Der Marktwert – So viel ist Ihre Immobilie wert

Verkehrswert, Marktwert, Zeitwert, Gemeiner Wert… Während des Immobilienverkaufs haben Sie bestimmt schon einige Begriffe gehört und gesehen. Dabei den Überblick zu behalten, ist gar nicht so leicht. Doch besonders der Marktwert wird für Sie im Rahmen des Immobilienverkaufs relevant. Er beschreibt den Wert, den Ihre Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung auf dem Markt erzielen kann. Die Zahl liefert Ihnen somit einen Anhaltspunkt, wie hoch Sie den Kaufpreis für Ihre Immobilie ansetzen können. Ermittelt wird der Wert mithilfe einer Immobilienbewertung durch einen Makler oder Gutachter. Doch was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert? Wie kann man den Immobilienwert ermitteln und wie teuer ist ein Marktwertgutachten? McMakler hat das Wichtigste zum diesem Thema für Sie zusammengefasst.

• Der Marktwert zeigt, wie viel eine Immobilie zum Bewertungszeitpunkt auf dem freien Markt wert ist. Er hilft Ihnen, einen realistischen Verkaufspreis festzulegen.

• Die Begriffe Verkehrswert und Marktwert sind gesetzlich gleichgestellt und können synonym verwendet werden. In Gutachten zu Immobilien wird „Verkehrswert“ in der Regel genutzt.

• Der Marktwert wird berechnet durch das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren. Das optimale Verfahren hängt von der Immobilienart ab.

• Ihn beeinflussen Informationen und Daten zu Lage, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz, rechtliche Einschränkungen und die aktuelle Marktnachfrage.

• Der tatsächliche Verkaufspreis kann abweichen, weil auch subjektive Faktoren und die Marktsituation auf ihn einwirken.

Damit Sie wissen, wie viel Ihre Immobilie beim Verkauf wert ist, muss sie bewertet werden. Diese wichtige Grundlage schafft eine Immobilienbewertung. Was genau das ist, wird in § 194 des Baugesetzbuches genau definiert. Kurz gesagt, handelt es sich dabei um den Preis, den das Objekt oder Grundstück im Zeitpunkt der Berechnung erzielen kann. Dies kann Ihnen dabei helfen, sich mit dem Käufer auf einen realistischen Kaufpreis zu einigen. Wer sein Haus schätzen lassen möchte, kann dies kostenfrei bei McMakler tun. Der marktübliche Wert ist dabei ein Durchschnittswert, der sich ausschließlich auf den Bewertungszeitpunkt bezieht. Das Stichwort „Zeitpunkt“ ist dabei besonders wichtig, denn die Marktlage spielt bei der Marktwertermittlung eine entscheidende Rolle. Da sich die Lage auf dem Immobilienmarkt ständig verändert, ist die Berechnung schon wenige Wochen später nicht mehr akkurat. 

Bei der Ermittlung des Marktwertes wird von einem Verkauf auf dem freien Markt ausgegangen. Sie ist also nur zielführend, wenn es sich bei der Immobilienveräußerung weder um eine Zwangsversteigerung oder einen Notverkauf, noch um einen Verkauf ausschließlich im Freundes- oder Bekanntenkreis handelt, wo Ihr Zuhause gegebenenfalls zu einem Freundschaftspreis verkauft werden würde. Es werden bei der Marktwertermittlung ausschließlich objektive Einflussfaktoren berücksichtigt, subjektive Betrachtungen bleiben außen vor.

Neben dem Markt- wird oft auch vom Verkehrswert gesprochen. Beide sind gesetzlich gleichgestellt. Die Begriffe können demnach synonym verwendet werden. Sachverständige und Gutachterausschüsse sprechen fast ausschließlich vom „Verkehrswert“. Deswegen werden die Gutachten auch als „Verkehrswertgutachten“ und nicht als „Marktwertgutachten“ bezeichnet. Weitere Synonyme sind auch „Zeitwert“ oder der „Gemeine Wert“, wobei der Term „gemeiner Wert“ heutzutage nur noch selten genutzt wird.

Er wird insbesondere dann relevant, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und wissen wollen, welchen Wert Sie realistisch erzielen können. Jedoch gibt es weitaus mehr Gründe, den marktüblichen Preis eines Hauses zu ermitteln. Ist es beispielsweise Gegenstand einer gerichtlichen Auseinandersetzung über Vermögenswerte, wie bei einer Scheidung oder Erbauseinandersetzung, wird diese Information vom Gericht benötigt. Auch Versicherungen oder Banken beziehen sich darauf, wenn etwa ein Kredit vergeben werden soll, ein Insolvenzverfahren oder eine Zwangsversteigerung ansteht. 

