Was ist beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten?

In unserer kostenlosen Checkliste zum Download finden Sie alle wichtigen Fragen, die Sie sich als Käufer vor dem Immobilienkauf stellen sollten. Hier können Sie die McMakler-Checkliste “Eigentumswohnung kaufen” direkt herunterladen:

Eigentumswohnungen gelten als gut angelegte Investitionen - unabhängig davon, ob das Objekt selbst genutzt oder vermietet werden soll. Um im Rahmen einer Kapitalanlage jedoch eine lohnende Rendite mit der Immobilie zu erzielen, sollten Sie sich vor dem Kauf einer Wohnung gut über das Objekt sowie dessen Lage und Umgebung informieren. Eine Checkliste hilft Ihnen zum Beispiel, beim Besichtigungstermin auf die wichtigsten Dinge zu achten und dem Makler oder Eigentümer die richtigen Fragen zu stellen. Im Anschluss können Sie die Checkliste bei Ihrer Kaufentscheidung hinzuziehen und abwägen, ob diese Eigentumswohnung die passende für Ihre Bedürfnisse ist.

Folgende Fragen sollten sie auf der Suche nach einer Wohnung zum Kauf klären:

• Welche Anforderungen habe ich an das gewünschte Objekt? Wie viele Zimmer benötige ich?

• Bevorzuge ich einen Alt- oder Neubau? Lege ich Wert auf einen Balkon oder Gartenzugang?

• Möchte ich lieber eine Wohnung auf einem Grundstück in ruhiger Lage oder doch im Stadtzentrum besitzen? Welche Kosten (z.B. Kaufnebenkosten) kommen auf mich zu und liegen diese innerhalb meines Budgets?

Die Lage ist mit das wichtigste Kriterium beim Wohnungskauf. Diese sollte es möglich machen, die Immobilie später einmal gut vermieten oder verkaufen zu können. Unser Tipp: Überlegen Sie genau, wo Sie eine Wohnung suchen und erwerben wollen. Nehmen Sie sich bei der Wohnungsbesichtigung genügend Zeit, auch die umliegenden Straßen zu erkunden. Entscheiden Sie sorgfältig. Immobilien sind häufig eine langfristige Investition. Bedenken Sie daher, dass sich Ihre Bedürfnisse bezüglich der Lage, beispielsweise bei der Familiengründung, ändern können. Falls Sie vorhaben, das Objekt zu vermieten, sollten Sie sich über die üblichen Mietpreise für ähnliche Immobilien in der näheren Umgebung informieren. So können Sie sich einen guten Überblick darüber verschaffen, welche Mietpreise Sie erzielen können und abschätzen, ob die Wohnung später eine gute Rendite erwirtschaften wird.

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Kann die Eigentumswohnung bezüglich der Umgebung punkten?

Neben der Adresse ist das Umfeld einer Wohnung ein wichtiges Kaufkriterium. Klären Sie mit unserer Checkliste ab, ob folgende Aspekte auf das Umfeld der anvisierten Wohnung zutreffen und wie wichtig Ihnen diese persönlich sind:

• Dinge des täglichen Lebens:
  Viele Käufer von Eigentumswohnungen in Großstädten legen besonderen Wert darauf, dass die Immobilie in der Nähe von Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Ärzten, Parks oder Grünanlagen liegt.

• Infrastruktur:
  Zugleich sollte sie gut mit dem öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) erreichbar sein. Besonders die Nähe zu Bus, U-Bahn und Tram wird gerade von berufstätigen Käufern geschätzt.

• Freizeitangebot:
  Zum Freizeitangebot gehören Kneipen, Bars sowie Restaurants, aber auch Sportstätten, Fitnessclubs oder Kinos heben allgemein den Wohnwert, wenn sie zu Fuß erreichbar sind.

Achten Sie bei der Wohnungsbesichtigung auch auf eventuelle Störfaktoren in der näheren Umgebung der Wohnung:

• Lautstärke:
  Das Grundstück sollte nicht zu nah an großstädtischen Lärmquellen wie stark befahrenen Straßen, Bahnverkehr- und Gleisanlagen oder in Einflugschneisen von Flughäfen liegen.

• Geruchsbelästigungen: Geruchsbelästigungen, zum Beispiel durch nahegelegene Müllverbrennungsanlagen oder Gewerbegebiete, können den Wohnwert schmälern.

Bevor Sie eine Wohnung Ihr Eigen nennen können, müssen Sie sich über die Finanzierung Gedanken machen. Dabei stehen verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten zur Auswahl. Die zwei häufigsten sind Eigenkapital und Bankdarlehen. Falls Sie sich für ein Darlehen entscheiden und vorhaben, die Immobilie zu vermieten, kalkulieren Sie das Risiko von Leerstand oder Mietrückständen ein.

