Hausverkauf: 4 Anleitungen zum Erfolg

Bei einer guten Vorbereitung und einer organisierten Durchführung steht dem erfolgreichen Verkauf der eigenen Immobilie grundsätzlich nichts im Weg. Dennoch ist es ratsam, vor dem Verkauf alle Eventualitäten sorgfältig durchzugehen, um nicht unvorbereitet auf Schwierigkeiten zu stoßen. Diese 6 Tipps helfen Ihnen bei Ihrem Entschluss zum Hausverkauf:

1 - Wählen Sie den idealen Zeitpunkt, um Ihre Immobilie zu verkaufen.

Hierbei sind zum Beispiel folgende Aspekte zu beachten:

• Wie ist die Situation auf dem Immobilienmarkt?

• Wie lange wird der Verkauf voraussichtlich dauern?

• Wann wird der Erlös aus dem Verkauf benötigt?

2 - Bringen Sie mit Hilfe einer Wertermittlung den Verkehrswert Ihrer Immobilie in Erfahrung.

• Wie viel ist Ihre Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt wert?

• Stimmt die persönliche Einschätzung mit dem Wertgutachten überein?

• Wie weit darf der Angebotspreis von dem in der Wertermittlung errechneten Preis abweichen?

3 - Informieren Sie sich über Steuern, die bei einem Hausverkauf anfallen können.

• Ist eine Spekulationssteuer fällig?

• Ist aufgrund der Drei-Objekt-Grenze gegebenenfalls eine Gewerbesteuer zu entrichten?

4 - Entscheiden Sie über die Beauftragung eines Immobilienmaklers.

• Wollen Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen?

• Welche Vorteile bringt ein Immobilienmakler beim Verkauf?

• Wie viel Zeit und Aufwand können Sie für einen privaten Verkauf investieren?

• Wie gut ist die Selbstrecherche im Vergleich mit der Erfahrung eines Hausmaklers?

• Wie gut können Sie Preisverhandlungen führen?

• Wie hoch ist die Maklerprovision und wer zahlt sie (Verkäufer oder Käufer)?

• Welche Aufgaben kann ein Makler für Sie übernehmen (Besichtigungstermine, Notartermin vereinbaren etc.)?

5 - Kümmern Sie sich ggf. rechtzeitig um eine Anschlussimmobilie.

• Wie wird das neue Eigenheim finanziert?

• Kann der Umzug rechtzeitig organisiert werden?

• Überschneiden sich die Termine für den Auszug bzw. den neuen Einzug?

6 - Erkundigen Sie sich, ob eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

• Falls Sie Ihren Immobilienkredit vorzeitig abbezahlen wollen, müssen Sie eventuell Vorfälligkeitszinsen zahlen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann dabei in vereinzelten Fällen so hoch ausfallen, dass sich eine vorzeitige Tilgung des Ratenkredits kaum lohnt.

Wenn der Entschluss zum Verkauf der Immobilie gefasst ist, werden einige wichtige Dokumente benötigt, um sich auf den Verkauf vorzubereiten. Unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen möchten, ist sowohl vor dem Hausverkauf als auch, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, eine Checkliste sehr hilfreich. Folgende Dinge gehören zu den wichtigsten Unterlagen bei einem Immobilienverkauf:

• Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK): Die Flurkarte ist eine amtliche Karte und wichtiger Bestandteil des Grundbuchs. Auf dieser Karte sind die Grenzen des Grundstücks und die umgebenden Grundstücke graphisch dargestellt. Die Automatisierte Liegenschaftskarte ist beim zuständigen Katasteramt bzw. bei der zuständigen Vermessungsbehörde erhältlich. Sie spielt eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung der zu entrichtenden Grundsteuer. Der aktuelle Grundsteuerbescheid gehört ebenfalls zu den benötigten Unterlagen.

• Bauakte: In der Bauakte sind die Baugenehmigung, Baubeschreibung und Zeichnungen enthalten. Sie benötigen außerdem einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sowie den Bebauungsplan für Ihre Gemeinde. Beim Hausverkauf ist es möglich, die Bauakte von Ihrer Stadt oder Gemeinde zu erhalten.

