Vergleichswertverfahren: Präzise Methode für die Immobilienbewertung

Wie wird eigentlich der Verkehrswert einer Immobilie bestimmt? Anders als beispielsweise Bargeld, handelt es sich bei Immobilien um Wirtschaftsgüter, die allesamt individuell sind. Entsprechend schwierig gestaltet sich deshalb ihre Bewertung. Während jede 2-Euro-Münze auch zwei Euro wert ist, ist eben nicht jede 50-Quadratmeter-Wohnung auch gleich viel Wert. Die individuellen Merkmale einer Immobilie beeinflussen ihren Wert erheblich. Ein möglicher Weg, eine Immobilie zu bewerten, ist es, äquivalente Objekte zu finden. Genau dies wird mit dem Vergleichswertverfahren getan. Dabei wird der Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstückes ermittelt, indem er aus den Kaufpreisen von ähnlichen Immobilien oder Grundstücken abgeleitet wird. McMakler nutzt das Vergleichswertverfahren beispielsweise bei der Online-Bewertung von Immobilien.

Was genau das Vergleichswertverfahren ist, wie es durchgeführt wird und wieso es Erfolg verspricht, erklärt McMakler Ihnen in diesem Artikel.

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• Das Vergleichswertverfahren ist eine beliebte Methode zur Immobilienbewertung, bei der der Verkehrswert einer Immobilie anhand der Kaufpreise ähnlicher Objekte ermittelt wird.

• Es wird vor allem bei Wohnimmobilien wie Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewendet. 

• Das Verfahren berücksichtigt die aktuelle Marktlage und basiert auf realen, regionalen Kaufpreisen. Dadurch ist es besonders präzise und nachvollziehbar.

• Es ist ungeeignet für besondere oder einzigartige Immobilien, da für diese oft keine ausreichenden Vergleichsobjekte existieren.

Das Vergleichswertverfahren ist neben dem Ertragswert- und Sachwertverfahren eine der drei Methoden zur Bewertung von Immobilien. Geregelt ist das Vergleichswertverfahren in § 15 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV. Das Vergleichswertverfahren ist im Gegensatz zu den anderen Methoden sehr stark am Markt orientiert und gilt deshalb auch als die präziseste Methode zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie. Es wird häufig vom Finanzamt angewendet.

Bestimmte Merkmale, darunter etwa die Ausstattung, die Lage oder der Sanierungsgrad, sind entscheidend für den Wert einer Immobilie. Die Wertermittlung erfolgt beim Vergleichswertverfahren dadurch, äquivalente Objekte zu der zu bewertenden Immobilien mit ähnlichen Merkmalen heranzuziehen. Die Preise der Vergleichsimmobilien werden anschließend auf die zu bewertende Immobilie übertragen. Schließlich müssen Immobilien mit ähnlichen Merkmalen auch einen ähnlichen Verkehrswert haben. Wollen Sie beispielsweise Ihr modernes, frisch saniertes Penthouse in der Innenstadt bewerten lassen, wird der Kaufpreis von anderen, modernen, frisch sanierten Penthäusern, die erst kürzlich in der Innenstadt verkauft worden sind, abgeleitet.

Das Vergleichswertverfahren ist im Gegensatz zu den anderen Verfahren zur Immobilienbewertung sehr präzise, da die Bewertung auf tatsächlich realisierten Kaufpreisen basiert. Das heißt, dass die Lage auf dem Markt beim Vergleichswertverfahren gleich in die Berechnung mit einfließt. Beim Sachwertverfahren werden beispielsweise ausschließlich die Herstellungskosten herangezogen. Doch auch eine Immobilie, die hohe Herstellungskosten hat, ist auf dem Markt nur so viel wert, wie auch jemand bereit ist dafür zu zahlen.

Das Vergleichswertverfahren lässt sich grundsätzlich auf alle Immobilien anwenden. Voraussetzung ist jedoch, dass genügend Informationen zu vergleichbaren Grundstücken vorliegen. Vor allem Wohnimmobilien wie Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden für gewöhnlich mithilfe des Vergleichswertverfahrens bewertet. Früher wurde für Wohnimmobilien oft das Sachwertverfahren genutzt. Dies wird jedoch immer seltener und nur noch dann durchgeführt, wenn nicht genügend Immobilien für einen Vergleich gefunden werden können. Das Sachwertverfahren ist für Immobilien auf dem Markt eher ungeeignet, da das aktuelle Marktgeschehen nicht in die Immobilienbewertung einfließt, während die Marktlage beim Vergleichswertverfahren eine zentrale Rolle spielt.

