Die Flurkarte – Das sollten Sie vor Immobiliengeschäften wissen

Die Flurkarte wird zur Darstellung der Lage von Grund und Boden genutzt. Die ersten Katastervermessungen, welche als Grundlage für die Kartierung der ersten amtlichen Flurkarten dienten, wurden in Deutschland zum Anfang des 19. Jahrhunderts durchgeführt.

Die Bezeichnung “Flurkarte” als solche ist heute als historisch anzusehen. Sie wurde durch die automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) ersetzt. Diese wird auch als Katasterkarte bezeichnet und repräsentiert, gemeinsam mit der Schätzungskarte, den darstellenden Teil des Liegenschaftskatasters. Bei der Liegenschaftskarte handelt es sich, wie bei der früheren Flurkarte, um eine maßstäbliche Darstellung aller Liegenschaften (Flurstücke, Grundstücke, Gebäude). Als Nachweis für die Existenz und Einfassung von Grundstücken, bildet die Liegenschaftskarte die amtliche Kartengrundlage des Grundbuchs und eine wichtige Referenz im Bauwesen sowie bei Immobiliengeschäften. Die Flurkarte bildete seither ebenfalls die Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer, also der Grundsteuerveranlagung.

Bei der Erstellung einer Flurkarte gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten der kartographischen Darstellung: die Rahmenkarte und die Inselkarte.

In der Rahmenkarte werden Gebiete auf dem gesamten Kartenspiegel dargestellt und von einem meist rechteckigen Kartenrahmen eingegrenzt, die Darstellung ist somit flurunabhängig. Bei der Inselkarte oder auch Urkarte, konzentriert sich die Darstellung auf einen definierten Geländeausschnitt (Bundesland, Stadtbezirk etc.), also ohne Flurstücksgrenzen anzudeuten.

Beispiel einer Rahmenkarte

Der Maßstab ist variabel und wird meist durch die Größe der darzustellenden Gemarkungen und Liegenschaften bestimmt. In Städten wird aufgrund der großen Anzahl benachbarter Grundstücke oft auf die Maßstäbe 1:500 und 1:1.000 zurückgegriffen. Da in ländlichen Regionen zumeist zahlenmäßig weniger, aber dementsprechend größere Flurgebiete als Norm gelten, sind in der Darstellung Maßstäbe von 1:50.000 und 1:100.000 gängig.

Was erfasst die Darstellung einer Flurkarte?

• Flurstücke mit Flurgrenzen und -nummern

• Gebiets- und Gemeindegrenzen

• Gemarkungsgrenzen

• Lagebezeichnung

• Gebäudenummern und Nutzungsart

• Blattrahmen mit Flurnummer, Gebietsbezeichnung, Maßstab und Herkunft

Darstellung in Abhängigkeit der Region:

• Grenz- und Vermessungspunkte und Nummern

• Topografische Daten (z. B. Straßenränder, Böschungen)

• Abgrenzungsarten (Zäune, Hecken, Mauern)

Ein Flurstück stellt in Deutschland die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters dar. Dabei handelt es sich per Vermessungsgesetz um „[…] eindeutig begrenzte Teile der Erdoberfläche, die durch das amtliche Vermessungswesen geometrisch festgelegt und bezeichnet sind“ (§ 3 Abs. 2 LgVerm). Grundsätzlich handelt es sich in der Regel um ein Grundstück, welches in Liegenschaftskarten als solches abgegrenzt dargestellt ist. Es können jedoch auch mehrere Flurstücke zu einem Grundstück gehören, welche in der Flurkarte jeweils einzeln aufgezeigt werden.

Das Liegenschaftskataster teilt jedem Flurstück innerhalb seines Nummerierungsbezirks eine Flurstücksnummer zu. Durch diese Flurstücksnummer ist es dem Kataster möglich, ein Flurstück innerhalb eines Flurs zu identifizieren. Die Flurstücksnummer ist eine höchstens fünfstellige Zahl und kann sich auch aus Zähler und Nenner zusammensetzen (z. B. 00087/000).

Die Gründe für die Beantragung einer Katasterkarte können vielfältig ausfallen. Sie hat sich vor allem unter wirtschaftlichen und organisatorischen Gesichtspunkten zu einem wichtigen Dokument entwickelt. Sie dient der Planung von Baumaßnahmen durch Architekten und Ingenieurbüros. Bisher ist sie außerdem die Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer.

Besonders wichtig ist die Flurkarte mittlerweile jedoch beim Immobilienverkauf. Von der Vermarktung bis zur Verkaufsabwicklung ist sie ein wichtiger Bezugspunkt:

• Als Informationsbasis für Immobilieninteressenten:
  Vor einem Immobiliengeschäft können Interessenten so zum einen die Lage und Größe des Wunschobjekts recherchieren, gleichzeitig erhalten sie Informationen über die Art und Beschaffenheit von Grundstücksgrenzen, Gemeinde- und Gemarkungsgrenzen, Gebäude und Bodennutzungsarten sowie das Straßennetz der Umgebung. Im ländlichen Raum informiert eine Schätzkarte bei agrarisch nutzbaren Flächen ebenfalls über Bodenschätzungsmerkmale. Die Nutzung des Landes spielt dabei ebenfalls eine Rolle.

