Haus geerbt – Was Sie jetzt wissen müssen

Wer eine Immobilie oder auch anderes Vermögen erbt, bestimmt das Testament des Verstorbenen oder die gesetzliche Erbfolge:

• Testament:
  Im besten Fall hat der Verstorbene ein Testament verfasst und dies beim Notar hinterlegt. So ist von vornherein klar geregelt, wer die Immobilie des Verstorbenen erhält. Auch handschriftliche Testamente sind grundsätzlich gültig.
  

• Gesetzliche Erbfolge:
  Gibt es kein Testament, so greift die gesetzliche Erbfolge. Sie sieht vor, dass Ehepartner und Kinder zunächst Erben erster Ordnung sind. Unter ihnen wird das Vermögen vollständig aufgeteilt. Gibt es keine Erben erster Ordnung, so würde die Erbschaft entsprechend auf die Geschwister oder Eltern übergehen (zweite Ordnung). Als Erben dritter Ordnung gelten dann noch Tanten, Onkel und Großeltern.
  

Sie haben laut Testament oder Erbfolge ein Haus oder eine Wohnung geerbt? Dann benötigen Sie einen Erbschein, um den Grundbucheintrag der Immobilie entsprechend ändern zu können. Dieser wird vom zuständigen Nachlassgericht erstellt, bedingt aber, dass Sie Unterlagen vorlegen können, die Ihre Rechtmäßigkeit darlegen – wie eben das Testament.

Hinterlässt Ihnen der Verstorbene Geldvermögen, ist dessen Wert schnell ermittelt. Anders sieht es aus, wenn ein Haus oder ein Grundstück vererbt wird. Seit der Reform der Schenkungs- und Erbschaftssteuer im Jahr 2009 muss zur Bewertung der Immobilie das sogenannte Verkehrswert-Verfahren angewandt werden.
Grundsätzlich heißt das für Sie: Ein unabhängiger Gutachter prüft, für wie viel Geld Sie das Haus derzeit verkaufen könnten. Entscheidende Kriterien für den Verkaufserlös sind die Lage, die Ausstattung, die Wohnfläche oder auch das Grundstück. Sofern Sie eine Immobilie erben, beträgt die Erbschaft aber in 71 Prozent der Fälle mehr als 150.000 Euro, mögliche Verbindlichkeiten bereits berücksichtigt.

Grundsätzlich unterliegt das komplette, vererbte Vermögen der Erbschaftsteuer. Allerdings existieren Freibeträge, die zuvor vom Wert des Hauses beziehungsweise des kompletten Erbes abgezogen werden, sodass in Deutschland nur etwa ein Drittel des Erbes überhaupt besteuert wird. Die Freibeträge liegen für Erben erster Ordnung bei:

• Ehegatte: 500.000 Euro
  

• Kind: 400.000 Euro (pro Kind)
  

• Enkel: 400.000 Euro, wenn deren Eltern bereits verstorben sind; ansonsten 200.000 Euro (pro Enkel)
  

Für das überschüssige Vermögen zahlen Sie dann je nach dessen Höhe unterschiedliche Steuersätze. Für die ersten 75.000 Euro werden 7 Prozent Erbschaftsteuer fällig, bis 300.000 Euro sind es 11 Prozent und bis 600.000 Euro 15 Prozent. Die genauen Regelungen zur Erbschaftsteuer insbesondere bei Immobilien, können Sie in unserem Artikel über die Erbschaftssteuer nachlesen.

Sofern Sie ein Haus erben, kommt nicht nur zeitlicher Aufwand auf Sie zu, sondern auch finanzieller. Konkret fallen folgende Kostenpunkte an:

Gibt es keinen schriftlichen Nachlass und mehr als einen gesetzlich vorgesehenen Erben,so entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Sie dient in erster Linie dazu, das geerbte Vermögen anteilig auf die einzelnen Erben aufzuteilen. Das Problem: Immobilien sind nicht teilbar, ihr Wert macht aber oft einen Großteil des Erbes aus. Sie und Ihre Miterben haben in diesem Fall mehrere Möglichkeiten:

• Auszahlung:
  Angenommen, Sie möchten in dem Haus wohnen bleiben, das insgesamt 300.000 Euro wert ist. Zusätzlich gibt es noch ein Geldvermögen von 100.000 Euro und einen Miterben. Dann können Sie – wenn Sie sich denn einigen – die Differenz von 200.000 Euro an den Miterben zahlen und das Haus übernehmen.
  

• Einvernehmlicher Verkauf:
  In vielen Fällen entscheidet sich die Erbengemeinschaft dazu, die Immobilie zu verkaufen. Der Verkaufserlös wird anschließend entsprechend aufgeteilt.
  

• Nicht einvernehmlicher Verkauf:
  Unschön und teuer wird es immer dann, wenn Uneinigkeit zwischen den Erben herrscht. Grundsätzlich kann jeder Erbe die sogenannte Erbauseinandersetzung beantragen. Dann wird das Vermögen unter den Erben aufgeteilt. Einigen sich diese beispielsweise nicht auf eine Veräußerung, so kann es zum Zwangsverkauf kommen. Ähnlich wie bei einer Zwangsvollstreckung ist der Verkaufserlös dann meist deutlich geringer, als wenn das Objekt auf dem freien Markt angeboten wird.

Haben Sie ein Haus geerbt, so bieten sich Ihnen drei verschiedene Möglichkeiten. Sie können einen Verkauf durchführen, das Objekt vermieten oder aber selbst nutzen.
Eigennutzung
Stellen Sie sich zunächst die Frage, ob Sie im geerbten Haus überhaupt wohnen können, aus rein emotionaler Sicht. Zudem müssen Sie den Immobilienzustand genau beurteilen: Wie groß ist der Renovierungsbedarf? Können Sie diesen finanziell stemmen? Und sind weitere Umbaumaßnahmen aus rein wohnlicher Sicht notwendig?
Vermietung
Grundsätzlich sollte man sich genau überlegen, ob eine Vermietung des geerbten Hauses sinnvoll ist. Denn die fälligen Instandhaltungskosten der oft mehrere Jahrzehnte alten Gebäude können je nach Immobilientyp aufwendiger sein als zunächst gedacht und die Eigenkapital. Dadurch ist eine angemessene Eigenkapitalrendite nur selten möglich.
Verkauf
Schon deutlich sinnvoller ist es, das Haus zu verkaufen. Auf Basis des Verkehrswerts haben Sie bereits einen guten Anhaltspunkt, wie viel Geld der Verkauf einbringt. Kalkulieren Sie hierbei aber auch mögliche Kosten für den Immobilienmakler mit ein und ermitteln Sie, inwiefern der Verkauf wirklich steuerfrei ist.

Informieren Sie sich auch daüber, wie mit dem Erbbaurecht ein Hausbau ohne eigenes Grundstück möglich ist.