Grundsteuer berechnen: Was ändert die Reform?

Vor einem Immobilienkauf ist es ratsam, sich über alle relevanten Kostenfaktoren zu informieren. Mit der Grundsteuer, auch Grundbesitzsteuer genannt, wird das Eigentum an Grundstücken sowie deren Bebauung (zum Beispiel Einfamilienhäuser, Wohnungen) besteuert. Die Grundsteuer zählt zu den Grundbesitzabgaben. Nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 das geltende Recht in einem Urteil als verfassungswidrig eingestuft hatte, wurde im Herbst 2019 vom Gesetzgeber ein Gesetz zur Reform des Grundsteuerrechts verabschiedet. Erfahren Sie in diesem Ratgeberartikel, was die Grundsteuer ist, wie sie berechnet wird und was sich ab 2025 mit der Grundsteuerreform ändern wird.

Durch die 1985 von 47 europäischen Staaten unterzeichnete Europäische Charta der kommunalen Selbstverwaltung steht es den Kommunen zu, eigene Steuern mit Hebesatz zu erheben. Der Anteil der Steuern an den Gesamteinnahmen der Kommunen variiert international jedoch sehr stark, von 4 Prozent in Estland bis 58 Prozent in der Schweiz. Deutschland liegt mit 39 Prozent im Mittelfeld.

Die Grundsteuer (international: Property Tax) ist in Europa die populärste Kommunalsteuer. Sie existiert in über 60 Varianten und ist politisch ein sensibles Thema. Nicht nur in Deutschland wird viel über die Grundsteuer diskutiert. So hat Irland sie von 1977 bis 2013 abgeschafft, als Folge der Finanzkrise dann aber wieder eingeführt (vgl. Kommunaler Finanzreport der Bertelsmann Stiftung).

In Deutschland setzen sich Steuereinnahmen der Kommunen wie folgt zusammen:

• Umsatzsteuer (Gemeindeanteil)

• Einkommensteuer (Gemeindeanteil)

• Gewerbesteuer (netto)

• Grundsteuer

Seit der Wirtschaftskrise 2009 sind die Einnahmen stetig angestiegen. Dabei erzielten die Gemeinden 2021 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes mit 14,6 Milliarden Euro das höchste Grundsteueraufkommen seit 1991.

Die Grundsteuer ist eine Real- bzw. Objektsteuer und mit eine der ältesten Formen der direkten Besteuerung für Grundstücke und Immobilien. Mit der Grundsteuer wird inländischer Grundbesitz besteuert. Darunter fallen verschiedene Arten und Gebäudetypen:

• bebaute und unbebaute Grundstücke

• land- und forstwirtschaftliche Betriebe

• Ein- und Zweifamilienhäuser

• Eigentumswohnungen

• Erbbaurechte an Grundstücken

Die Grundsteuer wird von den Gemeinden bzw. Städten erhoben und auch auf kommunaler Ebene reglementiert. Sie fließt den Gemeinden in vollem Umfang zu (§ 2 GrStG).

Die Rechtsgrundlage für die Erhebung der Grundsteuer bildet das Grundsteuergesetz (GrStG). Das Grundsteuergesetz unterscheidet zwischen folgenden Arten der Grundsteuer:

• Grundsteuer A (auch agrarisch genannt) wird für den Grundbesitz von Betrieben der Forst- und Landwirtschaft erhoben.

• Grundsteuer B (auch baulich genannt) wird auf bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte und Teileigentum erhoben.

Grundsteuer C: Die Reform der Bundesregierung zur Grundsteuer sieht außerdem die Einführung der Grundsteuer C vor. Diese soll Kommunen die Möglichkeit geben, bisher unbebaute baureife Grundstücke höher zu besteuern. Dadurch soll der Anreiz, Grundstücke aus Spekulationszwecken zu halten, verringert und mehr neuer Wohnraum geschaffen werden.

