Makrolage: Die Region im Blick

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten, sollten Sie sich nicht nur auf die Immobilie konzentrieren, die Ihrem Traum von den eigenen vier Wänden am nächsten kommt – auch ein Blick auf die Umgebung ist angebracht! Doch nach welchen Kriterien wird eine Immobilie einer Standortanalyse unterzogen? Welchen Einfluss hat das Ergebnis auf den Immobilienpreis? Und was unterscheidet eigentlich die Mikrolage von der Makrolage? Dieser Lexikonbeitrag gibt Ihnen Auskunft.

Sie sind auf der Suche nach einer Immobilie zum Kauf? Dann sollte in jedem Fall die Umgebung eine große Rolle bei Ihrer Wahl spielen. Natürlich kommt es dabei ebenso auf Ihre individuellen Wünsche an. Möchten Sie in der Nähe diverser Einkaufsmöglichkeiten wohnen? Oder schätzen Sie die Natur direkt um sich?

Die Lage, in der sich Ihr potenzielles Wohneigentum befindet, gehört zu den wichtigsten Kriterien, wenn es um den Preis des Hauses oder der Wohnung aus. Umso bedeutsamer also, dass Sie sich die Umgebung vor dem Kauf Ihrer Wunschimmobilie genau ansehen. Schließlich können Sie die Lage anders als andere Eigenschaften der Immobilien nachträglich nicht verändern.

Bei der Bewertung der Lage Ihrer künftigen Immobilie ist mitunter die Makrolage entscheidend. Doch was ist eine Makrolage? Der Begriff „Makro“ stammt aus dem Griechischen und heißt so viel wie „groß“ oder „weit“. Im Rahmen einer Makroanalyse werfen Sie also ein genaues Auge auf die weitere Umgebung rund um das Objekt sowie einige Kennzahlen, die den Stadtteil, die ganze Stadt oder die gesamte Region betreffen.

Die ermittelten Aspekte legen offen, wie attraktiv ein Standort ist. Das wiederum hilft Ihnen dabei, den Wert einer Immobilie besser einschätzen zu können. Gleichzeitig liefert Ihnen die Makroanalyse wertvolle Informationen, die womöglich bestimmend für Ihren Kauf sind.

Die eingeholten Daten über das Makroumfeld geben Auskunft über die Region und deren soziografische und wirtschaftliche Situation. Welche dieser Punkte für Sie besonders entscheidend sind, liegt in Ihrem Ermessen und Ihrer persönlichen Lebenssituation.

Die von Ihnen anvisierte Immobilie einer Standortanalyse zu unterziehen, ist daher absolut empfehlenswert. Dies gilt vor allem dann, wenn Sie derzeit weit entfernt leben und somit wenig bis gar nicht mit den Gegebenheiten vor Ort vertraut sind.

Nehmen Sie den Makrostandort in Augenschein, erfassen Sie sowohl harte als auch weiche Standortfaktoren:

• Harte Lagefaktoren: Sie sind quantifizierbar und können demnach genau bestimmt und belegt werden. Dazu zählen beispielsweise die Entfernung zum nächstgelegenen Arzt, Bahnhof oder der nächsten Schule – die Strecken sind genau zu beziffern. Das betrifft ebenso die Anzahl der angebotenen Freizeitaktivitäten oder die Höhe der Arbeitslosigkeit in der Region.

Weiche Lagefaktoren: Hierbei handelt es sich um eher subjektive Einschätzungen, mit denen die Lage einer Immobilie bewertet wird. Gemeint sind damit etwa das Ansehen eines bestimmten Stadtteils, die vorherrschenden politischen Verhältnisse oder auch ganz allgemein die Lebensqualität vor Ort.

Das Pendant zur Makrolage ist die Mikrolage. „Mikro“ stammt ebenfalls aus dem Griechischen und bedeutet im Deutschen „klein“. Bei der Mikroanalyse betrachten Sie also einen weitaus kleineren Rahmen: das direkte Umfeld einer Immobilie.

Damit kann zum Beispiel die Straße gemeint sein, in der sich ein Objekt befindet. Aber genauso die Lage innerhalb dieser Straße kann bewertet werden. Weitere Indikatoren sind die direkte Nachbarschaft und deren Attraktivität.

Welche dieser verschiedenen Merkmale für Sie persönlich entscheidend sind, liegt auch hier in Ihrem eigene Ermessen. Es ist dennoch wichtig, sich ein möglichst umfangreiches Bild zu verschaffen, bevor Sie ein Objekt kaufen.

