Quadratmeterpreise: Ein Einblick in die Entwicklung der Preise

Ähnlich wie bei bebaubaren Grundstücken hängen die Quadratmeterpreise für Häuser und Eigentumswohnungen von mehreren Faktoren ab: Insbesondere die Wohnlage ist hier ein entscheidendes Kriterium. Am Markt lassen sich große Preisunterschiede von Stadt zu Stadt und sogar von Stadtteil zu Stadtteil beobachten. Neben der Lage beziehungsweise der Attraktivität einer Stadt oder eines Stadtteils sind auch individuelle Faktoren bei der Ermittlung des Hauswertes zu berücksichtigen.

Bei der Preisermittlung müssen Objektkriterien wie das Baujahr, der Bauzustand, die Größe, der Schnitt und die Ausstattung der Wohnung oder des Eigenheims berücksichtigt werden. Besonders hohe Preise pro Quadratmeter werden für hochwertig ausgestattete Wohnungen im Neubau oder aufwendig sanierte Altbauwohnungen in gefragten Stadtteilen gezahlt.

Wer sich genauer informieren möchte, welche Quadratmeterpreise Wohnimmobilien in einer Region aktuell erzielen, kann den jeweiligen Immobilienpreisspiegel zu Rate ziehen. Für den Vergleich von Grundstückspreisen lohnt sich auch ein Blick auf die aktuellen Bodenrichtwerte der Wunschregion. Für den Überblick über mögliche Renditen eines Kaufobjekts sollten Kaufinteressenten auch die Entwicklung der lokalen Mieten einsehen.

Wer plant, ein Grundstück oder eine Wohnimmobilie zu kaufen bzw. zu verkaufen und wissen möchte, welcher Objekt- oder Grundstückspreis realistisch und fair ist, kann sich von einem Immobilienmakler beraten lassen. Dieser berücksichtigt alle wichtigen Faktoren für eine professionelle Immobilienbewertung und bestimmt auf dieser Grundlage den Wert der Immobilie. So stellen Käufer sicher, dass sie für ihre Wunschimmobilie keinen überteuerten Preis bezahlen und Verkäufer finden dank eines fairen Preises schneller einen Käufer.

Die Quadratmeterpreise von Wohnungen und Häusern unterscheiden sich qualitativ darin, dass bei Wohnungen die Kosten für die Grundstücksfläche nur anteilig bezahlt werden müssen. Wenn Sie eine Wohnung kaufen wollen, müssen Sie im Gegensatz zum Hausbau keine Kosten für Bauland auf den Quadratmeterpreis addieren. Dennoch sind die Quadratmeterpreise für die unterschiedlichen Objektarten meist schwer vergleichbar, da sie je nach Wohnlage oder Baujahr stark schwanken. Für eine Wohnung inmitten einer Großstadt zahlen Käufer häufig so viel wie für ein Haus mit Gartengrundstück in ländlichen Regionen.

Die Zusammensetzung der Kosten für den Hausbau ist von zu vielen Faktoren abhängig, um einen Quadratmeterpreis pauschal anzugeben. Mögliche relevante Faktoren beim Hausbau sind die Preise des bebaubaren Grundstücks (vergleichbar über Bodenrichtwerttabellen) mitsamt Nebenkosten, der Erschließung des Grundstücks, des zu errichtenden Objekts und dessen Ausstattung sowie die Baunebenkosten. Es ist daher vor dem Vergleich von Baukosten verschiedener Hausbaufirmen ein gründlicher Blick in die Aufstellung der einzelnen Kostenpositionen vonnöten.