2.1 Wer zahlt die Grundsteuer?

Steuerpflichtig sind immer die Grundstückseigentümer bzw. die jeweiligen Erbbauberechtigten. Da es sich um Objektsteuer handelt, wird nach dem Bewertungsgesetz (BewG) jedes Grundstück und jede wirtschaftliche Einheit vom zuständigen Finanzamt mit einer eigenen Steuernummer erfasst. Bei einem Grundstücksverkauf wird das Grundstück mit seiner bisherigen Steuernummer dem neuen Hausbesitzer steuerlich zugerechnet.

In der Regel zahlt jeder Grundstückseigentümer die Grundsteuer für den Grundbesitz an die jeweilige Gemeinde. Die Grundsteuer wird dabei an das jeweilige Lagefinanzamt entrichtet. Das Lagefinanzamt ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich sich ein Grundstück oder Gebäude befindet.

2.2 Wie oft muss man Grundsteuer im Jahr bezahlen?

Die Grundbesitzsteuer wird stets im Voraus für ein ganzes Kalenderjahr vom zuständigen Finanzamt im Grundsteuermessbescheid (Grundsteuerbescheid) oder durch öffentliche Bekanntmachung festgesetzt (§ 27 GrStG). Die Steuer für das jeweilige Kalenderjahr wird zu je einem Viertel jeweils am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig (§ 28 GrStG). Vorauszahlungen sind ebenfalls möglich (§ 29 GrStG).

2.3 Grundsteuerbefreiung: Wann muss man keine Grundsteuer zahlen?

Nicht immer muss man Grundsteuer an das Finanzamt zahlen. Es gibt Ausnahmefälle, in denen es zur Grundsteuerbefreiung kommt. Von der Grundsteuer befreit ist der Grundbesitz der öffentlichen Hand sowie Grundbesitz, der durch das Bundeseisenbahnvermögen für Verwaltungszwecke genutzt wird. Auch Religionsgemeinschaften, wissenschaftlichen Einrichtungen, Krankenanstalten sowie Bildungseinrichtungen wird die Grundsteuer an das Finanzamt erlassen. Auch Geistliche und Kirchendiener der Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts müssen für ihre Dienstwohnungen keine Grundsteuer zahlen.

• Erlass für Kulturgüter und Grünanlagen

Es gibt Grundstücke, für die keine Grundsteuer gezahlt werden muss. Im Wesentlichen ist die Möglichkeit der Steuerbefreiung aber dem gemeinnützigen Bereich, also jenen Grundstücken, für deren Erhaltung ein besonderes öffentliches Interesse besteht, vorbehalten. Zu den steuerbefreiten Grundstücken zählen vor allem Kulturgüter in den Bereichen Wissenschaft, Geschichte und Kunst oder auch der Naturschutz, darunter Park- und Gartenanlagen, die öffentlich zugänglich sind.

• Erlass der Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung

Unter gewissen Umständen können Vermieter bei ihrer zuständigen Gemeinde einen Grundsteuererlass beantragen. Die Voraussetzung zur Steuerbefreiung ist, dass ein Vermieter erhebliche, nicht selbst verschuldete Mietausfälle nachweisen kann. Bei beispielsweise 50 Prozent Ertragsminderung können ihm 25 Prozent der Grundbesitzsteuer erlassen werden. Die gesetzliche Frist für solche Anträge endet am 31. März des Folgejahres.

• Erlass aus Billigkeitsgründen

In Ausnahmefällen kann ein Aufschub der Grundsteuer aus persönlichen, wirtschaftlichen Härtegründen möglich sein. So ein Fall liegt vor, wenn die Zahlung der Grundsteuer zu einer ernsthaften Gefährdung oder sogar Vernichtung der persönlichen oder wirtschaftlichen Existenz des Steuerzahlers führen würde. In der Praxis kommen Billigkeitsgründe meist vor, wenn der tägliche Lebensunterhalt des Steuerzahlers gefährdet ist.

