Haus verkaufen oder vermieten: was lohnt sich mehr?

• Es ist nicht pauschal besser, ein Haus zu verkaufen oder zu vermieten. Es kommt auf Ihre individuelle Situation an.

• Ein Hausverkauf bietet kurzfristig Geld. Eine Vermietung generiert langfristig regelmäßige Mieteinnahmen, birgt aber auch Risiken wie Mietausfälle.

• Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie Zeit und Geld investieren, um sie zu verwalten und instand zu halten. 

• Falls Sie ein älteres Haus verkaufen wollen, müssen Sie es oft zunächst renovieren. Deshalb lohnt sich ein Verkauf oft mehr.

• Ob Sie Ihre Immobilie lieber verkaufen oder vermieten sollten, hängt auch von Faktoren wie einer Spekulationssteuer ab.

Es gibt sicherlich keine pauschale Antwort auf die Frage, ob es sinnvoller ist, ein Haus zu verkaufen oder zu vermieten. Stattdessen kommt es auf Ihren individuellen Fall an. Wenn Sie ein Haus besitzen, das Sie (zumindest momentan) nicht selbst bewohnen wollen oder können, sollten Sie für die Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung einige Aspekte bedenken, um abzuwägen, welche Variante sich in Ihrem Fall am meisten lohnt. Zu bedenken sind dabei die individuellen Gegebenheiten und Anforderungen des Hauseigentümers. Für die Entscheidung zwischen Immobilie verkaufen und vermieten sind beispielsweise folgende Fragen zu beantworten:

• Wie hoch ist der Immobilienwert und die mögliche Rendite?
  Wie viel ist das Haus wert? Wäre ein Verkauf oder eine Vermietung (in Bezug auf den möglichen Verkaufserlös oder die Mietrendite) die rentablere Alternative? Wie alt ist das Haus?

• Sind Sie und das Haus rechtlich oder finanziell an Verpflichtungen oder Mitentscheider gebunden?
  Sind Sie alleiniger Eigentümer des Hauses? Haben Sie das Haus geerbt und gibt es eine Erbengemeinschaft, die bei der Entscheidung miteinbezogen werden muss? Ist das Haus bereits abbezahlt oder finanzieren Sie es noch mit einem laufenden Kredit und müssen Sie beim Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entrichten?

• Wie ist Ihre persönliche und finanzielle Situation?
  Wie lange befindet sich das Haus schon in Ihrem Besitz? Kommt eine Eigennutzung für Sie nur momentan oder generell nicht infrage? Auf welche Weise soll das im Haus gebundene Vermögen in Zukunft nutzbar gemacht werden?

Im Folgenden geben wir Ihnen eine detaillierte Auskunft über finanzielle und steuerliche sowie rechtliche und organisatorische Aspekte als Entscheidungsgrundlage für eine Vermietung oder einen Verkauf Ihres Hauses.

Bei der Wahl zwischen "Haus verkaufen ohne Makler" und vermieten stellen sich viele Eigentümer zuerst die Frage: Was ist lukrativer? Neben der aktuellen Marktlage und den Immobilienpreisen in Ihrer Region sollten Sie die Entscheidung abhängig von Ihrer finanziellen Situation treffen. Wägen Sie ab, ob es für Sie eher von Vorteil ist, den gesamten Verkaufserlös kurzfristig zu erhalten oder stattdessen ein kontinuierliches Einkommen durch regelmäßige Mieteinnahmen.

Mit dem Zufluss an Liquidität durch einen hohen Verkaufserlös können Sie das Geld für andere hohe Investitionen oder Kosten verwenden, beispielsweise um einen bestehenden Kredit abzubezahlen oder ein neues Haus zu kaufen. Andernfalls besteht auch die Möglichkeit, die Geldsumme anzulegen. Die Flexibilität spricht für einen Verkauf. Doch auch die Vermietung bietet gegenüber dem Verkauf einige Vorteile: So können Sie sich über eine regelmäßige Mietrendite freuen, die oftmals höher liegt als die Rendite bei einer klassischen Geldanlage.

Die Mietrendite wird im Allgemeinen ermittelt, indem die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie gesetzt werden. Mieten gelten als weitgehend inflationssichere und zuverlässige Einnahmequelle, die zugleich als Altersvorsorge dienen kann. Als eine gute Mietrendite wird in der Regel ein Prozentsatz ab circa vier Prozent angesehen. Dabei kommt es aber auch auf die Art der Immobilie an. Der jeweilige Mietpreisspiegel dient als Orientierungshilfe für die Jahresmiete. Für die Entscheidung, ob Sie Ihr Haus verkaufen oder privat vermieten sollen, kann eine Hausbewertung eine Hilfe sein. Wenn Sie den aktuellen Wert Ihres Hauses kennen, haben Sie einen Anhaltspunkt in Bezug auf den möglichen Verkaufspreis beziehungsweise die mögliche Mietrendite.

