Bauernhof kaufen: Der Immobilien-Traum fernab der Stadt

Anders als bei einer einfachen Wohnung mit zwei oder drei Zimmern haben Bewohner eines Bauernhofes viel mehr Möglichkeiten, ihren Lebensraum zu gestalten. Ein Bauernhof eignet sich beispielsweise für die Pferdehaltung oder Kleintierzucht sowie zur Einrichtung einer privaten Werkstatt. Darüber hinaus können Besitzer eines Anwesens ihr eigenes Obst und Gemüse anbauen. Eigentümer nutzen Räume oft mit großem Einfallsreichtum. Eine Tenne wird schnell zum Atelier oder ehemalige Stallungen eines Reiterhofs zum Freizeitraum. Auch die typische Architektur von Bauernhöfen verleiht ein gemütliches Wohlgefühl. Des Weiteren stehen solche Objekte in Alleinlage umgeben von der Natur, statt eng an anderen Nachbarhäusern, was den Besitzern Ruhe und Privatsphäre auf Ihren Anwesen verschafft

Bevor man mit der Suche nach einem Bauernhof beginnt, sollte man die Rahmenbedingungen der Suche festlegen. Suche ich einen Bauernhof in Stadtnähe oder abgeschottet auf dem Land? Zudem sollte man sich unbedingt darüber im Klaren sein, welchen Zweck der Bauernhof erfüllen soll. Je nachdem, ob die Immobilie zum reinen Wohnen oder zur landwirtschaftlichen Nutzung gekauft werden soll, sollte man nach unterschiedlichen Hofarten schauen, da sie sich in Räumlichkeit und Nutzungsmöglichkeit unterscheiden.

Eine Empfehlung von Immobilienexperten lautet: Kaufen Sie spontan keinen Resthof, Seitenhof oder kompletten Bauernhof, sondern investieren Sie ausreichend Zeit in eine umfassende Bauernhof-Suche. Angebote für Bauernhöfe zum Kaufen, zum Beispiel in Brandenburg, der Uckermark oder Bayern finden Sie in den Immobilienanzeigen regionaler Zeitungen sowie auf Online-Marktplätzen und Hofbörsen. Prüfen Sie auch die Maklerangebote aus der betreffenden Region und nutzen Sie Ihre persönlichen Kontakte im Umfeld.

Prüfen Sie alle Angebote interessanter Immobilien genau hinsichtlich Ausstattung, Zustand und Lage der angebotenen Hofanlage. Stellen Sie so sicher, dass alle Kosten - nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten und die laufenden Kosten - finanzierbar bleiben. Familien mit Kindern sollten die Nähe bzw. Anbindung zu Schulen und Geschäften des täglichen Bedarfs berücksichtigen. Auch eine gute Anbindung an das Straßen- oder Bahnnetz ist vor allem für Berufspendler wichtig und sollte ebenfalls beachtet werden.

Wichtig: Geben Sie sich Zeit für die Suche und wägen Sie Vor- und Nachteile der Angebote sorgfältig ab. Planen Sie spätere Renovierung, Sanierung oder Umgestaltung des Bauernhofs ein. Die Hilfe eines Immobilienmaklers sowie eines Bausachverständigen können Ihre Immobiliensuche zum Erfolg führen.

Bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie, die auch den eigenen Wünschen und Vorstellungen entspricht, trifft man auf viele verschiedene Bezeichnungen: von Bauernhof über Bauernhaus, Agrarimmobilien, Resthof, Dreiseithof oder Höfe mit Tieren und Scheunen. Sie sollten sich im Vorfeld überlegen, welche Art von Hof für Sie infrage kommt.

Kurz zur Erläuterung der verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten:

Träumt man dem Trend der Reurbanisierung entgegen davon einen Bauernhof zu erwerben, sind einige Besonderheiten zu beachten. Hier die wichtigsten Aspekte, die Sie vor dem Kauf bedenken sollten:

3.1 Sanierungsbedarf, Altlasten und Grundbuch

Bei der Besichtigung geeigneter Bauernhöfe sollte stets nach Baufälligkeiten Ausschau gehalten werden. Während man einige Mängel bereits sofort erkennt, ist für einen Blick hinter die Fassade ein Bausachverständiger hinzuzuziehen. Dieser ermittelt nicht nur die Mängel, sondern auch den Wert des Gebäudes und erstellt einen Zustandsbericht.

Mit dem Zustandsbericht lassen sich der Sanierungs- und Renovierungsbedarf sowie zusätzliche Kosten abschätzen. Beschließt der zukünftige Bauernhofbesitzer, energieeffizient zu sanieren, so stehen ihm sogar spezielle Fördermittel zu.

