Maklerprovision 2024

Wenn ein Immobilienmakler beauftragt wird, schließen die beiden beteiligten Parteien einen Maklervertrag ab. Bei erfolgreicher Vermittlung des Objekts erhält der beauftragte Makler seinen Lohn in Form einer Maklerprovision (auch Maklercourtage oder Maklergebühren genannt). Somit handelt es sich bei der Maklerprovision um ein erfolgsabhängiges Honorar, das der Makler für seine Tätigkeit erhält. Die Höhe der Provision hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise der Art des Geschäftes, und wird prozentual auf Grundlage des vermittelten Immobilienwertes berechnet. Immobilienmakler können sowohl für Kauf oder Verkauf eines Objekts als auch für eine Vermietung engagiert werden.

Je nachdem, ob es um die Vermietung oder den Verkauf einer Immobilie geht, ist die Frage, wer die Maklerkosten zu tragen hat, unterschiedlich zu beantworten.

Wer zahlt den Makler bei Mietwohnungen - Vermieter oder Mieter?

Seit Juni 2015 richtet sich die Provisionsfrage bei der Vermittlung von Mietwohnungen nach dem Bestellerprinzip gemäß Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG). Das bedeutet, die Partei, die den Makler beauftragt hat, zahlt auch die Provision. In der Konsequenz sollen dadurch Mieter entlastet und die Höhe der Maklerprovisionen gemindert werden.

Beim Hausverkauf: Wer zahlt die Maklerprovision - Käufer oder Verkäufer?

Prinzipiell gibt es beim Hausverkauf drei unterschiedliche Möglichkeiten, die Maklerprovision zu gestalten:

a) Innenprovision durch den Verkäufer

Diese Provisionsart wird auch Verkäufercourtage genannt. Hierbei einigen sich Verkäufer und Makler auf eine Provision, wobei der Käufer nicht mit eingebunden wird.

b) Außenprovision durch den Käufer

Bei dieser Variante der Provisionsregelung erteilt der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag. Diese reine Käuferprovision oder auch Käufercourtage trägt er dann zu 100 Prozent. Es besteht die Möglichkeit, mit dem Makler über die Summe in Verhandlung zu treten.

c) Mischform der Provision

Die meistverbreitete Form der Entlohnung ist die Aufteilung der Maklercourtage zwischen beiden im Vertrag genannten Parteien, wobei die jeweiligen Anteile meist regional bestimmt werden.

Wer die Maklercourtage beim Verkauf von Immobilien übernehmen muss, ist seit 2020 gesetzlich neu geregelt.

Im August 2019 einigte sich die Große Koalition beim sogenannten Wohnpaket darauf, dass die Maklerprovision beim Immobilienverkauf künftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden soll. Begründet wurde dies damit, dass Verkäufer und Käufer gleichermaßen Nutzen aus der Maklertätigkeit ziehen. Die Bundesregierung bezweckte mithilfe der Regelung, Immobilienkäufer angesichts der steigenden Immobilienpreise und den damit verbundenen Kaufnebenkosten zu entlasten.

Am 12. Juni 2020 wurde das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vom Bundestag verkündet. Das Gesetz trat zum 23. Dezember 2020 bundesweit in Deutschland in Kraft.

Was sich 2021 für Immobilienverkäufer änderte

In der Vergangenheit wurde die Maklerprovision je nach Bundesland unterschiedlich gehandhabt: Während in einigen Bundesländern der Käufer die Provision allein tragen musste, war in anderen Bundesländern bereits eine Teilung üblich. Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vereinheitlichte die Provisionsregelung bundesweit und schafft damit klare Bedingungen für Käufer und Verkäufer.

Folgendes gilt: Die Obergrenze der Weitergabe der Maklerprovision an den Käufer liegt bei der Hälfte der Provision, also maximal 50 Prozent. Das bedeutet, einigt sich der Makler mit dem Immobilieneigentümer auf beispielsweise eine Verkaufsprovision von 3,4 Prozent des Verkaufspreises, so darf er vom Käufer ebenfalls nur maximal 3,4 Prozent Provision verlangen.

Grundsätzlich findet die Neuregelung nur bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen Anwendung, wenn es sich um einen nichtgewerblichen Käufer handelt. Alle gewerblichen Immobilien, Anlageimmobilien (zum Beispiel Mehrfamilienhäuser), gemischt genutzte Objekte sowie Baugrundstücke fallen nicht unter die neue Provisionsregelung. Hier kann die Maklerprovision zum Beispiel auch weiterhin nur vom Käufer getragen werden, selbst wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Die Maklerprovision (auch Maklergebühr) wird anhand des Kaufpreises berechnet. Je nachdem, ob es sich um einen Verkauf oder eine Vermietung einer Immobilie handelt, fällt eine unterschiedliche Provision an. Die Maklergebühr ist nicht im Kaufpreis enthalten und zählt zu den Kaufnebenkosten. Die Kaufnebenkosten werden also zusätzlich berechnet und sind nicht bereits im Kaufpreis inkludiert.

