Eigenbedarfskündigung: Was müssen Vermieter wissen?

Mieter sind in Deutschland gesetzlich gut geschützt. Wenn ein Vermieter eine Mietsache vermietet, wird der Mieter zum unmittelbaren Fremdbesitzer der Mietsache. Da Mieter durch das deutsche Mietrecht geschützt sind, kann man ihnen nicht einfach willkürlich kündigen. Ein Vermieter kann seinem Mieter also nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Absatz 1 Satz 1 BGB). Ein berechtigtes Interesse besteht bei Eigenbedarf zum Beispiel dann, wenn "der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt" (§ 573 Absatz 2 Satz 2 BGB). Möchte der Vermieter eine ordentliche Kündigung aussprechen, dann darf er das laut Gesetz, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches wird insbesondere dann angenommen, wenn einer der folgenden drei Gründe vorliegt:

• Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt.

• Der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert.

• Der Vermieter meldet Eigenbedarf an.

Handelt es sich nicht um ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen oder ein unmöbliert vermietetes Zimmer in der eigenen Wohnung des Vermieters (§ 573a BGB), darf der Vermieter den bestehenden Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Welche Gründe für eine Eigenbedarfskündigung zugelassen sind und welche Fristen man beachten sollte, behandeln wir in den folgenden Abschnitten genauer.

Die wichtigsten Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs:

• der Vermieter oder ein Angehöriger wollen die Immobilie selbst bewohnen

• die Kündigung muss ordentlich begründet sein und kann ggf. vom Mieter nachgeprüft werden

• die gesetzliche Kündigungsfrist muss eingehalten werden

Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Eigentümer bzw. die begünstigte Person (Bedarfsperson), die Wohnung tatsächlich benötigt. Der einfache Wunsch, die Immobilie zu bewohnen, reicht nicht aus. Eine ausreichende Begründung für eine Eigenbedarfskündigung könnte sein, dass der Eigentümer selbst oder dessen Angehörige in der Familienplanung sind und zukünftig mehr Wohnraum benötigen. Eine Eigenbedarfskündigung zur Nutzung als Altersruhesitz ist ebenfalls zulässig. Weitere mögliche Gründe für den Wohnbedarf sind:

• Der Vermieter muss aus gesundheitlichen Gründen eine andere Wohnung, bspw. eine Erdgeschosswohnung, beziehen.

• Die Wohnung soll im gleichen Haus wie der Arbeitsplatz sein.

• Die Wohnung liegt deutlich näher am Arbeitsplatz. Aufgepasst: Hier muss eine wesentliche Verkürzung der Entfernung nachgewiesen werden.

• Die zu kündigende Wohnung verfügt über eine bessere Raumaufteilung, wodurch die Möglichkeit besteht ein Arbeitszimmer oder Schlafzimmer für Kinder/Enkelkinder einzurichten. Dasselbe gilt für die Unterkunft einer Pflegeperson.

• Der Vermieter hat die Absicht sich vom bisherigen Ehepartner zu trennen und möchte die Wohnung im Falle einer Scheidung beziehen.

• Mehrere Wohnungen sollen zusammengelegt werden, um größeren Wohnraum zu schaffen.

Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist nur für den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts, beispielsweise für einen nichtehelichen Lebensgefährten oder Pflegepersonal, zulässig. Die folgende Tabelle enthält eine Übersicht darüber, welche Angehörigen des Vermieters für die Eigenbedarfskündigung anerkannt werden:

Tabelle: Anerkannte Personen bei einer Eigenbedarfskündigung

Bei einer Eigenbedarfskündigung ist die Kündigungsfrist abhängig davon, wie lange das aktuelle Mietverhältnis besteht. Wenn der Mieter bereits einige Jahre in der Wohnung gewohnt hat, hat er auch länger Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen. Die gesetzlichen Kündigungsfristen betragen laut Mietrecht (§ 573c Absatz 1 BGB) je nach Mietdauer drei bis neun Monate:

Tabelle: Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Absatz 1 BGB). Erhält der Mieter das Kündigungsschreiben zum Beispiel am 2. Juli 2021 und hat eine dreimonatige Kündigungsfrist, endet das Mietverhältnis am 30. September 2021.