Der in Frage stehende Bauernhof sollte zudem immer auf Altlasten überprüft werden. Dazu sollte in jedem Fall ein Bodengutachten erstellt werden, oder der Kaufinteressent wirft einen Blick ins Altlastenkataster. Oft wird nicht berücksichtigt oder vergessen, dass bei Altlasten hohe Zusatzkosten anfallen. Damit sich der Traum eines Bauernhofes nicht in einen Albtraum verwandelt, sollten vorher alle möglichen Zusatzlasten ausgeschlossen werden.

Besteht ein ernsthaftes Kaufinteresse an einem Grundstück, sollte vor dem Kauf ins Grundbuch geschaut werden. Dort findet der Käufer nicht nur die aktuellen Eigentumsverhältnisse und Grundschulden, sondern auch die Grunddienstbarkeiten und die Wegerechte.

3.2. Lage

Die Lage des Bauernhofes ist nicht nur für die Quadratmeterpreise entscheidend, sondern auch für den finalen Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer und die Kaufnebenkosten. Bevor man aktiv mit der Suche beginnt, sollte man sich über die gewünschte Makro-, Meso- und Mikrolage des Bauernhofes im Klaren sein.

Viele Bauernhöfe werden mit größeren Ländereien verkauft. Je nach Art der Länderei können der Hof und das Land für unterschiedliche Zwecke genutzt werden. Es ist daher wichtig, dass Kaufinteressierte wissen, ob die Nutzungsrechte der Ländereien ihren Interessen entsprechen.

Beabsichtigt man nach dem Kauf weitere Gebäude zu errichten, ist dies nur mit dem Erwerb von Bauland möglich. Auf Ackerland und Gartenland können keine Gebäude errichtet werden. Beabsichtigt man den erworbenen Bauernhof zu reinen Wohnzwecken zu nutzen, ist dies nur möglich, wenn die zusätzlichen Ländereien in den Besitz übergeben werden und nicht für spezielle Verwendungen vorgesehen sind.

3.3 Denkmalschutz

Vor einem Kauf sollte man sich unbedingt im Klaren darüber sein, ob Teile oder gar der gesamte Bauernhof unter Denkmalschutz stehen. Denkmalschutz kann Ihre Freiheiten, Änderungen an einem Gebäude vorzunehmen, stark einschränken. Außerdem kann der Denkmalschutz unter Umständen eine Wiederherstellung früherer Zustände von Ihnen einfordern, was mit hohen Kosten verbunden sein kann.

Wir empfehlen, in Denkmalschutzfragen einen qualifizierten Gutachter (z. B. Architekt, Bauingenieur, Restaurator) für eine erste Einschätzung hinzuzuziehen. Dieser verfügt über spezielle Kenntnisse zur Denkmalpflege, historischen Materialien, Anwendungsweisen und Baustilen. Lassen Sie sich die entsprechende Expertise durch den Bausachverständigen nachweisen.

Der Gutachter klärt, ob nur Teile - wie die Fassade oder der Innenbereich - oder die ganze Immobilie unter Denkmalschutz stehen. Er prüft außerdem, ob Umbauten oder Erweiterungen möglich sind. Mit geschultem Auge nimmt der Gutachter mögliche Schwachstellen ins Visier, für die Bauten des gleichen Typs oder der gleichen Zeit allgemein bekannt sind. So erhalten Sie ein grobes Bild, welche Reparaturen eventuell anfallen werden und können diese Kosten bei der Kaufentscheidung berücksichtigen. Die Kosten für eine Ersteinschätzung belaufen sich bei etwa 1.000 Euro.

Damit bezahlt der Auftraggeber in der Regel auch die Dokumentation der schriftlichen Bestandsaufnahme. Generell gilt: Bei der Sanierung eines denkmalgeschützten alten Bauernhauses muss nicht der Urzustand hergestellt werden. Nachträgliche Umbauten vor dem Erwerb lassen diesen oft nicht mehr erkennbar werden. Bestandsschutz gibt es erst ab Eintragung als Kulturdenkmal.

3.4 Reetdach

Bei den naturnah gedeckten Schilfdächern, wie man sie häufig in Norddeutschland vorfindet, kommen viele Immobiliensuchende ins Schwärmen. Die gefällige Optik der Dächer lässt sofort an Küste, frische Meeresbrise und jahrhundertealte Bautradition denken. Allerdings stehen viele Höfe mit Reetdach unter Denkmalschutz.

Spätestens hier sollten Interessenten an die erheblichen Kosten einer handwerklich stilgerechten Neueindeckung denken - so schön auch immer Reet als nachwachsender und ökologischer Baustoff ist und so unbestritten die positiven Eigenschaften bei Dämmung und Schallschutz sind.