Die Höhe der Maklerprovision unterscheidet sich bei Immobilienverkauf und Immobilienvermietung sowie von Bundesland zu Bundesland. Die Maklerprovision bei der Vermietung einer Immobilie darf für den Besteller maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen.

Beim Immobilienverkauf hängen die Richtlinien, nach denen die Provisionshöhe in den einzelnen Bundesländern bestimmt wird, von der Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt ab. Bei privaten Immobilien beträgt die Provision üblicherweise drei bis sieben Prozent des Kaufpreises.

Rechenbeispiel: Maklerprovision und Kaufnebenkosten berechnen

Angenommen Sie kaufen ein Haus als Anlageobjekt über einen Immobilienmakler für 350.000 Euro. Zusätzlich zum Immobilienpreis entstehen dem Käufer sogenannte Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notargebühren und die Maklerprovision. In diesem Beispiel berechnen wir den Anteil der Maklerprovision für den Käufer mit 3,57 Prozent. Die Maklergebühr kostet den Käufer damit 12.495 Euro. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer und den Notarkosten belaufen sich die gesamten Kaufnebenkosten auf 38.745 Euro, der Käufer muss also 388.745 Euro beim Hauskauf einplanen.

Bei der Vermittlung von Mietimmobilien gilt das Bestellerprinzip. Demnach zahlt nur derjenige für den Makler, der ihn auch beauftragt hat. In der Regel ist das der Vermieter, der seine leerstehenden Wohnungen möglichst schnell weitervermieten möchte. Zuvor zahlte meist der Mieter für die anfallenden Maklergebühren. Das Gesetz wurde von vielen Mietern begrüßt, da sie dadurch finanziell entlastet wurden. Die Maklerprovision bei Mietobjekten darf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen, das entspricht ungefähr einer Provision in Höhe von 2,38 Nettokaltmieten.

Das geltende Bestellerprinzip bei der Vermietung von Wohnimmobilien ist nicht für Gewerbeobjekte gültig. Demnach kann hier die Maklerprovision zwischen dem Makler und dem Auftraggeber frei verhandelt werden, egal ob es sich um Verkauf oder Vermietung eines Objektes handelt. Häufig legt der Auftraggeber fest, wie die Provision aufgeteilt wird. Dabei dienen ihm die Regelungen der jeweiligen Bundesländer für Wohnimmobilien oft als Vorlage. Eine Ausnahme: Bei der Vermietung von Gewerbeflächen nimmt häufig der Vermieter die gesamte Maklerprovision auf sich, da dieser Prozess oft sehr langwierig sein kann.

Der Makler wird mit der Maklerprovision für sein Know-how in der Immobilienbranche bezahlt. Dabei unterstützt er in allen Bereichen. Er ist Berater, übernimmt den Hausverkauf sowie die Immobilienbewertung und bereitet alle notwendigen Unterlagen vor. Ein Makler hat aber noch weitere Aufgaben. Dazu zählen unter anderem die Durchführung von Besichtigungen, Kaufverhandlungen, Notartermine und die Schlüsselübergabe. Er begleitet den Verkaufsprozess von Anfang bis Ende und erhält dafür die Maklerprovision.

In der Regel ist die Maklercourtage marktüblich festgelegt und deckt den Aufwand für die Vermarktung des Objektes einschließlich Einwertung, Dokumentenbeschaffung, Präsentation auf Portalen, Organisation von Besichtigungen und Beratung von Verkäufer und Käufer. In Einzelfällen lässt sich mit dem Immobilienmakler über die anfallenden Gebühren bei Verkaufsobjekten individuell verhandeln – hierbei gilt es, Fingerspitzengefühl für die Marktlage und die Nachfrage nach dem Objekt zu beweisen.

Die Maklerprovision ist die Vergütung des Maklers für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie. Diese wird als Provision oder auch als Courtage bezeichnet, da sie dem Makler erst ausgezahlt wird, wenn seine im Maklervertrag vereinbarte Vertragsleistung erbracht wurde. Damit der Makler einen Provisionsanspruch hat, sollten grundsätzlich folgende Kriterien erfüllt werden:

• Ein Maklervertrag wurde mündlich oder schriftlich abgeschlossen.

• Der Makler ist in der Lage, seine Maklertätigkeit nachzuweisen.

• Ein notariell beglaubigter Kauf- oder Mietvertrag wurde geschlossen.

• Der Vertragsabschluss ist klar auf die Maklertätigkeit zurückzuführen.

• Es sind keine Fehler zu beanstanden, durch welche der Vertrag als ungültig zu betrachten ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Käufer/Verkäufer beim Abschluss des Maklervertrags nicht rechtmäßig über sein Widerrufsrecht informiert wurde.

