Hausverkauf gegen Leibrente: Für wen lohnt er sich?

Leibrenten sind gleichbleibende Bezüge, die einer bezugsberechtigten Person auf Lebenszeit ausgezahlt werden. In diesem Artikel geht es um die Leibrente als eine Form der Immobilienverrentung. Die Immobilienleibrente ermöglicht es Ihnen als Immobilienbesitzer, Ihr Haus oder Ihre Wohnung an eine Privatperson oder einen gewerblichen Anbieter zu veräußern. Im Gegensatz zu einem üblichen Verkauf erhalten Sie durch diese Variante den Verkaufspreis in wiederkehrenden, gleichbleibenden Teilzahlungen. Während Sie die Rechte an der Immobilie an den Käufer abgeben, können Sie weiterhin mietfrei wohnen, ohne - wie bei einem traditionellen Hausverkauf - ausziehen zu müssen. Das Wohnrecht gilt dabei bis zum Lebensende oder einem vorher vereinbarten Zeitpunkt. Sowohl die Leibrente als auch das Wohnrecht werden notariell beurkundet und im Grundbuch als Reallast eingetragen.

Beim Hausverkauf gegen eine Leibrente wird das Objekt mit einem notariellen Kaufvertrag veräußert. Die Leibrente und das lebenslange Wohnrecht (Nießbrauchrecht) werden dabei im Kaufvertrag vereinbart und als Sicherheit für den Verkäufer im Grundbuch der Immobilie als Reallast verankert. Mit dem Verkauf des Hauses oder der Wohnung erhält der Verkäufer vom Käufer im Gegenzug, anstelle des vollen Kaufpreises, eine monatlich wiederkehrende Zahlung, die auch mit einer größeren Einmalzahlung verbunden sein kann. Zudem wird dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht für das veräußerte Objekt eingeräumt. Der Verkäufer bleibt somit auf Lebenszeit in der veräußerten Immobilie wohnen. Der Käufer hingegen verpflichtet sich zudem durch die Eigentumsübertragung, für anfallende Kosten, wie beispielsweise Instandhaltungskosten und Grundsteuer, aufzukommen.

Die Leibrente ist in der Regel an die Lebensdauer des Rentenempfängers gekoppelt. In diesem Fall endet mit dem Tod des Rentenberechtigten auch die Pflicht des Käufers zur Zahlung der Leibrente. Haben beide Parteien des Kaufvertrages eine bestimmte Laufzeit für die Leibrente festgelegt, müssen die Zahlungen bis zum Ende der Laufzeit an die Erben des Verkäufers geleistet werden.

Wie bei einem traditionellen Immobilienverkauf geht auch bei einem Hausverkauf gegen Leibrente das Eigentum nach Vertragsabschluss an den Käufer über. Der Käufer wird im Grundbuch der Immobilie als neuer Eigentümer eingetragen und ist ab diesem Zeitpunkt in der Regel für die Instandhaltung des Hauses sowie für die laufenden Kosten zuständig. Aufgrund des lebenslangen Wohnrechts des Verkäufers, kann der neue Eigentümer die Immobilie bis zum Ende der Leibrente nur zum Teil oder gar nicht nutzen.

Die zwei gängigsten Formen der Immobilienverrentung sind die Leibrente und die Zeitrente:

• Leibrente: Es wird eine lebenslange Zahlung, sowie ein meist lebenslanges Wohnrecht mit dem Verkäufer vereinbart.

• Zeitrente: Es wird ein fester Zahlungszeitraum vereinbart. Nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums (zum Beispiel 15 Jahre) gilt der Kaufpreis als getilgt.

Was sind verbundene und abgekürzte Leibrenten?

Unter einer verbundenen Leibrente versteht man die Vereinbarung einer Leibrente auf das Leben mehrerer Personen, zum Beispiel bei einem Ehepaar oder zwischen Eltern und Kindern. Dabei erlischt die Rentenzahlung mit dem Tod der Personen, es sei denn, die Vereinbarung beinhaltet eine Mindestlaufzeit durch eine Rentengarantiezeit. Dann müssen die Renten in jedem Fall über den festgelegten Zeitraum gezahlt werden (an Hinterbliebene).

Die abgekürzte Leibrente, auch Höchstzeitrente genannt, ist eine Mischung aus Zeit- und Leibrente. Sie ist zeitlich befristet und erlischt im Falle eines vorzeitigen Ablebens des Leibrentners.

Abgekürzte Leibrente - wo muss man diese eintragen?

Leibrenten auf Lebzeit, abgekürzte Leibrenten sowie alle weiteren Renten werden nach § 22 Nr. 1 EStG als “sonstige Einkünfte” besteuert und müssen an entsprechender Stelle in der Steuererklärung eingetragen werden.

Grundsätzlich kann der Leibrenten-Anbieter über die notwendigen Voraussetzungen für die Immobilienleibrente frei entscheiden. Mittlerweile gelten bei Anbietern jedoch einige standardisierte Voraussetzungen:

• Altersgrenzen: Für die Anbieter ist es wichtig, ein kalkulierbares finanzielles Risiko einzugehen, daher setzen viele ein Mindestalter für Verkäufer fest. Dieses liegt in der Regel zwischen 60-65 Jahren.

• Lastenfreie Immobilien: Viele Anbieter bevorzugen lastenfreie Immobilien, das Grundstück sollte also im Grundbuch nicht mit Rechten Dritter belastet sein. Ein gängiges Beispiel hierfür wäre eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld.

• Immobilienwert: Die zu veräußernde Immobilie sollte einen bestimmten Wert nicht unterschreiten, damit eine Mindest-Immobilienrente garantiert werden kann. Dabei kann man sich am individuell gesetzten Wert des Anbieters orientieren. In der Regel verlangen diese eine Mindestrente von 150 Euro - 250 Euro pro Monat.
  

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Bei der Immobilienleibrente wird nur der Ertragsanteil versteuert, da Rentenzahlungen als “sonstige Einkünfte” im Einkommensteuergesetz beschrieben sind. Der Ertragsanteil ist abhängig vom Lebensalter bei Abschluss des Vertrages und als Sonderausgabe absetzbar. Der Besteuerungsanteil sinkt kontinuierlich mit steigendem Alter bei Vertragsabschluss, das bedeutet je älter Sie sind, desto weniger Steuern fallen an.

Tabelle: Leibrente - Ertragsanteile

Steuern beim Hauskauf auf Rentenbasis

Wenn eine Immobilie auf Rentenbasis gekauft wird, erhält der Käufer von den dort wohnenden Personen eine Art Miete für ihr lebenslanges Wohnrecht. Diese Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung muss der Käufer nach dem Einkommensteuergesetz versteuern. Der Hauskauf auf Rentenbasis ist somit relevant für die Steuererklärung. Dabei darf der Käufer verschiedene Werbungskosten, zum Beispiel den Zinsanteil der Leibrente, abziehen und steuerlich absetzen.

Grunderwerbsteuer

Wie auch bei dem traditionellen Hausverkauf wird bei der Immobilienverrentung nach Abschluss des Kaufvertrages die Grunderwerbsteuer fällig. Die Höhe richtet sich nach dem aktuellen Verkehrswert des Hauses auf dem Immobilienmarkt und unterliegt regionalen Unterschieden. Im Gegensatz zur monatlichen Rentenzahlung wird die Grunderwerbsteuer direkt in voller Höhe fällig.

Schenkungssteuer

Üblicherweise ist die Schenkungssteuer nur relevant, wenn Sie ein Haus geschenkt bekommen, nicht aber wenn Sie für eins bezahlen. Eine Ausnahme bildet der Hauskauf auf Rentenbasis: Denn wenn der gezahlte Betrag zu günstig ausfällt, kann Schenkungssteuer anfallen. Die Schenkungsteuer wird bei einer freigiebigen Zuwendung unter Lebenden erhoben, es gibt aber auch gemischte Schenkungen - beispielsweise wenn keine gleichwertige Gegenleistung bei der Übertragung eines Grundstücks erbracht wird. In diesem Fall entsteht eine Teilschenkung, da die Immobilie unter dem Verkehrswert erworben wurde. Die Differenz zwischen dem ermittelten Verkehrswert und dem gezahlten Preis bildet die Grundlage der Besteuerung. Als Orientierung kann hierbei die Wertermittlung aus einem Gutachten dienen. Die Höhe der Schenkungssteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad des Käufers zum Verkäufer, der Steuerklasse und dem Wert der Schenkung ab. Zu beachten sind außerdem die Schenkungssteuer-Freibeträge, bei nicht Verwandten beträgt der Freibetrag bei einer Schenkung 20.000 Euro.

Die Höhe der Leibrente ist abhängig von verschiedenen Faktoren. Der zahlbare Betrag wird unter anderem durch den Immobilienwert und die Laufzeit der Rentenzahlungen beeinflusst. Außerdem spielen die Lebenserwartung und somit auch das Alter und Geschlecht des Immobilieneigentümers eine Rolle. Viele Leibrenten-Anbieter setzen ein Mindestalter von ungefähr 65 Jahren vor der Vergabe einer Leibrente voraus um das finanzielle Risiko so gering wie möglich zu halten. Bei der Berechnung der Leibrente wird der sogenannte Leibrentenfaktor eingesetzt, dem die statistische Lebenserwartung zugrunde liegt. Als Kalkulationsgrundlage dienen Versicherungsbarwerte, diese werden auf Grundlage der Sterblichkeitsverhältnisse einer Bevölkerung erstellt. Grundsätzlich gilt: Je älter Senioren beim Abschluss einer Leibrente sind, desto höher fallen die einzelnen Rentenzahlungen aus. Sollte der Rentennehmer länger leben, als zunächst angenommen, kann ein finanzieller Vorteil für ihn entstehen. Im Umkehrschluss entsteht wiederum ein finanzieller Vorteil für den Rentengeber, sollte der Verkäufer frühzeitig versterben.

Zudem wird die Leibrente meist an die Inflationsrate gekoppelt, wodurch sich bei steigender Teuerungsrate auch die Rentenzahlungen erhöhen. Zu beachten ist, dass das lebenslange Wohnrecht die Höhe der Leibrente mindert, da es den Wert der Immobilie senkt.

Rechenbeispiel: Jährlich vorschüssig zahlbare Leibrente

Anhand eines Beispiels haben wir für Sie die Berechnung einer Leibrente einmal veranschaulicht. Die Werte für alle Altersgruppen können Sie in dem Dokument “Versicherungsbarwerte für Leibrenten” (Statistisches Bundesamt 2020) ablesen.

Eine 65-jährige Eigentümerin möchte ihr Haus für 200.000 Euro veräußern. Dabei möchte sie den Verkaufserlös als lebenslänglich, jährlich vorschüssig zahlbare Leibrente erhalten. Der Betrag der Leibrente wird bei einer Verzinsung des Kaufpreises von 5 Prozent berechnet. Bei einem Zinsfuß von 5 Prozent beträgt der Barwert einer sofort beginnenden und auf Lebenszeit sowie jährlich vorschüssig zahlbaren Leibrente vom Betrag 1 für 65-jährige Frauen 13,038.

Rentenbetrag = Kaufpreis / Barwert

Jährlicher Rentenbetrag = 200.000 Euro / 13,038 = 15.339,78 Euro

Demnach beläuft sich die jährlich vorschüssig zahlbare Leibrente auf 15.339,78 Euro.

Bei den Anbietern für Immobilienleibrenten kann man zwischen Privatpersonen, Unternehmen oder Stiftungen wählen:

a) Privatpersonen:
Für Immobilienkäufer bietet der Erwerb einer Immobilie auf Rentenbasis einen großen finanziellen Vorteil, da sie für den Kauf meist kein hohes Immobiliendarlehen aufnehmen müssen. Stattdessen zahlen sie die, meist überschaubaren, monatlichen Rentenzahlungen über einen längeren Zeitraum direkt an den Leibrentenempfänger. Zudem liegt der Verkaufswert von verrenteten Immobilien häufig unter dem eigentlichen Verkehrswert. Bei vielen Immobilienverkäufen auf Rentenbasis wird das Objekt von Bekannten oder verwandten Privatpersonen erworben, was dem Immobilienverkäufer Vertrautheit und Sicherheit vermittelt.

b) Gewerbliche Leibrenten-Anbieter:
Immobilieneigentümer können zwischen verschiedenen Immobilienleibrenten-Anbietern frei wählen. Obwohl die Leibrente in Deutschland bisher noch nicht allzu verbreitet ist, gibt es mittlerweile mehrere Leibrentenanbieter auf dem deutschen Markt. Es ist ratsam, die Anbieter vorab genau zu vergleichen und vor einem Vertragsschluss verschiedene Angebote einzuholen. Der Vorteil einer Leibrente durch einen gewerblichen Anbieter besteht vor allem in dessen Professionalität.

c) Stiftungen:

Inzwischen gibt es auch einige Stiftungen in Deutschland, die eine Leibrente für Immobilien anbieten. Immobilieneigentümer können sich hierbei sicher sein, dass die sogenannte “Zustifterrente” für gesellschaftliches Engagement genutzt wird. Anders als bei gewerblichen Anbietern ist die Auswahl an Stiftungen für Immobilienleibrenten jedoch eher gering.

Die Leibrente wird in regelmäßigen Abständen in Geldform erbracht, wobei dem Verkäufer eine Leistung auf Lebensdauer zugesichert wird. Dabei kann die Lebensdauer auf mehrere Personen bezogen sein. Festgehalten wird die Leibrente im Grundbuch, dies dient der Absicherung des Rentenbeziehers.

Bei der dauernden Last handelt es sich um eine Versorgungsleistung, wobei die Höhe in Bezug zur Leistungsfähigkeit des Verpflichteten steht - das bedeutet, die Höhe der Zahlungen kann schwanken. Im Gegensatz zur Leibrente muss die dauernde Last nicht auf Lebzeit einer Person abgesichert sein.

Während dauernde Lasten in vollem Umfang zu versteuern sind, wird bei Leibrenten lediglich der Ertragsanteil besteuert. In jedem Fall ist die umfassende Beratung eines Steuerexperten ratsam.

Sofern man als Eigentümer nicht unbedingt in der Immobilie wohnen bleiben möchte, stellt der traditionelle Hausverkauf in der Regel die bessere Alternative dar. Der durch die Verrentung erzielte Preis liegt häufig unter dem Verkehrswert. Hohe Zusatzrenten lassen sich nur in Ballungsräumen erzielen, in denen Immobilie und Grund langfristig an Wert gewinnen. Beim traditionellen Immobilienverkauf gibt es keine Abzüge für Wohnrecht oder Nießbrauch, wodurch der Preis deutlich höher ausfällt. Die Leibrente ist somit im Vergleich zum herkömmlichen Hausverkauf deutlich weniger rentabel. Mit dem erzielten Erlös kann der Eigentümer zum Beispiel eine kleinere Wohnung erwerben oder mieten und vom restlichen Betrag seine Altersvorsorge finanzieren.

Wenn der Verkäufer nicht sofort über die gesamte Summe verfügen möchte, kann er das Geld anlegen und sich mithilfe eines Auszahlungsplans in regelmäßigen Beträgen auszahlen lassen. Gegebenenfalls besteht beim Verkauf auch die Möglichkeit, mit dem neuen Eigentümer einen langfristigen Mietvertrag auszuhandeln, sodass der Verkäufer seinen Lebensabend in den eigenen vier Wänden verbringen kann.

Lesetipp: Checkliste für den Hausverkauf

Gerne beraten wir Sie umfassend zu den Vorteilen des Immobilienverkaufs gegenüber der Leibrente und bestimmen für Sie kostenlos den Verkaufspreis, den Sie mit Ihrer Immobilie erzielen können.

Im Allgemeinen eignet sich die Immobilienrente für Senioren ab ca. 70 Jahren mit niedrigen monatlichen Einnahmen oder Schulden, die auf zusätzliches Geld im Alter angewiesen sind und nicht aus dem Eigenheim ausziehen möchten. Darüber hinaus werden Immobilieneigentümer angesprochen, die keine nahestehenden Erben oder kein Interesse daran haben, ihr Haus oder Grundstück zu vererben.

Wann macht eine Leibrente Sinn?

Die Immobilienrente kann die Möglichkeit bieten, vorhandene Erben zu entlasten. Denn mit der Leibrente wird für eventuell anfallende Kosten im Alter vorgesorgt, für die andernfalls die Nachkommen Geld aufbringen müssten. Des Weiteren besteht die Möglichkeit, mit Hilfe der Leibrente die Erbschaftssteuer einzusparen. Wenn beispielsweise ein Erbe seinen Angehörigen pflegt und dafür nach dessen Tod die Immobilie erbt, wird eine hohe Erbschaftssteuer fällig. Der Leibrentner könnte seinem Erben schon zu Lebzeiten monatliche Beträge aus den Rentenzahlungen zukommen lassen, um diesen direkt finanziell zu entlasten.

Für Käufer kann das Modell der Leibrente interessant sein, wenn nicht genug Eigenkapital vorhanden ist, um den vollen Immobilienpreis mit einem Mal zu tilgen und die Selbstnutzung nicht sofort gewünscht ist. Des Weiteren besteht aus Käufersicht das Motiv der Spekulation: Stirbt der Leibrentenbezieher frühzeitig, kann der Käufer frei über die Immobilie verfügen und zahlt weniger als den ursprünglichen Wert (sofern keine Rentengarantiezeit vereinbart wurde).

Was sind die Risiken der Immobilienverrentung?

Auch wenn sie grundsätzlich Planungssicherheit im Alter bieten soll, kann eine Leibrentenvereinbarung einige Risiken bergen. Beim Modell der Umkehrhypothek ist zu beachten, dass diese ein relativ teures Produkt ist. Dies betrifft sowohl den Zinssatz für das Darlehen als auch die anfallenden Gebühren. Das sind zum Beispiel die Abschlussgebühr und die Rückversicherung der Bank gegen das Risiko eines langen Lebens des Eigentümers (länger als statistisch berechnet).

Läuft der Vertrag vor dem Tod des Eigentümers aus, muss dieser im hohen Alter doch noch aus dem Haus oder der Wohnung ausziehen und verfügt durch das Ende der monatlichen Ratenzahlungen nicht mehr über die dringend nötige Liquidität. Um das lebenslange Wohnrecht zu sichern, kann die Umkehrhypothek zwar mit einer Rentenversicherung kombiniert werden, allerdings ist dies eine teure Lösung für Senioren.

Bei der Leibrente besteht das Risiko eines Zahlungsausfalls seitens des Käufers. Um finanzielle Risiken zu vermeiden, sollten Eigentümer sich vertraglich in der Leibrentenvereinbarung absichern.

Absicherung der Leibrente

Grundsätzlich bedarf die Leibrentenvereinbarung der Absicherung, damit es für Leibrentner im Ernstfall keine bösen Überraschungen gibt. Generell sollten Interessenten verschiedene Angebote vergleichen und diese von unabhängigen Experten wie zum Beispiel den Verbraucherzentralen prüfen lassen. Eine unabhängige Immobilienbewertung ist essentiell. Zu beachten ist außerdem, wie das Wohn- und Nießbrauchrecht geregelt ist und wer für die Instandhaltung der Immobilie aufkommen muss.

Bei der Leibrentenvereinbarung sollten folgende Punkte beachtet werden:

In bestimmten Fällen kann das Modell der Immobilienverrentung ausgesprochen sinnvoll sein. Im Idealfall bietet es Immobilienverkäufern im fortgeschrittenen Alter Planungssicherheit für die Altersvorsorge und ein zusätzliches finanzielles Polster. So können notwendige Kosten gedeckt und der Lebensabend in Ruhe genossen werden, ohne dass die vertraute Umgebung dafür verlassen werden muss.

Auf Käuferseite besteht der große Vorteil einer Leibrente hingegen darin, dass der volle Kaufpreis nicht in einer Summe entrichtet werden muss und demzufolge auf einen Kredit verzichtet werden kann. Dennoch sollte sich insbesondere der Käufer darüber im Klaren sein, dass die Laufzeit der Rentenzahlung in den meisten Fällen ungewiss ist und die Summe der Zahlungen am Ende sogar über den Wert des Hauses hinausgehen könnte. Vor Eingehen einer solchen Vereinbarung sollten also unbedingt die Risiken, Vor- und Nachteile abgewogen, geprüft und abgesichert werden, um finanziellem Schaden und dem unerwarteten Verlust des Hauses vorzubeugen.

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