Eigentümerversammlung: Die wichtigsten Fakten zusammengefasst

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Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird dadurch automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In regelmäßigen Abständen kommen alle stimmberechtigten Wohnungseigentümer, ggf. ihre Vertreter sowie der Hausverwalter im Zuge einer Eigentümerversammlung zusammen, um Beschlüsse in Hinblick auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Wohneigentums zu treffen. Jede Entscheidung bedarf dabei einer Abstimmung. Für Wohnungseigentümer besteht generell keine Anwesenheitspflicht. Dennoch müssen sie sich an den Kosten für beschlossene Maßnahmen beteiligen, auch wenn sie nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Für Eigentümer lohnt es sich also, an der Versammlung mitzuwirken, um Einfluss auf die Entscheidungen zu haben. Je nach Art des Beschlusses ist für die Abstimmung eine andere Mehrheit notwendig.

Den Vorsitz in der Eigentümerversammlung führt in der Regel der Verwalter. Die rechtliche Grundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal im Kalenderjahr stattfinden und wird in der Regel vom Hausverwalter einberufen. Mitglieder können dabei nach § 23 Absatz 1 WEG auch auf elektronischem Wege an der Eigentümerversammlung teilnehmen.

Egal ob ein Eigentümer seinen Balkon sanieren möchte oder die Fassade des Wohngebäudes ausgebessert werden soll - für sämtliche Entscheidungen ist eine Abstimmung unter den Wohnungseigentümern notwendig. Grundsätzlich werden in der Eigentümerversammlung Beschlüsse zu den folgenden Aspekten geregelt:

• bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen

• Instandhaltungsmaßnahmen und Renovierungsarbeiten

• Hausordnung

• Gebrauchsregelungen des Gemeinschaftseigentums

• Bestellung und Abberufung des Verwalters

Darüber hinaus beschließt die Wohnungseigentümerversammlung den Wirtschaftsplan. Dieser wird vom Hausverwalter unter der Berücksichtigung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben in Bezug auf das kommende Wirtschaftsjahr erstellt. Auf der Grundlage des Wirtschaftsplans ergibt sich der monatliche Betrag, den jeder Eigentümer für die Bewirtschaftung des Wohneigentums zu entrichten hat. Zum sogenannten Hausgeld gehört beispielsweise die Instandhaltungsrücklage. Diese ist zweckgebunden und darf nur dafür verwendet werden, um das Gemeinschaftseigentum instand zu halten bzw. nach einem Schaden wieder instand zu setzen.

Des Weiteren ist es nach § 28 Absatz 2 WEG die Aufgabe des Verwalters eine Jahresabrechnung aufzustellen, damit die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossen Vorschüsse beschließen können.

Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird vom Hausverwalter einberufen. Die Benachrichtigung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung beträgt mindestens 3 Wochen - sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Absatz 4 WEG). Die Einladung sollte die folgenden Punkte beinhalten:

• Name und Anschrift des Wohnungseigentümers

• Name und Anschrift des Hausverwalters

• genaue Bezeichnung der Eigentümergemeinschaft

• Datum, Uhrzeit und Ort der Versammlung

• Tagesordnung

Üblicherweise übernimmt der Verwalter die Leitung und Organisation der Versammlung. Diese läuft folgendermaßen ab:

1. Anwesenheit und Teilnahmeberechtigung prüfen: Zuerst überprüft der Hausverwalter, ob alle anwesenden Personen zur Teilnahme an der Versammlung berechtigt sind. Sollte ein Wohnungseigentümer verhindert sein, kann er einen Vertreter an seiner Stelle schicken. Dieser muss dafür eine schriftliche Vollmacht vorlegen können.

2. Beschlussfähigkeit ermitteln: Als nächstes ermittelt der Verwalter, ob die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist. Entscheidend für eine beschlussfähige Versammlung ist, welche Regelungen in der Gemeinschaftsordnung festgehalten sind.

3. Versammlung eröffnen: Erst nachdem die ersten beiden Schritte vollzogen wurden, eröffnet der Verwalter offiziell die Versammlung.

4. Tagesordnungspunkte/Diskussion: Der Verwalter stellt anschließend die Tagesordnungspunkte vor und eröffnet die Diskussion. Des Weiteren ist es seine Aufgabe die folgende Diskussion zu leiten, sodass die Versammlung fair abläuft.

