Beschlussfähigkeit Eigentümerversammlung: Was Sie jetzt wissen müssen

Die zum 1. Dezember 2020 in Kraft getretene Novelle des Wohneigentumsgesetzes enthält in puncto Eigentümerversammlung einige Neuerungen. Wichtig ist besonders eine Änderung: Die bisherige Regel, nach der für größere Umbauten wenigstens die Hälfte der Miteigentumsanteile auf der Versammlung vertreten sein mussten, wurde aufgehoben. Nach dem neuen WEG ist die Eigentümerversammlung stattdessen unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig. Hintergrund der Neuregelung sind in erster Linie Maßnahmen in Hinblick auf energetische und altersgerechte Sanierungen, die sich dank der Gesetzesänderung und dem verkürzten Weg zur Beschlussfähigkeit schneller und einfacher umsetzen lassen.

Der Nachteil: Je nach Situation kann das neue Regelwerk für Eigentümer zu unliebsamen Überraschungen führen – etwa dann, wenn die Eigentümerversammlung verpasst wird und plötzlich Projekte mitfinanziert werden sollen, von denen man alles andere als begeistert ist. Um derartige Überraschungen zu verhindern, wird Eigentümern umso mehr geraten, der Versammlung beizuwohnen und vom Mitspracherecht Gebrauch zu machen (oder zumindest eine Vollmacht mit Weisungen zu erteilen).

Wird im Rahmen der Eigentümerversammlung ein Beschluss gefasst, ist dieser oft mit einem gewissen Kostenaufwand verbunden – zum Beispiel im Fall von Umbau- oder Sanierungsarbeiten. Wer hat die Kosten in welchen Fällen zu tragen? Grundsätzlich sind vor allem zwei Szenarien denkbar:

Allgemeine Beschlüsse der Eigentümerversammlung

In der Regel sind Abstimmungen, die auf der Eigentümerversammlung gefasst werden, für alle beteiligten Eigentümer bindend, solange sie nicht angefochten werden. Geht es bei den Beschlüssen um die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum, das allen zugänglich ist und von allen genutzt werden kann – etwa die Außenfassade oder das Treppenhaus –, teilen sich die Eigentümer die anfallenden Kosten, zumeist gemäß der Miteigentumsanteile.

Privilegierte Maßnahmen

Neben anfallenden Arbeiten zur Instandhaltung haben Eigentümer außerdem ein Recht darauf, sogenannte privilegierte Maßnahmen zu verlangen. Dazu zählt zum Beispiel der Einbau eines Fahrstuhls für mehr Barrierefreiheit oder auch die Installation einer Wallbox in der Tiefgarage. Hierbei gilt: Wer zustimmt, zahlt. Die baulichen Maßnahmen finanzieren somit zunächst diejenigen, die ihnen zugestimmt haben. Ausnahmen gibt es nur:

• wenn eine doppelt qualifizierte Mehrheit zustimmt und die Arbeiten nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden sind oder

• wenn sich eine Maßnahme innerhalb eines „angemessenen Zeitraumes“ amortisiert.

In beiden Fällen teilen sich die Kosten auf alle Mitglieder der Eigentümerversammlung auf.

In Hinsicht auf die Nutzungsrechte resultiert aus den Regeln zur Finanzierung: Alle, die gezahlt haben, profitieren von umgesetzten Projekten entsprechend ihrer Eigentumsanteile. Wobei jedoch abweichende Regeln von der Eigentümerversammlung beschlossen werden können. Wer im Nachhinein zum Beispiel beschließt, einen eingebauten Fahrstuhl nutzen zu wollen, kann sich meist mit einem angemessenen Ausgleich auch später beteiligen und sich so ein Nutzungsrecht „erkaufen“.

Wer Wohnraum besitzt, für den ist die Eigentümerversammlung eine zentrale Institution – umso mehr seit dem Inkrafttreten der WEG-Novelle. Wer nicht von Beschlüssen überrascht werden möchte, der sollte den Treffen dieses Gremiums beiwohnen und sich während der Diskussion über mögliche Beschlüsse für seine Meinung stark machen. Wer wiederum bei der Eigentümerversammlung einen Vorschlag für ein künftiges Projekt einbringen möchte, ist mit Mitstreitern an seiner Seite gut aufgestellt.