Was ist ein Makleralleinauftrag?

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Ein paar Fotos knipsen, den ein oder anderen Interessenten durch die Immobilie führen und dann ordentlich Gewinn machen – so sieht das Makler-Klischee in den Köpfen einiger Menschen aus. Tatsächlich tragen Makler ein hohes unternehmerisches Risiko, das ist vielen gar nicht bewusst.

"Makler gehen in der Regel in Vorleistung. Geld bekommen sie erst, nachdem durch ihre Bemühungen ein Miet- oder Kaufvertrag zustande gekommen ist. Um ihr Risiko möglichst gering zu halten, präferieren viele Makler deshalb einen Alleinauftrag. Dabei garantiert der Auftraggeber dem Makler, dass er keinen anderen Makler gleichzeitig mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt", so Philipp Takjas, Syndikusrechtsanwalt bei McMakler.

Die Beauftragung von nur einem einzigen Immobilienmakler bringt für den Auftraggeber oft höhere Erfolgsaussichten mit sich. In diesen Fällen ist der Makler meist besonders motiviert den bestmöglichen Preis für die Immobilie zu erzielen, da er bei einem erfolgreichen Geschäftsabschluss eine Maklerprovision erhält. Um diese Provision zu erhalten, verpflichtet sich der Makler, die Immobilie im Sinne des Eigentümers zu vermarkten.

Beim Alleinauftrag wird zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Makleralleinauftrag unterschieden. Während der Verkäufer bei einem einfachen Makleralleinauftrag privat ebenfalls nach Kaufinteressenten suchen darf, schließt er beim qualifizierten Makleralleinauftrag aus, dass er die Immobilie eigenständig verkauft. Sollten sich im Falle eines qualifizierten Auftrags Interessenten beim Verkäufer direkt melden, muss er sie an den Makler weiterleiten. Dagegen erhält der Makler keine Maklerprovision, wenn der Eigentümer die Immobilie bei einem einfachen Alleinauftrag privat veräußert.

Bei einem allgemeinen Maklerauftrag darf der Eigentümer auch andere Immobilienmakler oder Dritte mit der Vermarktung und dem Verkauf seiner Immobilie beauftragen. Der Eigentümer ist zudem nicht verpflichtet, potenzielle Interessenten an den Makler zu vermitteln. Der Anreiz für einen Makler fällt in diesen Fällen eher geringer aus, da er Gefahr läuft, Geld und Zeit zu investieren, ohne eine Provision zu erhalten. Der Makler verpflichtet sich bei einem Allgemeinauftrag zu keinen besonderen Tätigkeiten oder Aktivitäten, um den Auftrag voranzutreiben.

In Sachen Vertragslaufzeit bei einem Makleralleinauftrag hat der Gesetzgeber bislang so ziemlich alle Fragen offen gehalten. Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe schafft in seinem Urteil vom 28. Mai 2010 nun etwas Klarheit (AZ: I ZR 40/19).

Der Sachverhalt: Makleralleinauftrag mit automatischer Verlängerung

Die Eigentümerin einer Wohnung beauftragt ein Maklerunternehmen, diese zu verkaufen. Die Parteien vereinbaren einen Makleralleinauftrag. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Maklers sehen eine Vertragslaufzeit von sechs Monaten vor. Ist das Objekt danach nicht verkauft, verlängert sich der Vertrag automatisch um jeweils drei Monate. Die Kundin kann aber den Maklervertrag ohne Verkauf beenden, indem sie ihn vier Wochen vor der nächsten Verlängerung kündigt.

Weit nach Ablauf der ersten sechs Monate verkauft die Eigentümerin ihre Wohnung über einen anderen Makler, ohne den ersten Vertrag vorher zu kündigen. Der zweite Makler erhält dafür sowohl eine Käufer- als auch eine Verkäuferprovision. Der erste Makler klagt daraufhin gegen die Kundin auf Schadensersatz.

Die Gerichtsurteile zur automatischen Verlängerung von Makleralleinaufträgen

Der klagende Immobilienmakler gewann zunächst vor dem Landgericht Stuttgart. Das OLG Stuttgart hebt aber die Entscheidung auf und die Klage auf Schadensersatz wird abgewiesen. Der BGH entschied schlussendlich, dass Makleralleinaufträge ohne rechtzeitige Kündigung automatisch verlängert werden können.