Die Mietrendite bietet häufig eine langfristige stabile Einnahmequelle. Gleichzeitig besteht für die Zukunft die Möglichkeit, das Haus später noch selbst zu nutzen oder doch zu verkaufen. Trotzdem gibt es auch einige Risiken, wenn Sie Ihr Haus vermieten. Beispielsweise kann es zu Mietausfällen kommen, wenn die Mieter und Mieterinnen sich die Miete nicht mehr leisten können oder Sie an Mietnomaden geraten. In diesem Fall müssen Sie als Vermieter mit finanziellen Rückständen rechnen und laufende Kosten aus Ihrer eigenen Tasche bezahlen. Des Weiteren führt eine Vermietung (nicht nur bei Mietnomaden, sondern auch bei gewöhnlichen Mietern) in der Regel zu einer Abnutzung des Hauses, die wiederum einen negativen Einfluss auf den Hauswert haben kann. Beim Verkauf des Hauses haben Sie als Eigentümer, abgesehen davon, wie Sie den Verkaufserlös verwalten, ein geringeres finanzielles Risiko.

Wenn Sie Ihr Haus vermieten, bleiben Sie natürlich Eigentümer und Entscheidungsträger über die Immobilie. Doch mit den Rechten gehen auch Pflichten als Vermieter einher. Das Aufgabenfeld des Vermieters beinhaltet eine Reihe von Verpflichtungen, die teilweise sowohl kosten- als auch zeitintensiv sein können, weshalb Sie sich vorab darüber bewusst sein sollten, ob Sie im Zuge der Vermietung derartige Verpflichtungen eingehen möchten. Natürlich können Sie das Haus auch im Nachhinein noch verkaufen, wenn Sie merken, dass die Vermieter-Rolle nicht das Richtige für Sie ist. Allerdings sollten Sie berücksichtigen, dass Mieter nicht ohne Weiteres gekündigt werden können, da es entsprechende Fristen und Mieterschutz gibt. Darüber hinaus kann die Immobilie wie bereits erwähnt durch die Abnutzung aufgrund einer Vermietung an Wert verlieren, wodurch Sie am Ende vermutlich einen geringeren Verkaufspreis erzielen können, als wenn Sie gleich verkaufen. Aber auch für diese Situation haben wir einige Tipps für Sie parat, wie Sie vor dem Verkauf den Wert Ihrer Immobilie steigern können.

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, Zeit und Geld in die Verwaltung und Instandhaltung des Hauses zu investieren. Zudem sind Sie in der Regel Ansprechpartner für die Mieter. Zu Ihren Aufgaben gehört es beispielsweise, bei Bedarf Handwerker zu beauftragen und Reparaturen und Baumaßnahmen zu beaufsichtigen. Außerdem müssen Sie Verwaltungsaufgaben übernehmen (sofern Sie nicht kostenpflichtig eine Hausverwaltung damit beauftragen). Im Falle einer Kündigung müssen Sie für den Nachmieter sorgen und wenn der Mieter nicht zahlt, müssen Sie sich um das Mahnverfahren kümmern. Wenn das Haus also in einem ansprechenden Zustand gehalten und durchgängig vermietet werden soll, ist die Vermietung oft zeitaufwändig. Wenn Sie wenig Zeit haben, um sich um Mietangelegenheiten zu kümmern und kein finanzielles Risiko eingehen möchten, sind Sie besser damit beraten, Ihr Haus zu verkaufen. Nach der Schlüsselübergabe und dem Eingang des Kaufpreises haben Sie als ehemaliger Eigentümer keine weiteren Pflichten mehr.

Ob Sie Ihr Haus vermieten oder verkaufen sollten, hängt auch von seinem Zustand ab. Besonders bei älteren Häusern stehen häufig Renovierungs-, Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an. Ein altes Haus sorgt also oft erst einmal für, teilweise hohe Kosten, die für Sie als Vermieter schnell zu finanziellen Problemen führen können, wenn Sie nicht über die nötigen Rücklagen verfügen. Ein altes Einfamilienhaus zu verkaufen, ist daher in den meisten Fällen bequemer für Sie als Eigentümer, da die Pflichten zur Verwaltung und Instandhaltung sowie damit verbundene Kosten und langfristige Bürokratie entfallen. Hier gibt es viele potenzielle Käufer, die nur auf ein solches Angebot warten und die Immobilie renovieren oder modernisieren. Einige Käufer nutzen die Chance, um renovierte Häuser zu kaufen und zu einem höheren Preis weiterzuverkaufen. Ein Kauf ist auch für Investoren interessant, die das Haus oder die Wohnung als Kapitalanlage nutzen wollen und es nach der erfolgreichen Renovierung weitervermieten.