Wollen Sie Ihr Eigentum für einen Verkauf bewerten lassen? Dann können Sie einen Immobilienmakler mit der Immobilienbewertung beauftragen. Wird der Marktwert jedoch von offizieller Stelle angefordert, muss ein Immobiliengutachter die Berechnung durchführen und ein schriftliches Verkehrswertgutachten erstellen.

Der mögliche Preis ergibt sich meist automatisch im Vermarktungsprozesses durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Wie viel Sie für Ihr Objekt erhalten, hängt also auch davon ab, wie viele Menschen gerade ein Haus kaufen oder bauen. Doch gerade, wenn die Zahl von offizieller Stelle benötigt wird, muss er von einem Gutachter mit Hilfe eines Verkehrswertgutachtens ermittelt werden. Zur Berechnung können das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren genutzt werden. Welches davon für die Ermittlung des Marktwertes zur Anwendung kommt wird, hängt von der Immobilienart ab. 

Das Vergleichswertverfahren ermittelt die Einschätzung durch den Vergleich mit ähnlichen Immobilien. Es läuft zum Beispiel als hedonische Bewertung ab und gilt als die präziseste Methode zur Immobilienbewertung, die sich für die meisten Immobilien eignet. Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen in großen Wohnkomplexen können besonders präzise mit diesem Verfahren bewertet werden, da oft mehrere Vergleichsimmobilien in der näheren Umgebung vorhanden sind. Individuelle oder außergewöhnliche Häuser können jedoch meistens nicht anhand dieses Verfahrens bewertet werden, da keine Vergleichsimmobilien zur Verfügung stehen.

Das Sachwertverfahren kommt oft bei Immobilien zum Einsatz, die keine Erträge generieren oder deren Wert nicht mit einem anderen Verfahren ermittelt werden kann. Das Sachwertverfahren ist ein äußerst komplexes Verfahren und bezieht sich auf die Herstellungskosten des Hauses samt seinen Außenanlagen. Mit dem Sachwertverfahren wird ermittelt, was die Neuerrichtung des Gebäudes zum Bewertungszeitpunkt Zeitpunkt kosten würde. 

Das Ertragswertverfahren eignet sich vor allem für vermietete Immobilien oder Gewerbeimmobilien. Dabei werden Boden- und Gebäudeertragswert ermittelt und bei der Einschätzung herangezogen. Alle Details zum Ertragswertverfahren erfahren Sie in diesem Ratgeber. 

In den meisten Fällen wird nicht nur ein einzelnes Verfahren angewandt. Zur präzisen Ermittlung des Marktwertes empfiehlt es sich häufig, zwei Verfahren durchzuführen. Nicht selten kommt es vor, dass die Ergebnisse der beiden Verfahren voneinander abweichen. In solchen Fällen wird oft der Durchschnittswert der Ergebnisse als Bewertungsergebnis anerkannt. Einige Gutachter wählen auch jenes Ergebnis, welches mit dem Verfahren ermittelt wurde, das am besten zur Nutzung Ihres Eigentums passt, wie beispielsweise das Ertragswertverfahren bei vermieteten Immobilien.

Die Einschätzung einer Immobilie (also ihr Marktwert) wird von folgenden Einflussfaktoren bestimmt: 

• Lage der Immobilie

• Baujahr

• Wohnfläche/ Nutzfläche

• Grundstücksgröße

• Schnitt des Grundstücks

• Ausstattung und Zustand der Ausstattung

• Zustand der Immobilie

• Energieeffizienz

• Altlasten

• Rechtliche Einschränkungen (beispielsweise Denkmalschutz)

• Geplante Bauvorhaben in der nahen Umgebung

• Lage im Gebäude (bei Wohnungen)

• Ertragsaussichten (bei vermieteten Immobilien)

Die Nachfrage bleibt jedoch der entscheidendste Faktor, wenn es um den Preis geht. Letztendlich ist ein Objekt auch nur so viel Wert, wie die Interessenten bereit sind, dafür zu zahlen.

Damit der Immobiliengutachter oder der Immobilienmakler Ihr Eigentum akkurat bewerten können, werden einige Dokumente gebraucht. Grundsätzlich sollten Sie folgende Dokumente für die Immobilienbewertung parat haben: 

• Grundbuchauszug

• Grundriss

• Baubeschreibung

• Baupläne

• Wohnflächenberechnung

• Energieausweis

• Flurkarte/ Lageplan

• Nachweis über erfolgte Reparaturen und Modernisierungen

• Nachweis über zusätzliche Einrichtungen

• Eintragung Wegerecht und Wohnrecht (nur wenn rechtliche Einschränkungen oder Lasten vorhanden sind)

