Notarkosten: Womit Sie beim Hauskauf rechnen müssen

Ein Immobilienkauf ist immer eine bedeutende Investition. Neben dem Kaufpreis gehören auch die Kaufnebenkosten in die Kostenkalkulation beim Haus- oder Wohnungskauf. Einige Nebenkosten entstehen unabhängig davon, ob Sie ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück kaufen wollen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den anstehenden Grundbucheintrag und die Notargebühren. Falls Sie einen Makler mit der Immobiliensuche beauftragt haben, kommen auch noch die Maklerkosten zu den anfallenden Nebenkosten.

Der Notar ist dafür zuständig beide Vertragsparteien unparteiisch zu beraten. Er sorgt dafür, dass das Immobiliengeschäft rechtskräftig ist, indem er den Kaufvertrag notariell beurkundet. Doch der in der Bundesnotarordnung (BnotO) festgeschriebene Gebührensatz der Notarkosten umfasst nicht nur die Beurkundung des Vertrags, sondern unter anderem noch die Beratung durch den Notar sowie die Anfertigung des Kaufvertragsentwurfs und die Erstattung von Auslagen. Zusätzlich fallen Grundbuchgebühren an, da der Notar auch die Eintragung des neuen Käufers beim Grundbuchamt veranlasst. Vor der Eigentumsübertragung kümmert sich der Notar um die Löschung einer ggf. bestehenden Grundschuld des Verkäufers, um die Eintragung der neuen Grundschuld des Käufers (falls vorhanden), ebenso wie von eventuellen Wegerechten und Wohnrechten. Er veranlasst außerdem die Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch und die Fälligkeitsstellung des Kaufpreises. Zusätzlich holt der Notar vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ein, wodurch der Eigentümerwechsel rechtlich erst möglich wird. Je mehr Aufwand zur Eigentumsübertragung erforderlich war, desto höher fallen die Notargebühren aus.

Mit Abschluss des Verfahrens werden die Gebühren für den Notar fällig. Der Käufer erhält den Kostenbescheid zusammen mit einer Abschrift des Kaufvertrages zugeschickt. Die Höhe der Notarkosten orientiert sich am Kaufpreis der Immobilie, damit dem Geschäftswert, und ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) detailliert festgehalten. Je nach anfallender Tätigkeit können Sie die Notargebühren aus der Gebührentabelle ablesen. In der Regel sind die Gebühren nebst den Auslagen mit einer Zahlungsfrist von zwei bis vier Wochen zu entrichten. Da der Notar auch die Grundschuld beim Grundbuchamt einträgt und die Umschreibung der Eigentümerverhältnisse im Grundbuch vornimmt, rechnet er die dabei anfallenden Grundbuchgebühren gleich mit ab. Immobilienkäufer müssen mit Notarkosten in Höhe von 1,5-2 Prozent des Kaufpreises der Immobilie bzw. des Grundstücks rechnen.

Angenommen, es wird eine Immobilie in Berlin mit einem Geschäftswert von 200.000 Euro erworben und im Rahmen des Immobilienkaufs oder Grundstückskaufs eine Grundschuld in Höhe von 125.000 Euro aufgenommen. Die Berechnung der Notarkosten beim Hauskauf - Vorgang könnte dann folgendermaßen aussehen:

Die Notargebühren gehören neben der Maklerprovision, der Grunderwerbsteuer und den Kosten für die Grundbucheintragung zu den direkten Kaufnebenkosten. In der Regel beauftragt der Käufer den Notar und übernimmt dementsprechend auch den überwiegenden Teil der anfallenden Notarkosten beim Hauskauf bzw. Wohnungskauf. Der Verkäufer übernimmt meist nur einen geringen Anteil der Gebühren, zum Beispiel trägt der Verkäufer die Kosten für das Löschen von eingetragenen Belastungen oder Rechten von Dritten an der Immobilie aus dem Grundbuch allein. Jedoch gelten sowohl der Käufer als auch der Verkäufer als Kostenschuldner, wenn es um die Bezahlung der Notarkosten geht. Das bedeutet, dass beide Parteien haftbar sind. Um als Verkäufer abgesichert zu sein, sollten Sie vorab herausfinden, ob der Käufer in der Lage ist, die Kosten für den Notar zu begleichen. Generell sind Regelungen zur Verteilung der Notarkosten im Kaufvertrag festgehalten.

Die Gebühren für den Notar sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgeschrieben. Sie sind nicht verhandelbar. Dennoch gibt es Möglichkeiten bei den Notarkosten zu sparen. Grundsätzlich werden die Notargebühren durch die Höhe des Kaufpreises ( dem Geschäftswert ) bestimmt, daher kann es sich beispielsweise lohnen, ein unbebautes Grundstück zu erwerben. Diese kosten in der Regel weniger als ein bereits bebautes Grundstück. Ein weiterer Faktor bei dem Käufer sparen können, ist die notarielle Beurkundung der Grundschuld. Für viele Banken reicht bereits ein beglaubigter Grundschuldentwurf als Nachweis. Dieser ist mit deutlich weniger Kosten verbunden, als eine Urkunde vom Notar.

Kapitalanleger, die vorhaben die erworbene Immobilie zu vermieten, können die anfallenden Notarkosten, ebenso wie etwa auch die Maklergebühren, als Werbungskosten steuerlich absetzen.