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Themen auf dieser Seite
- 1. Kann man ein Haus ohne Makler verkaufen?
- 2. Was ist vor dem Hausverkauf zu beachten?
- 3. Wie lange dauert ein Hausverkauf?
- 4. Welche Kosten können beim Hausverkauf ohne Makler entstehen?
- 5. Welche Fehler sollten beim Hausverkauf ohne Makler vermieden werden?
- 6. Bei welchen Verkaufsschritten ist Eigentümern ein Makler besonders wichtig?
- 7. Haus verkaufen ohne Makler: Checkliste
- Fazit: Setzen Sie Prioritäten
1. Kann man ein Haus ohne Makler verkaufen?
Viele Eigentümer mit Verkaufsabsicht überlegen, ihr Haus oder ihre Wohnung ohne Immobilienmakler zu verkaufen. Der Vorteil: Wer einen Haus- oder Wohnungsverkauf ohne Makler tätigt, kann die Maklerprovision einsparen und hat die alleinige Kontrolle über den gesamten Verkaufsprozess. Dies ist der schwerwiegendste Grund für Eigentümer, keinen Immobilienmakler zu beauftragen. Einer der Nachteile ist dabei allerdings, dass Verpflichtungen, Aufgaben und die gesamte Verantwortung selbst übernommen werden müssen, was bei fehlender Erfahrung in vielen Fällen schwieriger und zeitaufwendiger sein kann als gedacht. Um die richtige Entscheidung darüber zu treffen, ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen wollen, sollten Sie sich vorab folgende Fragen stellen:
Wie gut kennen Sie sich mit den Aspekten des Hausverkaufs oder Wohnungsverkaufs aus? Haben Sie bereits ein Haus veräußert oder sonstige Erfahrungen beim Immobilienverkauf gesammelt?
- Sind Sie erfahren genug für die einzelnen Schritte des Verkaufsprozesses?
Kennen Sie den aktuellen Wert (Marktwert / Verkehrswert) Ihres Hauses? Trauen Sie sich eine fachgerechte Bewertung ihrer Immobilie zu?
- Wie schätzen Sie Ihr Verhandlungsgeschick ein?
Kennen Sie einen Notar?
Sind Sie bereit, den Arbeitsaufwand für die Vermarktung Ihres Hauses selbst zu übernehmen oder die Risiken einzugehen?
2. Was ist vor dem Hausverkauf zu beachten?
Die richtige Vorbereitung und Erfahrung ist das A und O beim Hausverkauf, ob mit oder ohne Makler. Verschaffen Sie sich zunächst einen Überblick über die wichtigsten Punkte und Aufgaben bezüglich Ihres Hausverkaufs:
Zuerst sollten Sie sich fragen, wann der ideale Verkaufszeitpunkt für Ihr Haus ist. Wenn es um den richtigen Zeitpunkt geht, spielen verschiedene Umstände, wie private und berufliche Faktoren, eine große Rolle. Außerdem muss berücksichtigt werden, wann Sie den Erlös aus dem Verkauf ihres Hauses benötigen. Im Falle einer anschließenden Baufinanzierung für eine neue Immobilie wird der Erlös meist sofort benötigt, wodurch hier nicht viel Spielraum beim Verkaufszeitraum bleibt.
McMakler-Tipp
Da der Immobilienmarkt stets Schwankungen unterliegt, sollten Sie auch ein Auge auf die aktuelle Marktsituation haben. Bei steigenden Immobilienpreisen kann es sich lohnen, den Verkaufszeitpunkt für Ihr Haus ein wenig hinauszuzögern, während bei sinkenden Preisen eher ein schneller Verkauf von Vorteil ist.
3. Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Welche Zeitspanne der Hausverkauf beansprucht, wird prinzipiell von zwei Komponenten beeinflusst: Dem Marktwert und dem Vermarktungsprozess. Der Marktwert spiegelt den Preis wider, den eine Immobilie auf dem aktuellen Immobilienmarkt unter den gegebenen Marktbedingungen erreichen kann. Zum anderen ist die Organisation sowie der Verlauf des Vermarktungsprozesses von fundamentaler Bedeutung für die Dauer des Hausverkaufs. Die richtige Vermarktungsstrategie kann dafür sorgen, dass infolge gezielter Anfragen Immobilien schneller verkauft werden.
