Was ist ein Grundpfandrecht?

Ein Grundpfandrecht ist ein dingliches Verwertungsrecht, das der Sicherung von Immobilienkrediten dient. Oftmals müssen Immobilienkäufer zur Finanzierung einen Kredit aufnehmen, weil sie die Kaufsumme nicht (komplett) mit ihrem Eigenkapital begleichen können. In diesen Fällen ist es üblich, dass die Kreditgeber für das Darlehen eine Sicherheit vom Kreditnehmer verlangen. Bei Kreditabschluss wird dem Gläubiger also ein Pfandrecht an dem Grundstück eingeräumt. Dieses ermächtigt ihn, bei Nichterfüllung der Zahlungsleistung beispielsweise eine Zwangsversteigerung zu erwirken.

Das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) unterscheidet zwischen den drei verschiedenen Grundpfandrechten der Grundschuld, der Hypothek und der Rentenschuld, die beim Notar bestellt und ins Grundbuch eingetragen werden. In der Praxis hat sich die Grundschuld durchgesetzt, weshalb die Hypothek und die Rentenschuld heute kaum noch angewandt werden.

a) Die Grundschuld

In §1191 BGB definiert der Gesetzgeber die Grundschuld wie folgt:

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).

(2) Die Belastung kann auch in der Weise erfolgen, dass Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.

Die Grundschuld ist aktuell das am häufigsten genutzte Grundpfandrecht. Es handelt sich dabei um eine Belastung, die für ein Grundstück aufgenommen werden kann. Sie dient der Absicherung von Krediten oder Darlehen für Immobilien. Sollte der Grundstückseigentümer das Darlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt haben und zahlungsunfähig werden, kann die Bank als Gläubiger ihre Forderungen beispielsweise im Rahmen einer Zwangsvollstreckung abdecken. Damit die Grundschuld entstehen kann, müssen sich der Eigentümer des Grundstücks und der Kreditgeber über die Grundschuldbestellung einigen. Es gibt zwei Möglichkeiten, die Grundschuld geltend zu machen:

• Die Buchgrundschuld wird von einem Notar mit Einwilligung des Eigentümers in die Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.

• Bei einer Briefgrundschuld wird dem Gläubiger, zusätzlich zu der entsprechenden Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch, ein Grundschuldbrief ausgehändigt. Der Grundschuldbrief enthält Informationen zu dem belasteten Objekt, der Höhe der Belastung, dem Kreditgeber und den vereinbarten Zinsen. Wird die Briefgrundschuld auf einen anderen Gläubiger übertragen, muss kein neuer Eintrag ins Grundbuch erfolgen, lediglich der Grundschuldbrief muss weitergegeben werden. Der daraus resultierende Nachteil: Nur der Inhaber dieses Dokuments kann die Forderungen geltend machen.

Bei der Grundschuld handelt es sich um das am meisten genutzte Grundpfandrecht. Sie hat sich im Bankwesen in 90 Prozent der Fälle durchgesetzt. Sie kann grundsätzlich in drei verschiedenen Ausprägungen angewendet werden. Diese sind abhängig von dem Grund und der Person, für die sie bestellt werden.

• Am verbreitetsten ist die Form der Sicherungsgrundschuld. Ihrem Namen entsprechend, wird sie zur Absicherung einer Forderung bestellt. Sie gewährt dem Kreditnehmer einen größeren Schutz gegenüber dem Kreditgeber. Denn bei der Bestellung der Sicherungsgrundschuld schließen Schuldner und Gläubiger einen Sicherungsvertrag ab. In diesem muss der Kreditgeber sich verpflichten, die Grundschuld nur zur Sicherung seiner Forderung zu verwenden.

• Als Gesamtgrundschuld wird eine Schuld bezeichnet, bei der dieselbe Grundschuld auf mehreren Grundstücken lastet. Diese müssen allerdings nicht den gleichen Eigentümer haben. Demnach erhält der Kreditnehmer, durch die (Mit-)Belastung der anderen Grundstücke regelmäßig eine höhere Darlehenssumme. Zu beachten ist jedoch, dass jedes Grundstück für die Forderung haftet und sich der Gläubiger bei einer Gesamtgrundschuld im Zweifelsfall sogar aussuchen darf, welches Grundstück er zur Tilgung der Schulden verwertet.

