Vermietetes Haus verkaufen: Diese Bedingungen müssen Sie erfüllen

Ja, Sie können Ihr Haus verkaufen mit Mieter. Der Verkauf eines vermieteten Hauses ist rechtlich möglich und sogar üblich. Es gibt jedoch einige wichtige rechtliche und praktische Aspekte, die Sie dabei berücksichtigen müssen – vorwiegend mit Blick darauf, wie Sie mit den Mietern umgehen und welche Rechte und Pflichten Sie mit dem Mietvertrag übernehmen.

Es ist sehr wichtig, dass Sie gut mit den Mietern kommunizieren und die gesetzlichen Bestimmungen einhalten, wenn Sie ein Haus vermietet verkaufen. Nur so kann der Verkaufsprozess reibungslos ablaufen. Vor allem als Käufer einer vermieteten Wohnung kann es sich daher lohnen, einen professionellen Makler zu finden und zu beauftragen, der alle rechtlichen Aspekte kennt und potenzielle Konflikte vermeiden kann. 

Wenn Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen, bleiben die Mietverhältnisse in der Regel unverändert bestehen. Deshalb müssen Sie einige wesentliche Punkte beachten für den Fall, dass Sie ein Haus mit Mietern verkaufen. Diese sind in erster Linie für die Käufer von vermieteten Immobilien interessant. Doch auch als Verkäufer sollten Sie diese Bedingungen kennen, um gegebenenfalls durch gute Kommunikation mit Mietern und Kaufinteressenten die womöglich verschiedenen Standpunkte auf einen Nenner bringen zu können:

• Übertragung des Mietvertrags: Beim Verkauf eines vermieteten Hauses tritt der neue Eigentümer gemäß Paragraf 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in die bestehenden Mietverträge ein. Dieses Gesetz heißt „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten für den Vermieter auf den Käufer übergeht. Er wird automatisch zum neuen Vermieter.

• Mietverhältnis besteht weiter: Der Verkauf der Immobilie hat demnach zunächst keinen Einfluss auf das Mietverhältnis. Die Mieter haben das Recht, weiterhin in der Immobilie zu wohnen, solang der Mietvertrag gültig ist. Der neue Eigentümer kann den Mietvertrag nur unter bestimmten, gesetzlich definierten Bedingungen kündigen, zum Beispiel wegen Eigenbedarfs.

• Rechte der Mieter: Die Mieter behalten alle Rechte aus ihrem Mietvertrag. Dazu gehört, dass sie vor unrechtmäßigen Mieterhöhungen geschützt sind. Außerdem haben die Mieter ein Anrecht darauf, dass ihnen ihr Mietvertrag nicht ohne triftigen Grund gekündigt wird.

• Kenntnissetzung und Einverständnis nicht nötig: Als aktueller Eigentümer des vermieteten Hauses sind Sie nicht dazu verpflichtet, die Mieter vorab über den geplanten Verkauf zu informieren oder ihr Einverständnis einzuholen. Trotzdem können Sie dem Mieter Ihr Vorhaben natürlich frühzeitig mitteilen, um Missverständnisse und Unsicherheiten zu vermeiden. Nach dem Verkauf muss der neue Eigentümer die Mieter über den Eigentümerwechsel informieren. Das hat ebenso praktische Gründe, schließlich müssen die Mieter wissen, an welchen Vermieter sie zukünftig die Miete zu zahlen haben.

• Kaufpreis bei einem vermieteten Haus: Wenn Ihr Haus vermietet ist, kann sich das negativ auf den Preis auswirken, den Sie für Ihre Immobilie erhalten. Käufer zahlen nämlich gemeinhin einen niedrigeren Preis, wenn das Kaufobjekt vermietet ist – insbesondere dann, wenn die Miete aufgrund eines alten Vertrags niedriger ist, als es bei einer Neuvermietung nach aktuellem Mietmarkt möglich wäre.

Vielleicht stellen Sie sich die Frage: „Kann ich als der Vermieter einfach das Haus verkaufen?“ Die Antwort darauf lautet: „Ja, aber …“. Denn prinzipiell können Sie ein Mietshaus ohne große Hürden verkaufen. Allerdings besitzen Ihre Mieter möglicherweise ein Vorkaufsrecht, das Sie beachten müssen. Dies ist der Fall, wenn die Immobilie in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, nachdem der Mietvertrag unterschrieben wurde. Dann haben die Mieter beim Verkauf das Recht, Ihnen das Haus zu denselben Bedingungen abzukaufen, die Sie einem Dritten anbieten würden.

Um Ihr Haus zum bestmöglichen Preis zu verkaufen, denken Sie vielleicht darüber nach, den bestehenden Mietern zu kündigen. Doch grundsätzlich dürfen Sie einem Mieter nicht allein aus dem Grund kündigen, dass Sie das Haus verkaufen möchten. Der Verkauf eines vermieteten Hauses stellt keinen Kündigungsgrund dar. Mietverträge sind durch das Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“ geschützt – das bedeutet: Der Käufer muss den bestehenden Mietvertrag fortführen. Eine ordentliche Kündigung ist daher nicht zulässig. Anders stellt sich die Situation dar, wenn ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund vorliegt, also beispielsweise, wenn der Bewohner seine Miete nicht zahlt.

