Was ist Ihre geerbte Wohnung wert?

• Prüfen Sie, ob das Erbe werthaltig oder überschuldet ist

• Beantragen sie Einblick ins Grundbuch

• Beachten Sie die 6-wöchige Ausschlagungsfrist für ein Erbe

• Vermeiden Sie Erbauseinandersetzungen mit Ihren Miterben, um eine Teilungsversteigerung zu verhindern

• Setzen Sie sich mit der Erbschaftssteuer auseinander und prüfen Sie legale Möglichkeiten, diese einzusparen oder zu umgehen

• Lassen Sie bei Erbschaftsannahme den Grundbucheintrag berichtigen und sich als Eigentümer der Wohnung eintragen

• Prüfen Sie Ihre Optionen und entscheiden Sie, ob Sie die geerbte Wohnung selbst nutzen, vermieten oder verkaufen möchten

Prüfen Sie, mit welchen Pflichten und Verbindlichkeiten die geerbte Wohnung belastet ist

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, haben Sie sechs Wochen Zeit, um sich zu entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen möchten. Gründe dafür, ein Erbe auszuschlagen, können Pflichten und Verbindlichkeiten sein, die mit dem Erbe einhergehen. Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, so übernehmen Sie nicht nur die Vermögenswerte, sondern auch die Verantwortung für die Verbindlichkeiten oder Schulden des Erblassers. Bei der Erbauseinandersetzung sollten Sie daher dringend in Erfahrung bringen, ob der Nachlass und insbesondere die Immobilie überschuldet oder werthaltig ist. Als Erbe haben Sie ein Recht auf Einsicht in die Grundbucheinträge. Ein Grundbuchauszug gibt Auskunft über alle bestehenden Belastungen, Hypotheken und sonstige Dienstbarkeiten, die auf der Immobilie liegen.

Einen Musterantrag für den Grundbuchauszug können Sie kostenlos bei uns herunterladen.

Schlagen Sie ein überschuldetes Erbe fristgerecht mit Notar aus

Ist das Erbe eindeutig überschuldet, übersteigen also die Verbindlichkeiten die Vermögenswerte, sollten Sie das Immobilienerbe nicht annehmen. Das gilt auch, wenn das Erbe, also die Wohnung, sanierungsbedürftig oder mit bestehenden Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken behaftet ist. Wenn der Sanierungsaufwand zu hoch oder die Tilgung der Verbindlichkeiten zu kostspielig ist, lohnt sich die Annahme für Sie unterm Strich nicht und Sie sollten das Erbe lieber ausschlagen.

Die Erbausschlagung muss in schriftlicher Form erfolgen und vom Notar beglaubigt werden, bevor sie dem Nachlassgericht vorgelegt wird. Es ist wichtig, dass Sie die Erbschaft fristgerecht ausschlagen, denn die Ausschlagungsfrist lässt sich nicht verlängern. Nach § 1944 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) beträgt die Ausschlagungsfrist sechs Wochen und beginnt mit der Kenntnisnahme vom Erbfall und der Information, dass Sie der Erbe sind. Wenn Sie die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft bereuen, können Sie die Erklärung unter Umständen anfechten. Dies gilt auch, wenn Sie das Ende der Ausschlagungsfrist versäumt haben.

Beantragen Sie einen Erbschein nur bei Annahme des Erbes

Wenn die Wohnung oder das Haus frei von Schulden ist, können Sie die Erbschaft bedenkenlos annehmen. Beachten Sie dabei, dass Sie das Erbe automatisch annehmen, wenn Sie einen Erbschein beantragen.

Gründe, die dafür sprechen können, eine geerbte Immobilie zu behalten, sind:

• Erinnerungen und Emotionen, die Sie mit der Wohnung oder dem Haus verbinden,

• der letzte Wunsch des Erblassers, die Immobilie im Familienbesitz zu behalten,

• Eigennutzung des Objekts oder

• Vermietung der Immobilie.

Wenn Sie nicht Alleinerbe sind, sondern sich den Nachlass noch mit anderen Erben teilen, dann bilden Sie mit Ihren Miterben eine Erbengemeinschaft. In einer Erbengemeinschaft können Sie als einzelner Erbe nicht über die Immobilie verfügen, denn jeder Miterbe besitzt einen Erbanteil daran. Kein Erbe kann ohne den anderen handeln, daher ist es wichtig, sich möglichst schnell darüber zu einigen, was mit der Immobilie geschehen soll.