Beachten Sie den langfristigen finanziellen Aufwand für ein Reetdach: Durchschnittlich etwa 100 Euro pro Quadratmeter kostet die Anschaffung. Ein komplettes Dach schlägt nicht selten mit 20.000 bis 50.000 Euro zu Buche. Die Pflege ist wartungsintensiv, zudem kommt der Versicherungsschutz hinzu. Reizvolle Optik am Haus, die aber ihren Preis hat.

Beim Kauf eines Bauernhofes gibt es eine Reihe an Besonderheiten, welche beachtet werden müssen. Diese Merkmale wirken sich auch auf den Kaufpreis des Hofes aus.

4.1 Baujahr

Das Baujahr eines Bauernhofes ist sehr wichtig, da es eine erste Einschätzung im Hinblick auf den Aufwand erlaubt, welcher mit nötigen Renovierungen verbunden sein wird. Alte Bauwerke brauchen oft eine umfangreiche Modernisierung und Sanierung, wodurch Einiges an Kosten zum reinen Kaufpreis hinzukommt. Es ist zudem wichtig zu wissen, ob das Gebäude mittlerweile unter Denkmalschutz steht.

4.2 Eintragung ins Grundbuch:

Im Grundbuch kann eingesehen werden, ob Ansprüche dritter berücksichtigt werden müssen oder ob noch finanzielle Altlasten vorhanden sind. Sollen mit dem Bauernhaus noch weitere Zusatzgebäude wie Stallungen oder Geräteschuppen verkauft werden, sollten diese bereits im Grundbuch eingetragen sein.

In einigen Fällen kommt es vor, dass solche Zusatzgebäude noch nicht im Grundbuch stehen. Es handelt sich dann vermutlich um Gebäude, welche ohne Baugenehmigung errichtet worden sind. Der neue Eigentümer kann vom Bauamt zum Abriss dieser Gebäude gezwungen werden. Es ist deshalb ratsam zu überprüfen, ob wirklich alle Verkaufsgegenstände tatsächlich im Grundbuch eingetragen sind.

4.3 Bausubstanz:

Die Beurteilung der Bausubstanz ist ebenfalls ein wichtiger Einflussfaktor bei der Kaufentscheidung. Folgende Checkliste kann ihnen bei der Beurteilung der Bausubstanz helfen:

Je weiter das Baujahr des Gebäudes zurückliegt, desto wahrscheinlicher wird es, dass eine Kernsanierung erforderlich wird. Bei einem Bauernhaus ist dies meist sehr kostenaufwändig.

Es ist ratsam, einen Sachverständigen zu kontaktieren, welcher die Bausubstanz und den Sanierungsbedarf ermitteln kann. Den Kauf eines Bauernhofes sollte man nur dann tatsächlichen tätigen, wenn man auch genügend finanzielle Mittel für mögliche Renovierungen hat.

4.4 Laufende Kosten

Der Kaufpreis und die Sanierungen sind nicht die einzigen Kosten, die anfallen. Auch die langfristig laufenden Kosten sind zu beachten. Je größer das Haus ist, desto höher werden die Heizkosten werden. Durch die ländliche Lage der meisten Bauernhöfe kommt zudem ein logistischer Aufwand hinzu, welcher nicht unterschätzt werden sollte.

4.5 Lagebeschreibung

Je abgelegener der Hof ist, desto mehr Mühe und Zeit kostet es, die Wege zur Arbeit, zur Schule oder zum Einkaufen zu erledigen. Was im Sommer noch unproblematisch erscheint, kann im Winter zu einer echten Belastung werden, wie beispielsweise lange Wege in die Stadt. Bevor der Bauernhof gekauft wird, sollte man daher sicher sein, dass man auch die umständlichen Fahrwege und -zeiten in Kauf nehmen möchte.

Unsere Tipps zum weiteren Vorgehen:

Neben dem reinen Kaufpreis sollte die Höhe der Nebenkosten nicht unterschätzt werden. Oft fallen immense Zusatzkosten für Wasser, Abwasser, Strom und Gas an. Kauft man einen Bauernhof, der noch nicht über alle Leitungen verfügt, müssen Leitungen gelegt werden.

Auch die Renovierungskosten sollten im Blick behalten werden. Ein Bauernhof, der optisch alle Erwartungen erfüllt, ist definitiv ein Glücksfall. Nicht nur bei Baumängeln sind Interessenten bereit, in die Tasche zu greifen, auch kleine oder große Modernisierungsmaßnahmen werden gerne vorgenommen. Oft sind die Fliesen in der Küche oder im Bad zu altmodisch oder Zimmer zu klein und unvorteilhaft geschnitten, sodass Bewohner diese weiter ausbauen möchten, um Möglichkeiten für mehr Wohnraum zu schaffen.