Die wichtigsten Unterlagen
Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen können, ist es sinnvoll, die erforderlichen Dokumente zu beschaffen. Um dabei den Überblick zu behalten, empfiehlt es sich, alle wichtigen Unterlagen auf einer Checkliste festzuhalten. Zu den benötigten Dokumenten gehören:
- Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK)
- Bauakte
- die Flurkarte
- der Lageplan
- ein aktueller Grundbuchauszug
gültiger Energieausweis der Immobilie
aussagekräftiges Exposé
- gegebenenfalls Nachweise über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Bedenken Sie auch, dass die Beschaffung der erforderlichen Unterlagen sowohl mit einem Zeit- als auch mit einem Kostenaufwand verbunden ist.
4. Welche Kosten können beim Hausverkauf ohne Makler entstehen?
Wenn Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück als Privatperson verkaufen wollen, sparen Sie zwar die Maklerprovision, die je nach Bundesland variiert. Dennoch dürfen Sie die stattdessen anfallenden Kosten nicht unterschätzen. Als privater Verkäufer sind Sie selbst für die Vermarktung Ihrer Immobilie zuständig. Sie tragen demnach die Kosten für eventuelle Werbemaßnahmen, beispielsweise Online-Inserate. Außerdem entstehen beim Verkauf Kosten für die Beschaffung bzw. Erstellung erforderlicher Dokumente (zum Beispiel: Energieausweis, Grundbuchauszug). Gegebenenfalls kommen Kosten für einen Immobiliengutachter (sofern benötigt, beispielsweise für eine gerichtliche Gültigkeit) hinzu. Weitere mögliche Kosten sind Steuern beim Hausverkauf, gegebenenfalls Kosten für eine Löschung der Grundschuld sowie eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablöse eines Immobiliendarlehens bei der Bank. Darüber hinaus können Opportunitätskosten entstehen (zum Beispiel entgangene Erlöse durch nicht genutzte Renovierungsmöglichkeiten).
5. Welche Fehler sollten beim Hausverkauf ohne Makler vermieden werden?
Sind alle wichtigen Punkte geklärt, geht es an den eigentlichen Verkaufsprozess. Dabei gibt es im Verlauf des Privatverkaufs von Immobilien Vorgehensweisen, die sich negativ auf den Verkaufsprozess auswirken. Diese Fehlerquellen sollten vermieden werden:
1. Fehler: Ein Makler wird von vornherein ausgeschlossen
Da für viele Immobilienbesitzer der Immobilienverkauf ohne Immobilienmakler günstiger erscheint, lehnen sie es pauschal ab, ihr Haus, ihre Wohnung oder ihr Grundstück mithilfe eines Maklers zu verkaufen. Die eigenen Fachkenntnisse werden dabei häufig überschätzt, der hingegen mit dem Verkauf verbundene zeitliche und nervliche Aufwand wird deutlich unterschätzt. Ein Immobilienverkauf ist kompliziert und erfordert für einen erfolgreichen Abschluss fachliche und rechtliche Kenntnisse. Privatpersonen und Eigentümer, denen das nötige Wissen und die Erfahrung im Immobilienverkauf fehlen, riskieren finanzielle Einbußen, da sie beispielsweise oft nicht wissen, dass sich etwa ein Verkauf unter Zeitdruck negativ auf den Verkaufspreis auswirken kann. Eigentümer sollten den für einen erfolgreichen Immobilienverkauf erforderlichen Zeitaufwand nicht unterschätzen.
McMakler-Tipp
Ein Makler bringt viele Vorteile beim Immobilienverkauf. Wenn Sie einen Makler engagieren, sollten Sie sich im Vorfeld über die Höhe der Maklerprovision sowie über die Verteilung der Maklerkosten bei Immobilienverkäufen informieren.