Der Quadratmeterpreis lässt sich anhand der Gesamtquadratmeterzahl und des Kaufpreises berechnen. Die Berechnung erfolgt in zwei einfachen Schritten:

Zunächst muss die Länge eines jeden Raumes mit der jeweiligen Breite multipliziert werden, zum Schluss werden alle Räume addiert. Anschließend wird dieser Wert mit dem Faktor multipliziert, das ist der Prozentsatz, mit dem die Fläche gewertet wird. Dabei ist zu beachten, dass nicht immer alle Räume zur Gesamtfläche zählen. Als Anhaltspunkt dient hierfür der folgende Überblick:

Um die korrekte Wohnfläche zu berechnen, gibt es in Deutschland zwei gängige Modelle: die Wohnflächenverordnung (WoFIV) und die Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277. Informieren Sie sich daher im Vorfeld über die passende Berechnungsmethode für Ihre Immobilie.

Weitere Informationen zur Wohnflächenberechnung finden Sie auf unseren Ratgeber-Seiten: Wohnflächenberechnung Schritt für Schritt und Wohnflächenguide.

Wenn Sie die Gesamtquadratmeterzahl Ihrer Immobilie bereits kennen, können Sie gleich mit Schritt 2.2 beginnen.

Der Quadratmeterpreis ergibt sich aus dem, durch die Quadratmeterzahl des Wohnobjekts geteilten, vollständigen Kaufpreis.

In unserem Beispiel werfen wir einen Blick auf die Fläche einer Zweizimmerwohnung mit einem Kaufpreis von 180.000 €. Die Wohnung besteht aus zwei Zimmern, einem kleinen Flur, einer Küche, einem Bad, einer Abstellkammer und einem kleinen Balkon. Eines der Zimmer, Zimmer 1, liegt unter einer Dachschräge.

Zimmer 1 + Zimmer 2 + Flur + Küche + Bad (+ Abstellkammer) + Balkon

= Gesamtquadratmeterzahl

Zimmer 1 misst 30 Quadratmeter, wovon 4 Quadratmeter aufgrund der Dachschräge eine Höhe von unter 0,5 Metern aufweisen und aufgrund des Faktors Null von der Zimmergröße abgezogen werden. Auf weiteren 4 Quadratmetern beträgt die Höhe zwischen 1 und 2 Metern. Zimmer zwei ist 20 Quadratmeter groß, der Flur misst 6, die Küche 14 und das Bad 10 Quadratmeter. Die Abstellkammer hat eine Fläche von 2 Quadratmetern, wird aber ebenfalls aufgrund des Faktors Null nicht mit einberechnet, der Balkon misst 4 Quadratmeter.

Daraus folgt, anhand oben stehender Tabelle, für die Wohnungsfläche folgende Rechnung:

(30 qm - 4 qm - 4 qm x 0,5 qm) + 20 qm + 6 qm + 14 qm + 10 qm + (2 qm x 0) + (4 qm x 0,25)

= 24 qm + 20 qm + 6 qm + 14 qm + 10 qm + 1 qm

= 75 qm

Die Wohnung unserer Beispielrechnung hat eine Gesamtquadratmeterzahl von 75 Quadratmetern.

180.000€ / 75 qm = 2.400 € pro Quadratmeter

Bei einem Kaufpreis von 180.000 € entspräche das einem Quadratmeterpreis von 2.400 €.

Auch wenn die Immobilienpreise in den letzten Jahren bundesweit gestiegen sind, kann man deutliche regionale Preisunterschiede beobachten. Vor allem in den Großstädten und Ballungszentren sind die Quadratmeterpreise stärker gestiegen und befinden sich auf Höchstständen. Der Zuzug von immer mehr Menschen aus den ländlichen Gebieten und dem Ausland in die Metropolen ist ein entscheidender Faktor für die verstärkte Nachfrage nach Immobilien. Im Zusammenspiel mit dem knappen Angebot an Wohnraum führt das zu steigenden Immobilienpreisen in den Großstädten.

Zum Beispiel sind die Immobilienpreise in Frankfurt am Main im Vergleich der Jahre 2019 zu 2020 um 13,9 Prozent gestiegen. In Euro bedeutet das: Der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter Wohnfläche stieg dort von 5.186 € auf 5.906 €.