Alte Gebäude haben höchstwahrscheinlich einen Sanierungsbedarf. Wer einen alten Bauernhof kaufen möchte, sollte immer die kommenden Sanierungs- und Modernisierungskosten im Blick behalten. Sie sind in der Regel erheblich höher als bei anderen Immobilien. Natürlich können durch eigenes handwerkliches Geschick Kosten gespart werden. Aber mit eigener Leistung lässt sich nicht alles ausbessern. Insbesondere bei Elektroinstallationen, Heizungserneuerungen oder der Wasserversorgung sind Fachleute gefragt.

Auch beim Thema Denkmalschutz wird nach einer fachlich gesicherten Begutachtung und Abstimmung mit den Behörden der Um- oder Ausbau nicht ohne die Handwerksspezialisten gehen. Von der laufenden Instandhaltung des Haupthauses und der Nebengebäude sowie der Pflege großer Grundstücke einmal abgesehen.

Wurde ein Makler beauftragt, so fällt nach Abschluss des Kaufvertrags zusätzlich die Maklerprovision an. Notar- und Grundbuchkosten sowie auch die Grunderwerbsteuer kommen ebenfalls hinzu.

Mit der Absicht, einen Bauernhof zu kaufen, stellt sich oft die Frage nach der Finanzierung des neuen Eigenheims. Wenn eigene Mittel nicht ausreichen, ist es besonders wichtig, auch die Höhe der Kaufnebenkosten richtig zu kalkulieren. Diese werden nicht selten unterschätzt: Kalkulieren Sie die Gebühren für den Makler, die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten sowie die späteren Erschließungskosten mit ein.

Hier sollte mit verlässlichen Zahlen das Finanzierungsgespräch bei der Bank geführt werden. Immer wieder winken einige Finanzinstitute mit dem Hinweis auf typische Liebhaberobjekte im ländlichen Raum ab. Deswegen sollte ein gutes Eigenkapital-Polster vorhanden sein. Ein Eigenkapital von mindestens 35 bis 40 Prozent ist ein gutes Argument gegenüber einer Bank, insbesondere aus der Region. Unter Umständen lassen sich dabei auch weitere Mittel für junge Familien oder zur energetischen Altbausanierung (Dämmung) beantragen.

Bieten Sie selbstverständlich den Bankmitarbeitern eine Besichtigung oder Begutachtung des Hofs an, wenn vorhandene Unterlagen nicht ausreichen. Im persönlichen Gespräch sollte mit Zahlen und Belegen ein komfortabler Haushaltsüberschuss vorgerechnet werden. Letztlich dürfte auch die eigene, nachweislich feste berufliche Perspektive ein Argument für die Kreditzusage sein.

Ein Bauernhof eignet sich durchaus als Wertanlage. Will man einen Bauernhof kaufen, ihn jedoch nicht selbst bewohnen oder landwirtschaftlich nutzen, eignet sich eine Verpachtung oder Vermietung. Die Aufwendungen für vermietete Höfe können sogar als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Die Rendite bei Verpachtungen liegt bei zwei bis vier Prozent. Dieser Wert ist zwar nicht besonders hoch, jedoch ist er sicher und stabil, weshalb landwirtschaftliche Flächen als sichere Wertanlagen gelten.

Die Preise für Bauernhöfe sind sehr stark von der Lage, Größe und den anliegenden Grundstücken abhängig. Bauernhöfe in ländlichen Räumen sind deutlich häufiger zu finden als in urbaner, zentraler Lage und sind deshalb kostengünstiger. Die Preise für einen aktuellen, noch aktiven Bauernhof liegen aktuell zwischen 5-10 Millionen Euro. Im Schnitt werden Landwirtschaftsflächen zu einem Wert von 21.397€ pro Hektar verkauft.

Jedoch schrumpft die Zahl der Bauernhöfe in Deutschland ständig, welches von den Medien auch als “Bauernhöfe-Sterben” bezeichnet wird. Viele Landwirte suchen sich entweder neue berufliche Existenzen, oder die Nachkommen wollen den Hof nicht übernehmen. Grund hierfür ist unter anderem der sinkende Preis für landwirtschaftliche Erzeugnisse wie Milch und Getreide. Da mit einem Bauernhof oft nicht mehr genug Einkommen für einen guten Lebensstandard erzeugt werden kann, und der Aufwand für das Betreiben eines Hofes sehr hoch ist, wird auch die Anzahl der Kaufinteressenten immer geringer. Wird auch nach längerer Zeit kein Käufer für den Hof gefunden, kann es sogar zu Zwangsversteigerungen kommen.