2. Fehler: Potenzielle Interessenten werden nicht erkannt
Jede Immobilie ist beim Verkauf nur für bestimmte Käuferzielgruppen interessant. Die Gründe hierfür sind teilweise finanzieller Natur oder durch eine sehr kleine Nachfrage gegeben. In anderen Fällen bestimmen spezifische Merkmale Ihres Hauses wie Art, Größe und Lage den potenziellen Interessentenkreis. Dementsprechend variieren je nach Zielgruppe auch die bestmöglichen Vermarktungsstrategien für Ihr Haus. Die Gestaltung des Exposés sowie die gewählte Art der Vermarktung (beispielsweise Immobilienportale, Zeitungsanzeigen, Social-Media-Werbung) sollten auf die Käuferzielgruppe abgestimmt sein, um möglichst gezielte Anfragen für den Kauf Ihrer Immobilie zu erhalten.
McMakler-Tipp
Seien Sie nicht nachlässig bei der Identifizierung der für Ihren Fall relevanten Zielgruppe. Eine zielgerichtete Vermarktung wirkt sich positiv auf die Anzahl der Interessenten, die Qualität der Anfragen und auch auf den erzielbaren Verkaufspreis aus.
3. Fehler: Der Hauswert wird überhöht eingeschätzt
Ein zu hoch beziehungsweise zu niedrig angesetzter Angebotspreis schreckt erfahrene Interessenten für den Kauf ihrer Immobilie ab oder erweckt Misstrauen, wodurch die Nachfrage sinkt und der Immoblienverkauf erschwert wird. Hinzu kommt der potenzielle finanzielle Verlust durch ein schlechtes Geschäft beim Hausverkauf. Daher sollte der tatsächliche Verkehrswert vor dem Verkauf bekannt sein, um einen realistischen Angebotspreis festlegen zu können. Der Verkaufspreis aus der Wertermittlung ergibt sich aus mehreren Faktoren, unter anderem aus der Lage des Hauses, der Größe der Immobilie sowie dem Zustand der Bausubstanz.
McMakler-Tipp
Ein professioneller Gutachter kann für Sie den Wert Ihrer Immobilie mit einem Wertgutachten bestimmen. Über die Kosten eines Immobiliengutachters können Sie in unserem Ratgeber mehr erfahren.
Eine vorläufige Wertermittlung kann bereits kostenlos online erstellt werden. Eine kostenlose, professionelle Immobilienbewertung beinhaltet eine objektive Beurteilung der baulichen Gegebenheiten sowie eine Umfeldanalyse und eine Preiseinschätzung, die durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten die aktuelle Marktsituation mit einbezieht.
Vermarktung starten: Anzeige und Exposé
Wie bei vielen Dingen gilt insbesondere beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung: Der erste Eindruck zählt. Nach der Wertermittlung erfolgt die Erstellung des Exposés. Dieses ist zugleich Verkaufsanzeige und Visitenkarte Ihres Hauses und letztendlich der Schlüssel zum erfolgreichen Verkauf. Es vermittelt Interessenten einen ersten Eindruck von Ihrem Haus und vermittelt kurz und knapp die wichtigsten Informationen zur Immobilie. Daher sollte das Exposé besonders aussagekräftig und professionell gestaltet sein.
4. Fehler: Exposé und Anzeigen wirken unprofessionell oder unvollständig
Für die Erstellung eines ansprechenden Exposés mit guten Bildern und Texten müssen Sie sowohl Zeit als auch Arbeit investieren. Denn wenn die Anzeigengestaltung und das Exposé unprofessionell wirken und die Immobilie ungepflegt oder unvorteilhaft im Inserat dargestellt ist, wird das Haus nicht angemessen, schlimmstenfalls sogar unter seinem Wert auf den Portalen präsentiert und am Ende für zu wenig Geld verkauft. Die Veröffentlichung eines nicht werbewirksamen Exposés schreckt potenzielle Käufer eher von Anfragen ab, anstatt sie anzulocken. Zwar sollten positive Eigenschaften in Anzeige und Exposé hervorgehoben werden, jedoch sollte auf eine akkurate Darstellung geachtet und die Immobilie ehrlich mitsamt wesentlicher Mängel beworben werden. Beschönigende Anzeigen auf den Portalen führen nach der Begutachtung zu sinkendem Interesse bei potenziellen Käufern und letztendlich zu weniger Kaufangeboten.
