Alt und voller Glanz: Immobilienklima in Deutschlands Altstädten

Ob Kleinstadt oder Großstadt: Deutschlands Altstadtjuwelen sind nicht nur einen Besuch im Sommer wert, sondern laden auch zum dort Leben ein. Denn zahlreiche Städte haben in den letzten Jahrzehnten viel Geld in die Hand genommen, um ihre Altstadtbezirke zu sanieren. Dass damit nicht nur dem Tourismusgewerbe vor Ort ein Gefallen getan wurde, liegt auf der Hand, profitieren doch auch die Anwohner von den sanierten Stadtzentren. Das macht sie für Kaufinteressenten und Investoren interessant, da Immobilien in diesen Städten über einiges an Entwicklungspotenzial verfügen. Aber lohnt sich ein Kauf? Der Full-Service-Immobiliendienstleister McMakler hat sich die Immobilienpreise in den 30 Städten Deutschlands mit den subjektiv schönsten Altstädten genauer angeschaut. Dabei wurden die Kauf- und Mietpreise für das erste Halbjahr 2020 gegenübergestellt, um das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu ermitteln.

Bisher galt ein Kaufpreisfaktor um die 20 bis 24 als guter Kaufindikator. In den prominenten A-Städten gilt das jedoch nur noch bedingt, vielmehr werden dort Immobilien bereits zu mehr als das 30- und sogar 50-fache der Jahresnettokaltmiete gehandelt. Marginal ist das Phänomen der Metropolen auch in kleineren Städten zu beobachten, mehrheitlich gibt es jedoch Standorte mit moderaten Preisen und interessanten Renditemöglichkeiten.

Auffällig ist, dass die Kaufpreisfaktoren in einem Großteil der analysierten Städte noch moderat sind. Von den 30 analysierten Städten liegt der Kaufpreisfaktor in 20 Orten bei unter 24, in fünf sogar unter 20. Zu den Schlusslichtern gehören Goslar mit 10,80, Quedlinburg mit 14,75, Alsfeld mit 16,20, Görlitz mit 17,74 und Rothenburg ob der Tauber mit 19,37. Dabei belegt Goslar mit einem Kaufpreis von 899,60 €/m² (Miete 6,94 €/m²) den letzten Platz. Quedlinburg mit 840,51 €/m² (Miete 4,75 €/m²), Alsfeld mit 1.226,39 €/m² (Miete 6,31 €/m²) und Görlitz mit einem Kaufpreis von 857,67 €/m² (Miete 4,03 €/m²) liegen mit ihren Kaufpreisfaktoren schon merklich höher. Hier lohnt sich der Immobilienkauf mehr, als zur Miete zu wohnen. Überraschenderweise gilt dies auch für die Weihnachtsstadt Rothenburg ob der Tauber mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.966,09 €/m² (Miete 8,46 €/m²).

Die Gruppe der schönsten Altstädte, die einen Kaufpreisfaktor größer als 20, aber noch unter 24 vorweisen, umfasst 15 Städte. Unter diesen sind beispielhaft nicht nur Kleinstädte wie Celle mit einem Kaufpreis von 1.850,47 €/m² (Miete 7,69 €/m²), Husum mit 2.199,40 €/m² (Miete 8,27 €/m²) oder Dinkelsbühl mit einem durchschnittlichem Kaufpreis von 2.143,77 €/m² (Miete 7,75 €/m²) vertreten, sondern auch Großstädte wie Bremen mit einem Kaufpreis von 2.390,73 €/m² (Miete 9,85 €/m²) und Dresden mit 2.614,50 €/m² (Miete 9,55 €/m²).

„Aber auch andere ehemalige Residenzstädte verdienen Aufmerksamkeit. Weimar ist sicherlich kein Geheimtipp mehr, aber durchaus empfehlenswert für Kaufinteressenten. Mit einem Wert von 20,45 liegt der Kaufpreisfaktor hier im lukrativen Bereich. Zudem hat Weimar auch kulturell einiges zu bieten. Mit seinen zahlreichen Museen, Baudenkmälern und Veranstaltungen wird es hier selten langweilig. Nicht umsonst findet sich Weimar in der Liste der Welterbestätten wieder“, weiß Jahn. Er fährt fort: „Auch die anderen Städte, die wegen ihrer Altstädte als Welterbestätte geführt werden, bieten vielversprechende Gelegenheiten für Investoren. Dazu zählen unter anderem Bremen und Trier.“

Ebenfalls erwähnenswert sind die sechs Städte, deren Kaufpreisindikator zwischen 24,30 und 28,93 liegt. Dazu gehören bekannte, große Städte wie Nürnberg mit einem Quadratmeterpreis von
3.534,07 Euro (Miete 12,12 €/m²), Freiburg im Breisgau als drittteuerste Stadt im Kaufpreisranking mit 4.430,55 €/m² (Miete 13,35 €/m²) und Bamberg mit 3.607,08 €/m² (Miete 10,39 €/m²). Auffällig an dieser Stelle ist Koblenz, die Stadt am Deutschen Eck, deren Kaufpreisfaktor mit einem Kaufpreis von
2.955,31 €/m² und einem durchschnittlichen Mietpreis von 9,02 €/m² bei 27,30 liegt und somit höher ist als der Kaufpreisfaktor in Nürnberg mit 24,30.

Die vier teuersten Altstädte befinden sich auffälligerweise alle im Süden Deutschlands. Mit Kaufpreisfaktoren von über 30 machen sie schon fast den Metropolen Konkurrenz, allerdings hat keine dieser Städte mehr als 300.000 Einwohner. Plätze drei und vier liegen an der schönen Donau: Regensburg mit Kaufpreisen von durchschnittlich 4.313,93 €/m² (Miete 11,93 €/m²) und Passau mit 2.822,11 €/m² (Miete 6,93 €/m²). Auf Platz zwei findet sich Konstanz wieder. Kaufinteressenten zahlen hier im Schnitt 5.315,82 Euro für einen Quadratmeter Wohnfläche, Mieter 12,90 Euro. Vom Kaufpreis her gesehen ist dies der Spitzenwert, allerdings kann eine Nachbargemeinde am Bodensee einen noch höheren Kaufpreisfaktor vorweisen: Meersburg. In dem kleinen Städtchen mit dem hübschen Stadtkern werden durchschnittlich Preise von 4.584,54 €/m² für Wohneigentum gezahlt (Miete 11,06 €/m²).

Die Auswahl dieser 30 Städte basiert auf diversen Städterankings von Online-Reiseportalen. Diese Rankings sind subjektiv. McMakler erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit.

Der Vergleichsfaktor ergibt sich, indem der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete geteilt wird. In der Betrachtung bleiben Miet- und Kaufnebenkosten sowie zukünftige Mieterhöhungen und Wertsteigerungen der Immobilie unberücksichtigt.

Die Datenerhebung von McMakler basiert auf einer Auswertung inserierter Kauf- und Mietangebote für Häuser und Wohnungen (nur Bestandsbauten, Baujahr bis 2018) verschiedener Immobilienportale für das Jahr 2020. Da sich jede Immobilie im Baujahr, der Wohnlage und Ausstattung unterscheidet, sind diese Immobilienpreise keine Grundlage für eine exakte Berechnung des Quadratmeterpreises, sondern dienen als Orientierung.