Tritt der Fall ein, dass Sie und die anderen Erben die Immobilie nicht gemeinsam verwalten möchten, dann können Sie sich idealerweise darauf einigen, die Wohnung oder das Haus zu verkaufen.

3.1. Wer hat in einer Erbengemeinschaft das Sagen?

Erbengemeinschaften zeichnen sich dadurch aus, dass alle beteiligten Miterben gleichberechtigtes Mitspracherecht haben und gemeinsam entscheiden. Es ist zwar möglich, dass einzelne Parteien führende Rollen bei der Nachlassverwaltung übernehmen. Entscheidungen müssen jedoch immer in Absprache mit allen anderen Miterben getroffen werden.

3.2. Was passiert, wenn ein Erbe nicht reagiert?

Wenn ein Miterbe als Teil einer Erbengemeinschaft nicht auf den Erbfall reagiert, kann das die gemeinschaftliche Auseinandersetzung des Nachlasses behindern – besonders, wenn es um unbewegliche Gegenstände wie Immobilien geht. Ohne die Mitwirkung aller Miterben kann der Erbfall dann nur mit gerichtlicher Hilfe abgewickelt werden. In der Praxis kommt es im Falle von Immobilien bei Nichtmitwirkung eines Miterben zu Teilungsversteigerungen.

3.3. Kann ein Miterbe Miete verlangen?

Wenn er infolge der rechtmäßigen Nachlassverwaltung alleiniger Eigentümer einer Immobilie geworden ist, kann ein Miterbe Miete verlangen. Voraussetzung ist immer die Entscheidung, ob die betreffende Immobilie (weiterhin) als Mietobjekt angeboten werden soll oder nicht. Im Falle des gemeinsamen Erbes einer Immobilie muss hierüber auch die Erbengemeinschaft entscheiden.

Ist ein Verkauf der Immobilie aufgrund mangelnden Einvernehmens nicht möglich, bleibt in letzter Konsequenz nur die Teilungsversteigerung. Hierbei entsteht die Möglichkeit für einen Miteigentümer den Verkauf zu erzwingen. Das primäre Ziel ist es, die meist unteilbare Immobilie in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln, um so die Eigentümergemeinschaft aufzulösen. Eine Teilungsversteigerung ist jedoch oft mit Verlusten verbunden, da der Erlös meist unter dem Betrag liegt, den Sie über einen freihändigen Verkauf erreichen könnten. Sie müssen auch damit rechnen, dass das gerichtliche Verfahren Monate in Anspruch nimmt. In dieser Zeit muss die Wohnung oder das Haus natürlich instand gehalten werden, sonst droht der Verfall, wenn die Immobilie nicht bewohnt wird.

4.1 Wer kann eine Teilungsversteigerung beantragen?

Teilungsversteigerungen werden, wie auch Zwangsversteigerungen, vom Vollstreckungsgericht durchgeführt. Jeder Miteigentümer einer Immobilie kann einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Miteigentümer können beispielsweise Ehepartner ( Hausverkauf bei Scheidung ) oder Erben in einer Erbengemeinschaft sein. Die Teilungsversteigerung wird beim zuständigen Amtsgericht formlos beantragt. Voraussetzung bei Ehegatten ist, dass beide Partner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind und die Immobilie dem verkaufswilligen Partner zu einem Anteil von mindestens zehn Prozent gehört. Bei einer Erbengemeinschaft reicht bereits ein Anteil von einem Prozent aus. Um das Verfahren einzuleiten, muss der Antragsteller seine Miteigentümerschaft nachweisen. Hierfür ist ein aktueller Grundbuchauszug notwendig. Wichtig ist: Sobald die Mindestanforderungen erfüllt sind, kann der Antragsteller auch ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer fortfahren.

4.2 Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?

Sobald der Antrag auf Teilungsversteigerung vom zuständigen Gericht geprüft wurde, informiert dieses die anderen Miteigentümer über das eingeleitete Verfahren. Anschließend lässt ein Rechtspfleger die Teilungsversteigerung im Grundbuch vermerken und den Wert der Immobilie ermitteln.

Anschließend erfolgt die Festlegung des Versteigerungstermins sowie eines Mindestgebots. Bei der Bieterstunde können sowohl Kaufinteressenten als auch die Miteigentümer oder der Antragsteller selbst Gebote abgeben. Nur wenn das Mindestgebot am Ende der Bieterstunde erreicht wurde, erhält der Höchstbietende den Zuschlag. Die Miteigentümer teilen dann den Erlös aus der Teilungsversteigerung untereinander auf – die Verteilung erfolgt nicht durch das Gericht.