Steuerschuldner der Grundsteuer ist der im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Immobilie. Hierbei gilt das Stichtagsprinzip: Steuerpflichtig ist der am 1. Januar eingetragene Eigentümer. Wechselt im bereits laufenden Jahr der Eigentümer, so trägt er die Grundsteuer erst ab 1. Januar des Folgejahres.

Beispiel:

Frau A verkauft am 3. März 2022 ihr Grundstück an Herrn B. Die Zahlung des Kaufpreises sowie der Eigentumswechsel im Grundbuch erfolgt noch im Laufe desselben Monats. Demnach ist Herr B ab dem 1. Januar 2023 grundsteuerpflichtig. Die Pflicht zur Erbringung der Grundsteuer für das laufende Jahr 2022 obliegt nach wie vor Frau A.

In der Praxis kann es in einigen Kommunen durchaus vorkommen, dass die Grundsteuerpflicht zur verwaltungstechnischen Vereinfachung sofort auf den Käufer eines Grundstücks umgeschrieben wird. Diese individuelle Vereinbarung ist zwar erlaubt, jedoch nicht gesetzlich vorgeschrieben.

3.1 Kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Bei vermieteten Immobilien können Hausbesitzer die fällige Steuer bei der Betriebskostenabrechnung anteilig auf die Mieter umlegen, da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt. Als Umlagemaßstab gilt der im Mietvertrag vorgesehene Umlageschlüssel. Wenn im Mietvertrag diesbezüglich keine spezielle Vereinbarung getroffen wurde, wird die vom Mieter genutzte Wohnfläche als Umlageschlüssel herangezogen. Wer sein Immobilieneigentum dagegen vollständig selbst nutzt, muss auch selbst die Grundsteuer zahlen.

Die Grundsteuer setzt sich aus drei Faktoren zusammen: dem Einheitswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz.

a) Einheitswert

Der Einheitswert bildet die Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer. Einheitswerte werden auf Rechtsgrundlage des Bewertungsgesetzes (BewG) geregelt. Es sind Beträge, welche vom zuständigen Finanzamt an einem Stichtag anhand eines gesetzlich festgelegten Verfahrens bestimmt werden (Einheitswertfeststellung). Dem Eigentümer wird der Einheitswert in Form eines Einheitswertbescheides (Grundlagenbescheid) durch das Finanzamt mitgeteilt. Der Einheitswert wird von verschiedenen Faktoren, beispielsweise der Größe und Lage des Grundstücks, aber auch der Art der Bebauung beeinflusst.

Nach dem Bewertungsgesetz sollte die Festsetzung der Einheitswerte im Sechsjahrestakt erfolgen. Die bisher verwendeten Werte stammen in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964 und in den neuen aus dem Jahr 1935. Durch die ständige Entwicklung der Immobilienpreise sind diese Werte jedoch nicht mehr aktuell und sollen im Rahmen der Grundsteuerreform angepasst werden.

b) Steuermesszahl

Die Steuermesszahl ist eine einheitlich von der Bundesregierung festgelegte Zahl. Sie wird auf den Einheitswert angewendet und ergibt den Steuermessbetrag. Das zuständige Finanzamt stellt den Steuermessbetrag anhand des Einheitswertes und der Messzahl in einem Grundsteuermessbescheid (Grundsteuerbescheid) fest.

c) Grundsteuer: Hebesätze der Gemeinden

Der Grundsteuerhebesatz wird in Prozent angegeben und von den Gemeinden festgesetzt. Die Gemeinden sind bei der Bestimmung der Höhe der Hebesätze relativ frei, da die Grundsteuer, anders als beispielsweise die Müllgebühr, nicht zweckgebunden ist und deshalb nicht bloß der Deckung von Ausgaben dienen muss. Die Hebesätze in den Bundesländern variieren stark und liegen zwischen 390 und 810 Prozent (Quelle: Statistisches Bundesamt, 2017)

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt nach Angaben des Bundesfinanzministeriums in drei Verfahrensstufen, die aufeinander aufbauen:

1.Einheitswertverfahren

(Bestimmung des Einheitswertes)