5. Abstimmung durchführen: Am Ende der Diskussion führt der Verwalter die Abstimmungen durch und teilt die Abstimmungsergebnisse mit.

6. Beschlusssammlung: Die Beschlüsse werden vom Hausverwalter protokolliert und anschließend in die Beschlusssammlung eingetragen.

7. Versammlung schließen: Nachdem alle Beschlüsse eingetragen wurden, kann der Verwalter die Veranstaltung beenden.

Bei Eigentümerversammlungen wird in der Regel nach dem Kopfprinzip abgestimmt (§ 25 Absatz 2 WEG). Das bedeutet, dass jeder Eigentümer eine Stimme hat. Das gleiche gilt auch für Eigentümer, die mehrere Wohnungen in der Immobilie besitzen. Gehört die Wohnung zwei oder mehreren Eigentümern, haben diese ebenfalls nur eine Stimme. Grundsätzlich kann in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung auch ein anderes Abstimmungsprinzip vereinbart werden. Andere Möglichkeiten wären hierbei das Objektprinzip, wobei jede Wohneinheit eine Stimme zählt - unabhängig von der Größe der Räumlichkeit. Eigentümer, die mehreren Wohnungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft besitzen, haben demnach auch mehrere Stimmen. Eine weitere mögliche Variante ist das Wertprinzip. Hierbei zählen die Miteigentumsanteile, welche im Grundbuch festgehalten sind. Das bedeutet, das Stimmrecht wird nach der Größe oder dem Wert der Eigentumswohnung aufgeteilt. Je mehr Miteigentumsanteile ein Eigentümer besitzt, desto größer ist sein Stimmanteil. Wohnungseigentümer sollten sich bereits vor der Versammlung informieren, auf welcher Abstimmungsgrundlage die Eigentümerversammlung basiert.

Um überhaupt über einen Tagesordnungspunkt abstimmen zu können, muss die Eigentümerversammlung beschlussfähig sein. Wann eine Versammlung beschlussfähig ist, ergibt sich aus den Regelungen in der Gemeinschaftsordnung. Generell muss mindestens die Hälfte aller Miteigentümer anwesend sein, bzw. die anwesenden stimmberechtigten Personen müssen mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Die Beschlussfähigkeit muss zudem für jede einzelne Abstimmung gegeben sein. Sollte sich die Teilnehmerzahl während der Versammlung ändern, muss der Verwalter die Beschlussfähigkeit erneut überprüfen und im Protokoll der Eigentümerversammlung vermerken.

Wichtig für die Beschlussfähigkeit ist außerdem, dass die Versammlung unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfindet. Lediglich die Wohnungseigentümer, ggf. ihre Stellvertreter und der Hausverwalter dürfen an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Eine Ausnahme bilden geladene Experten, wie zum Beispiel Architekten oder Anwälte - über deren Teilnahme muss allerdings im Voraus abgestimmt werden.

Bei Abstimmungen gilt das Mehrheitsprinzip. Dabei ist je nach Art des Beschlusses eine andere Mehrheit notwendig. Unterschieden wird zwischen der einfachen Mehrheit, der qualifizierten Mehrheit, der doppelt qualifizierten Mehrheit und der Allstimmigkeit. Die geforderte Form der Mehrheit hängt vom Gegenstand der Abstimmung ab. Grundsätzlich gilt: Je größer die Auswirkung eines Beschlusses, desto größer muss die Mehrheit sein.

• Einfache Mehrheit
  Bei einer Abstimmung mit einfacher Mehrheit müssen je nach Teilungserklärung mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Anwesenden oder die Mehrheit der Miteigentumsanteile über den Beschluss abstimmen. Die einfache Mehrheit wird für die Entscheidungsfindung der meisten Beschlüsse in einer Wohnungseigentümergemeinschaft benötigt.
  Beispiele: Wirtschaftsplan, Anstellung/Wechsel des Hausmeisters, Entlastung des Verwalters.