Ausnahme: Eine Verkürzung der Kündigungsfrist für den Vermieter gibt es nur, wenn es für diesen unzumutbar ist, den Mieter länger in seiner Wohnung zu haben. Dies ist nur unter wenigen Voraussetzungen der Fall, zum Beispiel bei ausbleibender Mietzahlung.

4.1 Sonderfälle

a) Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mietshaus
Wenn eine Eigentumswohnung, während diese vermietet ist, an eine Privatperson verkauft wird, verlängert sich die Frist für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nochmals erheblich. Nach dem Kauf muss der neue Eigentümer aufgrund einer Kündigungssperrfrist mindestens drei Jahre warten, bis dieser eine Eigenbedarfskündigung einreichen kann (§ 577a Absatz 1 Satz 1 BGB). Diese Sperrfrist kann je nach Bundesland sogar bis zu zehn Jahre betragen. Käufer sollten also genau prüfen, welche Frist für die Eigenbedarfskündigung vor Ort gilt.

Tabelle: Kündigungssperrfrist in den Bundesländern

Die übrigen Bundesländer haben keine entsprechenden Verordnungen erlassen. Demnach gilt hier die allgemeine Sperrfrist von drei Jahren bei der Umwandlung von Wohnungseigentum.

b) Eigenbedarfskündigung im Zweifamilienhaus
Lebt der Vermieter mit seinem Mieter im Zweifamilienhaus unter einem Dach, steht ihm ein erleichtertes Kündigungsrecht zu. Der Vermieter kann in diesem Fall jederzeit kündigen, ohne dass er ein berechtigtes Interesse nachweisen muss. Bei dieser Art der Kündigung verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate, liegt also je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen sechs und zwölf Monaten. Gleiches gilt bei Vermietern, deren Mieter mit ihnen in einer Wohnung wohnen. Ausgenommen sind möblierte Zimmer (§ 549 II Nr. 2 BGB).

Eine wirksame Eigenbedarfskündigung bedarf der Schriftform, der Unterschrift des Vermieters und sie muss dem aktuellen Mieter außerdem im Original zugestellt werden. Zudem muss das Kündigungsschreiben eine detaillierte und plausible Begründung beinhalten, weshalb das Mietverhältnis enden soll. Auch die durch den Vermieter begünstigten Personen, wie zum Beispiel die Tochter und ihr Lebensgefährte, müssen benannt werden. Ein Formfehler kann die Eigenbedarfskündigung ungültig machen. Neben den üblichen Angaben eines Kündigungsschreibens (Nennung des Vermieters und Mieters, Datum des Schreibens, etc.) müssen folgende Informationen enthalten sein:

• Angaben zur begünstigten Person, für welche die Wohnung gekündigt wird sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses.

• Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen müssen die Umstände, aus denen sich die persönliche Verbundenheit ergibt, offengelegt werden.

• Bei Haushaltsangehörigen muss erläutert werden, inwiefern diese dauerhaft dem Haushalt zugehörig sind.

• Die genauen Gründe für den Wohnbedarf.

• Nennung von ggf. vorhandenen nicht vermieteten oder innerhalb der Kündigungsfrist frei werdenden Wohnungen sowie eine Begründung, warum diese für die Bedarfsperson nicht in Frage kommen.

• Falls vorhanden: Angebot einer Ersatzwohnung an den Mieter.

• Form- und fristgerechter Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters gemäß § 574 Abs.1 BGB.

Im Einzelfall können weitere Angaben erforderlich sein. Welche das sind, richtet sich vor allem danach, ob der Mieter ein berechtigtes Interesse an diesen Informationen hat. Außerdem spielt es eine Rolle, ob die Kenntnis dieser Angaben relevant für die Entscheidung des Mieters ist, ob er der Kündigung widersprechen möchte oder nicht.