Das Vergleichswertverfahren funktioniert auf zwei Arten: Entweder mit einem direkten Vergleich oder einem indirekten Vergleich. Im Idealfall kann ein direktes Vergleichswertverfahren durchgeführt werden. Hier wird das Bewertungsobjekt direkt mit einem kürzlich verkauften, sehr ähnlichen Grundstück verglichen, beispielsweise, wenn ein benachbartes Grundstück in der gleichen Lage, Größe und Nutzung erst kürzlich verkauft worden ist. Jedoch tritt dieser Fall nur sehr selten ein, weshalb bei Vergleichswertverfahren meist ein indirektes durchgeführt wird. Im Folgenden werden die beiden Verfahren noch einmal näher erläutert.

Direkter Vergleich

Das direkte Vergleichswertverfahren wird dann für die Immobilienbewertung genutzt, wenn es genügend ähnliche, kürzlich verkaufte Immobilien zum Vergleich gibt. Hat Ihr Nachbar beispielsweise erst kürzlich sein Haus verkauft, welches fast gleich groß ist und im Verkaufszeitpunkt im gleichen Zustand wie das Ihre war, kann dieses Grundstück im direkten Vergleichswertverfahren als Vergleichsobjekt herangezogen werden. Jedoch reicht ein einziges Objekt für den direkten Vergleich nicht aus.

Ob Immobilien direkt vergleichbar sind, hängt davon ab, wie ähnlich die Merkmale der Immobilien sind. Die Gebäude und Grundstücke werden beim Vergleichswertverfahren also auf bestimmte Parameter untersucht, die den Wert der Immobilien beeinflussen und die bei dem zu bewertenden und den zu vergleichenden Grundstücken möglichst ähnlich sind. Bei der Immobilien- und Grundstücksbewertung werden jeweils unterschiedliche Parameter berücksichtigt.

Parameter für die Grundstücksbewertung:

• Lage, Größe und Bodenbeschaffenheit

• Zuschnitt des Grundstücks

• Ausrichtung des Grundstücks

• Mögliche bauliche Nutzung

• Erschließungsgrad

Parameter für die Gebäudebewertung:

• Gebäudegröße und Baujahr

• Art und Bauweise des Gebäudes

• Baulicher und energetischer Zustand des Gebäudes

• Qualität der Ausstattung

• Restnutzungsdauer

In den meisten Fällen können nicht genügend ähnliche Grundstücke für den direkten Vergleich gefunden werden. Deswegen ist das indirekte Vergleichswertverfahren in der Praxis die gängigere Methode.

Der indirekte Vergleich

Grundstücke

Im indirekten Vergleichswertverfahren greift der Immobiliengutachter auf die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurück. Jeder Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Eine Kopie des Kaufvertrags wird anschließend an den Gutachterausschuss gesendet, welcher die Daten in einer Kaufpreissammlung dokumentiert. Wie auch beim direkten Vergleichswertverfahren wird nun das zu bewertende Grundstück mit den Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke in der Kaufpreissammlung verglichen. Die Daten werden beim Vergleichswertverfahren in der Formel zur Berechnung berücksichtigt. Eine sichere Beurteilung ist jedoch nur dann möglich, wenn auch genügend vergleichbare Immobilien verkauft worden sind.

Wurden nicht genügend ähnliche Grundstücke verkauft, kann der Immobiliengutachter auch die Bodenrichtwerte zur Immobilienbewertung nutzen. Die Bodenrichtwerte bestimmen den durchschnittlichen Grundstückswert innerhalb einer bestimmten Zone, die auch als Bodenwertzone bezeichnet wird. Stimmt das zu bewertende Grundstück zumindest bezüglich Lage und baulicher Nutzung mit einer Bodenwertzone überein, kann der entsprechende Bodenrichtwert auf das Grundstück übertragen werden.

Jedoch haben auch Grundstücke individuelle Merkmale, die den Grundstückswert beeinflussen. Dies wird beim Vergleichswertverfahren mithilfe von Zu- und Abschlägen ausgedrückt, auch Korrekturfaktoren genannt. Je nachdem, ob ein Merkmal vorteilhafter oder nachteiliger ist, als die Merkmale der Vergleichsgrundstücke, erhöht der Immobiliengutachter bei seinem Gutachten den Vergleichswert um einige Prozentpunkte oder senkt ihn. Folgende Merkmale führen beim Vergleichswertverfahren zu Zu- oder Abschlägen:

• Örtliche Lage

• Bodenbeschaffenheit

• Grad der Erschließung

• Umwelteinflüsse wie Lärm oder Rauch

Die Abweichungen dürfen insgesamt nicht mehr als 30 bis 35 Prozent betragen, denn sonst handelt es sich nicht mehr um vergleichbare Grundstücke.