Auch in Berlin legten die Quadratmeterpreise zu, womit die Stadt am bisherigen vierten Platz Stuttgart vorbeigezogen ist. In Berlin gab es von 2019 auf 2020 einen Preisanstieg von 7,5 Prozent auf 4.797 €/m². Konstant steigende Preisentwicklungen zeigen sich auch in Düsseldorf. Hamburg und München hatten den gleichen Preisanstieg von 5,0 Prozent. Trotz der vergleichsweise mäßigen Preisentwicklung liegt München beim Quadratmeterpreis weiterhin ganz vorn. Pro Quadratmeter zahlt ein Käufer hier Preise auf dem hohen Niveau von durchschnittlich 8.002 € .

Von Borkum über Norderney bis hoch nach Amrum und Sylt: Die Nordsee hat zahllose malerische Fleckchen zu bieten. Mit ihrer wilden Landschaft, den Robbenbänken und dem Wattenmeer als UNESCO-Weltnaturerbe lockt die Nordsee jährlich viele Besucher an die Küste. Diese Beliebtheit lässt die Nachfrage nach Wohneigentum und damit auch die Immobilienpreise rasant ansteigen.

Raues Immobilienklima

Es scheint, als wäre der Preisanstieg an der Nordseeküste unaufhaltsam. In allen Nordsee-Regionen stiegen die Durchschnittspreise pro Quadratmeter. In sieben der 13 Regionen kam es im ersten Quartal 2019 gegenüber dem Vorjahresquartal zu Preissteigerungen um über fünf Prozent. In den Regionen Emden und Wilhelmshaven stiegen die Quadratmeterpreise sogar um fast neun Prozent. Das macht die beiden Regionen zu den Spitzenreitern mit den höchsten Preisanstiegen im Ranking.

Begehrte Insellage

Auf den Nordsee-Inseln müssen Interessenten beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung am tiefsten in die Tasche greifen. Sie führen das Preisranking mit großem Vorsprung an. Dort ist es sogar fünfmal so teuer wie in der günstigsten Region Wesermarsch. Kein Wunder, denn die Lage ist heiß begehrt.

Spitzenreiter sind die Nordfriesischen Inseln, darunter Sylt, einer der teuersten Hotspots Deutschlands. Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter stieg 2019 auf 6.806 € an. Obwohl die Quadratmeterpreise 2018 schon exorbitant hoch gewesen sind, gab es einen erneuten Preisanstieg von satten 7,8 Prozent. Damit erreichen die Nordfriesischen Inseln Münchner Preisniveau.

Aber auch Immobilien auf den Ostfriesischen Inseln, darunter Norderney und Langeoog, erzielen hohe Kaufpreise. Hier gab es einen Preisanstieg von 1,3 Prozent, was im Schnitt einem Preis von 6.327 € pro Quadratmeter entspricht.

Großer Abstand zu den Spitzenreitern

Mit deutlichem Abstand zu den Erstplatzierten und einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.437 € pro Quadratmeter belegt Nordfriesland – ohne Einbezug der Nordfriesischen Inseln und der Halbinsel Eiderstedt – Platz drei der teuersten Nordsee-Regionen. Der Preisanstieg lag hier bei gerade einmal 0,7 Prozent.

Ganz anders sieht das auf der Halbinsel Eiderstedt aus. Der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter ist hier um immerhin 6,9 Prozent auf 2.391 € gestiegen. Die Halbinsel mit ihrer Lage direkt an der Nordsee und dem bekannten Urlaubsort St. Peter-Ording ist offenbar eine beliebte Alternative für all diejenigen, denen die Nordfriesischen Inseln zu teuer sind.

