbedingungen errechnet und ist ein Indikator für die Energieeffizienz eines Gebäudes und seiner Anlagentechnik. Der Endenergiebedarf, angegeben in Kilowattstunden, ist die Energiemenge, die dem Gebäude unter der Annahme von standardisierten Bedingungen und unter Berücksichtigung der Energieverluste zugeführt werden muss, damit die standardisierte Innentemperatur, der Warmwasserbedarf und die notwendige Lüftung sichergestellt werden können.

Energieverbrauchskennwert: Der Energieverbrauchskennwert gibt an, wie viele Kilowattstunden an Energie in den letzten drei Jahren zum Heizen pro Quadratmeter verbraucht wurden.

Effizienzklassen: Die Effizienzklasse gibt Auskunft über die energetische Qualität des Gesamtgebäudes. Dabei werden die Heizungsanlage und die Dämmstandards einzeln bewertet. Die Einzelbewertungen fließen dann zu einer Energieklasse zusammen. Grundsätzlich gilt, je weiter vorn im Alphabet die Effizienzklasse liegt, desto besser ist der energetische Zustand des Objekts. Die Einteilung der Effizienzklassen geht aus der EnEV 2014 hervor:

Tabelle: Energieeffizienzklassen (Quelle: EnEV 2014, Anlage 10)

Bedarfsausweis Muster:

Verbrauchsausweis Muster:

Energieeffiziente Gebäude sind beliebt, das spiegelt sich sowohl bei der Nachfrage von Mietern und Käufern wider, als auch beim Miet- oder Verkaufspreis. Die Pflicht zu Erstellung und Vorlage eines Gebäudeenergieausweises ist also durchaus sinnvoll. Auch macht das Dokument auf Maßnahmen aufmerksam, die Eigentümer ergreifen können,um die Energiekosten eines Hauses zu senken und somit die Energiebilanz zu verbessern. Diese Änderungen sind besonders profitabel, wenn zum Beispiel Renovierungsmaßnahmen der Heizungsanlagen vorgenommen werden, da auf lange Sicht Heizkosten gespart werden können. Aber auch Arbeiten an den Fenstern und am Dämmmaterial können die Energiebilanz positiv beeinflussen.