4.3 Wie kann ich eine Teilungsversteigerung verhindern?

Es ist schwierig, eine Teilungsversteigerung zu verhindern, sobald dieser stattgegeben wurde. Miteigentümer können innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses eine einstweilige Einstellung des Verfahrens verlangen. Dazu benötigen sie allerdings einen triftigen Grund.

Wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, ist es möglich, eine Wohnung auch steuerfrei zu erben. Keine Erbschaftssteuer ist fällig,

• wenn die geerbte Wohnung bis zuletzt von dem Verstorbenen selbst bewohnt wurde,

• wenn der Wert des Erbes innerhalb der Erbschaftssteuerfreibeträge für Ihre Steuerklasse liegt oder

• wenn die Wohnung nach dem Erbfall für mindestens zehn Jahre von einem Kind, Ehe- oder Lebenspartner des Verstorbenen bewohnt wird. Diese Regelung gilt übrigens auch für die Enkelkinder des Erblassers, wenn ihre Eltern bereits verstorben sind. Wenn die geerbte Wohnung von den Erben weniger als zehn Jahre bewohnt wird, wird die Erbschaftssteuer jedoch nachträglich fällig. Beträgt die Wohnfläche der geerbten Immobilie mehr als 200 Quadratmeter, wird jeder Quadratmeter, der über den 200 Quadratmetern liegt, anteilig besteuert.

Beispiel:

Ihre geerbte Immobilie hat einen Verkehrswert von 500.000 Euro und 250 Quadratmeter Wohnfläche. Nun bleiben 200 Quadratmeter steuerfrei und für die 50 darüber hinausgehenden Quadratmeter fällt erstmal die Erbschaftssteuer an. Wenn allerdings die verbliebenen 50 Quadratmeter einen Verkehrswert unterhalb des steuerlichen Freibetrags von 400.000 Euro haben, zahlen Sie keine Erbschaftssteuer.

Liegt der Wert des Erbes auch nach Abzug der Verbindlichkeiten über den Freibeträgen, müssen Sie Erbschaftssteuer zahlen. Der Erbschaftssteuer- Freibetrag ist dabei abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Beispielsweise zahlen Sie in der Erbschaftssteuerklasse I (nach Abzug der Freibeträge bis zu einem Wert des Nachlasses von 75.000 Euro) 7 Prozent Erbschaftssteuer, also 5.250 Euro. Bei einem Wert bis zu 300.000 Euro fallen 11 Prozent als Erbschaftssteuersatz, also 33.000 Euro an.

Wenn Ihnen eine Wohnung oder ein Haus vererbt wurde und Sie das Erbe angenommen haben, muss die Änderung der Eigentumsverhältnisse auch im Grundbuch abgebildet werden. Das bedeutet, dass im Grundbuch an Stelle des Erblassers nun Sie, der Erbe, als Eigentümer der Immobilie eingetragen werden müssen.

Zuerst müssen Sie beim zuständigen Grundbuchamt einen Berichtigungsantrag stellen. Sie müssen in der Lage sein, dem Grundbuchamt gegenüber zu belegen, dass Sie die betreffende Immobilie geerbt haben. Diesen Nachweis können Sie durch die Vorlage eines Erbscheins, eines Testaments oder eines Erbvertrages erbringen. Wichtig ist, dass aus den Unterlagen, die Sie dem Antrag beilegen, zweifelsfrei hervorgeht, dass Sie der Erbe und neue Eigentümer der Immobilie sind. Gibt es noch weitere Personen, die das Haus oder die Wohnung geerbt haben, also sogenannte Miterben, werden alle neuen Eigentümer als Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen.

In der Regel ist es für die Grundbuchberichtigung nicht notwendig, einen Notar zu engagieren. Wenn Sie also die Zeit haben, sich um die Formalitäten selbst zu kümmern, können Sie die Kosten für den Notar sparen.

Was kostet eine Grundbuchberichtigung?

Wenn Sie den Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers stellen, wird Ihnen das Grundbuchamt keine Gebühren berechnen. Diese Frist verlängert sich entsprechend, wenn der Erwerb der Immobilie nach einer späteren Erbauseinandersetzung erfolgt ist. Wenn der Antrag auf Grundbuchberichtigung nach Ablauf der genannten Frist eingereicht wird, richtet sich die Höhe der Gebühren nach dem Wert der Wohnung, die Sie geerbt haben.