Wer einen Immobilienwert berechnen möchte, muss die verschiedensten Faktoren einbeziehen. Dazu zählen nicht nur der Zustand eines Objekts sowie dessen Ausstattung, die Lage ist gleichermaßen von tragender Bedeutung. Je besser der Standort bewertet wird, umso höher ist die Nachfrage und Anzahl an Kaufinteressierten – dies wiederum beeinflusst den Wert einer Immobilie maßgeblich.

Erfreut sich ein Standort wachsender Beliebtheit, etwa weil sich große Firmen in einer Region ansiedeln und somit die Wirtschaftskraft wächst, bewegt dies wiederum vermehrt Menschen dazu, ihren Lebensmittelpunkt in eben diese Gegend zu verlagern – das lässt die Immobilienpreise steigen. Eine gute Lage oder eine absehbare Verbesserung der Preise hat somit in der Regel zur Folge, dass Ihre Immobilie langfristig an Wert gewinnt.

Doch auch das Gegenteil kann der Fall sein: Besonders ländliche Regionen haben teilweise mit den Jahren verloren, etwa was die infrastrukturelle Anbindung oder deren Ausbau anbelangt. Derartige Entwicklungen können eine Region unattraktiv machen – für Mensch wie für die Wirtschaft. Die niedrige Nachfrage lässt die Immobilienpreise meist sinken – problematisch unter Umständen für Immobilieneigentümer, gut für Kaufinteressierte, die aus ihrer eigenen Lebenslage heraus mit der eher dürftigen Makrostruktur zurechtkommen.

Makroanalysen sind für die verschiedensten Käufer von Interesse. Schließlich liefern die Analysen ein besonders umfangreiches Bild und erleichtern es deutlich, Immobilien und Investitionen einzuschätzen.

Davon profitieren diese Käufergruppen:

• Privatkäufer: Möchten Sie eine Immobilie selbst bewohnen? Dann legen Sie sicher Wert darauf, dass Geschäfte, Ärzte und Freizeitangebote in der Nähe sind. Auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie die wirtschaftlichen Gegebenheiten stellen Kriterien dar, die Sie unbedingt beim Kauf berücksichtigen sollten. In Kombination mit einer Mikroanalyse verschafft Ihnen die Makroanalyse ein recht detailliertes Bild darüber, ob eine Immobilie und deren Lage für Sie passend sind.

• Investoren: Bevor in ein Objekt investiert wird, möchten Investoren sicherstellen, dass die Immobilie eine gute Rendite abwirft. Um die Chancen bewerten zu können, gibt eine Makroanalyse Aufschluss über die Entwicklung einer Region.

• Vermieter: Sie möchten zur Altersvorsorge eine Wohnung kaufen und vermieten? Die Wahl des für Sie passenden Objektes sollte sich vornehmlich darauf stützen, ob die Lage für künftige Mieter attraktiv ist. Um Aufschluss darüber zu erlangen, analysieren Sie eingehend das Makroumfeld. Befinden Sie anhand dessen die Lage der Immobilie als geeignet, vermeiden Sie Leerstand und damit einhergehenden Ausfall von Mieteinnahmen.

Als Privatperson, die eine Immobilie kaufen möchte, können Sie selbst viele Informationen einholen, die in die Analyse der Makrolage einfließen. Fahren oder laufen Sie die Umgebung der Immobilie weiträumig ab und halten Sie Ausschau nach Einrichtungen Ihres individuellen Bedarfs wie Supermärkte, Schulen, Arztpraxen sowie Freizeit- und Kulturstätten. Dabei stoßen Sie gegebenenfalls zudem auf Stationen des öffentlichen Nahverkehr. Ebenso verschafft Ihnen die Recherche mit einem Online-Kartendienst einen guten Überblick.

Mit etwas mehr Aufwand gelangen Sie an Kennzahlen der harten Lagefaktoren wie die lokale Beschäftigungssituation oder die Wirtschaftskraft. Viele Kommunen veröffentlichen Berichte dazu – erkundigen Sie sich einfach im Rathaus des jeweiligen Stadtteils oder der Gemeinde danach.

Auf den ersten Blick kann eine Immobilie schnell überzeugen. Liegen jedoch nur wenige Geschäfte in der Nähe und ist der nächste Bahnhof oder das Fitnessstudio nur durch eine längere Autofahrt zu erreichen, kann die Freude am neuen Zuhause schnell verfliegen. Bevor Sie also das Objekt kaufen, sollten Sie sich ein umfangreiches Bild über die Makrolage wie über die Mikrolage verschaffen. So erhalten Sie eine hervorragende Basis, um die Lage der Immobilie und damit deren Wert besser einschätzen zu können und eine objektive Kaufentscheidung zu treffen.