Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten sind Kosten in der Immobilienwirtschaft, die dem Eigentümer durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks entstehen. Die gesetzliche Grundlage für die Betriebskosten bildet die Legaldefinition des § 556 Abs. 1 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Diese Kosten sind grundsätzlich vom Eigentümer zu tragen, auch für den Fall, dass eine Wohnung oder eine Immobilie vermietet wird. Der Vermieter kann einen Teil der Betriebskosten jedoch auf den Mieter umlegen.

In den meisten Mietverträgen wird vereinbart, dass die Betriebskosten dem Vermieter durch den Mieter erstattet werden. Dies kann in Form einer Vorauszahlung mit späterer Abrechnung erfolgen oder es wird eine Betriebskostenpauschale in angemessener Höhe erhoben, mit der die Betriebskosten vollständig abgegolten sind.

Zu hohe Betriebskosten sind ein Ärgernis für jeden Mieter und nicht jede Betriebskostenabrechnung lässt sich schlüssig nachvollziehen. Je nach Bundesland oder Stadt gibt es erhebliche Unterschiede bei der Berechnung der Betriebs- und Nebenkosten. Die regionalen Diskrepanzen ergeben sich unter anderem durch die Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser/Abwasser oder Müllbeseitigung. Als Orientierung kann der Betriebskostenspiegel dienen, der jedes Jahr vom Deutschen Mieterbund veröffentlicht wird. Bei der letzten Erhebung ergab sich ein bundesweiter Durchschnitt an Betriebskosten von 2,17 Euro pro Quadratmeter. Werden alle denkbaren Betriebskosten bei einer Abrechnung erhoben, kann die sogenannte „zweite Miete“ bis zu 2,88 Euro je Quadratmeter betragen.

Nutzen Sie die Möglichkeit, die unterschiedlichen Posten einer Betriebskostenabrechnung exakt zu prüfen. Entsprechende Richtwerte für die Bereitstellung von Wasser, die Abwasserentsorgung, die Müllbeseitigung oder die Grundsteuer helfen Ihnen, die Betriebskosten zu berechnen. Bei Verbraucherzentralen oder Mietervereinen stehen Ihnen Experten zur Seite, die eine Überprüfung für Sie vornehmen können.

Umlagefähige Betriebskosten fallen regelmäßig an

Umlagefähige Betriebskosten sind finanzielle Aufwendungen, die regelmäßig beim Eigentümer für den Betrieb und Gebrauch der Immobilie oder dem Grundstück anfallen. Dazu gehören Steuern, Versicherungen, Zahlungen für einen Hausmeister oder Wartungsarbeiten. Die wohl bekanntesten Posten sind die Gebühren für Wasserversorgung, Entwässerung, Heizkosten, Müllbeseitigung, Gartenpflege und Kosten für den Betrieb von Aufzügen.

Anfallende Aufwendungen wie Verwaltungskosten oder Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten. Auch einmalige Beträge wie die Beseitigung von Sperrmüll, werden nicht unter den Betriebskosten geführt, sondern sind zu zahlende Nebenkosten durch den Mieter.

Kalte Nebenkosten sind verbrauchsunabhängig

Im Zusammenhang mit dem Mieten einer Wohnung oder eines Hauses wird Ihnen die Verwendung der Begrifflichkeit „kalte Betriebskosten“ ins Auge fallen. Diese Bezeichnung wird für umlagefähige Betriebskosten verwendet, ohne dabei den Wasserverbrauch und die Heizkosten miteinzurechnen. Die sogenannten „kalten Betriebskosten“ sind verbrauchsunabhängig und orientieren sich an einem Verteilerschlüssel für die jeweilige Wohneinheit oder Wohnfläche.

Sonstige Betriebskosten sind gesetzlich nicht klar geregelt

Während die meisten Posten bei einer Betriebskostenabrechnung klar nachvollziehbar und gesetzlich geregelt sind, gibt es in der Auflistung oftmals den Punkt „sonstige Betriebskosten“. Dieser lässt sich ausgehend von einer nicht klar definierten Regelung reproduzieren. Falls keine Unterpunkte dazu existieren, lassen Sie sich die einzelnen Positionen exakt aufschlüsseln.

Unter sonstige Betriebskosten können beispielsweise die Reinigung der Dachrinne, Fußmatten, Glasdächer, Lichtschächte oder Müllbehälter fallen. Auch Überprüfungskosten für Abflussrohre und Gasleitungen oder die Betriebskosten für eine Abwasserreinigungsanlage können dort als Posten aufgeführt werden. Scheuen Sie sich nicht, entsprechende Nachfragen zu stellen, um für Klarheit bei der Betriebskostenabrechnung zu sorgen.

Damit die Nebenkostenabrechnung nicht zum Ärgernis wird, können Sie mit den folgenden Tipps bares Geld bei den Betriebskosten sparen:

• Modernisierungen oder modernde Geräte: Haben Sie die Gelegenheit Einfluss auf Modernisierungsarbeiten zu nehmen wie neue Fenster, Dämmung oder Heizanlagen, drängen Sie darauf. Über die Jahre hinweg werden sich die Investitionen auszahlen. Gleiches gilt für moderne Geräte oder Gerätschaften im Haushalt.

• Effizientes Lüften und Heizen: Fenster auf Kipp sind immer noch eine beliebte Art des Lüftens, dabei beginnt effizientes Lüften und Heizen mit dem stoßweisen Öffnen der Fenster und Türen. Können Sie die Heizphasen steuern, nutzen Sie die Möglichkeit die Heizperioden an die Verwendung der jeweiligen Räume oder die Tageszeiten anzupassen.

• Mülltrennung: Eine korrekte Mülltrennung spart Kosten. Wenn die Tonnen nicht mehr so häufig geleert werden müssen, sinken dementsprechend die Kosten für diesen Posten auf der Betriebskostenabrechnung.

• Sparen Sie beim Wasser: Setzen Sie bei der Toilettenspülung auf unterschiedliche Mengen, lassen Sie den Wasserhahn nicht dauerhaft laufen oder legen Sie beim Duschen Unterbrechungen ein – so einfach können die Kosten auf Dauer reduziert werden.

Sie möchten erfahren was Ihre Immobilie wirklich wert ist?