Mikrolage: Die direkte Umgebung einer Immobilie

Eine angebotene Immobilie hat Ihr Interesse geweckt. Die Fassade ist schön, die Größe von Haus und Grundstück entsprechen Ihren Vorstellungen und der Preis liegt innerhalb Ihrer Finanzierungsmöglichkeiten. In der ersten Begeisterung kommen Sie sicherlich nicht auf die Idee, über etwas so kompliziert Klingendes wie die Mikrolage nachzudenken. Die praktische Bedeutung des Begriffs erschließt sich jedoch sofort, wenn Ihnen bei der Besichtigung klar wird: Ohne zweites Auto werden Sie in Ihrem Traumhaus nicht zurechtkommen, da es weder fußläufig erreichbare Geschäfte noch eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr gibt. Kurz: Das Haus mag ideal sein, die Mikrolage ist es nicht. Welche weiteren Faktoren für die Bewertung relevant sind und was die Mikrolage von der Makrolage unterscheidet, erfahren Sie in diesem Lexikonbeitrag!

Mikrolage ist ein Begriff aus der Immobilienwirtschaft. „Mikro“ bedeutet im Griechischen „klein“. Mit Mikrolage einer Immobilie ist der nähere – die engere, „kleinere“ – Umkreis einer Immobilie gemeint, also in welcher Straße die Immobilie liegt, zu welchem Wohnviertel sie gehört und wie es um die Infrastruktur bestellt ist.

Um den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, stellt die Attraktivität der Mikrolage ein wesentliches Kriterium dar. Dabei sind vor allem die folgenden Fragen wichtig:

• In welcher Straße und in welchem Viertel liegt die Immobilie?

• Wie ist das Straßenbild?

• Wie ist die Nachbarschaft?

• Wie gut ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? 

• Wie groß ist die Entfernung zum Ortskern oder zum Stadtzentrum?

• Wie ist der bauliche Zustand der Häuser im Wohnviertel? 

• Gibt es fußläufig erreichbare Spielplätze, Schulen und Kitas? 

• Wie ist das Image des Wohnviertels? 

• Wie hoch ist die Bebauungsdichte?

• Welche Parkmöglichkeiten sind vorhanden? 

• Wie hoch ist die Lärmbelastung, beispielsweise durch Flugschneisen oder große Straßen? 

• Wie ist der Ausblick (Wasser, Bäume)? 

• Wie ist die Ausrichtung der Räume (Nordseite/Südseite)?

• Sind Geschäfte des täglichen Bedarfs fußläufig erreichbar? 

• Gibt es in der näheren Umgebung Grünflächen, Parks, Schwimmbäder und andere Freizeitmöglichkeiten? 

Bei der Wahl einer Wohnung oder eines Hauses gilt es zumeist, die unterschiedlichen Faktoren der Mikrolage gegeneinander abzuwägen. Dies lässt sich anhand von Beispielen verdeutlichen.

Mikrolage Beispiel 1:

Familie Pohl sucht eine 5-Zimmer-Altbauwohnung. Ein Immobilienmakler bietet eine 140 m² große Mietwohnung in der Innenstadt an. Die Wohnung liegt an einer Hauptverkehrsstraße. Die Lage wird durch Straßenlärm und Abgasbelastung beeinflusst. Jedoch ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr hervorragend. Zudem befinden sich Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe und sowohl Schulen als auch Freizeiteinrichtungen sind fußläufig erreichbar. Die Familie entscheidet sich für die Wohnung.

Mikrolage Beispiel 2:

Herr Winter ist Lehrer an einem Gymnasium und sucht eine kleine Eigentumswohnung in der Innenstadt. Sein Makler hat ihm eine passende Wohnung angeboten. Leider liegt die Wohnung direkt an einer Bahnstrecke. S-Bahn- und Fernzüge fahren im Minutentakt vorbei. Trotz der guten Verkehrsanbindung sieht sich Herr Winter nicht in der Lage, bei dem ständigen Rattern der Züge seinen Unterricht vorzubereiten, und entscheidet sich gegen die Wohnung.

Mikrolage Beispiel 3:

Die Firma Hansen − Heizung und Sanitär will sich vergrößern und sucht eine Gewerbeimmobilie. Ein passendes Objekt wird von einem Makler in einem Industriegebiet etwas außerhalb der Stadt angeboten. Der Inhaber entscheidet sich für die Immobilie. Die relativ hohen Luft- und Lärmemissionen nimmt er in Kauf. Entscheidend ist für ihn die hervorragende Infrastruktur in dem Gewerbegebiet.