Wenn Sie Ihren Wohnungskauf mit Eigenkapital finanzieren wollen, rechnen Sie mit einem Anteil von mindestens 10 Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, die Eintragung ins Grundbuch oder Notarkosten (siehe nächster Abschnitt). Dieser Anteil wird von den Finanzierungsmodellen der Kreditgeber nicht abgedeckt, Sie müssen die Kosten daher über Ihr Eigenkapital tragen. Zudem ist es ratsam, die anfallenden Zinsen mit einer möglichst hohen Summe an Eigenkapital niedrig zu halten. Je weniger Risiko Ihr Kreditgeber hat, desto günstiger wird der Kredit aufgrund geringerer Zinsen für Sie. Idealerweise haben Sie dafür mindestens 20-30 Prozent des Wohnungskaufpreises angespart. Für Käufer mit einem höheren finanziellen Unsicherheitsfaktor, wie zum Beispiel Selbstständige, ist das Einbringen von Eigenkapital in dieser Höhe häufig Voraussetzung für ein Darlehen.

Kaufnebenkosten

Der Kaufpreis allein bildet noch nicht die Gesamtkosten, die beim Kauf einer Eigentumswohnung anfallen. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten und damit in der Regel die folgenden Kostenpunkte:

• Grundbuch- und Notarkosten

• Käufercourtage

• Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

• Renovierungs-, Sanierungs- sowie Modernisierungskosten und Reparaturen

Alle Nebenkosten werden anteilig in Prozent des Kaufpreises berechnet. Die Kosten können dabei je nach Bundesland zwischen 9 und 15 Prozent liegen. Um die Höhe der Kaufnebenkosten konkret einschätzen zu können, ist es daher wichtig, den genauen Verkaufspreis zu kennen. Mit McMakler können Sie die Immobilie jederzeit bewerten lassen. Falls Sie ein Immobiliengutachten erstellen lassen wollen, können je nach Gutachter hohe Kosten auf Sie zukommen. Bei McMakler ist die Bewertung der Immobilie für Käufer (und natürlich auch für Verkäufer) komplett kostenlos!

Hausgeld

Das monatliche Hausgeld und dessen Höhe bilden auch ein wichtiges Kriterium beim Kauf einer Eigentumswohnung. Sind die monatlichen Zahlungen (Vorschüsse für Nebenkosten) an den Verwalter einer Mehrparteien-Wohnanlage überdurchschnittlich hoch, fehlt das Geld nicht nur in der eigenen Haushaltskasse. Vielleicht sind die Energie- und Verwaltungskosten allgemein zu hoch angesetzt, was den Wert der Wohnung schmälern könnte.

Lesetipp: Unser Artikel zum Thema Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Kostenfaktor: Altbau vs. Neubau

Während Altbauwohnungen häufig mit Charme, hohen Decken und Stuck überzeugen, können sie auch ungeahnte Kosten bergen. Ältere Wohnungen sind oftmals mit ineffizienten Heizungsanlagen ausgestattet und genügen nur niedrigen energetischen Standards. Bei einem Neubau ist der energetische Standard oft hoch, was niedrigere Heizkosten zur Folge hat. In Bezug auf eine kostensparende Ausstattung lohnt es sich, einen Blick in die Baubeschreibung zu werfen. Zudem sind Neubauwohnungen in den ersten Jahren meist kostengünstiger in der Instandhaltung. Sowohl Alt- als auch Neubauten haben ihre Vor- und Nachteile. Hier entscheidet manchmal auch die persönliche Präferenz.

Neben der Lage und den Kosten ist der Zustand der Eigentumswohnung ein weiteres wichtiges Kriterium bei der Kaufentscheidung. Neben dem Baujahr des Objektes sollten Sie in Erfahrung bringen, wann die letzte Renovierung oder Sanierung der Wohnung erfolgte.

Wie gesetzlich vorgeschrieben, kann der Blick in den von Gutachtern erstellten Energieausweis jedem Kaufinteressenten zeigen, welchen Energiebedarf oder -verbrauch die Wohnung hat. Der Verbrauchskennwert mit Skala gibt an, wie gut (grüner Bereich) oder schlecht (roter Bereich) die Wohnung bewertet werden muss. Der Energieausweis informiert auch darüber, mit welcher Heizungsart die Immobilie beheizt wird und wie alt die eingebaute Anlage ist. Aufschlussreiche Details über den Aufbau des Objektes finden Sie darüber hinaus in der Baubeschreibung.

Wie lässt sich der Zustand beschreiben?