• Weitere notarielle Urkunden, falls rechtliche Einschränkungen oder Lasten vorhanden sind

Wollen Sie kein Haus, sondern eine Wohnung oder ein Teileigentum verkaufen, so kommen zu den oben genannten Dokumenten noch Folgende hinzu:

• Aufteilungsplan

• Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung

• Wirtschaftsplan

• Unterlagen zur Höhe der Instandhaltungsrücklage

• Wohn- und Hausgeldabrechnungen der vergangenen 5 Jahre

• Protokolle der Eigentümerversammlungen

• Mietverträge/ Mietzusammenstellung (bei vermieteten Objekten)

• Bestandsmieterliste (bei vermieteten Objekten)

• Betriebskostenabrechnung der vergangenen drei Jahre (bei vermieteten Objekten)

Die Kosten für ein schriftliches Vollgutachten sind nicht gesetzlich festgelegt. Jeder Gutachter kann seine eigenen Preise bestimmen. Zudem variieren die Kosten abhängig vom Aufwand für die Wertermittlung.

Wenn Sie den Wert herausfinden wollen, bietet Ihnen McMakler auch eine professionelle, kostenlose Online-Immobilienbewertung an. Lassen Sie jetzt Ihre Immobilie kostenlos bewerten!

Bei der Einschätzung handelt es sich um einen „hypothetischen“ Wert. Das heißt, dass der Kaufpreis, den Ihre Immobilie tatsächlich erzielt, stark vom ermittelten Ergebnis abweichen kann. Der Wert wird nur mit Hilfe objektiver Gesichtspunkte ermittelt. Er beschreibt den Durchschnittswert dieser Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung am Markt. Jedoch funktioniert eine realistische Marktsituation nicht immer „einwandfrei“ und subjektive Merkmale oder die Verhältnisse von Angebot und Nachfrage beeinflussen den tatsächlich erzielbaren Preis deutlich. Hat beispielsweise einst eine berühmte Person in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung gewohnt, wären vermutlich zahlreiche Interessenten bereit, mehr zu zahlen. Selbiges gilt, wenn ein großes Interesse auf ein geringes Angebot trifft. In einer stark angespannten Marktlage sind Interessenten oft bereit, mehr zu bezahlen, um andere Interessenten zu überbieten. Alternativ kann es auch sein, dass es in Ihrer Umgebung gerade überhaupt kein Interesse an Immobilien gibt. Somit müssten Sie Ihre Immobilie gegebenenfalls unter dem berechneten Ergebnis verkaufen.

Die Einschätzung bietet Ihnen zwar einen Orientierungswert für den Kaufpreis, doch ist er nicht immer gleich der ideale Angebotspreis. Ihr Makler, der sowohl die Marktlage als auch die Verkaufschancen einschätzen kann, wird Ihnen einen realistischen Angebotspreis festlegen. Oft entscheidet auch die Verkaufsart, ob der Angebotspreis über oder unter dem errechneten Ergebnis liegt. Bei einem Bieterverfahren wird oft mit einem niedrigen Angebotspreis unter der Summe der Berechnung begonnen, damit sich die Interessenten stufenweise überbieten können. Bei einem Verkauf ohne Bieterverfahren wird der Angebotspreis dagegen oft etwas über dem Marktwert angesetzt, damit zum Schluss ein höherer Kaufpreis erzielt werden kann oder der Verkäufer dem Käufer bei Verhandlungen entgegenkommen kann.

Was sagt der Marktwert einer Immobilie aus?

Der Marktwert zeigt, welchen Preis eine Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung auf dem freien Markt erzielen kann.

Wie wird der Marktwert einer Immobilie berechnet?

Der Marktwert wird durch das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren ermittelt, abhängig von der Immobilienart.

Ist der Marktwert höher als der Verkehrswert?

Nein, Marktwert und Verkehrswert sind gesetzlich gleichgestellt und daher identisch.

Welche Rolle spielt die Energieeffizienz bei der Marktwertermittlung?

Eine hohe Energieeffizienz steigert den Marktwert, da sie zu niedrigeren Betriebskosten führt und die Immobilie attraktiver macht.

Entspricht der Kaufpreis dem Marktwert?

Nicht unbedingt, er kann nämlich vom Marktwert abweichen, da Angebot, Nachfrage und subjektive Faktoren ihn beeinflussen.

Wer bestimmt den Marktwert einer Immobilie?

Der Marktwert wird von Immobilienmaklern oder Gutachtern durch eine Immobilienbewertung ermittelt.

Welche Faktoren beeinflussen den Marktwert eines Hauses?

Faktoren wie Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz, Grundstücksgröße und rechtliche Einschränkungen beeinflussen den Wert einer Immobilie auf dem Markt.