2.Steuermessbetragsverfahren

(Bestimmung des Grundsteuermessbetrags durch Multiplizieren des Einheitswertes mit der Steuermesszahl)

3.Steuerfestsetzungsverfahren

(Festsetzung der Steuer durch Multiplizieren des Steuermessbetrages mit dem Hebesatz)

Beispiel Grundsteuer berechnen: Eigentumswohnung in Berlin

Wir möchten die Grundsteuer für eine Eigentumswohnung (Grundsteuer B) in Berlin im Wert von 200.000 Euro berechnen. Die festgesetzte Messzahl für Eigentumswohnungen beträgt 3,5 Promille (bis 31. Dezember 2024). Der Grundsteuerhebesatz in Berlin für Grundsteuer B wurde am 01.01.2007 von 660 auf 810 Prozent angehoben.

Beispiel Grundsteuer berechnen: Eigentumswohnung in Berlin

Wir möchten die Grundsteuer für eine Eigentumswohnung (Grundsteuer B) in Berlin im Wert von 200.000 Euro berechnen. Die festgesetzte Messzahl für Eigentumswohnungen beträgt 3,5 Promille (bis 31.12.2024). Der Grundsteuerhebesatz in Berlin für Grundsteuer B wurde am 01.01.2007 von 660 auf 810 Prozent angehoben.

Die Berechnung des Einheitswertes hängt von der jeweiligen Grundstücksart ab. Bei der Grundstücksart unterscheidet man zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken sowie innerhalb der bebauten Grundstücke zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken. Als Wohngrundstücke werden Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser und das Wohnungseigentum bezeichnet. Zu Nichtwohngrundstücken zählen Geschäftsgrundstücke, das Teileigentum, gemischt genutzte Grundstücke sowie sonstige bebaute Grundstücke, beispielsweise Bootshäuser oder Vereinsheime.

6.1 Unbebaute Grundstücke

Den Wert eines unbebauten Grundstückes nennt man Bodenwert. Um den Bodenwert eines unbebauten Grundstücks zu berechnen, multipliziert man die jeweilige Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens innerhalb eines begrenzten Gebiets, den sogenannten Bodenrichtwertzonen, wieder. Auf dem Boden befindliche Gebäude sind nicht Teil des Bodenwertes.

6.2 Bebaute Grundstücke

Welche Bewertungsverfahren werden für bebaute Grundstücke mit darauf befindlichen Gebäuden angewendet?

a) Wohngrundstücke

Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser werden mithilfe des Ertragswertverfahrens bewertet. Beim Ertragswertverfahren wird der Wert des Grundstücks eigentlich anhand zukünftiger Erträge (Jahresrohmiete) ermittelt. Da die Bewertung von Millionen von Grundstücken bevorsteht, wird jedoch ein typisiertes Bewertungsverfahren angewendet. Dabei werden nicht die tatsächlichen Erträge (Jahresrohmiete) angesetzt, sondern vielmehr die durchschnittlich erzielte monatliche Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche. Die Daten hierfür werden aus den Informationen des Statistischen Bundesamts über Durchschnittsmieten abgeleitet.

b) Nichtwohngrundstücke

Nicht zu Wohnzwecken dienende Grundstücke werden einheitlich mithilfe des Sachwertverfahrens bewertet. Beim Sachwertverfahren wird der Wert des Grundstücks anhand der Anschaffungs- und Herstellungskosten im Bewertungszeitpunkt ermittelt. Auch hier wird aufgrund der großen Anzahl an Grundstücken ein typisiertes Bewertungsverfahren angewendet. Das bedeutet, sowohl durchschnittliche Herstellungs- als auch durchschnittliche Anschaffungskosten werden zur Sachwertermittlung verwendet.

Dadurch, dass die Höhe der Grundsteuer auch für gleichartige Grundstücke stark variiert, verstößt sie gegen das Gleichheitsprinzip aus Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes. Die aktuelle Berechnung der Grundsteuer gilt daher nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 als verfassungswidrig und veraltet.