• Als Grundlage zur Immobilienbewertung:
  Der Wert eines Grundstücks und gegebenenfalls einer Immobilie, wird maßgeblich durch die Lage bestimmt. Für den Immobilienverkauf definiert die Liegenschaftskarte dementsprechend nicht nur den Preisfaktor Größe, auch die Lage wird mit vielen zusätzlichen Umgebungsfaktoren dargestellt.

• Bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften:
  Immobilienmakler und Banken nutzen die Informationen der Flurkarte beim Immobilienhandel zur Vermarktung und zur Ermittlung von Beleihungswerten. Schließlich muss auch ein Notar die Inhalte der Liegenschaftskarte beim Aufsetzen des Immobilienkaufvertrages beurkunden.

• Als Berechnungsmaßstab:
  Zur Orientierung, bei der Berechnung von bodenbezogenen Steuern und sonstigen grundstücksverwandten Abgaben.

Die Liegenschaftskarte enthält grundlegende amtliche Kenndaten einer Immobilie. Sie gehört damit zu den wichtigen Dokumenten für einen Hausverkauf und sollte im Vorfeld unbedingt beantragt werden. Die Kosten und der Aufwand für die Beschaffung eines Flurkartenauszugs variieren je nach Form und Informationsgehalt des Auszugs. Den Antrag können Sie sowohl digital (per E-Mail oder per Onlineformular), per Post oder auch persönlich beim zuständigen Vermessungsamt Ihrer Region oder Gemeinde stellen.

Mündliche und schriftliche Auskünfte sowie Auszüge aus dem Liegenschaftskataster können in Form von Liegenschaftskarten, inklusive Liegenschaftsbeschreibungen, wie Flurstücks- und Eigentumsnachweisen, grundsätzlich beliebig beantragt und angefertigt werden. Neben diesen für jeden frei zu erwerbenden Liegenschaftskarten werden Flurkartenauszüge mit Eigentümerangaben nur bei Vorlage eines berechtigten Interesses bereitgestellt. Ein allgemeines Kaufinteresse an einem Grundstück oder einer Immobilie reicht für die Einsichtnahme in personenbezogene Daten nicht aus.

Personen und Fälle, bei denen ein berechtigtes Interesse vorliegt, sind:

• Grundstückseigentümer

• Erbbauberechtigte

• nachbarrechtliche Belange

• konkretes Kaufinteresse

Die Kosten für einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster werden von jeder Stadt regional bestimmt. Grundsätzlich liegen die Gebühren zwischen 12 € und 50 € und sind abhängig von dem gewünschten Format. Für das Bundesland Berlin gilt beispielsweise folgende Gebührenordnung:

• Auszug aus der Flurkarte DIN A4 12,80 Euro

• Auszug aus der Flurkarte DIN A3 16,00 Euro

• Auszug aus der Flurkarte DIN A2 22,50 Euro

• Auszug aus der Flurkarte DIN A1 35,50 Euro

Die Preise gelten für einen unbeglaubigten Erstauszug von bis zu fünf Seiten. Im Falle einer Beglaubigung werden weitere vier Euro und für Mehrausfertigungen grundsätzlich geringere Pauschalen addiert. Es sollte daher vorher sorgfältig überdacht werden, welches Format für die eigenen Belange sinnvoll ist.

Eine bedeutende Errungenschaft des Immobilien- und Bauwesens im Zuge des digitalen Wandels ist die Einführung und ständige Aktualisierung sogenannter Geoportale. Diese Online - Datenbanken stellen vielfältige und kostenlose Geobasisdaten zur Verfügung: in Form von hochauflösenden Luftbildern, Karten von Straßen und Grundstücken sowie der Darstellung ganzer Landschaften.

Eine besondere Bedeutung für die Immobilienwirtschaft hat die Einführung des Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystems (ALKIS). Es vereint alle Informationen der automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) und des automatisierten Liegenschaftsbuches (ALB) in einem System. Dadurch ist es möglich, die Flurkarten vieler Regionen und Gemeinden Deutschlands online einzusehen. So sparen Eigentümer und Kaufinteressenten häufig Zeit und Geld. Das digitale Format bietet zudem den Vorteil, dass Änderungen der Angaben problemlos online eingefügt werden können. Das Erstellen einer komplett neuen Karte ist demnach nicht notwendig.

Wenn Sie vorhaben ein Grundstück zu bebauen, sollten Sie zunächst den Bebauungsplan einsehen. Je nachdem, welche Bebauung auf dem Grund und Boden möglich ist, können Sie anschließend einen Bauantrag beim zuständigen Amt stellen. Um eine Baugenehmigung zu beantragen, benötigen Sie als Bestandteil des Bauantrags sowohl eine Flurkarte als auch einen amtlichen Lageplan. Letzterer besteht aus einem schriftlichen sowie einem zeichnerischen Teil und wird auf der Grundlage der Daten aus der Liegenschaftskarte erstellt. Aus diesem Grund ist die Flurkarte nicht mit dem amtlichen Lageplan gleichzusetzen. Während eine Flurkarte nur eine grobe Darstellung des Grundstücks und seiner Baulichkeiten enthält, wird die Vermessung des amtlichen Lageplans von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchgeführt. Dazu wird in der Regel ein Termin vor Ort vereinbart.

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