Stürmische Zeiten auch auf dem Festland

Auch auf dem Festland müssen sich Kaufinteressenten trotz Entfernung von den Ballungszentren auf deutliche Preissteigerungen einstellen. In Cuxhaven zahlt der Käufer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1.740 €. Das bedeutet einen Preisanstieg von 5,1 Prozent. Die steigende Beliebtheit lässt sich auch hier wieder durch Cuxhavens unmittelbare Nähe zum Wattenmeer erklären.

Gleich danach folgt das breite Mittelfeld mit Friesland, Wittmund, Aurich, Dithmarschen und Emden. Die Preise variieren hier zwischen 1.500 und 1.700 € pro Quadratmeter. Am teuersten ist es in Friesland, dort zahlt ein Käufer im Schnitt 1.590 € für einen Quadratmeter. Am günstigsten ist es in Emden mit einem Durchschnittspreis von 1.505 € pro Quadratmeter. Dort gab es jedoch einen Preisanstieg um satte 8,7 Prozent.

Hohe Preisanstiege bei niedrigen Immobilienpreisen

Am günstigsten lässt sich Wohnraum in Form eines Hauses oder einer Eigentumswohnung in der Wesermarsch erwerben. Hier kostet ein Quadratmeter durchschnittlich 1.303 €. Dicht darauf folgen die Regionen Wilhelmshaven mit einem Durchschnittspreis von 1.311 € pro Quadratmeter und Bremerhaven mit 1.385 €pro Quadratmeter.

Bereits in einer Analyse der Stadt Heidelberg waren vor allem die eher günstigen Regionen abseits der Metropolen von hohen Preisanstiegen betroffen. Das trifft auch auf die Nordseeküste zu, wie das Beispiel Emden beweist. So auch der Fall in Bremerhaven und Wilhelmshaven. Während es in Bremerhaven einen Preisanstieg von durchschnittlich 6,3 Prozent gab, stiegen die Preise pro Quadratmeter in Wilhelmshaven sogar um 8,8 Prozent. Damit verzeichnet Wilhelmshaven als eine der günstigsten Regionen an der Küste den höchsten Preisanstieg im gesamten Ranking.

Ein Blick in die zweite Reihe lohnt sich also für Interessenten, die nach einem Haus, einem Neubau oder einer Eigentumswohnung an der Nordseeküste suchen.

Unsere Grafik zur Entwicklung der Quadratmeterpreise an der Nordseeküste können Sie hier kostenlos herunterladen:

Die Küste ruft! Die Ostsee ist eine der beliebtesten Urlaubsregionen der Deutschen und das schon seit Jahrzehnten. Auch immer mehr Immobilieneigentümer erfüllen sich den Traum vom Leben an der Küste und kaufen sich dort ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung. Da wundert es wenig, dass die Quadratmeterpreise an der Ostsee steigen.

Der Immobilienmarkt heizt sich auf

Im ersten Quartal 2019 stiegen die Immobilienpreise in allen elf analysierten Regionen gegenüber dem Vorjahresquartal. Zum Vergleich: In der McMakler-Immobilienanalyse von 2018 sanken die Preise immerhin in drei Ostsee-Regionen. Wer sich also den Wunsch von einem Haus oder einer Eigentumswohnung an der Ostsee erfüllen möchte, sollte sich jetzt umsehen, denn die Preisentwicklung zeigt deutlich nach oben.

Rügen klar an der Spitze

Rügen hält sich konstant an der Spitze des Preisrankings. Die Insel ist nicht nur für ihre zahlreichen Sehenswürdigkeiten wie den Rasenden Roland oder die Störtebeker-Festspiele bekannt, sondern auch für hohe Immobilienpreise. So gab es 2019 einen erneuten Preisanstieg. Käufer zahlen dort aktuell 3.302 € für einen Quadratmeter Wohnfläche. Damit stiegen die Preise um 4,3 Prozent. Auch die Mieten erreichten ein Rekordniveau.