Am 8. November 2019 hat der Bundesrat die Grundsteuerreform verabschiedet. Das Gesetzespaket der Bundesregierung zur Neuregelung besteht aus drei miteinander verbundenen Gesetzentwürfen:

1. Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz GrStRefG)

2. Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung

3. Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes

Die Reform tritt am 1. Januar 2025 in Kraft. Ziel der Neuregelung durch den Gesetzgeber ist es, eine verfassungsgemäße und gerechtere Verteilung der bisherigen Grundsteuereinnahmen zu schaffen.

Das Problem der Grundsteuer: Der Einheitswert

Die zur Berechnung der Grundsteuer verwendeten Einheitswerte stammen aus den Jahren 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland). Angedacht war damals, dass Gutachter im 6-Jahres-Takt den Einheitswert einer Immobilie bzw. eines Grundstücks neu bestimmen. In der Realität wurde dies aber nicht umgesetzt (außer bei Sanierungen und Neubauten), da Personal und Geld für Neubewertungen fehlten. Da sich der Immobilienmarkt seit 1935 bzw. 1964 stark verändert hat, liegen die Einheitswerte in der Regel fern des heutigen Marktwerts der Gebäude oder Grundstücke.

Das führt zu folgendem Problem: Aufgrund der mangelnden Aktualität der Gutachten werden vergleichbare Objekte, welche in verschiedenen Baujahren entstanden sind, zum Teil völlig unterschiedlich bewertet. Dies liegt daran, dass sich die Außenbedingungen seit der Erstbewertung stark veränderten. Da so für vergleichbare Objekte unterschiedliche Grundsteuerbeträge gezahlt werden müssen, verstößt das GrStG gegen das Gleichheitsprinzip und wurde am 10. April 2018 vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt.

Neubewertung von 35 Millionen Grundstücken

Um dem Problem der ungleichen Bewertungsstandards entgegenzuwirken, wird im ersten Schritt der Reform seit 2022 der Grundsteuerwert aller rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu ermittelt. Seitdem ist eine Neubewertung alle sieben Jahre vorgesehen. Die Ermittlung des Grundsteuerwerts erfolgte auf Basis des jeweiligen Bodenrichtwertes, der Grundstücksfläche, Art und Alter des Gebäudes sowie der statistisch ermittelten Nettokaltmiete der Gemeinde.

Öffnungsklausel für die Gemeinden

Aufgrund der Neubewertung müssen Immobilieneigentümer und Mieter mit Hausbesuchen vom Finanzamt beziehungsweise von ihrer Gemeinde rechnen. Da dieser Schritt jedoch einen erheblichen Aufwand für die jeweiligen Kommunen bedeutet, wurde eine Öffnungsklausel im Grundgesetz eingeführt. Hierbei dürfen die Bundesländer, die sich nicht am Bundesmodell orientieren wollen, bis zum 31. Dezember 2024 alternativ ein eigenes Modell zur Berechnung der Grundsteuer entwickeln.

Anpassung der Steuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl soll gesenkt werden, damit die Grundsteuer nicht drastisch ansteigt. Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums ist voraussichtlich mit einer Senkung auf ungefähr ein Zehntel des bisherigen Wertes zu rechnen, also von 0,35 Prozent auf 0,034 Prozent. Die Steuermesszahl soll für Gesellschaften des sozialen Wohnungsbaus zusätzlich um 25 Prozent gesenkt werden.

Hebesätze bleiben Sache der Kommunen

Kommunen haben die Möglichkeit, Hebesätze anzupassen, um eine zu große Veränderung des jährlichen Grundsteueraufkommens zu vermeiden.

Berechnung der Grundsteuer

Die Grundstruktur zur Berechnung der Grundsteuerhöhe soll erhalten bleiben. Nach wie vor wird die Grundsteuer demnach mithilfe des Grundbesitzwerts, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz berechnet.