• Eine letzte Möglichkeit bietet die Eigentümergrundschuld. Hierbei handelt es sich um eine isolierte Grundschuld. Es ist demnach eine Grundschuld, die vom Eigentümer selbst in das Grundbuch eingetragen werden kann, ohne dass dafür ein Gegenwert erbracht werden muss. Die Eigentümergrundschuld wird zum Beispiel verwendet, um sich einen besseren Platz in der Rangordnung im Grundbuch zu sichern.

b) Die Hypothek

Ähnlich wie die Grundschuld zählt die Hypothek auch zu den Grundpfandrechten und dient der Absicherung eines Kredits. Auch bei der Hypothek wird ein Grundstück oder eine Immobilie durch einen entsprechenden Eintrag ins Grundbuch belastet. Der Eigentümer des Grundstücks überschreibt die Rechte daran an denjenigen, von dem er das Darlehen bekommen möchte. Die Höhe der Hypothek hängt von dem Wert des Objekts ab, auf das man die Hypothek aufnehmen möchte. Es gibt nach dem Pfandrecht aus §1204 BGB verschiedene Möglichkeiten eine Hypothek abzuschließen:

• Die Tilgungshypothek: Es werden im Vorfeld jährliche Beträge vereinbart und für gewöhnlich jeden Monat einzelne Raten zurückgezahlt. Die monatlichen Raten setzen sich dabei aus dem Tilgungsbetrag und den Zinsen zusammen.

• Die Festhypothek: Der Zinssatz und die Gesamtlaufzeit werden vorab festgelegt. Dem Kreditnehmer wird so eine höhere Planungssicherheit eingeräumt.

• Die variable Hypothek: Ein fester Zinssatz wird nicht vereinbart, er bleibt variabel und richtet sich nach der Entwicklung des Kapitalmarktes. Diese Variante ist bei Vertragsabschluss oft günstiger als feste Hypotheken, jedoch besteht das Risiko bei Schwankungen am Kapitalmarkt später höhere Zinsen zahlen zu müssen.

Kreditnehmer sollten es von ihrer individuellen finanziellen Situation und ihrer Risikobereitschaft abhängig machen, für welche Form der Hypothek sie sich entscheiden.

c) Die Rentenschuld

Die Rentenschuld hat als Möglichkeit, Grundpfandrechte geltend zu machen, kaum noch bestand. Auch bei der Rentenschuld handelt es sich um eine Grundstücksbelastung. Dieses Pfandrecht berechtigt den Schuldner über einen Zeitraum hinweg, zu regelmäßigen Terminen, eine bestimmte Geldrente aus dem Grundstückswert zu erhalten. Letztlich hat er die Möglichkeit, den bisher aufgenommenen Betrag zurückzuzahlen und dadurch seine Schuld selbst zu löschen. Andernfalls geht das Eigentum am belasteten Grundstück auf die Bank über.

Die gängigen Grundpfandrechte sind die Grundschuld und die Hypothek. Was sind die Vor- und Nachteile dieser Grundpfandrechte? Vorteil einer Hypothek ist, dass diese sich mit jeder Zahlung reduziert und am Ende automatisch erlischt. Der Nachteil einer Hypothek ist jedoch die geringe Flexibilität. Diese wiederum ist der Vorteil der Grundschuld: Sie ist übertragbar, ohne dass ein neues Grundpfandrecht bestellt werden muss. Der Nachteil ist, dass die Grundschuld anders als die Hypothek nicht automatisch gelöscht wird. Die Löschung bedarf einer Löschungsbewilligung, welche wiederum der Zustimmung der Bank bedarf und eine Gebühr kostet. Sowohl bei der Grundschuld als auch bei der Hypothek hat die Bank bei Nichterfüllung das Recht auf eine Zwangsversteigerung.

Das Grundpfandrecht wird im Grundbuch festgehalten. Änderungen können nur durch bestimmte Voraussetzungen vorgenommen werden. Hier beantworten wir die wichtigsten Fragen zum Grundpfandrechtseintrag im Grundbuch:

• Wie wird ein Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen?
  Grundpfandrechte werden von einem Notar ins Grundbuch eingetragen.

• Wie kann ich ein Grundpfandrecht löschen?
  Die Pfandrechte bleiben im Grundbuch bestehen, bis der Eigentümer seine Schulden beglichen und eine Löschung, unter Vorlage der Löschungsbewilligung vom Kreditgeber, beantragt hat.

• Wie hoch sind die Kosten für ein Grundpfandrecht?
  Grundbuchamt und Notar erheben zusammen eine Gebühr in Höhe von ca. 0,2 Prozent der Summe der Grundschuld, um ein Grundpfandrecht im Grundbuch zu löschen.