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, kommt neben dem zeitlichen auch ein finanzieller Aufwand auf Sie zu. In der Regel werden die folgenden Kosten fällig:

• Laufende Kosten: Wenn Sie das Erbe angenommen haben, gehen alle damit verbundenen Zahlungsverpflichtungen auf Sie über. Dazu gehören die laufenden Kosten wie die Grundsteuer, Versicherungen und etwaige Darlehensraten, falls das Haus noch nicht abbezahlt wurde, aber auch Nebenkosten für Strom, Wasser und Heizung.

• Erbschein: Die Kosten für den Erbschein richten sich nach der Höhe des geerbten Vermögens, sie setzen sich aus den Gebühren für die Erteilung des Erbscheins und der eidesstattlichen Versicherung zusammen. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet die im § 34 Absatz 3 des Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) erwähnte Tabelle B in Anlage 2.

• Grundbuch: Um Eigentümer der geerbten Immobilie zu werden, müssen Sie eine Änderung im Grundbuch vornehmen lassen. Sofern die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren geschieht, ist die Umschreibung kostenfrei.

• Kosten für die Auszahlung der Pflichtteilsberechtigten: Laut dem im BGB verankerten Erbrecht haben Pflichtteilsberechtigte einen klar festgelegten Geldanspruch. Nahen Verwandten wird der sogenannte Pflichtteil als gesetzliche Mindestbeteiligung zugesichert. Pflichtteilsberechtigt sind Ehegatten, Eltern sowie die ehelichen, unehelichen und adoptierten Kinder und Enkelkinder des Erblassers. Komplizierter wird es im Falle einer geerbten Immobilie, da sich diese im Vergleich zu einem Geldbetrag nicht einfach gleichermaßen teilen lässt. Beispiel: Handelt es sich bei dem Erbe um ein Grundstück mit Einfamilienhaus und entscheidet sich ein Erbe der Erbengemeinschaft dieses zu übernehmen, so muss er die übrigen Erben mindestens mit ihrem Pflichtteil auszahlen.

Wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen, können noch Kosten für Reparaturen und die Instandsetzung des Objektes anfallen. Falls Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf des Hauses bzw. der Wohnung beauftragen, entstehen zusätzlich Maklerkosten.

Wenn Sie nun das Erbe angenommen haben, die Grundbuchberichtigung vorgenommen wurde und jetzt überlegen, wie es mit der Immobilie weitergeht, dann haben Sie beispielsweise die Option der Selbstnutzung. Denn oft sprechen die emotionale Bindung an die Wohnung der Eltern oder Großeltern und der Wunsch, sich Mietzahlungen und die hohe Erbschaftssteuer zu sparen, für eine Selbstnutzung. Doch bevor Sie in die Immobilie, die Ihnen vererbt wurde, einziehen, sollten Sie unbedingt überprüfen, ob diese Option für Sie wirklich die beste ist.

Stellen Sie sich vorab folgende Fragen:

• Passen die Wohnung, die Größe und Lage zu meiner aktuellen privaten und beruflichen Situation oder muss ich zu viele Kompromisse eingehen?

• Kann ich die Kosten für den Umzug zum aktuellen Zeitpunkt tragen?

• Wie ist der Zustand der Immobilie? Muss die Immobilie vor dem Einzug renoviert werden und kann ich mir die Renovierungskosten leisten?

• Kann ich die Instandhaltungskosten langfristig tragen?

• Kann ich eventuelle Miterben auszahlen und sind diese überhaupt einverstanden, dass ich in die Immobilie, die wir gemeinsam geerbt haben, einziehe?

• Lohnt es sich eher, die Wohnung (weiterhin) zu vermieten oder zu verkaufen, anstatt sie selbst zu nutzen?

Sie haben neben der Option, die Immobilie selber zu beziehen, auch die Möglichkeit, diese zu vermieten. Doch bevor Sie diese Option in Betracht ziehen, sollten Sie auch hier folgende Aspekte beachten.

Es lohnt sich, die Wohnung zu vermieten,

• wenn Sie nicht auf den Verkaufserlös angewiesen sind,

• wenn die laufenden Mieteinnahmen die Betriebs- und Verwaltungskosten decken und Ihnen darüber hinaus mehr Rendite als eine vergleichbare Kapitalanlage bringen und

• wenn Sie es sich zutrauen, sich um die Immobilie und die Instandhaltung langfristig zu kümmern und sich mit den Mietern, den Kostenabrechnungen und dem Finanzamt auseinanderzusetzen.