• Qualifizierte Mehrheit
  Bei einer Abstimmung mit qualifizierter Mehrheit müssen mindestens 51 Prozent der Eigner über den Beschluss abstimmen. Diese Mehrheitsform wird nach dem WEG lediglich für die Entziehung von Wohnungseigentum benötigt, beispielsweise wenn der Wohnungseigentümer mit Zahlungen mehr als acht Monate im Rückstand ist oder sich ordnungswidrig verhält.

• Doppelt qualifizierte Mehrheit
  Bei einer Abstimmung mit doppelt qualifizierter Mehrheit müssen mindestens 75 Prozent aller Eigner (Kopfprinzip) und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile über den Beschluss abstimmen. Die doppelt qualifizierte Mehrheit findet meistens Anwendung bei Modernisierungsmaßnahmen.

• Allstimmigkeit
  Bei der Allstimmigkeit müssen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer über den Beschluss abstimmen. Die Entscheidungsfindung über die Allstimmigkeit wird in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur sehr selten benötigt und ist auch so gut wie kaum zu erreichen. Anwendung finden diese einstimmig getroffenen, schriftlichen Beschlüsse vor allem bei baulichen Veränderungen.

In der Regel sind Abstimmungen, die mit einer beschlussfähigen Mehrheit getroffen wurden, bindend. Wenn ein Wohnungseigentümer mit einem Beschluss nicht einverstanden ist, muss er prüfen, ob sich die Entscheidung anfechten lässt. Sollte dies nicht der Fall sein, bleibt dem Eigentümer nichts anderes übrig, als sich dem Mehrheitswillen unterzuordnen. Eine Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 Satz 1 WEG). Ist die Frist abgelaufen, sind alle Beschlüsse gültig - auch wenn sie fehlerhaft sind. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die Beschlüsse nicht gegen Gesetze verstoßen.

Wurde eine Abstimmung trotz fehlender Beschlussfähigkeit vorgenommen, ist die Entscheidung anfechtbar. Dennoch bedeutet das nicht, dass die Beschlüsse in der Praxis automatisch unwirksam sind. Während eines Verfahrens bei Gericht wird geprüft, ob der Verfahrensfehler zu einem anderen Ausgang der Abstimmung geführt hat. Weitere Verfahrensfehler, die sich anfechten lassen, sind beispielsweise wenn die Frist bei der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung missachtet wurde oder nicht alle Eigentümer der Gemeinschaft eingeladen wurden. In jedem Fall empfiehlt es sich, einen Anwalt zu Rate zu ziehen, wenn Eigentümer einen Beschluss anfechten wollen.

Wenn die Ladung zur Eigentümerversammlung wesentliche Fehler aufweist und die Wohnungseigentümer dennoch eine beschlussfähige Versammlung abhalten wollen, handelt es sich um eine sogenannte Universalversammlung. In diesem Fall wird die Anfechtbarkeit der Beschlüsse aufgrund einer fehlerhaften Einladung ausgeschlossen. Alle Wohnungseigentümer müssen über diese Übereinkunft informiert werden. Darüber hinaus können an einer Universalversammlung keine Stellvertreter teilnehmen, auch wenn diese über eine Vollmacht verfügen sollten.

Über jede Wohnungseigentümerversammlung muss ein Protokoll erstellt werden. Dieses Versammlungsprotokoll muss nach § 24 Absatz 6 WEG vom Vorsitzenden (in der Regel der Hausverwalter) und einem Wohnungseigentümer unterschrieben werden. Falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, muss auch dessen Beiratsvorsitzender unterzeichnen. Das Protokoll der Eigentümerversammlung sollte alle Punkte der Tagesordnung sowie die gefassten Beschlüsse inklusive Erklärungen der Teilnehmer enthalten. Auch die Teilnehmerliste sollte dem Protokoll beiliegen, da sich sich Beschlussfähigkeit so schnell und einfach nachvollziehen lässt. Neben der Beschlusssammlung dient das Protokoll dem schriftlichen Nachweis der getroffenen Vereinbarungen. Der Hausverwalter stellt das Protokoll im Anschluss an die Versammlung allen Eigentümern zur Verfügung. Spätestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist sollten die Wohnungseigentümer das Protokoll erhalten haben.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten sich Interessenten die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung zeigen lassen, da die Beschlüsse auch für sie bindend sind. Kaufinteressenten können sich dadurch einen Überblick über die künftig anfallenden Kosten verschaffen.