Was ist ein Bebauungsplan? Alles Wichtige im Überblick

Das Baugesetzbuch (BauGB) in Deutschland sieht vor, dass Städte und Gemeinden verpflichtend Bauleitpläne aufstellen müssen. Dabei wird zwischen zwei Formen unterschieden:

Flächennutzungsplan: Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Stadt-/Gemeindegebiet und enthält noch keine konkreten Vorgaben oder Festsetzungen.

Bebauungsplan: Der Bebauungsplan wird aus dem Flächennutzungsplan entwickelt und ist für konkrete Grundstücke vorgesehen. Hierin werden konkrete Festsetzungen integriert, die sowohl für die Bürger als auch für die Behörden verpflichtend sind.

Mit dem Bebauungsplan wird einer Gemeinde oder Stadt und ihren Bürgern Planungssicherheit garantiert. Als Anwohner können Sie sich darauf verlassen, dass nicht nebenan ein riesiger Bürokomplex entsteht oder ein Mehrfamilienhaus die Struktur vollkommen verändert. Zudem wird mit dem Vermeiden einer ungünstigen Bebauung eine Wertminderung von Grundstücken und Immobilien verhindert.

Für die Gemeinden und Städte ist der Bebauungsplan ein wichtiges Instrument der Planung. Der Charakter einer Siedlung oder einer Dorfgemeinschaft kann durch die Festsetzung über Jahrzehnte hinweg erhalten werden. Durch einen Bebauungsplan wird vermieden, dass historisch gewachsene Strukturen Veränderungen erfahren.

Im Gegensatz zu vielen anderen amtlichen Dokumenten ist der Bebauungsplan kein Buch mit sieben Siegeln. Es ist beispielsweise gesetzlich geregelt, dass Sinn und Zweck der Bebauung dargelegt und begründet werden müssen. Damit sind die meisten Festsetzungen für zukünftige Bauherren nachvollziehbar geregelt.

Jeder Bebauungsplan wird individuell erstellt und kann unterschiedliche Aspekte beinhalten, die dort geregelt sind. Folgende Aspekte gehören häufig zum Bebauungsplan:

• Bauweise und Haustyp: Unter anderem wird an dieser Stelle zwischen „freistehenden“ und „geschlossenen“ Bauweisen unterschieden. Bei freistehenden Immobilien handelt es sich in der Regel um Einfamilienhäuser, die beispielsweise den Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten müssen. Doppel- oder Reihenhäuser fallen unter die geschlossene Bauweise. Bei diesem Haustyp ist nur für die Giebelseite der Abstand zur Grundstücksgrenze von Relevanz.

• Dachform und -farbe: Die Vorgaben bei der Dachform und dessen Farbe kann schon zu Einschränkungen beim Traumhaus führen. Faktoren wie die Firsthöhe (FH), die Traufhöhe (TH) oder die Dachneigung (DN) können in einem Bebauungsplan ebenso festgelegt sein wie Flachdach (FD), Pultdach (PD), Satteldach (SD), Walmdach (WD) oder ein Krüppelwalmdach (KWD). Sehen die Hausbauten innerhalb einer Stadt uniform aus, können Sie von entsprechenden Vorgaben ausgehen.

• Abstandsfläche: Mit der Abstandsfläche wird der Mindestabstand zum Nachbargrundstück geregelt. Hier existieren unterschiedliche Regelungen in der Landesbauordnung, die sich von Bundesland zu Bundesland erheblich unterscheiden können.

• Art der baulichen Nutzung: Die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung ist neben dem BauGB auch in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) aufgeführt. Durch die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung wird der Gebietstyp des Grundstücks nach den Baugebieten der BauNVO festgesetzt. Im wesentlichen trifft die Art der baulichen Nutzung eine Aussage über die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks. Das Spektrum reicht von einem reinen Wohngebiet über ein Mischgebiet bis hin zu einem reinen Gewerbegebiet. Bei einer Mischform wird berücksichtigt, dass ein Gewerbe nicht zu lärm- und geruchsintensiv ist.

• Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ): Mit den Kennzahlen zur Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) wird die maximale Bebauungsfläche und die maximale Höhe einer Immobilie geregelt.

Weitere Festlegungen, die innerhalb eines Bebauungsplanes festgelegt werden können, sind zum Beispiel die Baugrenze, Baufenster, Baulinie und Baulast.

Vor dem Kauf eines Grundstücks ist es für den Bauherren empfehlenswert, einen Blick auf den Bebauungsplan der Stadt zu werfen. Dadurch lassen sich mögliche Missverständnisse schon im Vorfeld ausräumen und Sie können feststellen, dass sich Ihr Traumhaus auf diesem Grundstück auch tatsächlich verwirklichen lässt.

Den Bebauungsplan können Sie beim zuständigen Amt einsehen, in der Regel im Bauamt einer Gemeinde oder einer Stadt. Alternativ kann der Grundstücksbesitzer eine Auskunft erteilen, aber diese ist nicht rechtsverbindlich. Sichern Sie sich über das Amt ab, um für alle Herausforderungen beim Bau gewappnet zu sein.
Im Gegensatz zum Grundbuch kann der Bebauungsplan von jeder Person gelesen werden. Bei zahlreichen Ämtern existiert die Option, den Bebauungsplan online einzusehen.

Grundsätzlich ist geregelt, dass der Grundstückseigentümer für die Einhaltung des Bebauungsplanes verantwortlich ist. Bei der Bauplanung ist es notwendig, die entsprechenden Vorgaben bei den Entwürfen zu berücksichtigen. Bei einem Fertighaus stellen die meisten Unternehmen Ihnen einen Architekten zur Seite, der die Anforderungen in den Grundriss und die Baupläne einfügen kann. Ein Bau ohne Einsicht in den Bebauungsplan der Stadt könnte weitreichende Folgen haben, denn als Eigentümer haften Sie für den Bau.

Die Behörden haben weitreichende Mittel, um den Bebauungsplan durchzusetzen. Dies kann ein Bußgeld, ein Baustopp oder im schlimmsten Fall ein Rückbau der Immobilie sein.

Um späteren Ärger zu vermeiden, lohnt es sich, eine Bauvoranfrage zu stellen. In diesem Fall wird überprüft, ob der geplante Bau im Einklang mit dem Bebauungsplan steht. Dafür fallen Kosten an, die sich von Stadt zu Stadt unterscheiden können. Ein gängiger Satz ist ein Tausendstel der gesamten Baukosten.

In §31 Absatz 1 BauGB ist festgehalten, dass Ausnahmen im Bebauungsplan gewährt werden können. Wenn das Bauvorhaben städtebaulich verträglich ist und keine Konflikte mit den Anwohnern drohen, können Ämter entsprechende Ausnahmen genehmigen.