In besonderen Fällen gibt es für Mieter eine Möglichkeit, in der Wohnung zu bleiben, selbst wenn der Vermieter einen plausiblen Kündigungsgrund für seinen Eigenbedarf dargelegt hat.

Was sind Härtefälle bei Eigenbedarfskündigungen?

Ein solcher Fall würde auftreten, wenn "die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist" (§ 574 Absatz 1 BGB). Liegt ein solcher Fall vor, besteht für den Mieter ein Widerspruchsrecht und er kann in der Wohnung bleiben und diese weiterhin zu den bisherigen Konditionen bewohnen. Folgende Umstände können einen derartigen Härtefall darstellen:

• Hohes Alter

• Krankheit/Pflegebedürftigkeit

• Schwangerschaft

• Suizidgefahr

• Tiefe Verwurzelung im Wohnumfeld

• Im Falle eines Umzugs gefährdete Abschlüsse (Schule, Studium, Ausbildung)

• Kinder im Schulalter, für die ein Schulwechsel unzumutbar ist

• Unzureichendes Einkommen

Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Absatz 2 BGB). Was unter “angemessenem Ersatzwohnraum” zu verstehen ist, muss für jeden Mieter unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse individuell geprüft werden. Dabei muss der Wohnwert nicht identisch zur bisherigen Wohnung sein. Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung sowie bisherige Lebensgewohnheiten des Mieters sind in einem gewissen Umfang zu berücksichtigen. Eine gewisse Verschlechterung kann dem Mieter jedoch durchaus zugemutet werden. Auf ein Alten- bzw. Pflegeheim oder eine Obdachlosenunterkunft muss sich der Mieter dabei allerdings nicht verweisen lassen.

Die Antwort: Nein, übermäßige Härte kann nicht pauschal, sondern nur in Einzelfällen gelten. Das entschieden die Richter des Bundesgerichtshofes (BGH) anhand von zwei Fällen (Az: VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17). Die Instanzgerichte hatten zuvor in einem Fall den Mietern, im anderen dem Eigentümer Recht gegeben. Der Hauptkritikpunkt des BGHs: In den vorherigen Instanzen hatten die Richter versäumt, unabhängige Expertengutachten einzuholen. Die Richter betonten darüber hinaus, dass nicht nur der Gesundheitszustand des Mieters wichtig ist, sondern auch, ob negative Folgen bei einem Auszug durch ärztliche oder familiäre Betreuung aufgefangen werden könnten. Um alle Einflussfaktoren in einem einzelfallspezifischen Urteil beachten zu können, muss ein Expertengutachten eingeholt werden. Mieter werden demnach nicht durch ein gewisses Alter oder eine bestimmte Krankheit pauschal unkündbar.

Da Richter in der Regel nicht über die entsprechende Sachkenntnis verfügen, sind Expertengutachten unabdingbar. Denn ob ein Umzug letztendlich unzumutbar ist, hängt von vielen individuellen Faktoren ab.

Form und Frist des Widerspruchs

Der Widerspruch des Mieters muss in schriftlicher Form erfolgen. Er hat bis maximal zwei Monate vor dem Auszugstermin Zeit, der Eigenbedarfskündigung zu widersprechen. Dieser Zeitpunkt sollte vom Mieter nicht überschritten werden. Außerdem muss der Mieter auf Verlangen des Vermieters unverzüglich Auskunft über die Gründe des Widerspruchs geben (§ 574b Absatz 1 BGB). Um genau abschätzen zu können, ob ein Widerspruchsrecht besteht, sollte der Mieter einen fachkundigen Rat, beispielsweise durch einen Rechtsanwalt, einholen.

Eine Eigenbedarfskündigung kann aus formellen Gründen unwirksam sein, beispielsweise wenn die Begründung für den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben fehlt. Sollte dies der Fall sein, braucher der Mieter derKündigung nicht zu widersprechen und er muss auch nicht aus der Wohnung ausziehen. Aufgepasst: Der Vermieter hat die Möglichkeit die Kündigung einfach nochmal auszusprechen - diesmal unter Beachtung der vorgeschriebenen Form.

