Vergleichswertverfahren: Präzise Methode für die Immobilienbewertung

Wie wird eigentlich der Verkehrswert einer Immobilie bestimmt? Anders als beispielsweise Bargeld, handelt es sich bei Immobilien um Wirtschaftsgüter, die allesamt individuell sind. Entsprechend schwierig gestaltet sich deshalb ihre Bewertung. Während jede 2-Euro-Münze auch zwei Euro wert ist, ist eben nicht jede 50-Quadratmeter-Wohnung auch gleich viel Wert. Die individuellen Merkmale einer Immobilie beeinflussen ihren Wert erheblich. Ein möglicher Weg, eine Immobilie zu bewerten, ist der Vergleich verschiedener Objekte untereinander. Genau dies wird mit dem Vergleichswertverfahren getan. Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstückes ermittelt, indem er aus den Kaufpreisen von ähnlichen Immobilien oder Grundstücken abgeleitet wird. McMakler nutzt das Vergleichswertverfahren beispielsweise bei der Online-Immobilienbewertung.
Was genau das Vergleichswertverfahren ist, wie das Vergleichswertverfahren durchgeführt wird und wieso das Vergleichswertverfahren Erfolg verspricht, erklärt McMakler Ihnen in diesem Artikel.

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Das Vergleichswertverfahren ist neben dem Ertragswert- und Sachwertverfahren eine der drei Methoden zur Immobilienbewertung. Geregelt ist das Vergleichswertverfahren in § 15 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV. Das Vergleichswertverfahren ist im Gegensatz zu den anderen Methoden sehr stark am Markt orientiert und gilt deshalb auch als die präziseste Methode zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie.

Bestimmte Merkmale, darunter etwa die Ausstattung, die Lage oder der Sanierungsgrad, sind entscheidend für den Wert einer Immobilie. Die Wertermittlung erfolgt beim Vergleichswertverfahren durch den Vergleich der zu bewertenden Immobilien mit Objekten, die ähnliche Merkmale aufweisen. Die Kaufpreise der Vergleichsimmobilien werden anschließend auf die zu bewertende Immobilie übertragen. Schließlich müssen Immobilien mit ähnlichen Merkmalen auch einen ähnlichen Verkehrswert haben. Wollen Sie beispielsweise Ihr modernes, frisch saniertes Penthouse in der Innenstadt bewerten lassen, wird der Kaufpreis von anderen, modernen, frisch sanierten Penthäusern, die erst kürzlich in der Innenstadt verkauft worden sind, abgeleitet.

Das Vergleichswertverfahren ist im Gegensatz zu den anderen Verfahren zur Immobilienbewertung sehr präzise, da die Immobilienbewertung auf tatsächlich realisierten Kaufpreisen basiert. Das heißt, dass die Lage auf dem Markt beim Vergleichswertverfahren gleich in die Immobilienbewertung mit einfließt. Beim Sachwertverfahren werden beispielsweise ausschließlich die Herstellungskosten zur Immobilienbewertung herangezogen. Doch auch eine Immobilie, die hohe Herstellungskosten hat, ist auf dem Markt nur so viel wert, wie auch jemand bereit ist dafür zu zahlen.

Das Vergleichswertverfahren lässt sich grundsätzlich auf alle Immobilien anwenden. Voraussetzung ist jedoch, dass genügend Informationen zu vergleichbaren Grundstücken vorliegen. Vor allem Wohnimmobilien wie Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden für gewöhnlich mithilfe des Vergleichswertverfahrens bewertet. Früher wurde für Wohnimmobilien oft das Sachwertverfahren genutzt. Dies wird jedoch immer seltener und nur noch dann durchgeführt, wenn nicht genügend Immobilien für einen Vergleich gefunden werden können. Das Sachwertverfahren ist für Immobilien auf dem Markt eher ungeeignet, da das aktuelle Marktgeschehen nicht in die Immobilienbewertung einfließt, während die Marktlage beim Vergleichswertverfahren eine zentrale Rolle spielt.

Das Vergleichswertverfahren kann auf zwei Arten durchgeführt werden: Entweder mit einem direkten Vergleich oder einem indirekten Vergleich. Im Idealfall kann ein direktes Vergleichswertverfahren durchgeführt werden. Hier wird die zu bewertende Immobilie direkt mit einem kürzlich verkauften, sehr ähnlichen Grundstück verglichen, beispielsweise, wenn ein benachbartes Grundstück in der gleichen Lage, Größe und Nutzung erst kürzlich verkauft worden ist. Jedoch tritt dieser Fall nur sehr selten ein, weshalb meist ein indirektes Vergleichswertverfahren durchgeführt wird. Im Folgenden werden die beiden Verfahren noch einmal näher erläutert.

Direkter Vergleich

Das direkte Vergleichswertverfahren wird dann für die Immobilienbewertung genutzt, wenn es genügend ähnliche, kürzlich verkaufte Immobilien zum Vergleich gibt. Hat Ihr Nachbar beispielsweise erst kürzlich sein Haus verkauft, welches fast gleich groß ist und im Verkaufszeitpunkt im gleichen Zustand wie das Ihre war, kann dieses Grundstück im direkten Vergleichswertverfahren als Vergleichsobjekt herangezogen werden. Jedoch reicht ein einziges Vergleichsobjekt für ein direktes Vergleichswertverfahren nicht aus.

Ob Immobilien direkt vergleichbar sind, hängt davon ab, wie ähnlich die Merkmale der Immobilien sind. Die Gebäude und Grundstücke werden beim Vergleichswertverfahren also auf bestimmte Parameter untersucht, die den Wert der Immobilien beeinflussen und die bei dem zu bewertenden und den zu vergleichenden Grundstücken möglichst ähnlich sind. Bei der Immobilien- und Grundstücksbewertung werden jeweils unterschiedliche Parameter berücksichtigt.