• Was bedeutet die Rangordnung der Grundschulden?
  Wird ein Grundstück durch mehrere Gläubiger mit mehr als einer Grundschuld belastet, werden deren Ansprüche nach einer gewissen Rangordnung geregelt. Dabei ist nach § 879 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) das Datum der Eintragung ins Grundbuch entscheidend. Im Falle einer Zwangsversteigerung würde demnach die älteste Grundschuld als erstes beglichen werden und die weiteren in der entsprechenden Reihenfolge bis hin zur jüngsten. Dies geschieht unabhängig von der Summe, die erwirtschaftet wurde, wodurch ein Gläubiger unter Umständen leer ausgehen kann.

Beim Abschluss einer Baufinanzierung wird im Kreditvertrag ein Grundschuldzins festgelegt. Grundschuldzinsen werden parallel zur Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Auch wenn die Grundschuld für gewöhnlich der Höhe des Nettodarlehensbetrags entspricht, sind Grundschuldzinsen meist erheblich höher als der Darlehenszins angesetzt.

In dem Fall, dass der Darlehensnehmer die vereinbarten Darlehenszinsen irgendwann nicht mehr vertragsgemäß zahlen kann oder will, können Grundpfandrechtsgläubiger ihr Grundpfandrecht geltend machen und das Objekt zwangsversteigern lassen. Der Erlös aus der Zwangsversteigerung dient dann der Begleichung der Restschuld.

Der Grundpfandrechtsgläubiger hat ein Interesse daran, im Falle einer Zwangsversteigerung weitere Forderungen abdecken zu können. Solange die Immobilie nicht zwangsversteigert werden muss, bleibt der Grundschuldzins jedoch verdeckt und muss nicht zusätzlich zu den monatlichen Darlehensraten und –zinsen an die Bank bezahlt werden. Auch gegen einen vorzeitigen Ausstieg aus dem Immobilienkredit sichern sich Gläubiger ab. Wird der Kredit deutlich vor Ende der vereinbarten Laufzeit abbezahlt, muss der Darlehensnehmer unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten.

Grundsätzlich sollte der Entschluss eine Immobilie zu kaufen, besonders bei Auslandsimmobilien, immer sorgfältig durchdacht sein: Ein Kauf dieser Dimension muss finanzierbar sein. Prüfen Sie daher Ihre Finanzen für dieses Vorhaben vorab auf einen längeren Zeitraum, damit die Rechnung am Ende aufgeht.

Bei der Eintragung eines Grundpfandrechts entstehen Kosten für die Grundschuldbestellung beim Notar sowie für die Eintragung in das Grundbuch. Sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt erheben Gebühren, die sie anhand der Höhe des Darlehens bzw. der Grundschuld und der Vorgaben aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz berechnen.

Beim Immobilienverkauf wollen viele Eigentümer die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen, um eine Immobilie mit einem lastenfreien Grundbuch zu übergeben. Doch auch für die Löschung kommen noch einmal Kosten auf den Verkäufer zu. Es fallen, genau wie bei der Eintragung, Notar- und Grundbuchkosten an, die sich ebenfalls auf Grundlage der Grundschuldhöhe und des Gerichts- und Notarkostengesetzes berechnen lassen.

Beim Immobilienverkauf erfolgt in vielen Fällen die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch. Sollte der Käufer der Immobilie allerdings ebenfalls eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen, kann es durchaus sinnvoll sein, dass der Käufer die Grundschuld vom Verkäufer übernimmt. So können beide Parteien Kosten für die Eintragung bzw. Löschung der Grundschuld beim Notar und Grundbuchamt sparen.

Was mit einem Grundpfandrecht nach vollständiger Rückzahlung eines Darlehens passiert, hängt von der Art des Grundpfandrechts ab. Eine Hypothek erlischt automatisch, sobald der vollständige Darlehensbetrag getilgt wurde. Anders sieht es bei der Grundschuld aus. Die Grundschuld bleibt zunächst einmal im Grundbuch bestehen. Der Eigentümer hat selbst die Wahl, ob er die Grundschuld löschen lässt oder diese unberührt lässt. Die Grundschuld bestehen zu lassen, kann vor allem bei einer erneuten Darlehensaufnahme zum Vorteil werden. Andererseits dient eine im Grundbuch bestehende Grundschuld auch nach vollständiger Rückzahlung als Sicherheit für die Bank. Bei anderen Verbindlichkeiten gegenüber dem Kreditinstitut kann es im schlimmsten Fall zur Zwangsvollstreckung des Hauses kommen.