Auch wenn die Eigenbedarfskündigung inhaltlich und formal fehlerfrei ist, kann sie dennoch unwirksam sein. In diesem Fall sollten Mieter schriftlich widersprechen. Ein Beispiel hierfür ist, wenn der Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietverhältnisses bestand oder abzusehen war. Betroffene Mieter haben in diesem Fall allerdings die Pflicht, dies zu beweisen.

• Das Kündigungsschreiben enthält den Kündigungsgrund nicht
  Die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung, auch wenn sie sehr persönlich sein mögen, müssen in jedem Fall in dem Kündigungsschreiben angegeben sein. Laut BGB werden andere Gründe nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Absatz 3 BGB).

• Befristeter Mietvertrag
  Ist das Mietverhältnis bereits auf eine bestimmte Zeit befristet, kann kein Eigenbedarf angemeldet werden.

• Es gibt weitere bezugsfertige Wohnungen im selben Gebäude
  Nicht rechtens ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs außerdem, wenn im gleichen Haus eine oder mehrere andere Wohnungen frei sind. Eine Begründung, warum es ausgerechnet diese eine Wohnung sein muss, kann sehr schwierig durchzusetzen sein.

Wenn ein Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigt, sollte er sichergehen, dass dieser Eigenbedarf auch tatsächlich vorliegt. Es kommt vor, dass Vermieter ihren Eigenbedarf nur vortäuschen, denn bei einer Neuvermietung könnten die Wohnungen anschließend teurer weitervermietet werden. Dies erscheint in Zeiten von rasant steigenden Mietspiegeln höchst profitabel. Doch hierbei ist äußerste Vorsicht geboten, denn diese Vorgehensweise ist natürlich nicht rechtens und kann Schadensersatzforderungen nach sich ziehen. Selbst wenn der Mieter erst im Nachhinein feststellt, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, kann er Schadensersatzansprüche stellen. So kann er beispielsweise vom früheren Vermieter verlangen, Teile seiner Umzugs-, Makler-, Rechtsanwalts- und Renovierungskosten sowie höhere Mietausgaben für die neue Wohnung zu tragen. Aus diesem Grund sollten Eigentümer keinesfalls Eigenbedarf vortäuschen.

Wenn ein Vermieter am Auszug seines Mieters interessiert ist, sich aber nicht sicher ist, ob die Eigenbedarfskündigung anerkannt werden würde, kann ein Mietaufhebungsvertrag eine sinnvolle Alternative bieten. In dem Auflösungsvertrag kann unabhängig von der Gesetzgebung eine Räumungsfrist für die Wohnung vereinbart werden. Im Gegenzug erhält der Mieter eine sogenannte „Auszugsvergütung“. Voraussetzung ist allerdings, dass sich beide Seiten einigen können und somit eine gerichtliche Auseinandersetzung vermeidbar ist.

Wenn ein Eigentümer vorhat, seinem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, gibt es einiges zu beachten. Mieter sind in Deutschland gesetzlich geschützt. Aus diesem Grund ist die Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses zulässig. Eine Eigenbedarfskündigung gilt nur für bestimmte Personengruppen. Außerdem müssen Sie die geltenden Fristen und Formalien der Kündigung genauestens beachten.

Mieter haben das Recht der Kündigung zu widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie selbst, ihre Familie oder einen anderen Angehörigen ihres Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde. Bevor Sie eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, sollten Sie genau prüfen, ob alle notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind. Die wichtigsten Voraussetzungen, um Eigenbedarf anzumelden, sind: die Wohnung muss vom Vermieter selbst oder nahen Angehörigen zu eigenen Wohnzwecken benötigt werden, die Kündigung muss fristgerecht und ordentlich erfolgen. Die Kündigung muss eine konkrete Begründung für den Eigenbedarf enthalten und kann vom Mieter gegebenenfalls nachgeprüft werden. Liegen die erforderlichen Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung nicht vor, könnte ein Auflösungsvertrag eine mögliche Alternative darstellen.

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