McMakler-Tipp
Mit entsprechenden Fotos und einer detaillierten Beschreibung der Immobilie sowie der Umgebung können Sie die Anzahl der Anfragen auf den Portalen sowie deren Qualität entscheidend beeinflussen.
5. Fehler: Die Besichtigungen werden nicht vorbereitet
Grundsätzlich gilt: Sowohl die Räume als auch der Außenbereich des Hauses (Terrasse, Garten etc.) sollten sauber, aufgeräumt und gepflegt sein. Sehr persönliche Gegenstände sollten in den Räumen möglichst entfernt und durch neutrale Alternativen ersetzt werden, damit die Interessenten sich das Haus besser als ihr neues Zuhause vorstellen können. Gegebenenfalls sind kleinere Reparatur- oder Renovierungsmaßnahmen sinnvoll. Überlegen Sie sich einen sinnvollen Ablauf für die Besichtigung der Immobilie und halten Sie wichtige Unterlagen bereit. Seien Sie auf Fragen seitens der Kaufinteressenten vorbereitet.
McMakler-Tipp
So steigern Sie den Wert Ihrer Immobilie: Lesen Sie hier alles zur Wertsteigerung der Immobilie vor dem Verkauf.
6. Fehler: Verkäufer überschätzen ihr Verhandlungsgeschick
Oftmals überschätzen Eigentümer ihr eigenes Verhandlungsgeschick gegenüber Interessenten. Dabei ist es nicht selbstverständlich, den angestrebten Verkaufspreis zu erzielen. Nur überzeugende Verkaufsargumente und eine souveräne Gesprächsführung führen beim Immobilienverkauf zu erfolgreichen Preisverhandlungen. Verkäufer sollten eine logische Preisstrategie entwickelt und schlagfertige Argumente für ihre Preisvorstellung vorbereitet haben, bevor die Verhandlungen über den Immobilienverkauf beginnen.
McMakler-Tipp
Die Verhandlung kann leichter fallen, wenn Sie sich vorab einen Verhandlungsspielraum schaffen und eine Schmerzgrenze festlegen. Um Unsicherheit und Nervosität entgegenzuwirken, können Sie die Preisverhandlung im Vorfeld mit einer vertrauten Person üben.
7. Fehler: Käufer und Kaufvertrag werden nicht ausreichend geprüft
Häufig scheuen sich Eigentümer davor, die Bonität von Käufern vor dem Abschluss des Kaufvertrags zu prüfen. Um jedoch eine teure Rückabwicklung zu umgehen, ist es unvermeidlich, die Zahlungsfähigkeit des Käufers vor der Unterzeichnung zu überprüfen. Dafür reicht in der Regel eine kurze Finanzierungsbestätigung der Bank oder eine entsprechende Bescheinigung darüber, dass der Käufer tatsächlich über das zur Entrichtung des Immobilienpreises erforderlichen Geld verfügt. Außerdem sollte geklärt werden, ob der Kaufpreis direkt auf das Konto des Verkäufers oder zunächst auf ein Notaranderkonto überwiesen wird. Die Schlüssel sollten erst übergeben werden, wenn der vollständige Kaufpreis beziehungsweise die vereinbarte Anzahlung auf das jeweilige Konto überwiesen wurde.
6. Bei welchen Verkaufsschritten ist Eigentümern ein Makler besonders wichtig?
McMakler hat Eigentümer gefragt, bei welchen Schritten des Verkaufsprozesses ihnen die Unterstützung eines Maklers wichtig ist. Mehr als ein Viertel (26 Prozent) der Immobilieneigentümer schätzt die Vorteile eines Makler bei allen Schritten des Verkaufsprozesses. Die Koordination der Kaufinteressenten (20 Prozent) und das Durchführen von Besichtigungen (15 Prozent) stellen unserer Umfrage zufolge Verkaufsschritte dar, die Eigentümer besonders gerne an einen Makler abgeben. Doch auch die Objektdarstellung (11 Prozent), die Vermarktung (9 Prozent), der Notartermin (7 Prozent), Verkaufsverhandlungen (6 Prozent) und die Immobilienbewertung (5 Prozent) legen Verkäufer gerne in die Hände eines Immobilienexperten.