Ist eine automatische Verlängerung zulässig?

Eine automatische Verlängerung ist zulässig bei regelmäßiger Dienstleistung. Das erstinstanzliche Urteil des Stuttgarter Landgerichts stützte sich auf § 309 Nr. 9 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach dürfen Allgemeine Geschäftsbedingungen eine automatische Verlängerung von Verträgen vorsehen, die eine regelmäßige Erbringung von Dienstleistungen zum Gegenstand haben. Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschied nun ebenfalls, dass Makleralleinaufträge ohne eine Kündigung automatisch verlängert werden dürfen, sofern die Laufzeit nicht mehr als die Hälfte der ursprünglichen vertraglichen Laufzeit beträgt.

Verlängerungsklausel in den AGB

Nachdem das OLG Stuttgart die entsprechende Klausel in den AGB als ungültig erklärt hat, entschied der Bundesgerichtshof in Karlsruhe, dass eine automatische Vertragsverlängerung, in dem konkreten Fall von 3 Monaten, “grundsätzlich unbedenklich” sei. Dies gilt auch für Vereinbarungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

In diesem konkreten Fallbeispiel stand dem Makler allerdings trotzdem kein Schadensersatzanspruch zu, da die vierwöchige Kündigungsfrist des Makleralleinauftrages lediglich in einer Anlage zum Vertrag und nicht direkt im Makleralleinauftrag verankert war.

Vorzeitige Kündigung von Makleralleinaufträgen nur bedingt möglich

Wurde der Makleralleinauftrag mit einer festen Laufzeit, beispielsweise von sechs Monaten, vereinbart, kann er zum Ablauf dieser Laufzeit gekündigt werden. Um den befristeten Maklervertrag noch während der Laufzeit zu kündigen, benötigt der Immobilieneigentümer einen triftigen Grund, zum Beispiel wenn der Makler wissentlich falsche Angaben gemacht hat oder seinen vertraglich festgelegten Pflichten nicht nachgekommen ist. In diesem Fall erhält der Makler keine Provision.

Der Makleralleinauftrag bietet sowohl für den Immobilienmakler als auch für den Verkäufer einige attraktive Vorteile. Wenn ein Immobilieneigentümer einen Makler mit der alleinigen Vermarktung und dem Verkauf seiner Immobilie beauftragt, kann er mit einer erhöhten Motivation des Maklers rechnen. Ein weiterer Vorteil des Makleralleinauftrags für den Verkäufer ist, dass es lediglich einen Ansprechpartner für ihn gibt. Für den Immobilienverkäufer ist es demnach viel einfacher, den Überblick über die Fortschritte des Immobilienverkaufs zu behalten. Der richtige Makler findet nicht nur den passenden Käufer für Ihre Immobilie, sondern kann auch das Verkaufsgespräch leiten und professionell abwickeln. Eine weitere wichtige Rolle spielt der Zeitaspekt. Für den Verkäufer ist es weniger zeitaufwendig nur einen Makler zu beauftragen und mit diesem in Kontakt zu bleiben.

Auch für den Makler hat ein Alleinauftrag Vorteile, denn er kann sichergehen, dass er für seine Bemühungen und die erfolgreiche Vermittlung der Immobilie ein Honorar in Form der Maklerprovision erhält. Handelt es sich um einen qualifizierten Alleinauftrag, so hat der Makler zudem den Vorteil, dass er bei einem erfolgreichen Verkauf auch dann eine Maklerprovison erhält, wenn die Interessenten durch den Eigentümer selbst auf das Objekt aufmerksam gemacht wurden.

Allerdings gibt es auch Nachteile des Makleralleinauftrags gegenüber dem allgemeinen Maklerauftrag. Dazu zählt unter anderem die Vereinbarung einer festen Laufzeit. In den meisten Fällen ist der Eigentümer an eine Vertragslaufzeit von sechs Monaten gebunden. Außerdem gibt es noch die Vereinbarung einer Aufwandsentschädigung. In einigen Maklerverträgen verpflichtet sich der Auftraggeber dazu, den Makler für die Kosten der Vermarktung zu entschädigen, sollte die Immobilie nicht verkauft werden. Dabei dürfen allerdings nur tatsächlich entstandene Kosten berechnet werden.

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