Haben Sie ein vermietetes Haus gekauft und suchen gleichzeitig selbst nach einem neuen Zuhause? Wenn Sie Bedarf haben an einer der Wohnungen in Ihrem Neuerwerb, können Sie das unter gewissen Umständen als Grund angeben, um Ihren Mietern zu kündigen. Dies wird als Kündigung wegen Eigenbedarfs bezeichnet und ist im Paragraf 573 Absatz 2 BGB festgehalten:

Weiterhin eingrenzen lässt sich die Schätzung der Verkaufsdauer anhand der Immobilienart. Möchten Sie als Hausbesitzer ein Ein- oder Mehrfamilienhaus, eine Gewerbeimmobilie oder eine Eigentumswohnung verkaufen? Im Schnitt verkaufen sich Eigentumswohnungen am schnellsten. Einfamilienhäuser rangieren auf dem zweiten Platz und Mehrfamilienhäuser haben generell die längste Vermarktungsdauer. Wobei auch der Angebotspreis eine tragende Rolle spielen kann: Ein unrealistisch hoch angesetzter Angebotspreis kann sich negativ auf die Verkaufsdauer Ihrer Immobilie auswirken.

Entscheidend für die Dauer eines Immobilienverkaufs ist also die Kombination mehrerer Faktoren. Es ist möglich, durch Eigeninitiative und Engagement den Verkaufs- und Vermarktungsprozess zu verkürzen, indem man die Vermarktung der Immobilie so effizient wie möglich gestaltet.

Die Frage „Wann darf der neue Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?“ lässt sich trotzdem nicht so einfach beantworten – es gelten einige Einschränkungen, mit denen Sie bei einer Eigenbedarfskündigung rechnen müssen:

1. Tatsächlicher Bedarf: Der Eigenbedarf muss tatsächlich bestehen und gut begründet sein. Als Vermieter müssen Sie darlegen, warum Sie oder die genannten Personen die Wohnung benötigen.

2. Kündigungssperrfrist: In bestimmten Fällen gilt eine Kündigungssperrfrist, die Sie als neuer Eigentümer daran hindert, unmittelbar nach dem Erwerb der Immobilie eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Diese Frist beträgt in der Regel drei Jahre, kann jedoch in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. Die Sperrfrist beginnt ab dem Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch.

3. Sozialklausel: Vermieter müssen auf die Interessen der Mieter Rücksicht nehmen. Wenn eine Kündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt – etwa aufgrund von hohem Alter, Krankheit oder langer Wohndauer –, kann die Kündigung unwirksam sein oder zumindest der Auszugstermin verschoben werden.

Wenn Sie als neuer Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, sollten Sie darauf vorbereitet sein, dass der Mieter Einspruch dagegen erhebt. Dann müssen Sie die Kündigung gut begründen und vor einem Gericht verteidigen können. Die deutschen Gerichte nehmen den Mieterschutz grundsätzlich sehr ernst. Sie sollten also versuchen, durch offene Kommunikation und faire Fristen den Verkaufsprozess so angenehm wie möglich zu gestalten, und auch die Interessen der Mieter berücksichtigen. Eine verlängerte Frist zum Auszug kann sich zum Beispiel lohnen, wenn Sie dadurch einen mühsamen Gang vor Gericht vermeiden können.

Auch nach Ablauf der Kündigungssperrfrist von meist drei Jahren ist eine Eigenbedarfskündigung nicht von einem auf den anderen Tag umsetzbar. Stattdessen gilt eine gesetzlich festgelegte Frist, die davon abhängt, wie lange die Mieter bereits in der Wohnung leben: 

1. Drei Monate: Bei einer Wohndauer von bis zu fünf Jahren müssen Sie den Mietern mindestens drei Monate Zeit gewähren, um auszuziehen.

2. Sechs Monate: So lang dauert die Kündigungsfrist bei einer Wohndauer von fünf bis acht Jahren.

3. Neun Monate: Diese längste der Kündigungsfristen kommt zustande, wenn die Wohndauer mehr als acht Jahren beträgt.

Die Fristen gelten, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist und keine besonderen Umstände vorliegen, die eine Verlängerung der Frist erfordern könnten, etwa wenn die Härtefallregelung greift. Die Frage „Darf man dem Mieter kündigen, wenn man das Haus verkaufen will oder eines gekauft hat?“ ist also nicht generell zu bejahen – vielmehr muss sich an strenge gesetzliche Vorgaben gehalten werden.

Wenn Sie Ihr vermietetes Haus verkaufen wollen, sollten Sie nicht nur auf Ihre Interessen und die des Käufers achten. Sie müssen immer auch die Rechte der Mieter bedenken. So können Sie beispielsweise Ihren Mietern nicht einfach kündigen, um die Immobilie zu einem womöglich besseren Preis veräußern zu können. Sonst kann es schnell passieren, dass der Mieter klagt und Sie damit in einen Rechtsstreit geraten, der Sie Zeit, Nerven und Geld kostet. 

Wenn Sie jedoch die geltenden Vorschriften einhalten und alle betroffenen Parteien involvieren, kann der Hausverkauf mit Mietvertrag trotzdem zu einem Erfolg werden. Ein professioneller Immobilienmakler kann Sie dabei unterstützen, rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.