Gebäude

Auch bei der Gebäude-Wertermittlung greift der Immobiliengutachter beim Vergleichswertverfahren auf Daten zurück. Meist nutzt er für das Vergleichswertverfahren die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse, er kann aber auch Datensätze aus eigener Recherche oder die Marktberichte der Gutachterausschüsse heranziehen. Aus den Datensätzen sucht der Immobiliengutachter dann eine Gruppe vergleichbarer Objekte heraus, die der Immobilie, die bewertet wird, sehr ähnlich sind. Aus den Kaufpreisen der Vergleichsobjekte leitet er dann den entsprechenden Verkehrswert der Immobilie ab. Jedoch werden auch beim indirekten Vergleichswertverfahren in der Regel nicht genügend Immobilien zu finden sein, die der zu bewertenden Immobilie zu 100 Prozent ähneln. Unterschiede beeinflussen den Verkehrswert. Der Immobiliengutachter passt den Vergleichswert der Immobilie also mithilfe von Korrekturfaktoren an. Folgende Korrekturfaktoren beeinflussen den Wert der Immobilie:

• Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, etc)

• Zustand der Immobilie (Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf)

• Grundriss

• Beleuchtung

• Nutzungsmöglichkeiten

• Ausstattung

• Nutzungsrechte

Zu guter Letzt muss der ermittelte Vergleichswert für die Immobilie noch entsprechend der aktuellen Lage am Grundstücksmarkt korrigiert werden. Der Wert, der sich daraus ergibt, ist der finale Verkehrswert der Immobilie.

Das Vergleichswertverfahren ist eine besonders präzise Methode zur Immobilienbewertung. Dennoch hat es eine Schwachstelle: Gibt es nicht genügend Vergleichsobjekte, kann es nicht angewandt werden. Besondere und außergewöhnliche Immobilien, für die es keine Vergleichswerte gibt, können nicht mit dem Verfahren bewertet werden.

Dennoch gilt: Das Vergleichswertverfahren bietet den großen Vorteil, dass die aktuelle Marktlage eine zentrale Rolle bei der Bewertung von Immobilien spielt. Anders als bei anderen Verfahren werden dabei nicht ausschließlich die Herstellungskosten bei der Berechnung berücksichtigt. Auch eine Immobilie mit hohen Herstellungskosten wird nur für so viel gekauft werden, wie die Marktlage gerade zulässt. Alternativ kann auch eine Immobilie mit geringeren Herstellungskosten bei einem vorteilhaften Marktgeschehen für einen höheren Kaufpreis verkauft werden. Ebenfalls basiert die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse, welche bei den meisten Vergleichswertverfahren herangezogen wird, auf regionalen und aktuellen Zahlen. Somit gilt das es als das präziseste und nachvollziehbarste Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien.

Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?

Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch den Vergleich mit Kaufpreisen ähnlicher Immobilien ermittelt. Dabei werden Marktpreise, Lage und Ausstattungsmerkmale berücksichtigt und das Ergebnis durch Zu- und Abschläge angepasst.

Welche Faktoren beeinflussen das Vergleichswertverfahren?

Entscheidende Faktoren sind Lage, Ausstattung, Baujahr, Sanierungszustand, Grundstücksgröße, Bodenbeschaffenheit, Erschließungsgrad und Umwelteinflüsse wie Lärm oder Luftqualität.

Welche Kosten entstehen bei der Ermittlung des Vergleichswertes?

Die Kosten für das Verfahren variieren je nach Gutachter, Objektgröße und Aufwand. Sie liegen meist zwischen 0,5 % und 1 %Prozent des Immobilienwertes oder betragen als Pauschalhonorar ab 500 Euro.

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Vor allem bei Wohnimmobilien wie Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen findet das Vergleichswertverfahren Anwendung. Dazu müssen ausreichend Vergleichsdaten vorliegen.

Was ist der Unterschied zum Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren basiert auf Marktpreisen ähnlicher Objekte, das Ertragswertverfahren auf Mieteinnahmen (bei Renditeobjekten) und das Sachwertverfahren auf den Herstellungs- und Wiederbeschaffungskosten.