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7. Haus verkaufen ohne Makler: Checkliste
Kann ich ein Haus ohne Makler verkaufen? Um die Entscheidung für oder gegen einen Makler zu treffen, ist es zunächst ratsam, sich einen Überblick über die, im Rahmen eines Immobilienverkaufs erforderlichen, Fähigkeiten und Kenntnisse zu verschaffen. Unsere Checkliste soll Ihnen dabei als Orientierung dienen, beantworten Sie dafür die folgenden Fragen ehrlich:
Checkliste: Vorbereitungsphase
Verfügen Sie über genügend Zeit um den kompletten Verkauf Ihres Objektes abzuwickeln?
Können Sie den idealen Verkaufszeitpunkt für Ihr Haus bestimmen?
Haben Sie alle relevanten Dokumente beschafft (Grundriss, Energieausweis etc.)?
Können Sie anhand der spezifischen Immobilien-Merkmale die richtige Zielgruppe für Ihr Haus bestimmen?
Sind Sie in der Lage, einen realistischen Wert Ihrer Immobilie anhand von Informationen über den aktuellen Immobilienmarkt zu ermitteln?
Wie gut sind Ihre Fähigkeiten bei Verkaufsgesprächen? Haben Sie Antworten auf mögliche Fragen von Kaufinteressenten parat?
Checkliste: Vermarktungsphase
Haben Sie Ihre Immobilie für Besichtigungen sowohl von innen in den Räumen als auch von außen vorbereitet und Mängel beseitigt?
Sind Sie in der Lage, ein aussagekräftiges Exposé in Hinblick auf Bildbearbeitung und Texterstellung anzufertigen?
Können Sie die richtigen Immobilienportale für eine zielgerichtete Vermarktung identifizieren?
Ist es Ihnen möglich, zeitnah alle Anfragen von Interessenten zu beantworten?
Checkliste: Verkaufs- und Abwicklungsphase
Sind Sie in der Lage, eine Verkaufsverhandlung zu führen, so dass Sie am Ende mit dem verhandelten Preis für Ihre Immobilie zufrieden sind?
Verfügen Sie über die notwendigen rechtlichen Kenntnisse, um einen Verkaufsvertrag aufzusetzen oder über einen Kontakt, der Ihnen beratend zur Seite stehen kann?
Fazit: Setzen Sie Prioritäten
Bei einem Hausverkauf geht es um viel Geld. Ob der Verkauf mit oder ohne Makler die richtige Entscheidung ist, muss letztendlich jeder Immobilienbesitzer für sich entscheiden. Allerdings sollten Sie sich als Eigentümer gut überlegen, ob Sie die Arbeit auf sich nehmen möchten und dem Zeitaufwand und auftretenden Risiken gewachsen sind.
Die Beauftragung eines Maklers für Ihren Hausverkauf hat in vielerlei Hinsicht Vorteile. Bereits kleine Fehler beim Verkauf einer Immobilie können große finanzielle Auswirkungen haben. Ein Makler kann Sie vor diesem Risiko bewahren.
Ein Makler spart Ihnen nicht nur Ärger, Zeitaufwand und Arbeit, sondern kennt sich auch mit den Abläufen und Umständen des Verkaufsprozesses bestens aus und kann Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen. Er begleitet Sie während des gesamten Verkaufsprozesses, unterstützt Sie bei der Vorbereitung des Verkaufs und der Beschaffung wichtiger Unterlagen und kümmert sich um alle wichtigen Aspekte der Vermarktung, inklusive der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés. Entscheidende Vorteile eines Maklers vor Ort sind seine Expertise auf dem lokalen Immobilienmarkt und sein Wissen über die dortige Preisentwicklung. Mit seinen Marktkenntnissen kann er für Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück einen marktgerechten Preis durchsetzen. In seinen Zuständigkeitsbereich fallen unter anderem die objektive Ermittlung des Marktwertes und späteren Angebotspreises Ihrer Immobilie, die Vorbereitung und Durchführung der Vermarktung, das Vereinbaren und Durchführen von Besichtigungsterminen sowie die Vorbereitung von Kaufverträgen und die Unterstützung beim Notartermin.
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Disclaimer
Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt ([email protected]).