Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienverkauf

Ziel der Neuregelungen ist es, den Hausverkauf für Verbraucher zu erleichtern. Derzeit ist der Kauf einer Immobilie mit vielen Nebenkosten, unter anderem der Grunderwerbsteuer, den Notarkosten und den Maklerkosten, verbunden. In vielen Bundesländern ist es üblich, die Maklerprovision zwischen dem Verkäufer und dem Käufer aufzuteilen, unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hat. In einigen Bundesländern trug allerdings der Käufer die gesamten Maklerkosten, auch wenn dieser vom Verkäufer verpflichtet wurde. Die neuen Änderungen sollen Käufer entlasten und eine einheitliche Regelung der Bundesländer hinsichtlich der Maklerprovision garantieren.

Bereits 2011 stellten sowohl die SPD als auch die Grünen einen Antrag auf gesetzliche Regelung der Maklergebühren bei Immobilienvermietung und -verkauf. Die SPD forderte eine gesetzliche Regelung, in der die Maklerprovision bei der Vermittlung von Immobilien zu jeweils 50 Prozent zwischen beiden Parteien aufgeteilt wird. Die Grünen hingegen stellten einen Antrag, der eine Übernahme der Maklerprovision in der Mietwohnungsvermittlung nach dem “Bestellerprinzip” vorsah. Beide Anträge wurden zu jener Zeit vom Bundestag abgelehnt. Begründet wurde diese Absage mit dem Verweis darauf, dass eine solche Regelung langfristig zu steigenden Preisen und Mieten führen würde. Außerdem könne man so den Marktgegebenheiten nicht gerecht werden.

Im Juni 2015 wurde dann das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietimmobilien eingeführt. Demnach trägt nur derjenige die Maklerkosten, der den Makler auch beauftragt hat. In der Regel wird der Makler hier vom Vermieter beauftragt, zuvor trugen jedoch meist die Mieter die Maklerkosten. Der erste Gesetzentwurf sah zudem ein Bestellerprinzip für den Verkauf vor, dieses wurde jedoch im Laufe des Verfahrens durch die neue Verteilung ersetzt.

Die neue Regelung sieht ein Halbteilungsprinzip vor. Das bedeutet, wenn der Verkäufer der alleinige Auftraggeber ist, ist dieser auch zur Zahlung der Provision allein verpflichtet. Es besteht lediglich die Möglichkeit, eine Teilerstattung vom Käufer zu verlangen. Diese beläuft sich auf eine Höhe von maximal 50 Prozent der Maklerprovision. Zudem muss der Verkäufer zuerst nachweisen, dass er seinen Anteil der Courtage gezahlt hat, bevor der Anteil des Käufers verlangt werden kann. Bietet der Makler einer der beiden Parteien eine provisionsfreie Tätigkeit an, so ist er auch nicht berechtigt, von der anderen Partei eine Provisionszahlung zu beanspruchen.

Wenn der Makler eine Doppeltätigkeit ausführt (sowohl für den Verkäufer, als auch für den Käufer tätig ist), kann er künftig lediglich eine Provision in gleicher Höhe von beiden Parteien verlangen. Das heißt, einigt sich der Makler mit dem Immobilieneigentümer auf beispielsweise eine Verkaufsprovision von 3 Prozent, so darf er vom Käufer ebenfalls nur 3 Prozent Provision verlangen.

Die Neuregelung der Maklerprovision für den Immobilienverkauf gilt für:

• Objekttypen: Wohnung und Einfamilienhaus

• Käufertyp: Privatkäufer

Grundsätzlich findet die neue Provisionsregelung nur bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen Anwendung, wenn es sich um einen nichtgewerblichen Käufer handelt. Alle gewerblichen Immobilien, Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Objekte sowie Baugrundstücke fallen nicht unter die neue Provisionsregelung. Hier kann die Maklerprovision auch weiterhin frei verhandelt werden.

Die neuen Regelungen beschränken sich auf die Fälle, in denen der Makler als Unternehmer tätig wird und der Käufer ein Verbraucher nach § 13 BGB ist.

Maklerauftrag in Textform

Eine weitere Änderung ist die neue Formvorschrift für Maklerverträge. Künftig können Maklerverträge lediglich wirksam in Textform, beispielsweise E-Mail, geschlossen werden. Eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag sind demnach als Maklervertrag bzw. -auftrag nicht mehr zulässig.

Die Provisionshöhe unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Wie viel der Käufer tatsächlich bezahlen muss, wird anhand des Kaufpreises berechnet.

Beispiel: Maklerlohn und Kaufnebenkosten berechnen

Sie kaufen mithilfe eines Immobilienmaklers ein Haus im Wert von 300.000 Euro. Zusätzlich zum Immobilienpreis entstehen Ihnen als Käufer noch eine Reihe weiterer Kosten, dazu gehören die Grunderwerbsteuer, Notargebühren sowie die Maklerprovision. In unserem Beispiel berechnen wir den Anteil der Maklerprovision für Sie als Käufer mit 3 Prozent. Die Maklergebühr beträgt in diesem Fall 9.000 Euro. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer und den Notarkosten belaufen sich die gesamten Kaufnebenkosten auf 31.500 Euro, Sie müssten demnach 331.500 Euro bei der Eigenheimfinanzierung einplanen.

Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro
Maklergebühr 3 %: 9.000 Euro
Grunderwerbsteuer 6 %: 18.000 Euro
Notar- & Grundbuchgebühr 1,5 %: 4.500 Euro
Kaufnebenkosten gesamt: 31.500 Euro

Für einige Bundesländer bedeuten die Neuerungen größere Veränderungen als für andere, denn bisher galten unterschiedliche Regelungen zu den Provisionssätzen für Makler. Während in vielen Bundesländern die Courtage bereits zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird, fehlte es in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen sowie in Teilen Niedersachsens an einer entsprechenden Regelung, sodass hier die Käufer die gesamten Kosten trugen. Je nach Bundesland schwankt der Provisionssatz üblicherweise zwischen drei und sieben Prozent.