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, die nach dem Versterben des Erblassers frei geworden und nicht vermietet ist, lohnt es sich in der Regel eher die Immobilie zu verkaufen, anstatt sie zu vermieten, sofern Sie sich mit Ihren Miterben einig sind. Auf diesem Wege müssen Sie sich nicht mit eventuellen Modernisierungsmaßnahmen auseinandersetzen, die vielleicht notwendig wären, um die Wohnung oder das Haus vermieten zu können.

Außerdem kann man mit dem Verkauf einer freien Wohnung in aller Regel einen weit höheren Erlös erzielen, als beim Verkauf eines vermieteten Objektes. Der Grund dafür ist, dass die Nachfrage nach freien Wohnungen höher ist, als nach Investitionsobjekten. Vermietete Wohnungen sind meist nur für Kapitalanleger interessant, da das hohe Prozessrisiko bei einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs viele Käufer vor dem Erwerb einer vermieteten Wohnung zurückschrecken lässt.

Bei einem Verkauf sollten Sie aber auch auf die anfallende Spekulationssteuer sowie die Spekulationsfrist achten. Denn der Wohnungsverkauf gehört zu den privaten Veräußerungsgeschäften und somit ist der Gewinn aus dem Verkauf einkommensteuerpflichtig. Bei geerbten Immobilien ist der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers ausschlaggebend für den Beginn der Spekulationsfrist. Die Steuer kommt aber nur zum Tragen, wenn Sie Ihre geerbte Wohnung oder Ihr Haus innerhalb der Frist von zehn Jahren wieder verkaufen möchten.

Wenn Sie vorhaben die geerbte Immobilie zu verkaufen, lohnt es sich zunächst den Verkehrswert der Immobilie ermitteln zu lassen. Der Verkaufsprozess kann oftmals sehr zeit- und planungsintensiv werden, daher lohnt es sich, einen Immobilienmakler mit dem Hausverkauf zu beauftragen, anstatt einen Hausverkauf ohne Makler umzusetzen. Ein erfahrener Makler kann Sie während des gesamten Prozesses beraten und unterstützen. Um einen ersten Überblick über den Wert der Immobilie zu erhalten, können Sie jetzt eine kostenlose Immobilienbewertung anfordern.

Lesetipp: Wohnung verkaufen - Ganz einfach mit diesen Tipps

Wenn Sie eine vermietete Wohnung erben, treten Sie automatisch die Rechtsnachfolge des einstigen Besitzers an und erben damit gleichzeitig den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Sie nehmen die Rolle des Vermieters dabei direkt nach Eintritt des Erbes ein und nicht erst, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Wägen Sie für sich ab, ob Sie in der Lage sind, eine vermietete Wohnung selbst zu verwalten, ob Sie eine Hausverwaltung damit beauftragen möchten oder ob Sie das Erbe ausschlagen sollten.

Wann kann ich Eigenbedarf auf eine geerbte Wohnung anmelden?

Als Besitzer einer vermieteten Wohnung ist es Ihnen wegen der Vorschriften zum Mieterschutz nicht ohne Weiteres möglich, ihren Mietern zu kündigen. Eine Möglichkeit, den Mietern dennoch zu kündigen, ist die Eigenbedarfskündigung. Damit diese gültig ist, muss ein berechtigtes Interesse vorliegen. Außerdem können Sie Eigenbedarf nur für bestimmte Personengruppen anmelden und Sie müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen und Formalitäten einhalten. Weitere Informationen dazu finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Prüfen Sie bei der Erbschaft einer Wohnung eingehend, ob diese mit Verbindlichkeiten oder Schulden des Erblassers belastet ist, bevor Sie den Erbschein beantragen und damit das Erbe annehmen. Erben Sie eine vermietete Wohnung, so treten Sie automatisch die Rechtsnachfolge des Erblassers an und übernehmen alle Rechte und Pflichten bestehender Mietverträge. Mietern können Sie nur aufgrund eines berechtigten Interesses kündigen. Beachten Sie bei einer Eigenbedarfskündigung Fristen und Formalitäten, damit diese rechtswirksam ist. Beim Verkauf einer geerbten Wohnung beginnt die zehnjährige Spekulationsfrist bereits mit dem ursprünglichen Kaufzeitpunkt des Erblassers, nicht erst mit Eintritt des Erbes.

Informieren Sie sich jetzt kostenlos und unverbindlich bei McMakler darüber, wie viel Ihre geerbte Immobilie wert ist und treffen Sie daraufhin Ihre Entscheidung, ob Sie das Erbe annehmen und die Immobilie selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen möchten.

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