• Grundriss: Der Grundriss zeigt eine zeichnerische Aufsicht der Immobilie. Er enthält Informationen über die Größe der Räume, die Raumaufteilung sowie die Positionen der Fenster und Türen. Der Grundriss hilft potenziellen Käufern dabei, sich noch vor der ersten Besichtigung einen Überblick über das Verkaufsobjekt zu verschaffen.

• Lageplan: Der Lageplan ist ein wichtiger Bestandteil der Bauvorlagen. Er enthält Angaben zum Eigentümer, der Nutzung und Art der Immobilie und ordnet das Objekt zeichnerisch in die Umgebung ein. Wie auch die Flurkarte, ist der amtliche Lageplan beim zuständigen Katasteramt oder dem zuständigen Vermessungsamt erhältlich.

• Energieausweis: Der Gesetzgeber schreibt vor, dass beim Hausverkauf ein Energieausweis vorliegen muss. Dieses Dokument ermöglicht es potentiellen Käufern, die Immobilie nach energetischen Kriterien zu bewerten. Für Immobilien mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche und für Baudenkmäler wird der Ausweis nicht benötigt.

• Exposé: Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, benötigen Sie ein ansprechendes, aussagekräftiges Exposé mit guten Innen- und Außenaufnahmen sowie Grundrissen der Immobilie. Im Exposé sollten, neben einer attraktiven Beschreibung und den Energiewerten, auch Informationen über die Lage, die Geschichte und die laufenden Betriebskosten des Verkaufsobjekts enthalten sein. Hier lohnt es sich, einen Makler zu Rate zu ziehen, denn erwiesenermaßen ist die Qualität des Exposés maßgeblich für den Erfolg bei Interessenten.

• Grundbuchauszug: Als Verkäufer benötigen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug. Er ist nicht nur der Nachweis, dass Sie tatsächlich der Eigentümer der Immobilie sind, die veräußert wird. Er enthält außerdem weitere Informationen zu eventuellen Lasten und Rechten Dritter auf der Immobilie, wie Wohnrechte oder Wegerechte, die für die Kaufinteressenten besonders wichtig sind. Beim Hausverkauf sollte der Grundbuchauszug nicht älter als drei Monate sein und kann beim Grundbuchamt beantragt werden. Wenn Sie selbst keine Zeit für den Antrag haben, können Sie einen Notar oder einen Makler beauftragen, der sich um die Beschaffung der Unterlagen kümmert. Zu empfehlen ist es, eine beglaubigte Kopie anfertigen zu lassen. Der Grundbuchauszug wird kostenpflichtig erstellt.

• Kubatur: Für den Hausverkauf benötigen Sie oftmals das Volumen Ihres Gebäudes (Kubatur). Diese Kennzahl ist besonders für die Bank von Bedeutung, die den Kauf der Immobilie finanziert, da sie so den Beleihungswert der betreffenden Immobilie ermitteln kann.

• Nachweise über die Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen: Hierzu gehören die Rechnungen und die Leistungsbeschreibungen, die Sie von den jeweiligen Handwerkern bekommen haben. Sie können als Ergänzung der Bauakte angesehen werden.

• Zusatz für Eigentumswohnungen: Hier gehören auch die Teilungserklärung, die Jahreswirtschaftspläne, Rechnungen über Modernisierungsmaßnahmen, gegebenenfalls Mietverträge und Protokolle der Eigentümerversammlung sowie die Abrechnungen zum Wohngeld der letzten drei Jahre auf die Checkliste der Unterlagen. Beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung muss die Gebäudesach- und Feuerversicherung ebenfalls vorliegen. Diese beiden Dokumente müssen Sie den Interessenten allerdings nur beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses vorlegen oder wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen.

Bei der Vorbereitung Ihres Immobilienverkaufs können Sie auf der Checkliste vermerken, welche Unterlagen bereits vorliegen, welche Sie beantragt haben und welche Gebühren Ihnen entstanden sind. Alternativ können Sie auch einen Makler beauftragen. Ein guter Makler wird den Verkauf steuern und Ihnen genau sagen, was er für den Verkauf von Ihnen an Unterlagen benötigt und wo Sie diese beschaffen können. Wobei der genaue Umfang der Leistung in dem jeweiligen Maklervertrag festgehalten werden kann.