Platz zwei und drei gehen mit einem Abstand von fast 500 € pro Quadratmeter an die Regionen Rostock und Lübeck. In Rostock, der bevölkerungsreichsten Stadt Mecklenburg-Vorpommerns, gab es im Zeitraum von 2018 bis 2019 einen Preisanstieg von nur 1,1 Prozent auf einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.826 €. In Lübeck hingegen, stiegen die Immobilienpreise um 3,9 Prozent auf einen Durchschnittspreis von 2.745 € pro Quadratmeter.

Starke Preisanstiege in vielen Regionen

Die stärkste Preisentwicklung im Ostseeraum gab es von 2018 auf 2019 in der nördlichsten Großstadt Deutschlands: In Kiel kletterten die Quadratmeterpreise um 5,7 Prozent auf 2.517 €. Auf der beliebten Insel Usedom gab es mit 4,6 Prozent einen sogar noch höheren Preisanstieg als auf Rügen. Das überrascht wenig, sind dies doch die beiden typischen Urlaubsinseln an der Ostseeküste. Die Preisanstiege betreffen vor allem die umliegenden Inseln und Halbinseln. Mit 2.112 € für einen Quadratmeter Wohnfläche liegt Fischland-Darß-Zingst zwar auf dem achten Platz im Ranking, aber mit einem Preisanstieg von 4,3 Prozent auf dem vierten Platz bei den Preisentwicklungen. Gefolgt von Wismar/Poel mit einem Quadratmeterpreis von 2.586 € und einem Preisanstieg von 4,2 Prozent. Auch auf der Insel Fehmarn stiegen die Preise um 2,9 Prozent auf 2.553 € pro Quadratmeter.

Geheimtipp Stettiner Haff

Das Schlusslicht bei den Quadratmeterpreisen des Ostseeraumes bildet die Region Stettiner Haff. Mit einer Lage unmittelbar an der polnischen Grenze überzeugt die Region mit einem Durchschnittspreis von nur 888 € für einen Quadratmeter Wohnfläche. Aber auch hier stieg der durchschnittliche Preis vom ersten Quartal 2018 bis zum Vergleichszeitraum 2019 pro Quadratmeter um satte vier Prozent. Trotz der dynamischen Preisentwicklung liegt Stettiner Haff noch über 600 € unter dem Durchschnittspreis von Stralsund-Anklam, der zweitgünstigsten Region im Ostsee-Preisranking. Hier müssen Käufer beim Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung im Durchschnitt 1.515 € für einen Quadratmeter bezahlen. Das macht eine Preisentwicklung von 3,1 Prozent. Die drittgünstigste Region ist Flensburg, kurz vor der dänischen Grenze. Hier stiegen die Preise pro Quadratmeter auf 1.976 €. Damit verzeichnet Flensburg den geringsten Anstieg des durchschnittlichen Quadratmeterpreises mit nur 0,5 Prozent.

Unsere Grafik zur Entwicklung der Quadratmeterpreise an der Ostseeküste können Sie hier kostenlos herunterladen:

Seit einigen Jahren ist ein starker Anstieg der Quadratmeterpreise für Immobilien und bebaubare Grundstücke in Deutschland zu beobachten. Diese Preisentwicklung ist das Ergebnis einer steigenden Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot.

Die hohe Nachfrage wird durch mehrere Faktoren bedingt: Immer mehr Menschen sehen die eigenen vier Wände als attraktive Geldanlage und Altersvorsorge an und entscheiden sich aufgrund niedriger Zinsen für den Immobilienkauf und gegen dauerhafte Mietzahlungen. Außerdem ist der deutsche Immobilienmarkt für große Investoren aus dem In- und Ausland attraktiv, weil sie sich durch Wertsteigerungen der Gebäude und Mieteinnahmen mehr Rendite als etwa durch Festgelder oder Staatsanleihen erhoffen.

Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie wert ist, dann nutzen Sie ganz einfach und unverbindlich unser Bewertungsprogramm.

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