Wenn Sie ein Haus geerbt haben, gibt es - je nach Situation - verschiedene Möglichkeiten. Wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind, gestaltet es sich oft schwierig, das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung gleichermaßen unter den einzelnen Parteien aufzuteilen. Sollten Sie sich dazu entscheiden, die geerbte Immobilie zu vermieten, müssen die Instandhaltungskosten berücksichtigt werden. Häufig lohnt es sich im Falle einer Erbengemeinschaft, geerbte Häuser zu verkaufen und den Verkaufserlös untereinander aufzuteilen. Wenn Sie die Immobilie verkauft haben, stellt sie keinen Streitpunkt unter den Erben mehr dar.

Sollten Sie eine bereits vermietete Immobilie erben, bleibt das derzeitige Mietverhältnis bestehen. Sie werden damit automatisch zum Vermieter. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, das Haus vermietet weiterzuverkaufen. Das Haus leerstehend zu verkaufen, ist nicht sofort möglich, da Sie das bestehende Mietverhältnis nicht grundlos kündigen können. Falls Sie vorhaben, das Haus selbst zu bewohnen oder ein naher Verwandter einziehen möchte, ist es möglich eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Im Falle einer Trennung stellt sich unweigerlich die Frage, was mit dem gemeinsamen Immobilieneigentum geschehen soll. Dabei ist es die wohl einfachste Möglichkeit, das gemeinsame Haus bei der Scheidung zu verkaufen und den Erlös gleichermaßen zwischen beiden Parteien aufzuteilen. Um mögliche Streitigkeiten zu vermeiden, lohnt es sich, einen Hausmakler mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen. Der Makler nimmt ihnen alles rund um den Verkauf ab. Bei einem guten Verhältnis zwischen den ehemaligen Ehepartnern besteht außerdem die Möglichkeit, das Haus nach der Scheidung zu vermieten. Dadurch können fortlaufende Immobilienkredite mithilfe der Mieteinnahmen getilgt werden. Aber aufgepasst, die Verwaltung einer vermieteten Immobilie ist mit viel Zeitaufwand verbunden. Getrennte Eheleute sollten sich daher frühzeitig einigen, wer diesen Teil übernimmt.

Auch aus steuerlicher Sicht gibt es für die Entscheidung, ob man verkaufen oder vermieten sollte, einige Dinge zu beachten. Oftmals fallen bei einem Hausverkauf Steuern an. Als Eigentümer müssen Sie sich bewusst sein, dass die Gewinne aus Immobilienverkäufen steuerpflichtig sind, wenn die Immobilie weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz ist und vor dem Verkauf nicht selbst genutzt wurde. Bei diesen privaten Veräußerungsgeschäften fällt für den Verkäufer aufgrund des Gewinns die Spekulationssteuer an. Diese Steuerlast entfällt nach Ablauf der 10-Jahres-Frist oder wenn Sie das Haus vermieten, statt es zu verkaufen. Wenn sich das Haus im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorherigen Jahren in Eigennutzung befand, entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls.

In der folgenden Tabelle finden Sie eine vergleichende Übersicht dazu, ob in Bezug auf bestimmte Gegebenheiten und Anforderungen der Verkauf oder die Vermietung Ihres Hauses die bessere Alternative ist:

Wann kann man ein vermietetes Haus steuerfrei verkaufen?

Sie können ein vermietetes Haus steuerfrei verkaufen, wenn sie es seit mindestens zehn Jahren besitzen oder wenn Sie es im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben.

Sollten Eigentümer nach einer Scheidung verkaufen oder vermieten?

Nach einer Scheidung ist ein Verkauf Ihrer Immobilie oft sinnvoll, damit Sie und Ihr ehemaliger Partner die Vermögensverhältnisse klar und abschließend regeln können. Alternativ können Sie das Haus vermieten, um mit den Einkünften gegebenenfalls Schulden zu tilgen. Dazu müssen Sie sich jedoch gut absprechen, um die Immobilie zu verwalten.

Sollten ältere Menschen ihr Haus verkaufen oder vermieten?

Wenn Sie Ihr Haus im Alter verkaufen, können Sie dadurch finanziell sicher und unabhängig werden. Falls Sie Ihre Immobilie hingegen vermieten, müssen Sie den damit verbundenen Verwaltungsaufwand leisten. Jedoch fließen Ihnen laufende Einnahmen zu.

Sollte man ein altes Haus verkaufen oder vermieten?

Indem Sie ein altes Haus verkaufen, sparen Sie sich die Kosten für eine Sanierung, erzielen jedoch in der Regel einen niedrigeren Verkaufspreis. Ist das Haus in einem guten Zustand, können Sie es vermieten und von den Mieteinnahmen profitieren.