Nicht für jeden Immobilien-Kaufinteressenten sind alle oben genannten Faktoren von gleichem Interesse. Welche Kriterien wichtig sind, hängt von der Nutzungsabsicht ab. Schon beim Kauf eines Hauses, in dem die Käufer selbst wohnen wollen, wird die Beantwortung der Fragen „Können wir hier glücklich werden?“ oder „Passt diese Immobilie zu uns?“ ganz verschieden ausfallen. Für Familien mit Kindern kann die fußläufige Erreichbarkeit von Schulen, Kindergärten, Spielplätzen, Parks und Schwimmbädern ein Muss sein. Für Nichtautofahrer die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Und für Investoren, die Immobilien als Kapitalanlage erwerben, spielt das Image des Wohnviertelseine wichtige Rolle. In einem angesagten Viertel lassen sich leichter Mieter finden und höhere Mieteinnahmen erzielen.

Neben der Mikrolage kommt der Makrolage eine große Bedeutung zu, um den Standort einer Immobilie einzuschätzen. „Makro“ bedeutet im Griechischen „groß“. Der Begriff Makrolage bezieht sich also auf das weiträumige Umfeld einer Immobilie. Beispielhafte Fragen zur Bewertung lauten: In welcher ländlichen Gegend, Kleinstadt, Großstadt, Region liegt die Immobilie? In welchem Bundesland und in welchem Staat? Auf welchem Kontinent? Liegt sie am Meer, in den Bergen, im Flachland? Wie sind die ökologischen, ökonomischen, gesellschaftlichen, technologischen und politischen Rahmenbedingungen in der Region? 

Anhand dieser Fragen wird bereits deutlich, was der Unterschied zwischen Makrolage und Mikrolage ist:

Der Begriff Makrolage bezieht sich auf die weitere Umgebung einer Immobilie, also Stadt, Gemeinde, Region, Wirtschaftsraum. Der Begriff Mikrolage bezieht sich auf die direkte, unmittelbare Umgebung eines Objekts, wie Straße, Stadtteil, nahes Umfeld.

Für die Einschätzung, welche Renditen oder (bei Gewerbeimmobilien) Gewinne an einem bestimmten Standort erzielt werden können, ist die Analyse der Makrolage unverzichtbar. Folgende Faktoren sind für die Bewertung der Makrolage entscheidend:

• Wie gut ist die überregionale Verkehrsanbindung (Autobahnen, Bahnhöfe, Flughäfen, Häfen)? 

• Wie steht es um den Ausbau des öffentlichen Personennahverkehrs? 

• Wie ist die Arbeitsmarktsituation in der Gegend?

• Welche großen Arbeitgeber gibt es und wie zukunftsfähig sind deren Unternehmen?

• Wie hoch ist die Wirtschaftskraft der Region?

• Wie sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (allgemeines Einkommensniveau, wirtschaftliche Abhängigkeiten von einzelnen Arbeitgebern, regionales Baurecht)? 

• Wie ist die Bevölkerungsstruktur?

• Welche Bevölkerungsentwicklung ist zu erwarten?

• Wie ist die Infrastruktur (Energieversorgung, Verkehrswege, Behörden, Schulen, Bibliotheken, Museen, Sportstätten)?

• Wie gut ist die Versorgungslage (Einkaufsmöglichkeiten, Banken, Apotheken, Arztpraxen, Krankenhäuser, soziale Einrichtungen)?

• Wie ist die politische Situation? 

• Wie ist die soziale Situation in der Region?

Grundlage für die Einschätzung der Makrolage einer Immobilie ist eine Standortanalyse. Immobilien werden hierbei hinsichtlich ihrer Lage beziehungsweise ihres Umfelds untersucht und bewertet. Wirtschaftliche Faktoren wie die Kaufkraft, das Wirtschaftswachstum und die Arbeitslosigkeit in der Region werden analysiert. Zusätzlich werden immobilienspezifische Faktoren wie der Mietspiegel, Leerstandsquoten und die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Bauland, Grundstücke, Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien herangezogen. Ergänzend kann die Mikrolage in eine Standortanalyse einbezogen werden.

Stadt oder Dorf? Zentrum oder Stadtrand? Szene- oder Villenviertel? Ballungsraum oder Einzellage im ländlichen Raum? Sowohl für die Einschätzung zu erzielender Renditen als auch für die Beantwortung der Frage „Werde ich mich hier wohlfühlen?“ ist die Lage einer Immobilie von entscheidender Bedeutung. In der Immobilienwirtschaft wird zwischen Mikro- und Makrolage unterschieden. Die Mikrolage bezieht sich auf das nähere Umfeld der Immobilie, die Makrolage auf die weitere regionale Umgebung. Mikrolage und Makrolage sind beide für den Marktwert einer Immobilie von entscheidender Bedeutung.