Während der Wohnungsbesichtigung haben Sie die Chance, sich vor Ort einen Eindruck vom Zustand der Wohnung zu machen und das Objekt auf Mängel zu überprüfen. Dabei sollten Sie vor allem auf den Zustand dieser Dinge achten:

• Haus- und Eingangstür

• Fenster

• Wohnungstüren

• Küche, Bad und WC

• Böden und Beläge

• Wände, Putz und Tapeten

• Elektrik

• Wasserversorgung und Heizungsanlage (Kalt- und Warm, zentral, dezentral)

• Treppenhaus

• Dach

• Fassade

• Dämmung

• Keller
  

Manche Mängel sind mit bloßem Auge nicht gleich zu erkennen. Fragen Sie in jedem Fall den Makler während der Besichtigung nach dem Zustand der Bausubstanz, möglichen Mängeln und dem Alter der Leitungen. Wenn Sie sich hier einen näheren Einblick verschafft haben, sollten Sie auch erkennen können, wann zuletzt Renovierungen durchgeführt wurden oder ob solche demnächst anstehen. Achten Sie bei der Begehung der Kellerräume auf Feuchtigkeit in den Wänden oder einen modrigen Geruch. Informieren Sie sich außerdem über die Kostenverteilung von Warmwasser und Heizung, um die anfallenden Nebenkosten genauestens kalkulieren zu können.

Viele Käufer von Eigentumswohnungen wünschen sich ein passendes und harmonisches Wohnumfeld. Sie stellen sich natürlich die folgenden Fragen: Wie viele Parteien wohnen noch in dem Haus? Wer sind die Wohnungsnachbarn? Schließlich sollten Eigentümer bzw. Bewohner gut miteinander auskommen. Dabei kann offener oder überhaupt vorhandener Streit Kaufinteressenten abschrecken. Indirekt hängt mit der Zufriedenheit und der Wohnatmosphäre auch die Frage zusammen, wie oft die Eigentümer oder Mieter im Haus wechseln. Denn eine hohe Frequenz an Ein- und Auszügen kann durchaus als ein negatives Indiz betrachtet werden. Zudem dürften Wohnungen, Treppenhaus und Gemeinschaftseinrichtungen (zum Beispiel Keller oder Fahrradräume) dadurch stärker “verwohnt” werden. Käufer sollten sich außerdem über die Regeln einer eventuell vorhandenen Hausordnung informieren.

Die Hausverwaltung übernimmt eine wesentliche Rolle in der Eigentümergemeinschaft. So braucht der Interessent einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Hausverwalters vor dem Kauf. Deshalb ist es wichtig zu klären, wer der Hausverwalter (inklusive Adresse) ist und wie lange er diese Aufgabe bereits ausübt. Von ihm werden in der Regel auch die jährlichen Protokolle über die Versammlungen der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft (WEG) erstellt und an diese verschickt. Die Hausverwaltung lädt zudem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu den Eigentümerversammlungen ein und veröffentlicht dazu den jährlichen Wirtschaftsplan.

Sowohl die WEG-Protokolle als auch die Wirtschaftspläne der aktuellen Jahre sollte sich jeder Wohnungskäufer vorab zeigen lassen. Hier sind wichtige Beschlüsse zu Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten am Kaufobjekt festgehalten. Die Wirtschaftspläne zeigen die Entwicklung bestimmter Kostenarten, insbesondere der auf die Mieter umlage- und nicht umlagefähigen Kosten. Besonders sollten Kaufinteressenten auch die Höhe und Entwicklung der Instandhaltungsrücklage im Blick haben. Hier kann sich zeigen, ob sie ausreichend ist, um in der Zukunft gegebenenfalls auch größere Sanierungen finanzieren zu können. Der Wohnungskäufer erwirbt den Anteil an der Rücklage mit.

In diesem Zusammenhang sollten Sie Fragen nach eventuellen Schulden oder Sonderzahlungen der Hausgemeinschaft stellen. Letztere verraten viel über die finanzielle Situation der WEG. Dabei bleibt zu klären, welche Wartungsverträge die Verwaltung abgeschlossen hat. Verträge für Wartungen der Heizungs- oder Aufzugsanlagen können eine WEG zum Beispiel viel Geld kosten. Nicht zuletzt wird der zukünftige Wohnungseigentümer vom Verkäufer auch eine Kopie der Wohngebäudeversicherung erhalten. Dieses Dokument verlangt die Bank, wenn sie den Kauf des Eigenheims finanzieren soll.

Wir haben die Dauer zwischen Bewerbung und Notartermin beim Wohnungskauf und beim Hauskauf untersucht. Die durchschnittliche Anzahl der Tage bis zur Schlüsselübergabe unterscheidet sich in den Bundesländern. Im Durchschnitt vergehen zwischen der Bewerbung für eine Wohnung und dem Notartermin 66 Tage. Im Vergleich ist die Zeitspanne beim Kauf einer Eigentumswohnung dabei meist kleiner als beim Hauskauf, dort beträgt der Durchschnitt in Deutschland 79 Tage.

