Zwangsversteigerungen von Immobilien: Tipps für Bieter & Käufer

Eine Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, das angesetzt wird, damit die Rechnungen der Gläubiger beglichen werden können, wenn es der Schuldner nicht kann. Wenn ein Schuldner Rechnungen und Kreditraten für seine Wohnung, sein Grundstück, Einfamilienhaus oder Geschäftshaus nicht mehr zahlen kann bzw. will, beispielsweise im Falle einer Privatinsolvenz, können Gläubiger beim Amtsgericht einen Antrag auf Zwangsversteigerung stellen. Der Versteigerungserlös, abzüglich der Verfahrenskosten, wird anschließend dazu genutzt, die noch ausstehenden Schulden zu begleichen. Der aktuelle Verkehrswert der Immobilie wird im Voraus von einem Sachverständigen des Gerichts in Form eines Verkehrswertgutachtens ermittelt. Hierbei handelt es sich um eine Wertermittlung des durchschnittlichen Preises, welcher im freien Verkauf erzielt werden könnte.

Grundsätzlich ist ein Zwangsversteigerungsverfahren für Kaufinteressenten eine attraktive Möglichkeit, Immobilien preisgünstig zu erwerben. Neben den zahlreichen Chancen gibt es aber auch Risiken, die den Erwerb dieser Immobilien erschweren können. Um einen reibungslosen Ablauf zu ermöglichen, sollten zukünftige Besitzer sich vorab über mögliche Stolpersteine informieren und sie mittels einer guten Vorbereitung sowie zielorientierter Kommunikation umgehen.

Chancen

Risiken

Kaufinteressenten sollten sich auf einen Zwangsversteigerungstermin gut vorbereiten, damit sie eine wohlüberlegte Entscheidung treffen und mögliche Risiken einkalkulieren können, bevor sie die Immobilie erstehen. Befolgen Sie diese 5 Tipps für eine gute Vorbereitung:

• Geschäftsfähigkeit: Grundsätzlich kann jeder, der mindestens 18 Jahre alt ist, an einer Zwangsversteigerung teilnehmen. Beschränkt geschäftsfähige Personen sind zugelassen, sofern ihr gesetzlicher Vertreter in die Teilnahme und Abgabe von Geboten im Rahmen der Auktion einwilligt.
  

• Sicherheitsleistung: Falls es von den Verfahrensbeteiligten gewünscht ist, müssen Sie umgehend nach der Abgabe Ihres Gebots eine Sicherheitsleistung an das Versteigerungsgericht erbringen. Die Höhe der Sicherheitsleistung beträgt dabei 10 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie. Die Sicherheitsleistung kann in Form einer Banküberweisung an das Gericht, eines Bundesbanks- oder Verrechnungsschecks oder als Bankbürgschaft gezahlt werden. Beachten Sie, dass Bargeld, Sparbücher, Wertpapiere, schriftliche Bestätigungen der Banken über Kontostände oder private Schecks hierbei nicht zulässig sind.

Zur Teilnahme an einer Zwangsversteigerung benötigt man folgende Unterlagen:

• gültiger Personalausweis oder Reisepass (Ein Führerschein ist zur Identifikation nicht zulässig.)
  

• ggf. eine Vollmachtsurkunde bzw. ein Vertretungsnachweis (Falls Sie nicht persönlich zur Versteigerung erscheinen können, ist es möglich, eine andere Person als Vertretung zu schicken. Diese Person benötigt eine notariell beurkundete Bietvollmacht.)

Für das eigentliche Bieten müssen Sie keine Gebühren bezahlen. Erst wenn Sie den Zuschlag für das Objekt erhalten, erhebt das Versteigerungsgericht Gebühren nach dem Gerichtskostengesetz. Die Höhe der Gebühren ist dabei abhängig von dem Kaufpreis und dem Wert der zu übernehmenden Belastungen, beispielsweise Grundschulden. Außerdem fallen die üblichen Kosten für die Eintragung im Grundbuch sowie die Grunderwerbsteuer für den Käufer an. Maklerkosten oder Notargebühren entfallen bei einer Zwangsversteigerung.

Wenn Sie am Tag der Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht angekommen sind, müssen Sie zunächst Ihren Personalausweis vorzeigen und die Sicherheitsleistung hinterlegen. Während des Versteigerungstermins werden zuerst alle wesentlichen Angaben des Objektes (Eigentumswohnung, Geschäftshaus, Zweifamilienhaus, ...) bekannt gegeben, darunter auch die Feststellung der Verfahrensbeteiligten. Außerdem erfahren Sie an dieser Stelle, ob Sie ggf. Belastungen des Objektes mit Schulden übernehmen müssen, falls Sie das Haus ersteigern. Danach werden das Mindestgebot und alle weiteren Versteigerungsbedingungen verkündet. Im Anschluss daran beginnt die Bieterstunde. Diese muss mindestens 30 Minuten dauern, kann aber theoretisch beliebig lang sein, bis das letzte Gebot abgegeben wurde. Gebote werden nur zugelassen, wenn sie das Mindestgebot erreichen oder überschreiten.

Wer erhält den Zuschlag?

Den Zuschlag erhält derjenige, der das letzte und zugleich höchste Gebot abgegeben hat. Das letzte Gebot wird drei Mal vom Rechtspfleger verkündet, dabei wird dazu aufgefordert, weitere Gebote abzugeben. Erst wenn sich kein weiterer Interessent meldet, ist die Versteigerung abgeschlossen und der Höchstbietende erhält den Zuschlag für das Objekt.

Wenn Sie vorhaben an einer Zwangsversteigerung teilzunehmen, sollten Sie sich zunächst Gedanken über Ihre Taktik machen. So kann es beispielsweise von Vorteil sein, wenn Sie bereits im Voraus Ihr persönliches Maximalgebot festlegen. Im Laufe der Versteigerung kann es leicht passieren, dass man sich zu höheren Geboten verleiten lässt. Wenn Sie sich jedoch an Ihre mögliche Obergrenze halten, können Sie sichergehen, dass Sie die erworbene Immobilie auch wie geplant finanzieren können.

Beim Versteigerungstermin sollten Sie zunächst einmal beobachten, wer Ihre Konkurrenz ist und wie diese sich verhält. Umso weniger Konkurrenz, umso höher ist die Chance, dass Sie am Ende den Zuschlag erhalten. Sollte es mehrere Bieter geben, sollten Sie darauf achten nicht zu niedrig in die Verhandlung einzusteigen. Wählen Sie vorzugsweise einen Betrag knapp unterhalb Ihres eigenen Maximalgebots um die Konkurrenz möglichst frühzeitig abschütteln zu können.

Wer am Ende der Versteigerung das höchste Gebot abgegeben hat, erhält den Zuschlag und wird bereits im Gericht zum neuen Eigentümer. Ab diesem Zeitpunkt hat der Käufer maximal sechs Wochen Zeit, um den Preis an das Amtsgericht zu zahlen. Außerdem wird eine Gebühr von 0,5 Prozent des Kaufpreises für Grundbucheintragungen fällig. Nachdem das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat, kann der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Eine notarielle Beurkundung ist dabei nicht notwendig.

Wenn das ersteigerte Haus unbewohnt ist, kann der neue Eigentümer zeitnah einziehen. Wenn es noch vermietet oder vom alten Eigentümer bewohnt wird, können Wartezeiten entstehen, bzw. ist in manchen Fällen eine Zwangsräumung notwendig.