Parameter für die Grundstücksbewertung:

• Lage, Größe und Bodenbeschaffenheit

• Zuschnitt des Grundstücks

• Ausrichtung des Grundstücks

• Mögliche bauliche Nutzung

• Erschließungsgrad

Parameter für die Gebäudebewertung:

• Gebäudegröße und Baujahr

• Art und Bauweise des Gebäudes

• Baulicher und energetischer Zustand des Gebäudes

• Qualität der Ausstattung

• Restnutzungsdauer

In den meisten Fällen können nicht genügend ähnliche Grundstücke für ein direktes Vergleichswertverfahren gefunden werden. Deswegen ist das indirekte Vergleichswertverfahren in der Praxis die gängigere Methode.

Der indirekte Vergleich

Grundstücke

Im indirekten Vergleichswertverfahren greift der Immobiliengutachter auf die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurück. Jeder Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Eine Kopie des Kaufvertrags wird anschließend an den Gutachterausschuss gesendet, welcher die Daten in einer Kaufpreissammlung dokumentiert. Wie auch beim direkten Vergleichswertverfahren wird nun das zu bewertende Grundstück mit den Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke in der Kaufpreissammlung verglichen. Eine sichere Beurteilung ist jedoch nur dann möglich, wenn auch genügend vergleichbare Immobilien verkauft worden sind.

Wurden nicht genügend ähnliche Grundstücke verkauft, kann der Immobiliengutachter auch die Bodenrichtwerte zur Immobilienbewertung nutzen. Die Bodenrichtwerte bestimmen den durchschnittlichen Grundstückswert innerhalb einer bestimmten Zone, die auch als Bodenwertzone bezeichnet wird. Stimmt das zu bewertende Grundstück zumindest bezüglich Lage und baulicher Nutzung mit einer Bodenwertzone überein, kann der entsprechende Bodenrichtwert auf das Grundstück übertragen werden.

Jedoch haben auch Grundstücke individuelle Merkmale, die den Grundstückswert beeinflussen. Dies wird beim Vergleichswertverfahren mithilfe von Zu- und Abschlägen ausgedrückt, auch Korrekturfaktoren genannt. Je nachdem, ob ein Merkmal vorteilhafter oder nachteiliger ist, als die Merkmale der Vergleichsgrundstücke, erhöht der Immobiliengutachter den Vergleichswert um einige Prozentpunkte oder senkt ihn. Folgende Merkmale führen beim Vergleichswertverfahren zu Zu- oder Abschlägen:

• Örtliche Lage

• Bodenbeschaffenheit

• Grad der Erschließung

• Umwelteinflüsse wie Lärm oder Rauch

Die Abweichungen dürfen insgesamt nicht mehr als 30 bis 35 Prozent betragen, denn sonst handelt es sich nicht mehr um vergleichbare Grundstücke.

Gebäude

Auch bei der Gebäude-Wertermittlung greift der Immobiliengutachter beim Vergleichswertverfahren auf Datensätze zurück. Meist nutzt er für das Vergleichswertverfahren die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse, er kann aber auch Datensätze aus eigener Recherche oder die Marktberichte der Gutachterausschüsse heranziehen. Aus den Datensätzen sucht der Immobiliengutachter dann eine Gruppe vergleichbarer Objekte heraus, die der Immobilie, die bewertet wird, sehr ähnlich sind. Aus den Kaufpreisen der Vergleichsobjekte leitet er dann den entsprechenden Verkehrswert der Immobilie ab. Jedoch werden auch beim indirekten Vergleichswertverfahren in der Regel nicht genügend Immobilien zu finden sein, die der zu bewertenden Immobilie zu 100 Prozent ähneln. Unterschiede beeinflussen den Verkehrswert. Der Immobiliengutachter passt den Vergleichswert der Immobilie also mithilfe von Korrekturfaktoren an. Folgende Korrekturfaktoren beeinflussen den Wert der Immobilie:

• Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, etc)

• Zustand der Immobilie (Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf)

• Grundriss

• Beleuchtung

• Nutzungsmöglichkeiten

• Ausstattung

• Nutzungsrechte

Zu guter Letzt muss der ermittelte Vergleichswert für die Immobilie noch entsprechend der aktuellen Lage am Grundstücksmarkt korrigiert werden. Der Wert, der sich daraus ergibt, ist der finale Verkehrswert der Immobilie.

Das Vergleichswertverfahren ist eine besonders präzise Methode zur Immobilienbewertung. Dennoch hat das Vergleichswertverfahren eine Schwachstelle: Gibt es nicht genügend Vergleichsobjekte, kann das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden. Besondere und außergewöhnliche Immobilien, für die es keine Vergleichsobjekte gibt, können nicht mit dem Vergleichswertverfahren bewertet werden.

Dennoch hat das Vergleichswertverfahren den großen Vorteil, dass die aktuelle Marktlage eine zentrale Rolle bei der Immobilienbewertung spielt. Anders als beim Sachwertverfahren werden beim Vergleichswertverfahren nicht ausschließlich die Herstellungskosten bei der Immobilienbewertung berücksichtigt. Auch eine Immobilie mit hohen Herstellungskosten wird nur für so viel gekauft werden, wie die Marktlage gerade zulässt. Alternativ kann auch eine Immobilie mit geringeren Herstellungskosten bei einem vorteilhaften Marktgeschehen für einen höheren Kaufpreis verkauft werden. Ebenfalls basiert die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse, welche bei den meisten Vergleichswertverfahren herangezogen wird, auf regionalen und aktuellen Zahlen. Somit gilt das Vergleichswertverfahren als das präziseste und nachvollziehbarste Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien.