Alle Informationen zum Bodenwert

Der Bodenwert ist der Wert eines unbebauten Grundstücks (Grundstückswert). Sollte ein Grundstück bereits bebaut sein, wird dies für die Dauer der Wertermittlung außer Acht gelassen und man spricht stattdessen vom "reinen Bodenwert". Die Gebäude auf einem Grundstück sind also nicht Teil des Bodenwertes. Von Bedeutung ist der Bodenwert unter anderem für die Grundstücksbewertung oder wenn ein Makler bzw. Gutachter den Ertragswert eines Grundstücks ermitteln möchte.

Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 15 ImmoWertV) wird der Bodenwert eines unbebauten Grundstücks vorrangig mit dem Vergleichswertverfahren unter Zuhilfenahme von zurückliegenden Verkaufspreisen bestimmt. Die Bodenwertermittlung kann aber auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte erfolgen. Nach § 16 ImmoWertV sind Bodenrichtwerte dann geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.

2.1 Ermittlung anhand der Bodenrichtwerte

Wie Sie bereits wissen, beschreibt der Bodenrichtwert den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter. Im Bewertungsgesetz (§ 179 BewG) ist festgelegt, dass sich der Bodenwert nach den Bodenrichtwerten und der Grundstücksfläche anhand der folgenden Formel berechnen lässt:

Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche

In der Realität stellt sich die Bodenbewertung jedoch um einiges komplizierter dar. Der Bodenrichtwert als simpler Durchschnittswert berücksichtigt weder die aktuelle Marktsituation noch die wertbeeinflussenden, individuellen Eigenschaften des Grundstücks. Auf diese oft sehr vielschichtigen Charakteristika können Gutachterausschüsse nur bedingt Rücksicht nehmen.

So kann es vorkommen, dass der reale Verkehrswert eines Quadratmeters Grundstücksfläche deutlich von den lokalen Bodenrichtwerten abweicht. Dies hat zur Folge, dass auch der auf Basis der Bodenrichtwerte ermittelte Grundstückspreis nicht dem tatsächlich erzielbaren Verkehrswert entspricht. Zur Ermittlung eines realen Verkaufspreises ist es also ratsam, einen Experten hinzuzuziehen. Erste Informationen und Tipps erhalten Sie auch in unseren Ratgeber-Artikeln zu den Themen Immobilienpreise und Immobilienpreisspiegel.

2.2 Ermittlung mit dem Vergleichswertverfahren

Die von der ImmoWertV vorgegebene Methode zur Ermittlung des Bodenwertes unbebauter Grundstücke ist das Vergleichswertverfahren. Dabei wird das Grundstück mit möglichst vielen ähnlichen Vergleichsobjekten verglichen, die in der Region kürzlich verkauft worden sind. Dabei ist zu beachten, dass ungefähr gleiche Wertverhältnisse vorliegen. Das bedeutet, die Vergleichsobjekte sollten möglichst die gleichen Eigenschaften aufweisen wie das zu bewertende Objekt. Dazu zählen:

• Lage

• Art und Maß der baulichen Nutzung

• Bodenbeschaffenheit

• Grundstückszuschnitt

• Grundstücksgröße

• Erschließungsgrad und Baureife

• Infrastruktur innerhalb der näheren Umgebung

• Belastende Rechte auf dem Grundstück (z.B. Wegerechte)

Kleinere Abweichungen werden in der Berechnung mit Zu- oder Abschlägen im Wert berücksichtigt. In die Bestimmung der Bodenwerte mit dem Vergleichswertverfahren fließen weitaus mehr Faktoren ein, als bei der Berechnung mithilfe der Bodenrichtwerte. Aus diesem Grund kann das Vergleichswertverfahren präzisere Ergebnisse liefern. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass genügend vergleichbare Objekte vorhanden sind

Wie Sie nun wissen, können individuelle Eigenschaften eines Grundstücks dazu führen, dass der tatsächliche Verkehrswert von den Bodenrichtwerten oder dem Durchschnittswert der vergleichbaren Objekte abweicht.

Unserer Erfahrung nach können die Abweichungen bis zu 35 Prozent des vom Makler bestimmten Ertragswertes betragen. Aus diesem Grund ist es unabdingbar, mittels Zu- oder Abschlägen den angepeilten Wert bei der Bodenbewertung anzupassen. Im Folgenden stellen wir Ihnen die Faktoren für solche Anpassungen vor:

3.1 Ausrichtung und Zuschnitt

Der Zuschnitt des Grundstücks und dessen Ausrichtung sind individuelle Eigenschaften. Ist ein Grundstück aufgrund des Zuschnitts gut und vielfältig bebaubar, hat das einen positiven Einfluss auf den Bodenwert. Grundstücke mit dem Potential, einen weiten Ausblick zu bieten, können meist ebenfalls einen höheren Kaufpreis erzielen. Auch einen Vorteil haben Grundstücke, die nicht direkt an einer stark befahrenen Straße oder seltener im Schatten liegen, weil zum Beispiel der Garten nach Südwesten ausgerichtet ist.

3.2 Baureife und Erschließungsgrad

Ein baureifes Grundstück kann einen höheren Preis erzielen als ein nicht baureifes Grundstück in ähnlicher Lage. Baureife liegt vor, wenn es für das betreffende Grundstück eine Baugenehmigung gibt und der notwendige Erschließungsgrad bekannt ist.

Wichtig für die Erschließung eines Grundstücks ist die Anbindung an das öffentliche Straßennetz, sowie die Versorgung mit Strom, Wasser und Abwasser. Positiven Einfluss auf den Verkehrswert haben die Versorgung mit Telefonleitungen, Kabelfernsehen, DSL und VDSL (Glasfaser). Die Notwendigkeit weiterer Erschließung und dadurch anfallende Kosten schmälern folglich den Kaufpreis.

3.3 Bebauungsplan und Entwicklungszustand

Nicht ohne Bedeutung für Bodenwerte und Grundstückspreise ist, was der Bebauungsplan der Gemeinde bzw. Stadt für das Grundstück vorsieht. Ein Grundstück, das als Bauerwartungsland vermerkt ist, wird einen höheren Preis erzielen, als ein solches, für das eine Bebauung von der Gemeinde nicht in Aussicht gestellt wird und das somit in naher Zukunft voraussichtlich unbebaut bleiben wird. Mit einer Preissteigerung ist zu rechnen, sobald die Gemeinde tatsächlich festlegt, dass das Grundstück bebaut werden darf und es damit vom Bauerwartungsland zum Bauland macht. Je vielfältiger die Bebauungsmöglichkeiten sind, desto besser sind die Aussichten für einen möglichen Grundstücksverkauf.

3.4 Bodenverhältnisse und Topografie

Hier gilt: Je ebener, desto besser. Eine starke Hanglage beispielsweise kann einen nicht unerheblichen negativen Einfluss auf den Preis eines Grundstücks nehmen, da sie die bauliche Nutzbarkeit enorm einschränkt. Der Ertragswert wird dementsprechend gesteigert, sollte die Fläche eben und gut bebaubar sein. Altlasten wirken sich zusätzlich negativ auf den Verkehrswert aus.

Bei der Grundstückswertermittlung spielt der Bodenwert eine wichtiger Rolle. Je nach gewähltem Verfahren, verändert sich jedoch seine Bedeutung innerhalb der Rechnung. Zur Wertermittlung von Immobilien gibt es drei gängige Verfahren: Das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Im Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie aus dem Sachwert des Gebäudes und dem Bodenwert ermittelt. Im Ertragswertverfahren hingegen leitet man den Immobilienwert aus den mit dem Grundstück in Zukunft zu erzielenden Erträgen ab und beim Ablauf des Vergleichswertverfahrens ermittelt man die Grundstückswerte anhand zurückliegender Verkäufe vergleichbarer Immobilien. Bei allen Verfahren der Immobilienwertermittlung gilt jedoch, dass der Bodenwert kein langfristiger Wert ist. Er basiert auf der aktuellen Nachfrage am Markt und der individuellen Situation vor Ort. Um den genauen Wert Ihres Grund und Bodens zum aktuellen Zeitpunkt zu ermitteln, sollten Sie eine professionelle Immobilienbewertung vornehmen lassen.

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