Ein Hausverkauf ist ein umfangreicher Prozess. Eine umfassende Vorbereitung ist dabei das A und O. Doch auch beim Verkaufsprozess müssen einige Punkte beachtet werden. Damit Sie Ihre Immobilie erfolgreich verkaufen können, sollten Sie sich vor der Abwicklung des Verkaufs die folgenden Fragen stellen:

Vermarktung

• Wer gehört zur passenden Zielgruppe für Ihr Objekt?

• Welche Strategie setzen Sie für die Vermarktung Ihrer Immobilie ein?

• Wie können Sie Ihr Haus optimal präsentieren? Um einen positiven, ersten Eindruck zu erzeugen, kann sich die Beauftragung einer Home Staging-Agentur lohnen. Versuchen Sie die besonderen Merkmale und Qualitäten Ihrer Immobilie hervorzuheben.

Verkaufsabwicklung

• Welche Fragen stellen Kaufinteressenten bei Besichtigungen?

• Wie verhandeln Sie den Kaufpreis? Sind Sie gut auf die Preisverhandlungen vorbereitet?

• Wann lohnt sich ein Vorvertrag und welche Kosten entstehen dabei?

• Wer beauftragt den Notar und wer trägt die Notarkosten?

• Was müssen Sie beim Notarvertrag beachten? Was soll im Vertrag enthalten sein?

• Wie können Sie die Bonität der Kaufinteressenten prüfen? Erfolgt die Finanzierung über ein Darlehen oder Eigenkapital?

• Wann findet die Übergabe statt und was müssen Sie dabei berücksichtigen?

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar und dem rechtsgültigen Verkauf des Hauses muss noch einiges bei der Übergabe beachtet werden. Zur rechtlichen Absicherung bietet es sich an, ein Übergabeprotokoll zu führen. Folgende Punkte gehören auf die Checkliste bei der Übergabe:

• Festhalten von Mängeln: Für jeden Raum und im Außenbereich sollte festgehalten werden, inwiefern Mängel bestehen.

• Rechnungen: Alle Rechnungen, die die Immobilie betreffen (sämtliche Handwerkerrechnungen), müssen dem Käufer beim Immobilienverkauf übergeben werden.

• Schlüsselübergabe: Als Verkäufer müssen Sie dem Käufer bei der Schlüsselübergabe alle Schlüssel, die zum Haus gehören, übergeben.

• Übernahme von Geräten: Falls der Käufer beim Verkauf auch Geräte übernommen hat, müssen ihm die entsprechenden Rechnungen, Garantiebelege, Lieferscheine und Bedienungsanleitungen ausgehändigt werden.

• Zählerstände: Es müssen alle Zählerstände von Strom-, Gas- und Wasserzähler protokolliert werden.

Ein Hausverkauf ist in der Regel ein umfangreiches Unterfangen und sollte sorgfältig durchdacht sein. Doch gibt es keinen Grund, als Immobilienbesitzer in diesem Prozess zu verzweifeln. Konkretisieren Sie Ihre Vorstellungen am besten mit Hilfe dieser Checklisten vor, während und nach dem Verkauf Ihrer Immobilie, um so den Verkaufspreis mit dem größtmöglichen Ertrag zu erzielen und den Verkauf erfolgreich abzuschließen.

Entscheiden Sie, ob Sie Ihre Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen wollen. Die Beauftragung eines Immobilienmaklers kann Ihnen viele Vorteile verschaffen. Neben der Ermittlung des Wertes Ihrer Immobilie, kann er Sie beispielsweise bei den Besichtigungsterminen unterstützen, einen Notartermin vereinbaren und sicherstellen, dass der Notarvertrag alle wichtigen Informationen enthält.

McMakler kann Sie als Full-Service Immobiliendienstleister bei allen Schritten des Verkaufsprozesses unterstützen. Verschaffen Sie sich doch gleich einen ersten Überblick mit Hilfe unserer kostenlosen Immobilienbewertung:

Lesen Sie auch unserer Ratgeber zum Thema: Wohnflächenberechnung.