Tabelle: Anzahl der Tage zwischen Bewerbung und Notartermin

Haben Sie eine Ihren Vorstellungen entsprechende Wohnung ins Auge gefasst, sollten Sie sich einen Überblick über das Gebäude und die zum Grundstück gehörenden Flächen verschaffen. In der Teilungserklärung wird festgehalten, wie das gemeinschaftlich genutzte Objekt und damit verbundene Kosten auf die Eigentümer aufgeteilt werden, welche Hausregeln gelten und welche Flächen von wem genutzt werden dürfen. Ein Sondernutzungsrecht kann zum Beispiel einzelnen Parteien die alleinige Nutzung von bestimmten Räumen oder Flächen zusprechen.

Teilungserklärung

Unter den Eigentümern ist es ein wichtiges Dokument und für den Wohnungskäufer spätestens bei Abschluss des Kaufvertrages ein notwendiger Bestandteil: die Teilungserklärung. Diese teilt das Gebäude eines Mehrfamilienhauses in einzelne Wohneigentumsanteile auf, dokumentiert nach einem Aufteilungsplan die Lage und Größe der Wohneinheiten sowie der Gebäudeteile und bescheinigt deren Abgeschlossenheit. Die Teilungserklärung enthält zudem eine Gemeinschaftsordnung oder auch Miteigentümerordnung, in der das Verhältnis der Wohnungseigentümer als Miteigentümer geregelt ist. Außerdem bestimmt die Gemeinschaftsordnung die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer untereinander. In der Teilungserklärung wird bestimmt, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Für das Gemeinschaftseigentum müssen alle bisherigen sowie alle neuen Eigentümer je nach Besitzanteil die Kosten mittragen. Falls Nutzungs- sowie Gebrauchsbeschränkungen bestehen, werden diese ebenfalls in der Teilungserklärung festgelegt.

Beispiele für die Regelungen der Teilungserklärung:
Die Teilungserklärung gibt Auskunft darüber, wo und in welchem Umfang eine gewerbliche oder gemischte Nutzung zugelassen ist. Außerdem kann die Teilungserklärung die Übernahme der Wohngeldrückstände eines Vorbesitzers durch seinen Nachfolger bestimmen. In vielen Fällen wird durch sie auch die Tierhaltung oder das Musizieren eingeschränkt. Gelegentlich wird hier auch eine veränderte anteilige Aufteilung von Sanierungs- und Reparaturkosten oder der Räum- und Streupflicht unter den einzelnen Eigentümern geregelt.

Weitere Informationen zur Teilungserklärung finden Sie auf unserer Ratgeber-Seite: Teilungserklärung.

Sondernutzungsrecht

Falls ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft Teile des Gemeinschaftseigentums alleine nutzen möchte, wird ihm dies mit einem Sondernutzungsrecht ermöglicht. Das bedeutet, ein einzelner Eigentümer kann über eine Gemeinschaftsfläche unter Ausschluss der anderen Eigentümer alleine verfügen. Er darf jedoch keine baulichen Veränderungen an dieser Fläche vornehmen. Häufige Sondernutzungsflächen sind PKW-Stellplätze, Kellerräume oder Gartenflächen. Der Sondernutzungsberechtigte ist hierbei für die Instandhaltung dieser Fläche zuständig.

Sondernutzungsrechte sind innerhalb der Teilungserklärung geregelt, können aber auch nachträglich ergänzt werden. Für ein nachträglich entstandenes Sondernutzungsrecht wird jedoch die Zustimmung aller Wohnungseigentümer benötigt und diese Vereinbarung muss anschließend notariell beurkundet werden. Eigentümer, die über Sondernutzungsrechte verfügen, können damit den Wert ihrer Immobilie sichtlich steigern.

Vor dem Kauf Ihrer Traumwohnung müssen Sie vieles beachten. Dazu gehören etwa die Punkte Lage, Umgebung und anfallende Kosten. Unsere Checkliste zum Kauf einer Eigentumswohnung soll Ihnen dabei eine Hilfe sein. Natürlich kann eine Checkliste nicht alle persönlichen Fragen beantworten, sie kann Ihnen aber einen guten Überblick über die wichtigsten Aspekte zum Wohnungskauf verschaffen. Der Kauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich erheblich vom Kauf eines Hauses. Als Wohnungseigentümer in einer Eigentümergemeinschaft müssen Sie bestimmte Regeln und Pflichten beachten. Informieren Sie sich daher vorab über die Hausverwaltung sowie über die geltende Hausordnung. Ein Blick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und in die Wirtschaftspläne ist unverzichtbar. Falls Sie Fragen haben oder sich unsicher sind, lassen Sie sich gerne von unseren Experten umfassend beraten.

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