Wenn die Provision gezahlt wurde und eine dieser Anforderungen unerfüllt bleibt, kann die Courtage zurückgefordert werden.

Ein Makler geht durch seine Arbeit in Vorleistung und erhält sein Honorar, wenn der Kauf- oder Mietvertrag durch seine Vermittlungstätigkeit zustande gekommen ist. In der Regel halten Makler in ihren Geschäftsbedingungen fest, dass die Provision mit Abschluss eines Miet- bzw. eines notariellen Kaufvertrags verdient und somit fällig ist. In der Praxis wird meist ein Zahlungsziel von sieben bis 14 Tagen nach Vertragsunterschrift gewährt. Mit Verkäufern werden teilweise Sonderregelungen getroffen, sodass sie ihren Anteil an der Maklerprovision erst bezahlen müssen, wenn der Kaufpreis fällig bzw. auf dem Konto eingegangen ist. Bei einem Mietvertrag ist es oftmals möglich, die Maklerprovision auf zwei bis drei Monatsteilzahlungen zu strecken.

Die Provisionszahlung spiegelt nicht den jeweiligen Aufwand eines Maklers wider. Er erhält die vereinbarte Zahlung, unabhängig vom Verlauf des Vermittlungsverfahrens. Laufen die Anstrengungen des Maklers hingegen ins Leere, kommt es also zu keinem von ihm in die Wege geleiteten Vertragsabschluss, hat er keinen Anspruch auf den Maklerlohn (BGB § 652 Absatz 1). Er hat dementsprechend seine Leistung nicht erbracht.

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Sie können sich die Kosten für einen Maklerauftrag zum Teil vom Fiskus zurückholen. In diesen Fällen können Sie die Maklerprovision steuerlich absetzen:

• Vermieter: Wer einen Immobilienmakler mit der Vermietung eines Objekts beauftragt hat, kann bei seiner Einkommensteuererklärung die Maklerprovision zusammen mit anderen Werbungskosten geltend machen.

• Mieter: Wenn Mieter aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung mieten oder sogar umziehen müssen, können sie die Maklerprovision als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

• Verkäufer: Wer eine Immobilie mit Makler verkauft, kann die Maklergebühren steuerlich nicht geltend machen. Eine Ausnahme besteht: Wenn es sich um ein vermietetes Objekt handelt und der Verkäufer mit dem Verkaufserlös ein neues vermietetes Objekt kauft, sind die Maklergebühren als Werbungskosten absetzbar.

• Käufer: Die Maklerprovision beim Hauskauf gehört zu den Anschaffungsnebenkosten. Die Absetzbarkeit hängt dabei von der Nutzung des Hauses ab. Bewohnt der Käufer das Haus selbst, ist die Maklercourtage nicht absetzbar. Vermietet er das Haus jedoch, wird die Maklerprovision als Teil der Gesamtanschaffungskosten zum Kaufpreis hinzugerechnet und lässt sich steuerlich abschreiben.

Die Höhe der Maklerprovision sollte bei Verkäufen für alle Parteien schriftlich festgehalten werden. Dies kann über den notariellen Kaufvertrag gehandhabt werden. Allerdings ist es nicht verpflichtend, die Provision schriftlich festzuhalten; ihre Festlegung kann ebenso über eine vom Immobilienmakler erstellte Vereinbarung erfolgen.

Ein Immobilienmakler erhält eine Provision für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie. Die Höhe der Provision ist abhängig von verschiedenen Faktoren wie den ortsüblichen Preisen im jeweiligen Bundesland, in dem die Immobilie veräußert oder erworben wird. Unterschiede gibt es auch zwischen Immobilienvermietung und -verkauf. Das im Juni 2015 eingeführte Bestellerprinzip bei der Vermietung ermöglicht vielen Mietern, eine Wohnung ohne zusätzlich anfallende Gebühren zu beziehen, da der Makler in der Regel vom Vermieter beauftragt wird. Mit den Gesetzesänderungen, die am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten sind, wird die Maklerprovision beim Immobilienverkauf bzw. -kauf zwischen Verkäufer und Käufer gleichmäßig geteilt. Das kann vor allem für Immobilienkäufer eine große Erleichterung bedeuten, da sie durch die finanziellen Einsparungen der Kaufnebenkosten ihrem Traum vom Eigenheim einen großen Schritt näherkommen.

Durch die professionelle Unterstützung eines Immobilienexperten können Sie sich beim Immobilienverkauf oder der Vermittlung von Mietobjekten viel Zeit und Aufwand sparen. Ein Immobilienmakler vor Ort nimmt Kaufinteressenten die Mühe ab, selbst Anzeigen durchforsten oder Besichtigungstermine vereinbaren zu müssen.

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