Neue Grundsteuer C

Das Problem vieler Städte sind Grundstücke, die zwar baureif sind, jedoch nicht bebaut werden. Sie werden von den Eigentümern gehalten, um sie zu einem späteren Zeitpunkt, nach Wertanstieg, gewinnbringend zu veräußern. Diese Grundstücksspekulationen stehen der Entstehung von dringend benötigtem neuem Wohnraum im Wege. Mit der neuen Grundsteuer C sollen Kommunen unbebaute, baureife Grundstücke höher besteuern dürfen. So soll der Anreiz für eben diese Grundstücksspekulationen verringert werden.Welche Auswirkungen hat die Reform auf Ihre Grundsteuerzahlung?

Grundsätzlich soll die Reform kostenneutral wirken, das bedeutet, dass die Gesamtheit der Steuerzahler nicht mehr oder weniger Grundsteuer zahlt als zuvor. Die Reform soll lediglich eine gerechtere Verteilung der Steuer bewirken. Ob individuelle Eigentümer oder Mieter in Zukunft mehr oder weniger Grundsteuer zahlen müssen, hängt vor allem vom neu errechneten Einheitswert ihres Grundstücks ab.

Diskussionen über die neue Grundsteuerreform

Nach hitzigen Debatten in der Politik verkündete Baden-Württemberg Ende Februar 2020, ein eigenes Grundsteuermodell einführen zu wollen. Das Landesparlament zeigt sich nämlich skeptisch bezüglich des wertbasierten Modells, das Olaf Scholz (SPD) in seinem damaligen Amt als Bundesfinanzminister entwickelt hat, und hat verfassungsrechtliche Zweifel angebracht. Insgesamt folgen elf Bundesländer dem wertbasierten Modell, welches individuelle Immobilienfaktoren berücksichtigt. Die restlichen Bundesländer haben sich für eigene Modelle entschieden.

Fazit

Jeder inländische Grundbesitz wird in Deutschland mit der jährlichen Grundsteuer besteuert. Wer eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Grundstück besitzt, muss die Grundsteuer vierteljährlich an das Finanzamt entrichten. Die Höhe der Grundsteuer wird im Grundsteuermessbescheid (Grundsteuerbescheid) vom Finanzamt festgesetzt. Die Höhe berechnet sich anhand des Einheitswertes, der bundeseinheitlich vorgegebenen Grundsteuermesszahl und des von den Gemeinden festgelegten Hebesatzes. Die hauptsächlich aus den Jahren 1935 bzw. 1964 stammenden Einheitswerte liegen zum Teil weit entfernt vom aktuellen Marktwert der Immobilien. Die Grundsteuer für vergleichbare Immobilien fällt daher zum Teil sehr unterschiedlich aus. Aufgrund der veralteten Einheitswerte verstößt die Grundsteuer gegen das Gleichheitsprinzip. Das bestehende Grundsteuergesetz wurde daher am 10. April 2018 für verfassungswidrig erklärt. Die Grundsteuerreform wurde am 8. November 2019 vom Bundesrat verabschiedet und tritt am 01. Januar 2025 in Kraft.

Ziel der Reform ist es, eine verfassungsgemäße und gerechtere Verteilung der Grundsteuer zu garantieren. Dafür wird seit 1. Januar 2022 eine Neubewertung aller rund 35 Millionen Grundstücke der Bundesrepublik vorgenommen. Damit die Grundsteuer nicht in die Höhe getrieben wird, soll die Messzahl auf ein Zehntel reduziert werden. Zusätzlich können die Gemeinden durch eine Anpassung der Hebesätze selbst entscheiden, ob und wie viel Grundsteuer in ihrem Gebiet gezahlt werden soll. Die Öffnungsklausel der Grundsteuerreform stellt es den Bundesländern außerdem frei, die Grundsteuer nach anderen Bewertungskriterien zu erheben. Wie hoch die Steuerlast also ab 2025 genau ausfallen wird, hängt künftig vom Hebesatz der jeweiligen Kommune ab. 

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